COUR D’APPEL DE GRENOBLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 22 Septembre 2025

N°

N° RG 23/00131 – N° Portalis DBWP-W-B7H-CTWF

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [N]

né le 08 Juin 1965 à AULNAY-SOUS-BOIS

demeurant 1, place des Micocouliers – 66740 MONTESQUIEU DES ALBERES

ayant pour avocat postulant Maître Christophe GUY de la SELARL BGLM, avocats au barreau de HAUTES-ALPES et pour avocat plaidant Maître Olivier WAGNON de la AARPI TOWERY, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

Société SODEREV TOUR

prise en la personne de ses représentants légaux dont le siège social est sis 9, rue Le Chatelier – 75017 PARIS

ayant pour avocat postulant Maître Priscillia BOTREL, avocat au barreau des HAUTES-ALPES et pour avocat plaidant Maître Christian BEER, avocat au barreau de PARIS

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

MAGISTRAT : Julien WEBER

Statuant à juge unique

GREFFIER : Emmanuel LEPOUTRE

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DÉBATS : à l’audience publique du douze mai deux mil vingt-cinq, à l’issue desquels les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe le vingt-deux septembre deux mil vingt-cinq

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EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [N] est propriétaire d’un logement au sein de la résidence de tourisme Le Hameau du Rocher Blanc située à Saint-Chaffrey (Hautes-Alpes).

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2007, M. [L] [N] a donné ce logement à bail commercial à la société par actions simplifiée, ci-après Sas, Soderev Tour pour une durée de 11 ans à compter du 22 décembre 2007 jusqu’au 21 décembre 2018, moyennant un loyer annuel de 8 152 euros TTC.

Le bail commercial s’est tacitement prolongé après son terme.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 29 juillet 2022, M. [L] [N] a fait délivrer un commandement de payer les loyers commerciaux échus du 1er août 2019 au 31 janvier 2022 à la Sas Soderev Tour pour un montant total de 8 707,79 euros, visant les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce et l’intention de s’en prévaloir à défaut de règlement dans le mois suivant la délivrance de l’acte.

Suivant exploit signifié le 23 mai 2023, M. [L] [N] a fait assigner la Sas Soderev Tour devant le tribunal judiciaire de Gap aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial, de voir ordonner l’expulsion de la Sas Soderev Tour des lieux et de la voir condamner à verser la somme de 8 539,71 euros au titre des loyers échus et impayés du 1er août 2019 au 31 janvier 2022.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 mai 2024, M. [L] [N] demande au tribunal de :

— débouter la Sas Soderev Tour de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre les parties pour inexécution fautive par le locataire de ses obligations contractuelles,

— ordonner l’expulsion de la Sas Soderev Tour et de tout occupant de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation due par la Sas Soderev Tour à compter du jugement et jusqu’à libération complète des lieux à la somme mensuelle de 1 000 euros charges comprises,

— condamner la Sas Soderev Tour à lui payer la somme de 8 539,71 euros correspondant aux loyers impayés pour la période du 1er août 2019 au 31 janvier 2022, portant intérêt au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 29 juillet 2022,

— condamner la Sas Soderev Tour à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris les frais de signification du commandement de payer du 29 juillet 2022,

— rappeler et prononcer l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 juillet 2024, la Sas Soderev Tour demande au tribunal de :

à titre principal,

— débouter M. [L] [N] de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— limiter le montant des loyers réclamés par M. [L] [N] à la somme de 1 962,71 euros,

— fixer l’indemnité d’éviction due par M. [L] [N] à la somme de 54 166 euros,

— fixer l’indemnité d’occupation due par elle à M. [L] [N] à la somme de 6 774,18 euros à compter du 23 mai 2023,

— autoriser la compensation de l’indemnité d’occupation avec tout loyer versé depuis cette date,

— désigner un expert avec la mission décrite au sein de ses écritures,

en tout état de cause,

— exclure l’exécution provisoire devenue de droit,

— condamner M. [L] [N] à lui payer la somme de 5 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [L] [N] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Priscilla Botrel en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 12 mai 2025.

