TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 22/00575

N° Portalis DB2G-W-B7G-H5ZA

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

07 mai 2026

Dans la procédure introduite par :

[…]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Vincent BURKARD-RUBY de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE et Maître Dominique MONDOLONIA, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

[…]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE et Maître Jean-Pierre VERSINI-CAMPINCHI, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS

— partie défenderesse -

[…]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Carine PRAT de la SCP EFFICIA, avocat plaidant, avocat au barreau de RENNES et Maître Amélie STOSKOPF, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE,

[…]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Marie OUTTERS-LEPAROUX, avocat plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG et Maître Joséphine HENRICH, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE

— partie intervenante -

CONCERNE : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Le Tribunal composé de Jean-Louis DRAGON, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 03 février 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte reçu le 5 avril 2022 par Me [S] [B], notaire à [Localité 2] exerçant au sein de la […] titulaire d’offices notariaux, la […] s’est engagée en qualité de promettant à vendre à la […] agissant en qualité de bénéficiaire un immeuble à usage commercial situé sur la commune de [Localité 3], [Adresse 6] cadastré section […] numéros [Cadastre 1]/[Cadastre 2],[Cadastre 3]/[Cadastre 2],[Cadastre 4]/[Cadastre 2],[Cadastre 4]/[Cadastre 2] et [Cadastre 5]/[Cadastre 2] moyennant un prix de 12 452 000 euros.

Cette promesse, consentie pour une durée expirant le 29 juillet 2022, a été conclue sous la réserve de la purge du droit de préemption et assortie d’une condition suspensive liée à la situation hypothécaire et à l’absence d’inscription au livre foncier.

L’indemnité d’immobilisation a été fixée une somme forfaitaire représentant 10% du prix soit 1 245 200 euros, somme sur laquelle le bénéficiaire s’est engagé à verser au promettant par la comptabilité du notaire celle de 300 000 euros représentant une partie de cette indemnité.

Par acte authentique en date du 29 juillet 2022, Me [B] a dressé un procès-verbal de carence à la requête de la […] constatant la réalisation des conditions suspensives, l’absence de levée d’option et l’absence de régularisation de l’acte authentique de vente.

Par courrier en date 6 septembre 2022, le conseil de la […] a invité la […] à donner instruction au notaire séquestre de bien vouloir libérer entre ses mains l’intégralité de la somme de 300000 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 28 septembre 2022, la […] a assigné la […] devant le tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de, sous le bénéfice de l’éxécution provisoire :

— ordonner le versement à son profit de la somme de 300000 euros séquestrée auprès de Me [B] notaire à [Localité 2] en règlement partiel de l’indemnité d’immobilisation au titre de la promesse de vente du 5 avril 2022 ;

— condamner la […] à lui verser la somme de 945000 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;

— condamner la […] à lui verser la somme de 25000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/575.

Par ordonnance en date du 9 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la […] et condamné cette dernière au paiement de la somme de 2000 euros à la […] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, la […] a assigné en intervention forcée la […] et la […], agent immobilier mandataire de la […], aux fins de condamnation.

Cette affaire enregistrée sous le numéro 24/00449 et jointe à la présente instance par ordonnance du juge de la mise en état du 14 novembre 2024.

L’ordonnance de clôture en date du 6 mars 2025 a été révoquée par jugement avant dire droit du 1er juillet 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2026, la […] sollicite du tribunal de:

— débouter la […] de toutes des demandes, fins et conclusions;

— ordonner le versement à son profit de la somme de 300000 euros séquestrée auprès de Me [B] notaire à [Localité 2] en règlement partiel de l’indemnité d’immobilisation au titre de la promesse de vente du 5 avril 2022 ;

— condamner la […] à lui verser la somme de 945000 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation ;

— condamner la […] à lui verser la somme de 25000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses conclusions, la […] expose que:

— la promesse a été stipulée sans condition de financement;

— il n’existe aucun vice caché, la […] étant in bonis depuis le 20 janvier 2016 et il n’existait aucun impayé de loyers;

— la défenderesse ne démontre pas en quoi son erreur aurait été excusable, étant elle même un professionnel de l’immobilier et qu’elle disposait des informations nécessaires;

— s’agissant du dol, la défenderesse ne démontre pas en quoi l’information à la situation juridique de la […] lui a été sciemment dissimulée et de l’existence d’une intention de nuire;

— s’agissant de l’obligation d’information pré-contractuelle, la défenderesse avait la possibilité de se renseigner sur la situation de la […], information qui était publiquement accessible,

— concernant la révision de l’indemnité d’immobilisation, cette dernière n’est pas une clause pénale et ne peut être révisée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2025, la […] sollicite du tribunal de:

à titre principal,

— prononcer la nullité du promesse du 5 avril 2022 pour dol

subsidiairement,

— prononcer la nullité de la promesse du 5 avril 2022 pour erreur;

plus subisidiairement

— réviser l’indemnité forfaitaire et la fixer à de plus juste proportion;

en tout état de cause

— condamner in solidum la société […], l’étude notariale […] et l’agence […] ou celui qui succomberait, à la réparation intégrale des préjudices subis par la société […]:

au titre de son préjudice matériel 1 312 960 euros à parfaire en ce compris le montant de l’indemnité forfaitaire à laquelle elle serait condamnée;

au titre de son préjudice d’image et de confiance auprès des investisseurs, la somme de 100000 euros;

— condamner la société […] et l’étude notariale […] à la restitution de la somme de 300000 euros séquestrée entre les mains du notaire à titre d’indemnité d’immobilisation;

— condamner in solidum la société […], l’étude notariale […] et l’agence […] ou celui succomberait à payer à la société […] la somme de 25000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens;

— débouter la société […] et tous concluants de l’ensemble de leurs éventuelles demandes, fins et conclusions contraire;

en cas de condamnation de la société […]:

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses conclusions, la […] expose que:

— la promesse doit être annulée pour dol : la situation réelle de la société […] locataire de la cellule […] a été dissimulée par la demanderesse;

— la promesse doit être annulée pour erreur à titre subsidiaire étant précisé qu’elle a pu croire que la situation de la société […] était pérenne jusqu’à la fin de l’échéance triennale;

— il existe également un manquement à l’information au devoir pré-contractuel d’information;

— sur l’intervention forcée du notaire, ce dernier a concouru à la rédaction d’un acte nul et a manqué à son devoir de conseil et de mise en garde en s’abstenant volontairement de renseigner et d’éclairer la société […];

— le notaire n’a procédé à aucune vérification;

— sur l’intervention forcée de l’agent immobilier, ce dernier en s’abstenant de lui faire part de la situation juridique et économique de l’un des principaux locataires de l’ensemble immobilier commercial, a manqué à son devoir de conseil à son égard;

— l’indemnité d’immobilisation est excessive et doit être révisée;

— elle est fondée à obtenir la réparation du préjudice subi.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, la […] sollicite tribunal de:

— débouter la société […] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société […];

— condamner la société […] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens;

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Au soutien de ses conclusions, la […] expose que:

— elle s’en rapporte la demande nullité de la vente;

— il n’existe aucune faute de la part du notaire;

— le bénéficiaire a agi en qualité de professionnel et a été assisté de son notaire;

— le notaire n’exerce pas son devoir de conseil sur l’opportunité économique des actes qu’il est chargé de recevoir;

— le notaire n’a pas négocié l’opération;

— il a été déclaré que la société […] avait dûment réglé l’intégralité des loyers;

— la perte de chance et le préjudice matériel ne sont pas démontrés;

— elle n’est pas juge de la contestation s’agissant du séquestre.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, la […] sollicite du tribunal de :

à titre principal

— débouter la demanderesse de l’ensmble de ses fins, moyens et prétentions formulées à son encontre;

subisidiairement

— faire application du principe de la perte de chance;

— réduire à de plus juste proportions les montants sollicités;

— écarter l’exécution provisoire de plein droit;

à titre plus subsidiaire

— ordonner la constitution d’une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations sur le fondement de l’article 514-5 du Code de procédure civile;

en tout état de cause,

— condamner la société […] ou tout succombant à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses conclusions, la […] expose que:

— la société […] est une professionnelle ;

— elle n’a commis aucune faute;

— l’information n’est pas une information déterminante pour le consentement de l’autre partie;

— la société […] a déclaré dans l’acte avoir réalisé les investigations nécessaires;

— il n’existe aucun lien de causalité et de préjudice;

— elle ne saurait être condamnée à réparer l’intégralité des montants sollicités.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2026

À l’audience de plaidoiries du 3 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026 prorogé au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur les demandes principales et reconventionnelles

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du Code civil rappelle que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

A) Sur les demandes de la […]

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

a) sur la nullité de la promesse

L’article 1137 du code civil précise, en ses alinéas 1 et 2 que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

La charge de la preuve du dol pèse sur celui qui l’allègue, qui doit justifier de l’élément matériel du dol , soit les manœuvres, mensonges et/ou dissimulation intentionnelle, et l’élément moral du dol , soit la volonté de tromper son cocontractant pour le déterminer à conclure le contrat.

En l’espèce, la promesse authentique de vente stipule dans le paragraphe “EXPOSE” que “le BENEFICIAIRE déclare et reconnait être un investisseur averti de l’immobilier ayant déjà eu l’occasion d’acquérir des biens immobiliers similaires et que préalablement aux Présentes:

le PROMETTANT lui a accordé la possibilité de consulter en exclusivité, diverses pièces de présentation et d’information portant sur les BIENSle PROMETTANT a réuni et fourni de bonne foi au BENEFICIAIRE et à ses conseils, internes et externes, les documents et informations significatifs en sa possession relatifs aux biens (ci-après “le Dossier d’information”).lui même ainsi que ses conseils ont été en mesure d’analyser le Dossier d’information, de réaliser leurs propres investigations, d’apprécier ainsi la situation tant juridique que technique, locative, environnementale, fiscale, financière, comptable et administrative des BIENS et de procéder à la valorisation desdits BIENS, et ce, après avoir procédé à:-la consultation et l’audit de l’ensemble des documents et informations fournis par le PROMETTANT,

— des visites des BIENS;

— toutes investigations complémentaires, d’ordres juridiques, locatifs, fiscaux, administratifs, financiers, comptables, environnementaux et techniques,

— l’analyse des comptes rendus, rapports, et diagnostics émis relativement aux BIENS,

— la liste de l’ensemble des pièces communiquées au BENEFICIAIRE dans le cadre du Dossier d’Information est ci-annexée”

“Le BENEFICIAIRE assisté de ses conseils déclare

— qu’il se satisfait du Dossier d’Information mis à sa disposition antérieurement à ce jour et que les conclusions de son audit se sont avérées satisfaisantes.

Qu’il lui a été répondu par le PROMETTANT à toutes demandes de renseignements.

Il déclare en outre en sa qualité d’investisseur averti de l’immobilier ayant déjà eu l’occasion d’acquérir des biens immobiliers similaires prendre la décision d’acquérir, en toute connaissance de cause et fera son affaire personnelle des vices apparents ou cachés de tous ordres, juridiques, fiscaux,administratifs, financiers, comptables, environnementaux, physiques, locatifs ou techniques affectant ou susceptibles d’affecter les BIENS et sans pouvoir prétendre à quelque garantie que ce soit de la part du PROMETTANT à l’exception de la garantie d’éviction prévue aux article 1626 et suivants du Code civil en tant qu’elle porte sur le droit de propriété.

Il sera en outre rappelé que le fait que le BENEFICIAIRE soit un investisseur averti de l’immobilier a constitué pour le PROMETTANT, un élément déterminant du choix de celui-ci et de sa décision de lui vendre les BIENS”

Il a été inséré en page 11 un paragraphe suivant sur “ situation locative”

“un état locatif est demeuré ci annexé ( ANNEXE N°5: ETAT LOCATIF)

Les éléments relatifs à la situation locative figurent dans le Dossier D’information.

