TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01634 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I35Y

Section 3

VA

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 07 mai 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société civile immobilière SCI [G] [B], représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Mulhouse sous le numéro 888 506 441 – dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Monsieur [Z], [Y] [B], né le 22 janvier 1974 à [Localité 2] (Guadeloupe – 971), son gérant – associé

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [N] [J] – demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Charlotte SALM : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 mai 2026 et signé par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection, et Victor ANTONY, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2016, à effet du même jour, Monsieur [H] [Q] a donné à bail à M. [N] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3] , moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 430 €, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 50 €, soit un loyer total s’élevant à la somme de 480 € par mois.

Selon acte notarié établi le 23 août 2021 par Me [D] [I], notaire à Mulhouse, l’appartement objet du présent contrat de bail a été vendu par M. et Mme [Q] à M. [S] [E] et Madame [M] [A] le 1er avril 2019, puis par M. [S] [E] et Madame [M] [A] à la SCI [G] [B] le 23 août 2021.

Il ressort de la clause intitulée « Contrat de location » en page 6/38 de cet acte que ce bien immobilier est « loué au profit de Monsieur [J] [N] pour un usage d’habitation, aux termes d’un bail écrit établi conformément pour une durée de trois années ayant commencé à courir le 1er décembre 2016 pour se terminer le 30 novembre 2019. Le VENDEUR déclare que ce bail s’est depuis reconduit par tacite reconduction et est en cours de validité. Le loyer est convenu payable le 10 de chaque mois, chaque échéance étant actuellement de CINQ CENT EUROS (500 €), ainsi déclaré par le VENDEUR ».

La SCI [G] [B] a fait dresser le 30 mai 2024 un procès-verbal par commissaire de justice ayant constaté le départ de M. [N] [J] du logement.

Par requête en date du 05 juillet 2024 reçue le 10 juillet 2024 par le greffe et signifiée le 24 octobre 2024 à M. [N] [J], la SCI [G] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection de Mulhouse aux fins de voir M. [N] [J] condamné à lui payer les sommes suivantes :

—  16822 euros au titre de l’arriéré locatif ;

—  8250 euros au titre des frais de remise en état du logement ;

—  669,89 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais de commissaire de justice.

La citation destinée à M. [N] [J] n’ayant pu lui être signifiée, en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 décembre 2024, renvoyée une fois et mise en délibéré à l’audience du 16 octobre 2025.

Par jugement avant dire droit en date du 11 décembre 2025, les débats ont été ré-ouverts afin de permettre à la société civile immobilière [G] [B] de produire l’acte de vente de l’appartement objet du présent litige, un décompte actualisé et précis des sommes demandées à M. [N] [J] et le justificatif de signification par commissaire de justice des pièces à M. [N] [J].

A l’audience du 12 février 2026, la SCI [G] [B] a comparu représentée par Monsieur [Z] [B], son gérant selon extrait Kbis présenté au jour de l’audience et a déposé les pièces demandées.

M. [N] [J] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 12 mai 2026, avancé au 07 mai 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’ il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la SCI [G] [B] a comparu à l’audience représentée par son gérant. M. [N] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter bien que régulièrement cité à l’audience conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. Il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement soumis, dès lors, aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en paiement de la dette locative

En application de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties prévoient que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI [G] [B] sollicite dans sa requête la condamnation de M. [N] [J] au paiement de la somme de 16822 euros au titre des loyers et charges impayés et verse aux débats les pièces suivantes à l’appui de sa demande :

— le contrat de bail conclu entre les parties le 1er décembre 2016 ;

— un procès-verbal établi le 30 mai 2024 par commissaire de justice constatant le départ du locataire du logement et le caractère abandonné du logement ;

— un décompte de la créance faisant état de deux versements du loyer aux mois de septembre et d’octobre 2021 ainsi que de la dette actualisée, après déduction des versements effectuées par la caisse d’Allocations Familiales (CAF), à un montant de 12516 euros et titre des loyers et charges échus impayés au titre des années 2021, 2022, 2023 et 2024.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [N] [J] est aujourd’hui redevable, à l’égard de la SCI [G] [B] d’une somme de 12516 euros au titre de l’arriéré locatif échu impayé entre le 23 août 2021, date du transfert de propriété du bien immobilier et du contrat bail à la SCI [G] [B] et le 30 mai 2024, date à laquelle le départ du locataire a été constaté par commissaire de justice.

Aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette n’est apporté par M. [N] [J] qui n’a pas comparu à l’audience pour s’en expliquer.

De même, aucun élément de solvabilité n’a été communiqué de sorte qu’il a été impossible d’envisager la mise en place de délais de paiement.

Par conséquent, M. [N] [J] sera condamné à payer à la SCI [G] [B] la somme de 12516 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur la demande en paiement des frais de remise en état

En application des articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 7 alinéa de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L.41 1-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou force majeure.

En l’espèce, la SCI [G] [B] sollicite dans sa requête la condamnation de M. [N] [J] à lui payer la somme de 8250 euros au titre des frais de remise en état du logement.

A l’appui de sa demande, il produit le contrat de bail avec l’état des lieux d’entrée, le procès-verbal de constat établi le 30 mai 2024 par commissaire de justice et un devis n°07175/4 du 1er juillet 2024 établi par une société de peinture détaillant les prestations pour la remise en état des plafonds, murs et boiseries sans toutefois détailler le prix de chaque prestation.

S’agissant des plafonds

Il ressort de l’état des lieux d’entrée dans l’appartement que les plafonds de l’entrée ainsi que des trois chambres sont en bon état et que ceux de la cuisine, de la salle de bains et des toilettes sont en état « passable » sans toutefois que les imperfections de ces parties de l’appartement ne soient renseignées avec précision.

Le procès-verbal établi par commissaire de justice indique que la peinture du plafond de l’entrée est en mauvais état comme celles du salon, des deux chambres et de la salle de bain, et que le plafond de la cuisine est constitué dans un lambris de bois en mauvais état et qu’une partie du plafond est scotchée.

S’agissant des murs

L’état des lieux d’entrée dans l’appartement mentionne que les murs de l’entrée ainsi que des trois chambres sont en bon état et que ceux de la cuisine, de la salle de bains et des toilettes sont en état « passable » sans toutefois que les imperfections de ces parties de l’appartement ne soient renseignées avec précision.

Le procès-verbal établi par commissaire de justice indique que les murs de l’entrée, du salon et des deux chambres sont couverts d’un papier peint de couleur blanche en très mauvais état présentant des déchirures ainsi que des éraflures notamment sur les arêtes, des trous de chevilles, des tâches et des traces noires, outre le fait que les appliques murales sont cassées.

Le commissaire de justice note la présence de moisissures dans les chambres sur le mur situé en dessous de la fenêtre.

Il ressort de ce procès-verbal que les murs de la cuisine présentent des couleurs de peinture avec les traces de passage de rouleaux, que la faïence murale de la cuisine n’a pas été entretenue, les joints étant noircis et que le papier peint est déchiré et taché. Les murs de la salle de bain enfin nécessitent un nettoyage.

S’agissant des boiseries

Il ressort de l’état des lieux d’entrée dans l’appartement que les menuiseries de l’entrée ainsi que des trois chambres sont en bon état et que ceux de la cuisine, de la salle de bains et des toilettes sont en état « passable » sans toutefois que les imperfections de ces parties de l’appartement ne soient renseignées avec précision.

Le procès-verbal établi par commissaire de justice indique que la porte d’entrée est en mauvais état, un trou ayant été constaté sur sa partie basse et la poignée de la porte étant bancale. Les chambranles en bois du salon et de la cuisine sont en mauvais état, présente des tâches, des éraflures, des rayures et des impacts. Les portes des chambres sont également en mauvais état, l’une étant criblée de clous, d’impacts et de tâches.

S’agissant des sols

Il ressort de l’état des lieux d’entrée dans l’appartement que les sols sont en « bon état » dans l’entrée ainsi que les chambres et dans un état « passable » dans la cuisine, la salle de bains et les WC.

Dans son procès-verbal, le commissaire de justice relève que le carrelage dans l’entrée est en très mauvais état général, plusieurs carreaux étant fêlés, que le parquet du salon et le sol de la cuisine sont en très mauvais état général, avec des rayures, des traces d’usures et des taches incrustées. Dans les chambres, le parquet au sol est en très mauvais état, le revêtement est arraché à plusieurs endroits notamment au niveau du seuil de la porte, et il présente de nombreuses rayures et taches. De manière générale, le commissaire de justice indique que le sol est sale et mal entretenu.

Il ressort de l’ensemble des pièces versés aux débats que les informations communiquées sont approximatives puisque l’état des lieux d’entrée n’indique pas précisément ce qui est entendu par « bon état » et « état passable », que le devis présenté ne détaille pas le coût de chaque prestation et qu’en l’état, le tribunal n’est pas en état de chiffrer exactement le préjudice découlant des dégradations.

Néanmoins, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal de sortie révèle que l’état de l’appartement s’est détérioré.

Si les chambres ont été considérées comme étant en bon état lors de l’entrée dans l’appartement de M. [N] [J], il appert que lors de la reprise de l’appartement par la SCI [G] [B], le parquet au sol est en très mauvais état, le revêtement est arraché à plusieurs endroits notamment au niveau du seuil de la porte, et il présente de nombreuses rayures et taches. Les portes des chambres sont également en mauvais état, l’une étant criblée de clous, d’impacts et de tâches. Les murs apparaissent comme étant en très mauvais état et le commissaire de justice note la présence de moisissures dans les chambres sur le mur situé en dessous de la fenêtre.

De même, s’agissant de l’état de l’entrée de l’appartement, l’état des lieux d’entrée la décrit en bon état alors que le procès-verbal de sortie souligne que la peinture du plafond de l’entrée est en mauvais état, que les murs de l’entrée sont couverts d’un papier peint de couleur blanche en très mauvais état présentant des déchirures ainsi que des éraflures, des trous de chevilles, des tâches et des traces noires, et que la porte d’entrée est en mauvais état, un trou ayant été constaté sur sa partie basse et la poignée de la porte étant bancale.

De manière générale, l’appartement est en outre décrit comme étant sale et non entretenu.

Au regard de ces éléments, l’appartement a incontestablement subi des dégradations contraignant la SCI [G] [B] à réaliser des travaux de remise en état afin de le relouer de sorte qu’il convient de condamner M. [N] [J] à verser à la SCI [G] [B] la somme forfaitaire de 2000 euros au titre des frais de remise en état.

Sur les autres demandes

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [N] [J] sera condamné à payer à la SCI [G] [B] une somme qu’il est équitable de fixer à 778,89 euros, correspondant aux frais de commissaire de justice justifiés par la SCI [G] [B].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

CONDAMNE M. [N] [J] à payer la somme de 12516 € (douze mille cinq cent seize euros) à la SCI [G] [B] au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [N] [J] à payer la somme de 2000 € (deux mille euros) à la SCI [G] [B] au titre des frais de remise en état de l’appartement ;

CONDAMNE M. [N] [J] à payer à la SCI [G] [B] la somme de 778,89 € (sept cent soixante-dix-huit euros quatre-vingt-neuf centimes) en remboursement des frais de commissaire de justice ;

DÉBOUTE SCI [G] [B] et M. [N] [J] de leurs plus amples demandes ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 mai 2026, par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection et Victor ANTONY, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,