Lors de l’audience, les parties ont été informées que le jugement serait rendu le 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur le droit applicable

A titre liminaire, il convient de relever qu’il résulte de l’article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations que les dispositions nouvelles sont applicables à compter du 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant cependant soumis à la loi ancienne.

S’agissant des conséquences de la tacite reconduction, il est de jurisprudence constante que la tacite reconduction n’entraîne pas la prorogation du contrat primitif mais donne naissance à une convention nouvelle (Cass. Com. 13 mars 1990, n°88-18.251).

Cependant, aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce régissant le bail commercial, “les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.”

Ainsi, en matière de bail commercial, le bail n’est pas tacitement reconduit à l’instar des conventions de droit commun, celui-ci étant prolongé pour se poursuivre au-delà du terme fixé par le contrat (Cass. Civ. 3ème, 16 juillet 1980). Cette distinction terminologique opérée par le législateur et par la jurisprudence appelle nécessairement une divergence de conséquences. Le bail prolongé n’étant qu’une poursuite du précédent bail, il est erroné de prétendre que la tacite prolongation donne lieu à un nouveau bail.

Par conséquent, puisqu’aucun renouvellement de bail n’a été sollicité par la Sas Soderev Tour, la relation entre les parties est régie par le contrat de bail commercial conclu le 20 novembre 2007.

Le contrat litigieux ayant été conclu avant le 1er octobre 2016 sous l’égide des dispositions anciennes du code civil, il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à celle résultant de l’ordonnance précitée.

II – Sur l’exigibilité des loyers à compter du 1er août 2019

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, “les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.”

L’article 5 du bail commercial du 20 novembre 2007 (pièce 1 du demandeur) consacré au prix du loyer prévoit que :

“le présent bail est consenti moyennant un loyer assujetti à la TVA (au taux actuellement en vigueur), payable partie en nature et partie en numéraire.”

S’agissant du loyer en numéraire, le contrat dispose :

5.1. – MONTANT DU LOYER

Le présent bail est consenti et accepté moyennant, savoir :

Un loyer annuel en numéraire toutes taxes comprises de HUIT MILLE CENT CINQUANTE DEUX EUROS (8.152,00 EUR).

[…]

5.2.– PAIEMENT DES LOYERS

[…]

b) valeur en numéraire

[…]

Le loyer annuel tel que défini à l’article 5.1 de la période allant du 1er août au 31 juillet de l’année suivante sera payé en deux termes à raison de la moitié du loyer dû, à savoir :

— au plus tard le 30 avril pour la période allant du 1er août au 31 janvier

— et au plus tard le 31 octobre pour la période allant du 1er février au 31 juillet.”

En l’espèce, il n’est pas contesté par la Sas Soderev Tour que les loyers dus entre le 1er février 2020 et le 31 janvier 2022 n’ont pas été intégralement réglés. Pour se défendre, la Sas Soderev Tour précise que les loyers réclamés ne sont pas dus par elle en raison de la pandémie de Covid-19 ayant contraint les résidences de tourisme à fermer sur décision des autorités gouvernementales.

Il convient de relever que les mesures gouvernementales de confinement prises en 2020 ont interrompu l’activité touristique par arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, ce texte ayant prévu la fermeture immédiate des résidences de tourisme.

Par décret du 31 mai 2020, la réouverture des résidences de tourisme a été permise dès le 2 juin 2020 pour les départements classés verts dont faisait partie le département des Hautes-Alpes.

Selon décret du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, un deuxième confinement a été ordonné, les résidences de tourisme ayant de nouveau fait l’objet d’une fermeture, et ce jusqu’au décret du 14 décembre 2020 permettant la réouverture de ces établissements.

