MINUTE N° : 25/00172

JUGEMENT

DU 12 Mars 2025

N° RC 24/04409

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.C.I. FICOSIL

ET :

[J] [O]

Débats à l’audience du 23 Janvier 2025

copie et grosse le :

à M^e D’INDY

copie le :

à

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 12 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. FICOSIL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [J] [O]

née le 02 Décembre 1971 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/4409

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 7 septembre 2023, la SCI FICOSIL a donné à bail, en sous-location, à Madame [J] [O] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 294,54 € et 170,17 € à titre de provisions pour charges.

Invoquant des loyers impayés, la SCI FICOSIL a fait signifier à Madame [J] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice le 9 avril 2024, demeuré infructueux.

La SCI FICOSIL a ainsi fait assigner Madame [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice le 19 septembre 2024 pour voir :

— constater la résiliaiton du bail par acquisition de la clause résolutoire ; prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [J] [O] devenu occupante sans droit ni titre et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [J] [O] à payer :

— la somme de 4 640,91 € correspondant aux loyers et charges impayés ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges selon les termes des contrats de location, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération définitive des lieux ;

— une somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [J] [O] aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

A l’audience du 23 janvier 2025, la SCI FICOSIL, par la voix de son Conseil, maintient ses demandes. Elle indique que la dette s’élève à ce jour à la somme de 7 334,31 € hors frais.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice déposé à étude, Madame [J] [O] n’est ni présente ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023 requiert la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou l’avis dans certaines conditions de l’organisme payeur de l’allocation logement ou de l’aide personnalisée au logement. Cet article dispose : « A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. »

Il en résulte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation est requise à peine d’irrecevabilité, sauf à démontrer, dans la seule hypothèse où le locataire bénéficie d’une aide au logement (allocation logement ou aide personnalisée au logement), que l’organisme payeur de cette aide a été avisé de la situation d’impayés.

En l’espèce, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives n’a pas été saisie, la Caisse d’Allocations Familiales a été avisée le 5 septembre 2024. Toutefois, il résulte qu’aucune prestation logement n’est versée directement au bailleur et qu’en l’absence de la locataire à l’audience, il ne peut être confirmé la perception ou non d’aides personnelles au logement. En tout état de cause, la saisine de la CAF intervient dans un délai inférieur au délai de deux mois prévu par les textes.

Les demandes en constat de résiliation et en expulsion formées par la SCI FICOSIL se révèlent dès lors irrecevables.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 7 septembre 2023 ainsi que le commandement de payer délivré le 9 avril 2024 pour un montant en principal de 2 834,43 € ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 7 334,31 €, hors frais.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur a d’ores et déjà déduit du décompte (d’un montant de 7 565,03 €) les frais de pénalités (83,82 €) ainsi que les frais de commissaire de justice à hauteur de 146,90 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui, s’ils sont justifiés, relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Madame [J] [O] sera ainsi condamnée à verser à la SCI FICOSIL la somme de 7 334,31 €.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [J] [O] comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes en résiliation de bail, expulsion et indemnités d’occupation ;

Condamne Madame [J] [O] à payer à La SCI FICOSIL la somme de 7 334,31 € (SEPT MILLE TROIS CENT TRENTE QUATRE EUROS, TRENTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23 janvier 2025, échéance de janvier incluse ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [J] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le douze mars deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection