TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Avril 2026

N° R.G. : N° RG 20/03690 – N° Portalis DB3R-W-B7E-VYFY

N° Minute :

AFFAIRE

[E] [W]

C/

S.N.C. [V] [T]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [E] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Saïd MELLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0289

DEFENDERESSE

S.N.C. [V] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Fabrice LEPEU de l’AARPI KLP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0404

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Février 2026 en audience publique devant :

Xavier HAUBRY, Vice-président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Xavier HAUBRY, Vice-président

Camille COSQUER, Vice-président

Sylvain THONIER, Juge placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Elza BELLUNE, Greffière placée,

Greffier lors du prononcé : Tiffen MAUSSION, Greffière placée.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

LA SNC [V] [T] (SNC) a fait réaliser, en sa qualité de maître d’ouvrage, un ensemble immobilier dénommé Résidence [Etablissement 1] comportant notamment un bâtiment à usage d’habitat collectif et plusieurs maisons de ville sur une parcelle située [Adresse 3].

Par contrat en date du 07 octobre 2016, Madame [W] [E] a réservé auprès de la SNC un appartement ainsi que deux places de parking, dans cet ensemble en l’état futur d’achèvement.

Madame [W] [E] a acquis les biens réservés, par acte authentique du 26 juillet 2017, aux termes duquel la livraison était prévue au plus tard le 31 mars 2019, puis régulièrement repoussée, accumulant plus d’un an de retard.

En date du 28 octobre 2020, la livraison des biens est intervenue.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 15 juin 2020, Madame [W] [E] a fait assigner la SNC [V] [T] devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Par ordonnance en date du 1er mars 2021, le juge de la mise en état a désigné la CNPM et agréé Monsieur [D] [B], en qualité de médiateur.

Aucune résolution amiable du litige n’a abouti.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique en date du 03 mars 2023, Madame [W] [E] demande au tribunal de :

Au regard de l’existence du retard de livraison des biens vendus à Madame [W],

Au regard de l’absence de justification de la légitimité éventuelle de ce retard,

— condamner la SNC [V] [T] à verser à Madame [W], à titre de dommages-intérêts les sommes suivantes :

—  38.888 € au titre du préjudice de jouissance et de perte d’agrément escompté ;

—  25.165,49 € au titre des frais de placement provisoire en maison de retraite de [K] [F] ;

—  3.000 € au titre du coût des démarches visant à obtenir des informations et la livraison de ses biens ;

—  20.000 € à parfaire au titre de son préjudice moral.

— condamner la SNC [V] [T] à verser à Madame [W] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rejeter la demande formée par la SNC [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SNC [V] [T] aux entiers dépens qui comprendront le coût de signification et d’exécution de l’ordonnance à intervenir.

— ordonner l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique en date du 12 septembre 2023, la SNC [V] [T] demande au tribunal de :

A titre principal,

— juger que les causes légitimes de suspension du délai couvrent l’intégralité du retard, de sorte que Madame [W] n’est pas fondée à solliciter la réparation du préjudice qu’elle aurait subi du fait de ce retard ;

— débouter Madame [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner Madame [W] à régler la somme de 3.500 euros à la société [V] [T], au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [W] aux dépens ;

A titre subsidiaire,

— limiter les sommes allouées au titre du préjudice de jouissance de l’appartement et de deux places de stationnement à la somme maximum de 1.494 euros par mois ;

— limiter la somme allouée à Madame [W] au titre de son préjudice moral à la somme de 3.000 euros ;

— limiter la somme allouée à Madame [W] au titre de l’article 700 du Code de

Procédure Civile à la somme de 2.000 euros ;

— débouter Madame [W] de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 décembre 2023. L’affaire a été plaidée devant le juge rapporteur lors de l’audience du 11 février 2026, et mise en délibéré au 14 avril 2026.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il faut rappeler que les demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte.

— Sur l’existence d’un manquement contractuel dû au retard de livraison

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Aux termes des dispositions de de l’article 1601-1 du code civil, « La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, " la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ".

Aux termes de l’article 1611 du code civil, « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».

L’acte authentique de vente signé par les parties le 26 juillet 2017 stipule que la livraison du bien devait se faire au plus tard, le 31 mars 2019 sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension, strictement encadrée et devant être certifiée par le maître d’œuvre d’exécution. Or, la livraison effective n’est intervenue que le 28 octobre 2020, soit un retard total de 577 jours (environ 18,9 mois).

A la page 58 de cet acte, sont listés les événements pouvant entrainer la suspension du délai de livraison :

Les intempéries au sens de l’article L.5424-8 du code de travail ;La grève qu’elle soit générale, particulière à l’industrie du bâtiment ou aux professions dont l’activité dépend de celle-ci et notamment au secteur socioprofessionnel des transports ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier ;La défaillance de l’une des entreprises ou d’un prestataire ayant une mission sur le chantier, cette défaillance pouvant prendre la forme d’un abandon de chantier, d’une mise en redressement ou d’une liquidation judiciaire, d’une cessation de paiement ou d’une déconfiture ; Tous retards imputables directement ou indirectement à une pandémie ou épidémie déclarée (O.M. S Ministère de la Santé) affectant le déroulement normal du chantier (restriction d’approvisionnement, livraison des matériaux, absentéisme, …)

La clause prévoit également que « s’il survenait un cas de force majeur ou d’une cause légitime de suspension des délais de livraison l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis un obstacle à la poursuite des travaux ; ce repart de délai étant calculé par jour ouvrable ».

Enfin le dernier paragraphe dispose que « Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties s’en rapporteront à un certificat établi par le maitre d’œuvre ayant la direction des travaux sous sa responsabilité ».

Madame [W] [E] entend engager la responsabilité contractuelle de la SNC [V] [T], qui en ne livrant par son bien à la date prévue au contrat de VEFA (vente en état de futur achèvement), a manqué son obligation de résultat. Elle fait valoir en effet que le contrat de VEFA prévoyait une date de livraison au plus tard le 31 mars 2019, et que le bien immobilier lui a été livré le 28 octobre 2020, soit avec 577 jours de retard.

A l’appui d’une jurisprudence des [Localité 4] d’appel, la SNC [V] [T], soutient, dans plusieurs courriers versés aux débats par la demanderesse, qu’elle n’a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles, en ce que le délai de livraisons a été légitimement différé par différentes causes légitimes de suspensions contractuellement prévues, à savoir, la survenance d’intempéries, les défaillances de la société SPH, titulaire des lots de Terrassement et Gros Œuvre, et du maitre d’œuvre d’exécution, le mouvement de grève qu’a connu l’île de France en décembre 2019 et janvier 2020, ainsi que la crise sanitaire. En outre, elle invoque des travaux modificatifs sollicités par la demanderesse, afin de justifier le retard de livraison.

Il est établi par le procès-verbal de réception du 28 octobre 2020, signé par les parties, que la livraison a été effectuée le 28 octobre 2020, alors qu’aux termes du contrat, elle devait intervenir avant la fin du 1er trimestre de 2019, soit au plus tard le 31 mars 2019, caractérisant ainsi un retard de 577 jours soit 1 an, 6 mois et 28 jours.

Sur les intempériesMadame [W] soutient que les intempéries invoquées par la SNC ne sauraient justifier le retard constaté, les documents produits à l’appui ne répondant ni aux exigences contractuelles ni aux standards jurisprudentiels.

En effet, la SNC [V] [T] a versé aux débats, plusieurs attestations successives des maîtres d’œuvre établissent l’existence d’intempéries sur différentes périodes du chantier, pour un total de 93,80 jours ouvrables, entraînant d’autant le report du délai de livraison :

Une attestation du Maitre d’œuvre d’exécution qui a retenu 56,16 jours d’intempéries entre le mois de décembre 2017 et le 30 avril 2019, que la société défenderesse estime être opposables à Madame [W] [E], du fait que la signature de l’acte est survenue antérieurement ;L’attestation de la société AKME INGENIERIE, Maitre d’œuvre d’exécution en remplacement de la société Etude & Projet, qui a retenu un total de 115,5 heures d’intempéries soit 16,5 jours pour la période du 1er mai 2019 au 31 décembre 2019 ;Une attestation complémentaire de la société AKME INGENIERIE, en date du 29 septembre 2020 qui a retenu un total de 148 h d’intempéries soit 21,14 jours pour la période du 1er janvier 2020 au 30 aout 2020.Madame [W] [E] considère que ces attestations communiquées ne constituent pas les certificats exigés par le contrat, qui doivent impérativement émaner du maître d’œuvre d’exécution et attester, de manière précise et non équivoque, que les conditions climatiques ont effectivement empêché la poursuite des travaux. Or, elle estime que les documents versés aux débats sont soit imprécis, soit émis par des intervenants non habilités à certifier de tels retards, soit encore contradictoires entre eux.

En effet, elle fait valoir que ces attestations reposent principalement sur de simples relevés météorologiques, parfois issus de stations éloignées du chantier, sans démontrer concrètement l’impact réel de ces phénomènes sur l’avancement des travaux. Elle ajoute que les méthodes de calcul retenues apparaissent manifestement artificielles, cumulant abusivement des phénomènes climatiques concomitants (vent, pluie, gel) pour gonfler artificiellement le nombre de jours d’intempéries, sans tenir compte des chevauchements évidents.

Madame [W] rappelle par ailleurs que les intempéries antérieures à la signature de l’acte authentique ont nécessairement été intégrées dans le délai contractuel, tandis que celles postérieures au 31 mars 2019, ne sauraient juridiquement suspendre un délai déjà expiré. La jurisprudence est claire sur ce point : un retard ne peut être justifié par des événements survenus après l’échéance contractuelle.

En définitive, elle n’affirme qu’aucune des intempéries invoquées ne satisfait aux exigences contractuelles et jurisprudentiels permettant de légitimer un retard.

La SNC [V] [T] soutient que les intempéries constituent, en application du contrat, une cause légitime de suspension du délai de livraison.

En premier lieu, elle fait valoir que l’acte de vente, versé aux débats, prévoit expressément que les intempéries, au sens de l’article L.5424-8 du Code du travail, justifient la suspension du délai lorsqu’elles rendent l’exécution des travaux dangereuse ou impossible. Leur appréciation relève nécessairement du maître d’œuvre, seul compétent pour évaluer l’impact des conditions climatiques sur le chantier. Au regard des attestations versées aux débats, complétées par des bulletins du syndicat des entrepreneurs de construction de [Localité 5] et d’Ile de France, elle soutient que les intempéries ont reporté le délai de livraison de 93,80 jours ouvrables.

Elle affirme que la circonstance que le bâtiment ait été mis hors d’eau est indifférente, dès lors que de nombreux travaux extérieurs (ravalement, équipements d’évacuation des eaux, aménagements extérieurs, VRD) demeurent sensibles aux conditions météorologiques. Elle récuse l’argument de la demanderesse qui soutient une double comptabilisation des intempéries. Elle souligne que les décomptes reposent sur des relevés météorologiques professionnels.

En deuxième lieu, elle soutient que les parties ont expressément convenu de s’en remettre au certificat du maître d’œuvre pour apprécier les causes de suspension du délai. En vertu de la force obligatoire du contrat, l’acquéreur ne peut donc contester ni l’évaluation technique des intempéries ni leur ampleur. Les attestations produites répondent aux exigences contractuelles, aucune forme particulière ni démonstration supplémentaire n’étant prévue.

Enfin, elle soutient que les comptes rendus de chantier confirment la réalité des intempéries, tandis que la production de demandes d’indemnisation auprès de la Caisse de congés payés est inopérante, cette formalité n’étant pas prévue au contrat et le promoteur n’ayant pas la qualité d’employeur des entreprises intervenantes.

SUR CE,

Le fait, pour les parties, de se remettre à une attestation fixant le nombre de jours de retard justifiés, ne dispense pas le maître d’œuvre d’être suffisamment précis dans la rédaction et le détail des jours et des périodes concernés, afin que l’acquéreur soit en mesure d’en contester la teneur et, le cas échéant, que le tribunal puisse en contrôler le calcul.

En l’espèce, il convient de constater que les documents produits, au-delà de leurs affirmations, indiquent des dates, des températures, des hauteurs de précipitations et des vitesses de vent qui ne font l’objet d’aucune contradiction étayée ou justifiée par des documents qui viendraient contredire ceux produits en défense. Pour chacune des trois périodes litigieuses, sont produits, outre l’attestation des maîtres d’œuvres d’exécution successifs :

Pour la période de décembre 2017 au 30 avril 2019 : des attestations intempéries accompagnées de justificatifs des retards détaillant pour chaque date la hauteur des précipitations, la hauteur de la neige tombée, les périodes où les températures ont été inférieures à +3°C et celles où elles ont été inférieures ou égales à -2°C, avec mention des deux valeurs neige et gel pour éviter leur cumul, ainsi, enfin, que les périodes où les vents ont été d’au moins 59 km/h ;Pour la période du 1er mai 2019 au 31 décembre 2019 puis pour la période du 1er janvier 2020 au 30 aout 2020  : un tableau indiquant, pour chaque mois, le nombre d’heures de pluie selon le relevé intempéries de la FFB pour le station de [Localité 6], le nombre d’heures de neige (qui se trouve être de zéro), le nombre d’heures de vent et le nombre d’heures de gel, le total fait pour chaque mois permettant de constater que les cumuls étaient éliminés (ex. pour novembre 2019 : 20,75h de pluie, 3h de vent et 8h de gel, total retenu de 20,50h).A la lumière de ces éléments, qui ne sont pas contredits en demande par autre chose que des affirmations générales qui ne sont elles-mêmes appuyées par aucune pièce, il sera jugé que les intempéries justifient en l’espèce d’un retard de livraison de 93,80 jours (soit 18,76 semaines avec 5 jours ouvrés par semaine).