Les mesures gouvernementales ayant ordonné un troisième confinement dès le 3 avril 2021 n’ont par ailleurs pas ordonné la fermeture des hôtels et résidences de tourisme pour leur partie logement, mais seulement pour leur partie restauration (articles 40 et 41 du décret du 29 octobre 2020 en vigueur au 3 avril 2021).

Il y a dès lors lieu de constater que la fermeture administrative des résidences de tourisme n’a pas été prononcée sur la totalité de l’année 2020 mais uniquement du 14 mars au 1er juin 2020 puis à compter du 29 octobre au 14 décembre 2020, soit pendant 127 jours (80 jours durant le premier confinement et 47 jours durant le second confinement).

A – Sur les loyers dus pendant les périodes de confinement et de fermeture administrative

S’agissant des loyers dus pour les périodes du 14 mars 2020 au 1er juin 2020 et du 29 octobre 2020 au 14 décembre 2020, la Sas Soderev Tour prétend qu’ils sont indus en raison de la pandémie de Covid-19, se fondant sur les articles 1722 du code civil relatif à la perte de chose louée, 1219 et 1220 de code civil sur l’exception d’inexécution et 1218 du code civil sur la force majeur.

1 – Sur l’argument tiré de la perte de chose louée

L’article 1722 du code civil dispose que “si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.”

La Cour de cassation a sur ce fondement jugé que l’effet de la mesure générale et temporaire que constituait l’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19, “sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil” (Cass. Civ. 3ème, 30 juin 2022, n°21-19.889).

En premier lieu, il y a lieu de constater qu’il n’y a pas eu de fermeture et d’impossibilité d’exploitation durant l’année 2021.

En second lieu, les contraintes d’exploitation de la résidence de tourisme sont sans aucun lien avec les locaux pris à bail et résultent de la seule nature de l’activité qui y est exercée et qui ne pouvait en tout état de cause être exercée en un autre lieu durant cette période. C’est l’usage fait des locaux qui est devenu impossible et non les locaux qui sont devenus inaptes à l’usage auxquels ils étaient destinés.

Il n’y a donc aucune destruction, même juridique, partielle et temporaire de la chose, la demande de la Sas Soderev Tour sur ce fondement ne pouvant prospérer.

2 – Sur l’argument tiré de l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1719 du code civil applicable au moment de la conclusion du contrat, “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° De délivrer au preneur la chose et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

Il est par ailleurs constant que “ l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique donne le droit à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation quand l’autre n’exécute par la sienne” (Cass. Soc. 31 mai 1956).

Il convient de relever que l’article 1719 du code civil n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce l’activité.

Or, en l’espèce, la législation d’exception prise dans le cadre de la crise sanitaire, ayant notamment eu pour conséquence la fermeture des restaurants et la baisse de la fréquentation touristique, a affecté l’activité du preneur à bail mais n’a pas affecté les locaux loués qui étaient toujours aptes à accueillir une clientèle.

Dès lors, le bailleur a correctement exécuté ses obligations et il ne saurait être invoqué à son encontre une exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers, la Sas Soderev Tour ne pouvant voir son argumentaire accueilli sur ce fondement.

3 – Sur l’argument tiré de la force majeure

Aux termes de l’article 1148 ancien du code civil, “il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.”

Sur ce fondement, il est constant que “le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la suspension de son obligation en invoquant la force majeure” (Cass. Civ. 1ère, 25 novembre 2020, n°19.21-060 reprise par Cass. Civ. 3ème, 30 juin 2022, n°21-20.190 s’agissant des loyers dus pendant la période de Covid-19).

En l’espèce, il convient tout d’abord de relever que la Sas Soderev Tour n’a pas indiqué s’être trouvée dans l’impossibilité de payer le loyer dû à M. [L] [N]. Ainsi, et puisque la Cour de cassation s’est toujours refusée à reconnaître une bilatéralisation de la force majeure, la Sas Soderev Tour ne peut se fonder sur l’article 1148 du code civil pour se soustraire à son obligation de verser les loyers échus pendant la période de Covid-19.

