TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02247 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7IA

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 février 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [R] [P]/[V], [Adresse 1], agissant par son syndic la SARL 2MM, prise en la personne de son représentant légal,4 [Adresse 5],

— représenté par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [W] [B]

né le 22 Octobre 1983 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

— non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Novembre 2025

JUGEMENT : rendu par défaut en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 février 2026 et signé par Maxime SPAETY, Président, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [B] est propriétaire d’un box, constituant le lot n°40 au sein de la copropriété située [Adresse 7] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [R] [P]/[V], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA, aux droits de laquelle vient la S.A.R.L 2MM (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Monsieur [W] [B] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et des dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025, puis après un renvoi dans l’attente de production de pièces, elle a été rappelée à l’audience du 13 novembre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires, régulièrement représenté, a repris oralement les termes de ses conclusions récapitulatives du 25 février 2025 et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Condamner Monsieur [W] [B] à lui payer la somme de 652,87 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 05 mai 2022, pour le lot n°40 au titre :

o D’un appel de fonds « travaux curage bouche d’égout » du 27 septembre 2017 au 31 mars 2022,

o D’une régularisation de charges du 01 avril 2020 au 31 mars 2021,

o D’appels de fonds « opérations courantes » du 01 avril 2020 au 31 mars 2021 et du 01 avril 2021 au 31 mars 2022,

o D’appels de fonds « mise en place barrière levante » du 05 décembre 2021 et du 05 janvier 2022,

o D’un appel de fonds « opération courantes » et « fonds travaux Alur » du 01 avril 2022 au 31 mars 2023,

o D’appels de fonds « fonds travaux Alur » du 01 juillet 2022 au 03 septembre 2022 et du 01 octobre 2022 au 31 décembre 2022,

o D’un appel de cotisation fonds travaux du 01 janvier 2023,

o D’un appel de fonds pour charges courantes et cotisation fonds travaux du 01 avril 2023 au 31 mars 2024,

o D’un appel de fonds pour charges courantes du 01 avril 2024 au 31 mars 2025.

— Condamner Monsieur [W] [B] à lui payer la somme de 812,10 euros au titre des dommages et intérêts relativement aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission de dossier à l’avocat et au commissaire de justice, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— Condamner Monsieur [W] [B] à lui payer une somme de 500 euros au titre du préjudice moral,

— Condamner Monsieur [W] [B] aux dépens, en ce compris les frais de signification de la sommation (81,16 euros), ainsi qu’à payer 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [W] [B] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [W] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2026.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

«  Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Il en résulte que les charges communes générales doivent être réparties en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot et que la contribution aux charges générales est obligatoire.

Il résulte des dispositions de l’article 14-1 de la même loi que " pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. "

L’article 14-2 ajoute que le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

S’agissant des charges communes générales et du fonds travaux visées par les dispositions précitées, le caractère obligatoire de la contribution des copropriétaires ne dispense pas le Syndicat des copropriétaires de justifier de sa créance en son quantum par la production du règlement de copropriété (règle de répartition) et surtout des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice ainsi que les comptes prévisionnels des exercices sur la base desquels sont calculés les provisions de charges incombant aux copropriétaires.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

*

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— Le contrat de syndic,

— Les procès-verbaux des assemblées générales du 23 novembre 2020, 02 novembre 2021, 9 janvier 2023 et du 5 avril 2024,

— L’ensemble des appels de fonds pour l’intégralité des périodes et motifs visés,

— Les bilans de charges des années 2021, 2022, 2023 et 2024,

— Les relevés généraux de dépenses des années 2022 et 2023.

Il résulte de la situation de compte que Monsieur [W] [B] est redevable d’une somme de 652,87 euros déduction étant faite des intérêts de retard, frais de relance, mise en demeure, constitution de dossier avocat et huissier, somme arrêtée à la date du 02 septembre 2024.

Monsieur [W] [B] sera donc condamné à payer une somme de 652,87 euros laquelle produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 mai 2022 sur la somme de 367,55 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des frais

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndic des copropriétaires soutient que l’impayé a provoqué des difficultés de gestion et de trésorerie puisque pour recouvrer les charges impayées il doit exposer des frais de sommation, de transmission à l’huissier ainsi qu’à l’avocat.

Or précisément, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Par conséquent, la demande qualifiée de demande de dommages et intérêts s’analyse en réalité, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparait que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [W] [B] seul la somme de 80 euros correspondant aux frais de mise en demeure du 05 mai 2022 (40 euros) et du 05 juillet 2022 (40 euros), les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, soit relèvent des dépens ou de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, Monsieur [W] [B] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires [R] [P]/[V], pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L 2MM, la somme de 80 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Conformément à l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre la réparation d’un préjudice moral.

Il expose que la résistance abusive et l’impayé génèrent un préjudice distinct qu’il convient de réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve d’une faute, autre que le simple défaut de paiement, qui permettrait de qualifier le comportement de Monsieur [W] [B] d’abusif.

De surcroit, le syndicat se bornant à des considérations générales appuyées sur des jurisprudences de la Cour d’appel de Paris, ne caractérise nullement, in concreto, la réalité ni l’étendue de son préjudice moral.

Il convient ainsi de rejeter sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [B], partie succombante, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes

considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner Monsieur [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [R] [P]/[V], pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L 2MM, la somme de 250 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Depuis le 1er janvier 2020, aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [R] [P]/[V], pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L 2MM, la somme de 652,87 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 mai 2022 sur la somme de 367,55 euros et à compter de l’assignation pour le surplus au titre :

o D’un appel de fonds « travaux curage bouche d’égout » du 27 septembre 2017 au 31 mars 2022,

o D’une régularisation de charges du 01 avril 2020 au 31 mars 2021,

o D’appels de fonds « opérations courantes » du 01 avril 2020 au 31 mars 2021 et du 01 avril 2021 au 31 mars 2022,

o D’appels de fonds « mise en place barrière levante » du 05 décembre 2021 et du 05 janvier 2022,

o D’un appel de fonds « opération courantes » et « fonds travaux Alur » du 01 avril 2022 au 31 mars 2023,

o D’appels de fonds « fonds travaux Alur » du 01 juillet 2022 au 03 septembre 2022 et du 01 octobre 2022 au 31 décembre 2022,

o D’un appel de cotisation fonds travaux du 01 janvier 2023,

o D’un appel de fonds pour charges courantes et cotisation fonds travaux du 01 avril 2023 au 31 mars 2024,

o D’un appel de fonds pour charges courantes du 01 avril 2024 au 31 mars 2025.

CONDAMNE Monsieur [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [R] [P]/[V], pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L 2MM la somme de 80 euros au titre de divers frais nécessaires et exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de la créance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [R] [P]/[V], pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L 2MM de sa demande de dommages et intérêts pour le surplus des frais ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [R] [P]/[V], pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L 2MM de sa demande en dommages et intérêts pour le préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [W] [B] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [B] à verser au syndicat des copropriétaires [R] [P]/[V], pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L 2MM la somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 février 2026, par Maxime SPAETY, Président et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier, Le Président,