2. Sur la défaillance de la société SPH

Madame [W] [E] expose que la SNC [V] [T] impute une partie du retard à une prétendue défaillance de la société SPH, titulaire des travaux de terrassement et de gros œuvre. Toutefois, elle considère qu’elle n’en rapporte aucune preuve sérieuse. En effet, elle estime qu’aucune pièce versée aux débats ne démontre un abandon de chantier, ni une impossibilité objective de poursuite des travaux.Au contraire, à l’appui d’un courrier en date du 04 juillet 2018, elle fait valoir que la SNC [V] [T] a elle-même reconnu que la société SPH n’avait jamais abandonné le chantier. Elle soutient que la société a, par ailleurs, volontairement renoncé à toute mesure de substitution, assumant ainsi un choix de gestion.

La demanderesse considère que les explications fournies par la SNC [V] [T] apparaissent en outre contradictoires. En effet, elle fait valoir que la société a d’abord évoqué une défaillance de la société SPH avant juillet 2018, pour ensuite la reporter à fin 2018, au regard d’une lettre du 8 novembre 2019. Elle soutient que la défenderesse ne justifie aucunement un retard de 3 mois imputable à SPH, sans indiquer à quelle période celui-ci se rapporterait.

Quant à la SNC [V] [T], elle soutient que la défaillance de la société SPH constitue une cause directe et déterminante du retard de livraison. Elle expose que cette-dernière a rencontré dès février 2018 de graves difficultés financières l’empêchant d’assurer normalement l’exécution de ses prestations. Sa présence sur le chantier est devenue irrégulière et ses effectifs insuffisants, ce qui a fortement ralenti l’avancement des travaux.

Alors que la société SPH devait achever le gros œuvre fin mai 2018, la SNC fait valoir que les travaux n’étaient toujours pas terminés lors de la résiliation de son marché le 7 janvier 2019. En effet, elle a été placée en redressement judiciaire le lendemain, sa cessation des paiements étant fixée au 1er décembre 2018. La SNC évalue alors le retard à au moins 30 semaines.

En second lieu, LA SCN [V] [T] considère que la résiliation de son marché a contraint le maître d’ouvrage à rechercher une nouvelle entreprise, à contractualiser avec elle et à lui permettre de préparer son intervention. Le chantier de gros œuvre est ainsi resté à l’arrêt du 7 janvier au 1er mars 2019, soit 8 semaines supplémentaires.

Au titre de la défaillance de la société SPH, la SNC considère un décalage global du délai de livraison de 38 semaines.

En réplique, Madame [W] [E] expose que la SNC [V] [T] a invoqué une attestation de la société AKME (son ex-assistant devenu maître d’œuvre d’exécution) pour tenter de justifier la défaillance de la société SPH comme cause légitime de suspension du délai de livraison. Elle considère que cette attestation n’a aucune valeur contractuelle. En effet, elle expose, au visa de l’article 24.4 du contrat, seul le certificat du maître d’œuvre en charge des travaux au moment des faits est recevable. Or, elle fait valoir que la société AKME n’avait pas cette responsabilité lors de la prétendue défaillance de la société SPH. Elle considère celle-ci ne peut donc attester de ce qu’elle n’a pas observé directement.

De plus, elle soutient que cette attestation repose sur une analyse partielle (seulement 8 comptes-rendus sur 63), ce qui la prive de toute crédibilité. La demanderesse soutient que la SNC ne rapporte ainsi aucune preuve valable de la défaillance de la société SPH, comme l’exige le contrat.

Par ailleurs, Madame [W] [E] ajoute que la SNC se contredit : elle affirme que les difficultés de la société SPH ont commencé dès février 2018, mais n’a résilié son contrat qu’en janvier 2019, malgré des mises en demeure répétées (avril, mai, août et novembre 2018). Elle affirme que cette inertie démontre une mauvaise gestion du chantier, et non une cause légitime de suspension, à l’appui d’une jurisprudence qu’elle qualifie de claire : un promoteur ne peut invoquer la défaillance d’une entreprise s’il a tardé à réagir (CA [Localité 7], 27 juillet 2010).

Enfin, elle soutient que la défaillance contractuelle visée (d’ordre financier) n’est établie qu’à partir de décembre 2018 (cessation des paiements). Avant cette date, la société SPH était simplement négligente, ce qui ne constitue pas une cause légitime de suspension. Elle La SNC ne prouve pas non plus que le délai de livraison était en cours de suspension lors de la substitution de SPH. Sans suspension préalable, il n’y avait rien à suspendre.

SUR CE,

La SNC [V] [T] évalue le retard à 38 semaines (30 semaines de retard initial + 8 semaines d’arrêt post-résiliation) mais ne rapporte pas la preuve que le délai de livraison était en cours de suspension lors de la substitution de la société SPH. Sans suspension préalable, il n’y avait rien à suspendre. En outre, le temps de substitution (8 semaines) ne peut être imputé aux acquéreurs, car il résulte de la lenteur de la SNC [V] [T] à réagir face à une situation qu’elle ne pouvait ignorer.

A la lumière de ces éléments, la SNC ne rapporte pas la preuve que la défaillance de la société SPH constitue une cause légitime de suspension du délai de livraison. Ses arguments sont contradictoires, tardifs et non conformes aux exigences contractuelles. La jurisprudence confirme qu’un promoteur ne peut invoquer la défaillance d’une entreprise s’il a tardé à réagir ou s’il ne prouve pas l’impact direct sur les travaux.

Dès lors, il n’y a pas lieu de retenir la défaillance de la société SPH.

3. Sur la défaillance du maitre d’œuvre d’exécution ETUDE ET PROJET

Madame [W] [E] expose que la SNC impute à la société ETUDE & PROJET, en sa qualité de maître d’œuvre, un manquement dans le respect du planning d’exécution à partir de mars 2019, justifiant selon elle la résiliation de son contrat. Pourtant, la demanderesse soutient qu’aucune preuve tangible n’est apportée pour étayer cette accusation. Elle ajoute que les faits reprochés à la société ETUDE & PROJET sont postérieurs à la date de livraison prévisionnelle (31 mars 2019). Or, à l’appui d’un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 8] en date du 2 février 2017, elle fait valoir qu’un délai expiré ne peut faire l’objet d’une suspension.

Quant à la SNC [V] [T], elle soutient que la défaillance du maître d’œuvre d’exécution ETUDE ET PROJET constitue une cause autonome et justifiée de report du délai de livraison.

En premier lieu, la société fait valoir que le contrat de maîtrise d’œuvre a été résilié le 27 septembre 2019 en raison de manquements graves du maître d’œuvre dans l’exercice de ses missions. Afin d’en mesurer l’ampleur et les conséquences, le maître d’ouvrage a mandaté un expert inscrit près la cour d’appel, chargé d’analyser les défaillances constatées et leur impact sur le calendrier du chantier. L’expertise met en évidence de nombreux manquements : défaut d’alerte sur les difficultés de l’entreprise de gros œuvre, absence de planification contractuelle, défaut de suivi et de coordination des entreprises, carences techniques, mauvaise gestion des réseaux, des aléas de chantier et des modifications demandées, ainsi qu’une absence générale de pilotage de l’opération.

A l’appui de cette analyse, la société défenderesse considère que ces manquements ont contribué de manière déterminante au retard global du chantier. Sur cette base, le nouveau maître d’œuvre d’exécution, AKME INGENIERIE, a établi un certificat évaluant à 36 semaines le retard imputable aux défaillances d’ETUDE ET PROJET.

La SNC [V] [T] ajoute que cette défaillance est opposable à l’acquéreur, dès lors qu’elle est antérieure à la résiliation du contrat de maîtrise d’œuvre et qu’elle s’inscrit dans la succession d’événements ayant déjà conduit au report de la date prévisionnelle de livraison.

Ainsi, la société défenderesse en conclut que la défaillance du maître d’œuvre ETUDE ET PROJET, justifie un report supplémentaire du délai de livraison de 36 semaines.

En réplique, Madame [W] [E], expose, à l’appui d’une lettre de résiliation en date du 27 septembre 2019, adressée par la SNC [V] [T] à son maître d’œuvre initial, que le retard était principalement dû à un défaut de suivi et de pilotage du chantier. Elle affirme que ce document contredit directement les affirmations antérieures de la SNC, selon lesquelles le retard serait exclusivement imputable à des causes extérieures (intempéries, défaillance d’entreprise), et confirme au contraire que l’essentiel du retard procède de dysfonctionnements internes à l’opération, lesquels ne constituent en aucun cas des causes légitimes de suspension du délai de livraison.

SUR CE,

A la lumière de ces éléments, la SNC ne rapporte pas la preuve que la défaillance d’ETUDE & PROJET constitue une cause légitime de suspension du délai de livraison. En effet, les preuves produites (expertise, certificat d’AKME) ne respectent pas les exigences contractuelles (certificat du maître d’œuvre en exercice), et les dysfonctionnements qui sont à l’origine du retard relèvent de sa propre responsabilité (mauvaise gestion du chantier), l’ampleur du retard s’expliquant par les manquements de la SNC [V] [T] (absence de planification contractuelle, défaut d’alerte alors même que des premières difficultés étaient rencontrées, absence générale de pilotage de l’opération) plus que par la défaillance de l’entreprise ETUDE & PROJET elle-même.

Dès lors, il n’y a pas lieu de retenir la défaillance d’ETUDE & PROJET comme motif légitime de retard pour la SNC [V] [T].

4. Sur les travaux modificatifs

La SNC [V] [T] soutient que les travaux modificatifs demandés par l’acquéreur constituent une cause contractuelle, à la page 57 de l’acte de vente, de report du délai de livraison.

Ces travaux ne sont pas contestés par Madame [W] [E], qui en reconnaît expressément l’existence. L’acte de vente prévoit en outre que la réalisation de travaux modificatifs entraîne un ajustement du délai de livraison.

En application de cette stipulation contractuelle, la société considère que la réalisation des TMA (travaux modificatifs acquéreurs) a entraîné un report du délai de livraison d’un mois, soit 4,33 semaines.

La SNC précise enfin qu’aucun certificat du maître d’œuvre n’est requis pour justifier ce report, celui-ci résultant directement de la clause contractuelle applicable aux travaux modificatifs.

Elle en conclut que la réalisation des TMA justifie un report supplémentaire du délai de livraison d’un mois, non contestable par l’acquéreur.

A la lumière de ces éléments, la SNC [V] [T] justifie en conséquence d’un retard de livraison de 4,33 semaines en raison des travaux modificatifs acquéreurs, soit 33 jours.

5. Sur la grève

La SNC [V] [T] fait valoir que le mouvement de grève ayant affecté l’Île-de-France entre le 5 décembre 2019 et le 20 janvier 2020 constitue une cause légitime de retard du chantier. En, effet, elle atteste que ces grèves ont perturbé les transports en commun, de sorte que et les ouvriers, fournisseurs et personnels des entreprises intervenantes ont été empêchés d’accéder normalement au chantier, ce qui a nécessairement ralenti l’exécution des travaux.

AKME INGENIERIE, en sa qualité de maître d’œuvre d’exécution, a constaté et certifié que ces événements ont entraîné un retard de 22 jours pour la période du 5 décembre 2019 au 17 janvier 2020.

Conformément à l’acte de vente, les parties ont convenu de s’en remettre au certificat du maître d’œuvre pour l’appréciation des causes de suspension du délai de livraison. La survenance des grèves et leur impact sur le chantier étant établis, ce report s’impose à l’acquéreur.

A l’appui d’un certificat établi par le maitre d’œuvre d’exécution, auquel elle rappelle que les parties ont accepté aux termes de l’acte de vente, la SNC [V] [T] conclut que le délai de livraison a été valablement prolongé de 22 jours ouvrables

Madame [W] [E] considère que l’attestation produite ne respecte pas les exigences contractuelles : elle évoque une perte d’activité sans attester que les grèves auraient rendu impossible la poursuite des travaux.

Par ailleurs, elle soutient que les calculs avancés par la société conduisent à des résultats manifestement absurdes, laissant entendre que le chantier aurait été à l’arrêt plus de jours qu’il n’en existe sur la période considérée. En outre, elle affirme que la SNC ne démontre pas que le délai de livraison était encore en cours au début des grèves. À défaut, celles-ci ne peuvent juridiquement suspendre un délai déjà expiré.

SUR CE,

Bien qu’il ressorte des stipulations contractuelles qu’un certificat du maître d’œuvre suffit à caractériser la suspension légitime pour cause de grève, la notion de « perte d’activité », dans l’attestation succincte, ne vient pas justifier et préciser l’impact sur le chantier, et de ce fait d’un retard.

En conséquence, le mouvement de grève entre le 5 décembre 2019 et le 20 janvier 2020 ne sera pas retenu comme justifiant d’un délai de retard de la livraison des travaux.

6. Sur la crise sanitaire

S’agissant de la crise sanitaire, il ressort des pièces que la SNC [V] [T] se prévaut à ce titre d’une suspension effective des travaux pendant 28 jours. En effet, il ressort de l’attestation du maitre d’œuvre d’exécution du 12 juin 2020 que ce dernier comptabilise 28 jours ouvrés sur la période du 17 mars 2020 au 27 avril 2020 en raison de « la pandémie du COVID 19 empêchant l’activité sur le chantier ». La reprise du chantier a ensuite été fortement ralentie par la mise en œuvre obligatoire des protocoles sanitaires (distanciation, contrôle d’accès, organisation des circulations, effectifs réduits), ce qui a limité très fortement la production pendant plusieurs semaines. Le maître d’œuvre évalue l’impact de ces contraintes à 21 jours ouvrés supplémentaires. A compter, du 1er juin 2020, il est attesté que les mesures sanitaires imposées par l’OPPBTP ont mis obstacle à la poursuite du chantier à hauteur de 50%, correspondant à 6 jours ouvrés.

Enfin, le maître d’œuvre a attesté que depuis le 17 mars 2020, l’opération a subi une perte d’activité dite totale de 55 jours.

Madame [W] [E] considère que bien que l’attestation produite soit formellement conforme, elle ne peut produire aucun effet utile dès lors que la SNC [V] [T] ne prouve pas que le délai contractuel de livraison n’était pas déjà dépassé au moment du premier confinement. Malgré l’incontestabilité de l’événement a « empêché la poursuite du chantier », elle affirme qu’il ne peut suspendre un délai qui a déjà expiré.