Par ailleurs, à considérer que les obligations pesant sur le bailleur aux termes de l’article 1719 du code civil incluent l’accessibilité permanente de la clientèle au local commercial, le bailleur ne pourrait qu’être relevé de son obligation qui a nécessairement cessé, au regard d’une mesure gouvernementale générale et impérative présentant, à l’égard du bailleur, toutes les caractéristiques de la force majeure.

La Sas Soderev Tour ne saurait ainsi voir son argumentation prospérer.

Les loyers échus du 14 mars 2020 au 1er juin 2020 et du 29 octobre 2020 au 14 décembre 2020 sont donc exigibles et dus par la Sas Soderev Tour.

B – Sur les loyers dus en dehors des périodes de fermeture administrative

Il convient de relever que les mesures gouvernementales ont conduit à la fermeture des résidences de tourisme durant 127 jours sur l’année 2020.

Force est ainsi de constater qu’il n’y avait aucun obstacle à l’exploitation du fonds de commerce par la Sas Soderev Tour pendant les années 2019, 2021 et 2022, mais également sur 239 jours sur 366 jours de l’année 2020.

Pour l’ensemble de ces périodes, la Sas Soderev Tour ne saurait se retrancher derrière les mesures gouvernementales pour justifier l’absence de paiement des loyers commerciaux dus en vertu du bail commercial du 20 novembre 2007.

Par conséquent, l’ensemble des loyers échus entre le 1er août 2019 et le 31 janvier 2022 sont exigibles.

III – Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1184 ancien du code civil, “la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.”

Cette action en résiliation judiciaire peut être mise en œuvre sans que le locataire n’ait été préalablement mis en demeure de remédier au manquement invoqué (Cass. Civ. 3ème, 12 octobre 1988, no 86-16.101).

La résiliation du contrat ne peut cependant être prononcée que lorsque le manquement invoqué est suffisamment grave pour justifier que le contrat soit interrompu pour l’avenir, gravité dont l’appréciation relève de la souveraineté des juges du fond (Cass. Civ. 3ème, 24 février 2004, no 02-20.889).

Enfin, la résiliation est la sanction objective d’une inexécution et ne repose dès lors pas sur la preuve d’un préjudice de la partie qui la demande.

Il convient d’envisager successivement les différents manquements invoqués par M. [L] [N].

A – Sur l’absence de paiement des loyers

Il ressort des pièces produites aux débats (pièces 9 de la Sas Soderev Tour) et des écritures des parties que :

— l’échéance du 30 avril 2020 d’un montant de 4 383,63 euros pour la période du 1er août 2019 au 31 janvier 2020 a été intégralement payée,

— l’échéance du 31 octobre 2020 d’un montant de 4 383,63 euros correspondant à la période du 1er février 2020 au 31 juillet 2020 a été partiellement réglée pour un montant de 2 419,38 euros, la Sas Soderev Tour n’ayant pas versé la somme de 1 964,25 euros correspondant à la période du 14 mars 2020 au 1er juin 2020 en raison de la fermeture administrative,

— l’échéance du 30 avril 2021 d’un montant de 4 383,63 euros correspondant à la période du 1er août 2020 au 31 janvier 2021 a été partiellement réglée pour un montant de 2 191,81 euros, la Sas Soderev Tour n’ayant pas versé la somme de 2 191,82 euros,

— l’échéance du 31 octobre 2021 d’un montant de 4 383,63 euros correspondant à la période du 1er février 2021 au 31 juillet 2021 a été partiellement réglée pour un montant de 2 191,81 euros, la Sas Soderev Tour n’ayant pas versé la somme de 2 191,82 euros,

— l’échéance du 30 avril 2022 d’un montant de 4 383,63 euros correspondant à la période du 1er août 2021 au 31 janvier 2022 a été partiellement réglée pour un montant de 2 191,81 euros, la Sas Soderev Tour n’ayant pas versé la somme de 2 191,82 euros,

— l’échéance du 31 octobre 2022 d’un montant de 4 449,38 euros pour la période du 1er février 2022 au 31 juillet 2022 a été intégralement payée.

La Sas Soderev Tour est par conséquent incontestablement débitrice de la somme de 8 539,71 euros pour les loyers échus du 31 octobre 2020 au 30 avril 2022.

M. [L] [N] sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial en raison de l’absence de paiement de ces loyers. Il précise également, aux termes de ses écritures, que la Sas Soderev Tour a déjà été en situation d’impayés de loyers en 2012.

Il convient de rappeler que la résiliation judiciaire du contrat ne peut cependant être prononcée que lorsque le manquement invoqué est suffisamment grave pour justifier que le contrat soit interrompu pour l’avenir.

Or, si la Sas Soderev Tour a effectivement manqué partiellement à son obligation de payer le loyer s’agissant de quatre échéances, il convient de relever que ces manquements s’inscrivaient dans un contexte particulier lié à la situation sanitaire sur le territoire national. M. [L] [N] n’allègue d’ailleurs pas, au sein de ses écritures, que les manquements de la Sas Soderev Tour à son obligation de paiement du loyer ont perdurés après l’échéance du 30 avril 2022.

En outre, si M. [L] [N] tente de démontrer la gravité du manquement allégué en précisant que la Sas Soderev Tour a déjà été en situation d’impayés de loyers en 2012, force est de constater qu’il ne démontrer pas la véracité de ses allégations par les pièces produites aux débats, alors qu’il lui appartient de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à l’article 9 du code de procédure civile. Par ailleurs, le manquement allégué datant de 2012, et le nouveau manquement ayant eu lieu en 2020, le non respect de son obligation de paiement du loyer par la Sas Soderev Tour ne peut être caractérisé de chronique ou d’habituel.

Enfin, il convient de relever que la Sas Soderev Tour a, aux termes des pièces produites aux débats (pièce 7 de la Sas Soderev Tour), adressé régulièrement des courriers au bailleur pour l’informer de ses difficultés financières causées par la pandémie et les fermetures administratives et de son intention de “décaler les paiements initialement prévus”. De plus, la société défenderesse a par suite fait des propositions en vue de la conclusion d’avenants consistant pour l’année 2020 à limiter la suspension des loyers à trois mois dont le solde serait verser au 30 avril 2021, et prévoyant deux options pour M. [L] [N] pour les années 2021 et 2022.

Par conséquent, le contexte particulier dans lequel s’inscrivent les manquements de la Sas Soderev Tour et les propositions faites par cette dernière s’opposent manifestement à ce que les manquements soient considérés comme étant suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail commercial.

La demande de M. [L] [N] de voir résilier le bail commercial sera dès lors rejetée de ce chef.

La Sas Soderev Tour sera cependant condamnée à verser à M. [L] [N] la somme de 8 537,71 euros au titre des loyers échus et exigibles non payés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 juillet 2022.

B – Sur l’absence d’entretien du local commercial

L’article 4 du bail commercial (pièce 1 du demandeur) stipule que le preneur s’oblige :

“3 – à entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant la durée du bail et les rendre tels à son expiration sauf l’effet de l’usure normale et de la vétusté, avec toutes les améliorations, travaux utiles, embellissements que le PRENEUR aurait pu y faire, sans pouvoir réclamer aucune indemnité du BAILLEUR,

4 – à souffrir sans indemnité toutes les grosses réparations ou autres qui deviendraient utiles ou nécessaires, alors même que la durée des travaux excéderait quarante jours, et ce, sous réserve que ceux-ci soient effectués – sauf cas de force majeure et d’urgence – de manière ininterrompue pendant les périodes intermédiaires ou d’intersaisons d’exploitation du PRENEUR et en dehors des vacances scolaires européennes.”