En ce qui concerne les déclarations relatives à la situation locative, le sort des dépôts de garantie, des loyers et de la régularisation de charges, les parties déclarent vouloir s’en référer à l’article “Situation locative” du Projet d’Acte de Vente

Néanmoins, à la date de ce jour, le PROMETTANT déclare:

— l’ensemble des éléments et informations significatifs relatifs à la situation locative figure dans le Dossier d’information, notamment “l’état des soldes locataires” au 1er avril 2022;

— que s’agissant du locataire […] (enseigne […]), celui-ci a dûment réglé depuis son acquisition le 30 juin 2010, l’intégralité de ses loyers et charges sans aucun impayé, même si ponctuellement certains retards de paiement ont pu être constatés;

— que s’agissant du locataire NEWORCH ( enseigne […]), il s’engage à communiquer au BENEFICIAIRE, dès réception, le protocole signé”.

Etant ici précisé ce qui suit s’agissant du bail au profit de […] (enseigne […] Lot D).

(i) Suite à la délivrance par le PROMETTANT par acte extrajudiciaire du 26 mars 2018, d’un congé avec offre de renouvellemet ( à effet du 30 septembre 2018) et de l’accord de la société […] (ci-après le Preneur) par lettre recommandée (en date du 29 septembre 2020), le bail afférent au lot D a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant pris effet à compter du 1er octobre 2018.

En vertu d’une lettre valant avenant en date du 24 mars 2021, alors que le Preneur disposait à cette date de la faculté de donner congé avant le 31 mars 2021 pour la fin de la première période triennale du bail renouvelé, soit pour le 30 septembre 2021; d’un commun accord, et dans le but notamment de se donner du temps pour étudier un projet de division du local loué, le PROMETTANT a consenti à ce que le Preneur puisse donner congé à tout moment pendant une période de 6 mois à compter du 31 mars 2021 et ce , avec un préavis maintenu à 6 mois. Le Preneur pouvait donc donner congé à tout moment juqu’au 30 décembre 2021.

En vertu d’une lettre valant avenant n°2 en date du 23 septembre 2021, le PROMETTANT a accédé à la demande du Preneur formulée par mail du 21 septembre 2021 consistant à ce que le Preneur puisse donner congé à tout moment pendant une nouvelle période de 6 mois à compter du 30 septembre 2021, et ce avec un préavis maintenu à 6 mois, compte tenu du fait que le projet de division du local était toujours d’actualité mais non encore abouti. Le PROMETTANT déclare n’avoir reçu aucun congé de ce locataire et qu’en conséquence, le bail se poursuit pour une nouvelle période triennale.

Une division du lot D est en effet envisagée afin d’accueillir un nouveau locataire sous enseigne […], de telle manière que ce lot comporte deux locaux, l’un exploité par […] ([…]) et l’autre par […].

Au jour des présentes, un protocole décrivant la nature et le calendrier des travaux est en cours d’établissement par le PROMETTANT en concertation avec la société […]. Ce protocole précisera que la société […] restera redevable jusqu’à la réception des travaux et la prise d’effet du bail au profit de la société […] de l’intégralité des loyers et des charges afférentes au lot D.”

Il est de jurisprudence constante que la solvabilité du locataire est un élément essentiel du consentement pouvant conduire à l’annulation du contrat pour dol si cette information est dissimulée au moment de la conclusion de ce dernier. Il est également constant que, dans l’appréciation du dol, doit être pris en considération en l’espèce, la qualité de dirigeants sociaux particulièrement avertis (Cass com 18 janvier 2023 numéro 22-19.539). Cependant, la circonstance que le bénéficiaire soit un professionnel qui avait la possibilité de s’informer est insuffisante à écarter l’existence d’un dol (Cass Com 6 avril 2022 numéro 20-15.684).

En l’espèce, il ressort du jugement rendu par le tribunal de commerce de PARIS le 20 janvier 2016 que la […], placée en redressement judiciaire par décision en date du 1er octobre 2014 a arrêté un plan de redressement par voie de continuation d’une durée de 8 ans, portée à 11 ans par décision de ce même tribunal en date du 11 juin 2021.

Par jugement rendu par le tribunal des activités économiques de PARIS en date du 1er avril 2025, il a été prononcé la résolution du plan de redressement et de liquilation judiciaire avec une date de cessation des paiements fixée au 20 janvier 2025.

Le jugement en date du 20 janvier 2016 expose en substance que la […] a rencontré des difficultés essentiellement dues à “une conjoncture difficile ( baisse du pouvoir d’achat, conditions de marché dégradées, concurrence nouvelle dans le secteur du tissu africain..)”

La décision souligne l’existence d’une absence de stratégies de developpement “pour contrer les pertes récurrentes d’affaires “ et un “pilotage à vue qui se concrétise par une carence dans la gestion des stocks”. Il est pointé un résultat déficitaire de 1673 341 euros au 31 décembre de 2013 et de 1908 189 euros au 31 décembre 2014.

Elle mentionne l’existence d’un passif vérifié à hauteur de 14 595 988,51 euros avec un plan d’apurement étant prévu en 8 annuités progressives, “seule alternative pouvant conduire au désinteressement des créanciers”.

Ceci étant observé, la promesse de vente ne mentionne aucune information sur l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de la […] et l’existence d’un plan de continuation adopté en 2016 et prorogé en 2021.

Pour rejeter la demande de nullité de la promesse formulée par la […], la […] met en avant la qualité de professionnelle de la défenderesse, l’étendue des informations transmises, les déclarations opérées par cette dernière dans l’acte ainsi que la solvabilité avérée de la […].

Tout d’abord, il ne peut être contesté que l’état de solvabilité des différents locataires revêt le caractère d’une information déterminante de la […] dès lors que s’agissant plus particulièrement de l’enseigne […], cette dernière s’était acquittée de la somme de 156 313 euros pour l’année 2022 soit environ près de 18% des loyers perçus pour cette année. De surcroit, et comme en témoigne, l’offre adressée par la société […] au dirigeant de la la société […] antérieurement à la signature de la promesse, il était spécifié l’existence d’une opportunité d’investissement composée” de 3 cellules commerciales louées aux enseignes nationales suivantes : […], […], […]”.

Cette solvabilité inclut nécessairement la viabilité des locataires et la stabilité de leur situation financière. Sur ce point, la seule information fusse t’elle détaillée sur l’état de paiement des loyers doit être complétée de toutes données utiles sur l’existence ou non d’une procédure collective à l’encontre d’un des locataires.

Si la défenderesse a déclaré avoir réalisé toutes les investigations utiles sur situation locative, il n’en demeure pas moins que la […] a affirmé pour sa part avoir “fourni de bonne foi” les documents et informations significatives en sa possession. Or, elle ne conteste pas qu’elle détenait les informations quant à l’ouverture de la procédure collective de la […] et ne peut donc se prévaloir du caractère public de ces informations, dès lors que comme le souligne la défenderesse, la situation locative de la […] avait fait l’objet d’une description détaillée et d’une attention toute particulière au sein de l’acte authentique.

En outre, si la […] était effectivement redevenue in bonis au jour de la promesse, cette information ne saurait exonérer la demanderesse de toute précision dans l’acte sur la procédure collective.

La demanderesse souligne enfin avoir fait preuve de la transparence nécessaire en ayant transmis au notaire du bénéficiaire les informations requises. Sur ce point, il ressort efectivement des éléments du dossier que Me [B] a communiqué à Me [A] par courrier en date du 8 juillet 2022 les extraits BODACC concernant la […]. Cependant, cette transmission, non spontanée, n’a été réalisée que peu de temps avant la date d’expiration de la promesse alors que l’appréciation de l’existence du dol doit se faire au jour de la promesse.

Dès lors, au regard des constatation opérées, il y a lieu de considérer que la […] a volontairement gardé le silence sur une information qu’elle savait déterminante pour la […] dans le but de la tromper.

Par conséquent, la promesse de vente en date du 5 avril 2022 sera annulée pour cause dol.

b) Sur les conséquences de la nullité sur les demandes principales de la […]

Compte tenu de la nullité de la promesse, la […] n’est pas fondée à solliciter la libération du séquestre à son profit et le versement de la somme de 945200 euros correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation.

La demande en condamnation en paiement de la somme de 945200 euros formée par la […] sera rejetée.

Il sera ordonné la libération de la somme de 300000 euros séquestrée entre les mains de Me [S] [B] au profit de la […].

La demande de condamnation en paiement de cette somme en ce qu’elle est dirigée à l’encontre la […] sera rejetée.

B) Sur les demandes reconventionnelles de la […]

Lorsqu’il est constitué, l’article 1178 du code civil ajoute que la partie lésée peut demander réparation du préjudice subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle, qui suppose, conformément à l’article 1240 du même code, la preuve d’un préjudice.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

a) Sur la responsabilité de la société […]

En application de l’article 1240 du Code civil, il est admis que les obligations du notaire qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur de l’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle. Dans ce cadre, le notaire doit assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit. À cet égard, il est soumis à une obligation d’information et de conseil l’obligeant à prendre toutes les initiatives nécessaires pour assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il dresse.

Il appartient à la […] de démontrer que le notaire a commis une faute, précisément si ce dernier a commis un manquement au devoir d’investigation qui lui incombait.

S’agissant des conditions suspensives ainsi que de leur absence, il est constant que le notaire doit faire preuve de vigilance ( Cass Civ 1ère 29 mai 2024 numéro 23-15.327).

Or, en l’espèce, il ne saurait être reproché un manquement du notaire dans son devoir de conseil lié à l’absence de condition suspensive d’obtention d’un financement dès lors que l’offre indicative d’intention d’acquisition émise par la […] spécifiait en gras l’absence de condition suspensive de financement et que le bénéficiaire s’est présent2 comme un investisseur aguerri et spécialisé en immobilier de rendement détenant une foncière et une plateforme de financement participatif.

En outre, l’établissement de la promesse a été précédé d’échanges entre les différents intervenants en ce compris le notaire assistant la […].

La […] reproche également une absence de conseil quant aux documents fournis sur la “data-room” qui pour certains ont été remis tardivement ainsi que le défaut de vigilance.

Il doit être rappelé que le notaire est tenu de vérifier toutes investigations utiles les déclarations faites par le vendeur qui leur leur nature ou leur portée juridique conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse. Cependant, il n’entre pas dans le champ d’investigation du notaire de procéder à des vérifications personnelles pour s’assurer de la solvabilité des locataires aux fins de s’assurer de la viabilité économique du projet de l’acquéreur.

En l’espèce, il ressort des différents échanges fournis que le notaire a transmis à la […] les éléments dont elle disposait.

En effet, il est constant que la société […] a sollicité par courriel en date du 18 mars 2022 des informations relatifs à l’existence d’impayés et qu’elle a obtenu le même jour et le 1er avril 2022 une réponse de la société Patrimonia Conseil indiquant l’existence d’impayés à hauteur de 72 926,95 euros.

En outre, il est également établi que le notaire s’est informé du règlement des loyers des 1er et 2ème trimestre 2022 par la […] ainsi que des loyers ultérieurs en ce compris celui du mois de juin 2022.

Par conséquent, et eu égard à ces constatations, la responsabilité de la société […] ne saurait être engagée.

b) Sur la responsabilité de la […]

Il est constant que l’agent immobilier est tenu au visa de l’article 1240 du Code civil de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie (Cass Cic 1ère 14 janvier 2016 numéro 14-26.474). A ce titre, il est par conséquent tenu d’une obligation de renseignement et de conseil. Ce devoir d’information et de conseil doit s’apprécier in concreto au regard des informations dont l’agent et les parties disposent ( Cass Civ 1ère 10 février 1987 numéro 85-14.435)

En l’espèce, la […] a confié un mandat de vente sans exclusivité le 1er septembre 2021 à la […].

La […] ne conteste pas expressément avoir été en possession de l’information relative à la procédure collective dont faisait l’objet la […]

Dès lors, l’absence de communication de cette information est constitutive d’une faute au visa de l’article 1240.