SUR CE,

Il convient de rappeler que cette cause de suspension légitime est explicitement prévue à l’acte notarié et que les parties ont entendu contractuellement s’en remettre au seul certificat du maître d’œuvre. Si le délai de livraison était déjà dépassé, le délai lié à la crise sanitaire doit nécessairement être pris en compte pour évaluer l’ampleur et l’imputabilité du dépassement.

Dès lors, la crise sanitaire justifie un retard de livraison de 55 jours ouvrés au total.

AU REGARD DE CE QUI PRÉCÈDE

La SNC [V] [T] justifie d’un retard légitime de 181,8 jours sur le retard total de 577 jours, soit un retard injustifié de 395,2 jours, soit plus de 13 mois.

Il en résulte que la SNC [V] [T] en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, a manqué à son obligation de livrer les biens vendus aux dates prévues, en application de l’article 1601-1 du code civil et que sa responsabilité est engagée de ce chef à l’égard des acquéreurs.

— Sur les préjudices subis

A.Sur les préjudices de jouissance et de perte d’agrément escompté

S’agissant du préjudice de jouissance, il doit être retenu une période de 395,2 jours.

Madame [W] [E] sollicite une indemnisation à hauteur de 38.888 euros en faisant valoir qu’elle a acheté ce bien en vue de s’occuper de son compagnon handicapé. Au regard du plan de l’appartement, le logement est en effet doté d’une douche adaptée à ce handicap (douche PMR), et d’une chambre supplémentaire permettant d’accueillir un aide-soignant de nuit.

A l’appui de sa demande, elle fournit un contrat de prêt, ainsi qu’un tableau d’amortissement de prêt attestant du règlement des mensualités du prêt, contracté pour financer ce bien dont elle devait avoir la jouissance depuis le 30 avril 2019 au plus tard, en tenant compte du mois de suspension du délai de livraison généré par les TMA.

Elle soutient que la valeur locative du logement s’élève à la somme de 1.650 euros hors charges par mois. Ce montant sera retenu par le tribunal au regard des annonces immobilières et de l’avis de valeur locative de la société PRIMO Chatenay versés aux débats. Cet avis de valeur mentionne la présence des deux places de parking, de sorte que rien ne justifie de retenir un montant supérieur.

La SNC [V] [T] est donc condamnée au paiement de la somme de 21.681 euros (13,14 mois x 1.650 euros) à Madame [W] [E] venant en réparation de son préjudice de jouissance.

Indépendamment de la valeur financière du bien, Madame [E] [W] soutient que le retard de livraison a directement empêché l’amélioration vitale des conditions de vie de la famille, marquée par le lourd handicap de Monsieur [F] [K], le compagnon de Madame [W] [E].

Elle considère que le fait de priver son compagnon Monsieur [F] [K], qui est lourdement handicapé après plusieurs AVC, et leur fils, d’un logement adapté pendant la durée du retard, est constitutif d’un préjudice d’agrément majeur. En effet, elle fait valoir que la famille était contrainte de vivre dans un appartement exigu de 72 m², aux accès difficiles, dépourvu de douche PMR et de troisième chambre indispensable pour accueillir un aidant de nuit, ayant entrainé des situations critiques :

Intervention des pompiers devant briser une baie vitrée pour évacuer Monsieur [F] après une chute grave, en raison de l’inaccessibilité des lieux ;Sacrifice de la vie sociale du fils, contraint d’assurer une veille nocturne constante ;Décès prématuré de Monsieur [F], survenu peu après la livraison, alors qu’il n’a pu bénéficier de l’appartement adapté que pour une durée dérisoire, et dans un contexte de nuisances persistantes liées à la levée des réserves.

Toutefois, s’appuyant sur le contrat de réservation versé aux débats, la SNC [V] [T] expose, au visa de l’article 1231-3 du code civil, que Madame [W] [E] a déclaré être célibataire, de sorte qu’elle ne peut subir un préjudice d’agrément lié à l’état de santé de son compagnon en cas de retard de livraison

Au vu de l’absence de pièces justificatives versées aux débats par la demanderesse, ainsi que de la jurisprudence de la Cour de cassation définissant le préjudice d’agrément dans une décision du 26 juin 2024 tel que la réparation du préjudice lié à l’impossibilité pour une victime de pratiquer régulièrement une activité spécifique sportive, de loisirs ou culturel, il convient de rejeter la demande de préjudice formulée à ce titre.

B. Au titre des frais de déplacement provisoire en maison de retraite

Madame [W] [E] sollicite une indemnisation à hauteur de 25.165,49 euros. En effet, elle fait valoir que faute de disposer du logement promis, elle n’a pas eu d’autre choix, à plusieurs reprises, que de recourir à un placement temporaire de son compagnon en maison de retraite médicalisée, lorsqu’elle était physiquement et moralement épuisée.