Pour obtenir la résiliation du bail commercial en raison de manquements à l’obligation d’entretien du preneur, M. [L] [N] produit aux débats des avis de clients issus du site internet Tripadvisor datant de février 2021 et mars 2022 ainsi que des photographies (pièces 6 et 7 du demandeur).

Il convient cependant de relever que les photographie produites aux débats ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier de façon certaine le lieu dans lequel elles ont été prises. Ces pièces ne pourront dès lors pas être prises en compte pour caractériser la véracité du manquement allégué et pour apprécier sa gravité.

Les avis produits aux débats par M. [L] [N] sont au nombre de trois et font état de défauts affectant la résidence de tourisme, à savoir : une grille de four non nettoyée, une accroche de serviette cassée dans la salle de bain, des traces sur les murs, une tringle d’armoire mal fixée, des lattes de sommier manquantes, une bouche de WC non nettoyée, du carrelage fendu et un ascenseur en panne.

Il apparaît que M. [L] [N], s’il fait état des avis négatifs déposés sur la plateforme Tripadvisor pour fonder sa demande de résiliation judiciaire, ne produit pas aux débats la note globale de l’établissement sur le site internet, ne permettant ainsi pas au tribunal de prendre connaissance de l’avis global de la clientèle à propos de la résidence de tourisme de la Sas Soderev Tour. A ce titre, les avis produits par la Sas Soderev Tour issus de plusieurs sites internet, dont le site Tripadvisor, contredisent ceux versés aux débats par le demandeur (pièce 29 de la Sas Soderev Tour).

Par ailleurs, il est nécessaire de relever que les avis produits ont été rédigés par des personnes dont l’identité et la réalité du séjour dans la résidence de tourisme ne sont pas vérifiables, la plateforme Tripadvisor n’étant que déclarative et ne sollicitant pas de preuve quant au séjour effectif dans l’établissement.

M. [L] [N] ne parvient dès lors pas à établir que la Sas Soderev Tour a véritablement manqué à son obligation d’entretien de la résidence de tourisme, pas plus qu’il ne démontre que ce manquement serait suffisamment grave pour engendrer la résiliation du bail commercial.

La demande de résiliation du bail commercial du 20 novembre 2007 sera dès lors rejetée.

IV – Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

Selon l’article 514-1 alinéa 1er du code de procédure civile, “le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.”

En l’espèce, compte tenu de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

V – Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

La Sas Soderev Tour étant condamnée à verser les loyers non payés sur la période du 31 octobre 2020 au 30 avril 2022, elle sera, en tant que partie succombante, condamnée à supporter la charge des dépens de la présente instance.

Le commandement de payer n’étant cependant pas une condition préalable à l’introduction d’une instance en résiliation judiciaire, il ne peut être regardé comme faisant partie des dépens de l’instance au sens de l’article 695 du code de procédure civile et n’aurait pu être sollicité qu’au titre d’un éventuel préjudice financier. La demande de M. [L] [N] d’inclure le commandement de payer dans les dépens sera par conséquent rejetée.

VI – Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La Sas Soderev Tour, partie condamnée aux dépens, sera en outre condamnée à verser à M. [L] [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Gap, après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Sas Soderev Tour (inscrite au RCS de Paris n°445 103 658), à verser à M. [L] [N] la somme de 8 539,71 euros (huit mille cinq cent trente-neuf euros et soixante et onze centimes) au titre des loyers impayés entre le 31 octobre 2020 et 30 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 juillet 2022,

CONDAMNE la Sas Soderev Tour (inscrite au RCS de Paris n°445 103 658) au paiement des entiers dépens,

CONDAMNE la Sas Soderev Tour (inscrite au RCS de Paris n°445 103 658) à verser à M. [L] [N] la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et par le greffier.

Le greffier Le juge

Copies et grosses délivrées aux avocats le