La […] ne saurait se retrancher derrière la qualité de professionnelle de la […] ou invoquer l’absence de caractère déterminant de l’information, moyens auxquels il a déjà été répondu dans les développements précédents.

Elle ne saurait invoquer l’absence de lien de causalité en évoquant le gel de l’activité de la […] dans l’attente de son agrément auprès de l’AMF, évènement à le supposé établi postérieure à la promesse.

Par conséquent, la […] engage sa responsabilité au visa de l’article 1240 du Code civil.

c) Sur le préjudice

En l’espèce, la […] sollicite le paiement de la somme de de 1 312 960 euros à parfaire en ce compris le montant de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 50000 euros correspondant au coût irrécupérables facturés par le prestataire de paiement, la somme de 2760 euros TTC correspondant au rapport d’expertise spécifiquement commandé par [Localité 3], 20000 euros au titre des coûts internes liés au temps passé par les équipes de la […] ainsi que la somme de 100000 euros au titre du préjudice d’image et de confiance.

Elle évoque sans chiffrer sa demande une perte de chance de pas contracter ou à minima ne pas contracter sans condition suspensive de prêt.

Néanmoins, la […] ne justifie d’aucun des préjudices allégués à l’exception des frais de l’expertise immobilière à hauteur de 2760 euros TTC qui seront retenus pour ce montant.

Par conséquent, la […] et la […] seront condamnées in solidum au paiement de la somme de 2760 euros à la […] et le surplus sera rejeté.

Les demandes de condamnation en paiement formées par la […] à l’encontre de la […] seront rejetées.

II) Sur les autres demandes

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens de l’instance seront partagés à hauteur de 80 % pour la […], 15% pour la […] et 5% pour la […].

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La […] et la […] seront condamnées in solidum au paiement de la somme de 10000 euros à la […] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les demandes formées à ce titre par la […] et la […] à ce titre seront rejetées.

La […] sera condamnée au paiement de la somme de 1500 euros à la […].

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure nouvelle prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aux termes de l’article 514-5 du Code de procédure civile, le rejet de la demande tendant à voir écarter ou arrêter l’exécution provisoire de droit et le rétablissement de l’exécution provisoire de droit peuvent être subordonnés, à la demande d’une partie ou d’office, à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

Selon l’article 521 du Code de procédure civile, la partie condamnée au paiement de sommes autres que des aliments, des rentes indemnitaires ou des provisions peut éviter que l’exécution provisoire soit poursuivie en consignant, sur autorisation du juge, les espèces ou les valeurs suffisantes pour garantir, en principal, intérêts et frais, le montant de la condamnation.

En cas de condamnation au versement d’un capital en réparation d’un dommage corporel, le juge peut aussi ordonner que ce capital sera confié à un séquestre à charge d’en verser périodiquement à la victime la part que le juge détermine.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, et d’ordonner la constitution d’une garantie réelle ou personnelle ou un séquestre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire

PRONONCE la nullité de la promesse de vente en date du 5 avril 2022 reçue par Me [S] [B] ;

REJETTE la demande en condamnation en paiement de la somme de 945200 euros formée par la […] ;

REJETTE la demande de libération de la somme de 300000 euros formée par la […] à son profit ;

ORDONNE la libération de la somme de 300000 euros ( TROIS CENT MILLE EUROS) séquestrée entre les mains de Me [S] [B] au profit de la […] ;

REJETTE la demande de condamnation en paiement de la somme de 300000 euros ;

CONDAMNE in solidum la […] et la […] au paiement de la somme de 2760 euros à la […] et REJETTE le surplus ;

REJETTE les demandes decondamnation en paiement formées par la […] à l’encontre de la […] ;

DIT que les dépens seront partagés à hauteur de 80 % pour la […], 15% pour la […] et 5% pour la […] ;

CONDAMNE in solidum La […] et la […] au paiement de la somme de 10000 euros (DIX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE les demandes formées à ce titre par la […] et la […] ;

CONDAMNE la […] au paiement 1500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) à la […] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président