TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00028

N° Portalis DB2G-W-B7I-IS3V

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

24 février 2026

Dans la procédure introduite par :

Madame [P] [E]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Syndic. de copro. DE LA [Adresse 4] [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Localité 2]

Monsieur [S] [C]

demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Marie odile HUBSCHWERLIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 21

— partie défenderesse -

ONCERNE : Demande présentée par ou contre le syndicat à l’occasion de la vente d’un lot

Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 02 décembre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [P] [E] était propriétaire des lots n°2 et n°11 au sein d’une résidence en copropriété, située [Adresse 7] à [Localité 3].

Par acte authentique en date du 29 septembre 2023, reçu par Me [J] [G], notaire à [Localité 4], Mme [P] [E] a vendu ces lots à M. [L] [I].

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic, a formé opposition au paiement du prix de vente, faisant état d’une créance de 3.345,05 euros.

Par assignation signifiée le 10 janvier 2024, Mme [P] [E] a attrait le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic bénévole M. [S] [C], et M. [S] [C] aux fins de voir déclarer nulle cette opposition.

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 26 mars 2025, Mme [P] [E] demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— déclarer nulle l’opposition en paiement du prix de vente du 17 octobre 2023,

— ordonner la mainlevée de l’opposition,

— condamner solidairement M. [S] [C] et le syndicat des copropriétaires à lui verser à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [S] [C] et le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens,

— rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir.

À l’appui de sa demande, Mme [P] [E], au visa des article 20 I de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967, fait valoir pour l’essentiel :

— que l’opposition au versement du prix est nulle dès lors qu’elle a été effectuée par le syndicat des copropriétaires en lieu et place du syndic ;

— que le respect du délai de quinze jours prévus pour transmettre l’avis de mutation à compter de la vente n’est pas établi, M. [S] [C] ne justifiant pas de la date à laquelle il l’a réceptionné ;

— que l’avis de mutation a été adressé à M. [S] [C] sans préciser sa qualité de syndic bénévole ;

— que le décompte de charges, annexé à l’acte d’opposition n’a pas été établi ni signé par le syndic mais par un tiers, de sorte qu’il est dépourvu de toute force probante ;

— que l’opposition ne précise pas de manière détaillée la nature des sommes réclamées, leur montant, leur caractère privilégié ou chirographaire, ainsi que les lots auxquels elles se rapportent ;

— qu’en l’absence de créance superprivilégiée, la procédure d’opposition ne peut être valablement mise en œuvre ;

— que l’opposition formée concerne le paiement de charges prescrites et qu’aucune pièce ne justifie que les charges invoquées ont été régulièrement approuvées en assemblée générale, de sorte qu’elles ne sont ni liquides, ni exigibles ;

— que deux procédures sont pendantes devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, l’une visant à obtenir communication du justificatif des charges des années 2018 à 2021 ; l’autre tendant à la contestation des assemblées générales organisées par M. [S] [C] ;

— que la demande de condamnation formée à son encontre est sans objet dès lors que la somme litigieuse est déjà retenue du prix de vente.

Aux termes de leurs dernières écritures reçues le 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 7]” et M. [R] [C] sollicitent du tribunal de :

— débouter Mme [P] [E] de l’ensemble de ses fins et prétentions,

— constater que le syndicat des copropriétaire, par le truchement de son syndic, a valablement formé opposition au paiement du prix de vente,

— condamner Mme [P] [E] à lui payer les sommes suivantes :

* 3.145 euros au titre des arrières de charges de copropriété de la période courue de 2019 à 2023, outre les intérêts de droit à compter de l’opposition au paiement du prix de vente,

—  183,01 euros au titre des droits d’enregistrement et de coûts de l’acte, outre les intérêts de droit à compter de l’opposition à paiement du prix de vente,

—  1.000 euros de dommages-intérêts,

—  3.000 euros (soit 1.500 euros chacun) au titre des frais irrépétibles,

— les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires et M. [R] [C] soutiennent en substance :

— que l’avis de mutation a été régulièrement notifié par lettre recommandée à “M. [S] [C] syndic bénévole” et que l’opposition a été formée dans les délais impartis ;

— que l’acte d’opposition énonce le montant et les causes de la créance ;

— que l’absence de distinction entre les quatre types de créances prévues à l’article 5-1 n’est pas sanctionné par la nullité de l’opposition mais a seulement pour effet de priver les créances concernées de leur caractère privilégiées ou superprivilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires ;

— que l’opposition a été valablement formée par le syndicat, par le truchement de son syndic ;