A l’appui de sa demande, elle verse aux débats :

Des factures en date des 15 juillet 2019, 1er août 2019, 31 décembre 2019, 31 janvier 2020 et 29 février 2020, 31 août 2020, 30 septembre 2020, 1er octobre 2020, 1er novembre 2020, 1er décembre 2020 correspondant aux frais d’hospitalisation de Monsieur [F] [K] à la maison de retraite médicalisée entre le 31 mars 2019 et la date de livraison de biens, pour un montant de 14.812,45 euros ;Des factures correspondant aux frais d’hospitalisation de Monsieur [F] [K] à la maison de retraite médicalisée à compter du 1er octobre 2020 jusqu’à janvier 2021 pour un montant de 10.353,04 euros. Toutefois, la SNC MATIGNAN RESIDENCE fait valoir que les frais réclamés concernent des périodes spécifiques, notamment les fêtes de fin d’année 2019-2020 ainsi que les mois de juillet et août 2019. Ces placements en maison de retraite médicalisée apparaissent comme des hébergements ponctuels et saisonniers. Elle considère qu’aucun élément probant ne permet d’établir un lien direct entre ces séjours et le retard de livraison du logement. Elle affirme qu’ils semblent plutôt répondre à des besoins médicaux indépendants, liés à l’état de santé particulièrement dégradé de Monsieur [F] [K].

La société fait également valoir que Monsieur [F] [K] était classé en GIR 2, un niveau de dépendance sévère nécessitant une prise en charge pour la plupart des activités de la vie quotidienne. Cette situation médicale impliquait inévitablement un placement en maison spécialisée, indépendamment des conditions de logement. La SNC [V] [T] affirme alors ne pas pouvoir être tenue responsable de la perte d’autonomie de Monsieur [F] [K], ni des placements médicaux qui en découlent.

Enfin, elle souligne qu’il ne peut être démontré que ces hospitalisations auraient pu être évitées si le logement avait été livré dans les délais prévus.

A la lumière de ces éléments, Madame [W] ne parvient pas à démontrer le lien de causalité direct entre le retard du délai de livraison et les frais d’hébergement en maison de retraite. Les placements en maison de retraite répondaient à des impératifs médicaux, sans lien avec la taille ou l’adaptation du logement occupé ou attendu.

En conséquence, la société ne saurait être condamnée à rembourser des dépenses liées à l’état de santé préexistant et irréversible de Monsieur [F] [K], de sorte que Madame [W] [E] sera donc déboutée de cette demande.

C. Au titre du coût des démarches visant à obtenir des informations et la livraison des biens

S’agissant du coût des démarches visant à obtenir des informations et la livraison de ses biens, Madame [W] [E] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de son préjudice moral et des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Les demandes formées à ce titre ne peuvent par conséquent qu’être rejetées.

D. Au titre de son préjudice moral

Madame [W] [E] sollicite une indemnisation de 20.000 euros, à laquelle s’oppose la SNC [V] RESIDENCE.

A l’appui de divers documents médicaux, Madame [W] [E] affirme que ce retard a engendré des souffrances morales et physiques dont la société défenderesse n’a pas tenu compte

Cette dernière soutient, d’une part, que le préjudice invoqué repose sur l’état de santé du compagnon de Madame [W] [E], élément étranger au litige, de sorte qu’aucun lien de causalité certain n’est établi avec une faute qui lui serait imputable. D’autre part, elle fait valoir que cette demande se heurte aux dispositions de l’article 1231-3 du code civil, la demanderesse étant déclarée célibataire sur le contrat de réservation produit. Elle ajoute que les membres de la famille de Madame [W] [E] n’étant pas parties à la procédure, ne sauraient être indemnisés.

SUR CE,

Il est indéniable que cet important retard de livraison, annoncé à Madame [W] [E], mère de famille, et déclarée comme « aidant familial » de son compagnon auprès de son employeur, de manière successive par différents courriers, lui a causé un préjudice moral, de par l’inquiétude engendrée, l’aggravation de son état de fatigue, conjugués à la dégradation de l’état de santé de son compagnon. Il lui sera accordée à ce titre la somme de 5.000 euros.

— Sur les demandes accessoires

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SNC [V] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Les éventuels frais d’exécution de la présente décision seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

B. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SNC [V] [T], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux demandeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros. Sa propre demande formée sur ce fondement doit être rejetée.

— Sur la demande d’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONDAMNE la SNC [V] [T] à verser à Madame [W] [E] les sommes suivantes :

— 21.681 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— 5.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SNC [V] [T] aux dépens ;

CONDAMNE la SNC [V] [T] à verser à Madame [W] [E] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

signé par Xavier HAUBRY, Vice-président et par Tiffen MAUSSION, Greffière placée, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,