— que l’article 5-1 impose d’intégrer au décompte les créances afférentes à l’année en cours, ainsi qu’aux trois dernières années ;

— que les frais afférents à l’opposition, incluant les droits d’enregistrement prévus par l’article A444-31, sont imputables au copropriétaire vendeur en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— que les manquements répétés de Mme [P] [E] à son obligation de paiement des charges de copropriété ont causé au syndicat un préjudice financier distinct qu’il convient de réparer ;

— que conformément à la jurisprudence, l’opposition au paiement du prix de vente, à défaut d’accord, impose au syndicat d’introduire une action en paiement des charges et en validation de l’opposition.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en nullité de l’acte d’opposition

1. Sur la régularité de l’avis de mutation

L’article 20 I de la loi du 10 jullet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose d’abord : “I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété (…)”.

En l’espèce, il ressort de l’avis de mutation versé aux débats que celui-ci a été adressé à M. [S] [C] “syndic bénévole” et qu’il a été distribué le 5 octobre 2023, soit dans les quinze jours suivant la vente intervenue le 29 septembre 2023.

Il s’ensuit que l’avis de mutation a été délivré conformément aux exigences légales susvisées, tant en ce qui concerne son destinaire que le respect du délai prescrit.

La contestation élevée par Mme [P] [E] quant à la régularité de cet avis ne peut, dès lors, qu’être écartée.

2. Sur la régularité de l’opposition quant à l’auteur de l’acte et au respect du délai imparti

L’article 20 I de la loi du 10 jullet 1965, dans sa version applicable au présent litige, dispose ensuite :

“(…) Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire (…)”

En l’espèce, l’opposition au paiement du prix de vente a été formée par acte de commissaire de justice, à la demande du syndicat des copropriétaires, agissant et représenté par son syndic bénévole M. [S] [C].

L’acte a été délivré à M. [L] [I], ayant élu domicile chez Me [G], le 17 octobre 2023, soit dans le délai de quinze jours suivant la réception de l’avis de mutation.

Il en résulte que l’opposition est régulière en la forme.

La contestation élevée par Mme [P] [E] relative à la régularité de la transmission de l’opposition, doit, en conséquence, être écartée.

3. Sur le bien-fondé de l’opposition

Enfin, le même article 20 I de la loi du 10 jullet 1965, dans sa version applicable au présent litige, poursuit en indiquant que :

“(…) Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1.”

Par ailleurs, l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 dispose : “Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

L’opposition doit énoncer le montant et les causes de la créance afin que le destinataire soit en mesure d’apprécier si la créance a ou non un caractère privilégié.”

L’opposition qui ne distingue pas les catégories de créance n’est pas nulle, mais fait perdre aux créances concernées leur caractère privilégié ou superprivilégié (cf. Cour de cassation, 3ème Civ., 27 novembre 2013, n° pourvoi 12-27.385 ).

Il appartient au Syndicat des copropriétaires de prouver que sa créance est liquide et exigible en produisant les procès-verbaux d’assemblée générale, toutes les charges appelées devant avoir été approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires (cf. Cour de cassation, 3ème Civ., 12 octobre 2023, n°pourvoi 22-18-723)

En l’espèce, les décomptes lacunaires produits ne sont accompagnés d’aucun procès-verbal d’assemblée générale.

Par conséquent, il n’est pas justifié du caractère liquide et exigible de la créance au jour de la mutation.

L’opposition est dès lors dépourvue de fondement et il convient d’en ordonner la mainlevée totale, en ce compris les frais relatifs à l’acte d’opposition.

Sur les autres demandes

1. Sur la demande d’indemnisation au titre du non-paiement des charges

Compte tenu de l’absence d’exigibilité des créances réclamées, la demande d’indemnisation formée par le syndicat des copropriétaires et M. [S] [C] contre Mme [P] [E] pour non-paiement des charges sera rejetée.

2. Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et M. [S] [C], parties perdantes, seront condamnés, in solidum, aux dépens.

3. Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et M. [S] [C], qui succombent, seront condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 1.500 euros à Mme [P] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires et M. [R] [C] sera rejetée.

4. Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure nouvelle prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’opposition effectuée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” ;

ORDONNE la main levée totale de l’opposition du 17 octobre 2023 faite entre les mains de Me [J] [G], notaire à [Localité 4], à la requête de M. [S] [C], pris en sa qualité de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” ;

REJETTE la demande de Mme [P] [E] en paiement de dommages et intérêts pour non-paiement des charges ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” et M. [S] [C] au paiement de la somme de 1.500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) à Mme [P] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” et de M. [S] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 8]” et M. [S] [C], aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président