Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e FEHLMANN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 19 Septembre 2025

DÉCISION N° 25/341

N° RG 25/00477 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QCMB

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE L’AMIRAL, sis 142 chemin des âmes du Purgatoire 06600 ANTIBES, représenté par son Syndic en exercice le Cabinet VOLCANIC IMMOBILIER, [P] [G], dont le siège social est 10 Boulevard Baptistin Ardisson 06160 ANTIBES JUAN LES PINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e Julie FEHLMANN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par M^e CONTI

DEFENDERESSE :

Madame [E] [U]

LE METROPOLE BAT C 8 Bd Victor Hugo

06000 NICE

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 28 avril 2025 ;

A l’audience publique du 20 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 19 Septembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [E] [U] est propriétaire des lots N°763 et N°787 au sein de l’immeuble dénommé « LES JARDINS DE L’AMIRAL » sis 142 chemin des âmes du Purgatoire à ANTIBES (06600).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE L’AMIRAL a, par acte de Commissaire de Justice en date du 23 janvier 2025, fait citer à comparaître Madame [E] [U] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

« CONDAMNER, en denier ou quittance, Madame [E] [U] au paiement de la somme en principal de 8.990,04 € ;

CONDAMNER Madame [E] [U] au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages-et-intérêts en réparation du préjudice causé par le non-paiement ;

CONDAMNER Madame [E] [U] à payer les intérêts de droit de la somme commandée depuis la mise en demeure du 10.05.2024 ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, rien ne s’y opposant ;

CONDAMNER Madame [E] [U] à payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La CONDAMNER aux entiers dépens. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Madame [E] [U], n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 28 avril 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 20 juin 2025. Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

MOTIFS :

Sur la demande de recouvrement de l’arriéré de charges :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE L’AMIRAL fait valoir que :

— Il appert au vu des pièces produites que la créance du syndicat de copropriété au titre des charges de copropriété et appels provisionnels arrêté au 01.01.2025 est justifiée et établie à hauteur de 8.990,04 € ;

— Il convient d’assortir cette somme des intérêts à taux légal, à compter du 10.05.2024, date de la première mise en demeure.

— Par conséquent, il conviendra de condamner Madame [E] [U] au paiement de la somme de 8.990,04 € au titre des charges et frais de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10.05.2024.

Sur ces éléments :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

Le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

La copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…)) ;

Le décompte de régularisation de charges ;

La mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— Un relevé de propriété de Madame [E] [U] concernant les lots N°763 et N°787 au sein de l’ensemble immobilier LES JARDINS DE L’AMIRAL sis 142 chemin des âmes du purgatoire à ANTIBES (06600) (pièce n°1) ;

— Un décompte des charges dues par Madame [E] [U] pour la période allant du 01/07/2023 au 01/01/2025 (pièce n°2) ;

— Une mise en demeure de payer les charges de copropriété adressée à Madame [U] par L.R.A.R. en date du 10 mai 2025, pli avisé et non réclamé en date du 13 mai 2025 (pièce n°3) ;

— Une sommation de payer les charges de copropriété à l’encontre de Madame [U] en date du 09 juillet 2024 (PV 659 C.P.C) par L.R.A.R. retournée NPAI (pièce n°4) ;

— Un procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2024 approuvant les comptes des exercices 2023, 2024 et le budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026 (pièce n°5) ;

— Un extrait du grand livre comptable de la copropriété LES JARDINS DE L’AMIRAL pour la période allant du 01/10/2022 au 01/04/2023 (pièce n°6) ;

— Les états de répartitions des charges de copropriété pour les exercices 2022, 2023 et 2024 (pièces n°10, n°11, n°12) ;

— Les différents appels de fonds et appels de fonds travaux et opérations exceptionnelles de l’exercice 2024 (pièces n°13, n°14, n°15) ;

— Le contrat de syndic conclu avec la S.A.S. VOLCANIC IMMO en date du 19 décembre 2024 par approbation de l’assemblée générale de la même date (pièce n°17) ;

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré.La sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES JARDINS DE L’AMIRAL ne démontre pas, avoir des dépenses entrant dans les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En effet, la mise en demeure du 10 mai 2024 ne fait pas partie des postes de dépense inscrit sur le décompte récapitulatif des sommes dues par Madame [U] (pièce n°2). En ce sens, bien que la mise en demeure ait été envoyée par L.R.A.R. et soit revenue « pli avisé, non réclamé » le 13 mai 2024, le requérant ne renseigne pas le coût de la mise en demeure, essentiel pour sa prise en compte comme frais nécessaire (pièce n°3). Il conviendra donc d’écarter cette dépense d’une part du calcul des charges de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et de ne pas en tenir compte au titre des frais nécessaires.

D’autre part, au regard du décompte versé aux débats sur la période allant du 30/06/2023 au 01/01/2025, il apparaît dans le calcul des charges des postes de dépenses entrant ni dans la catégorie des charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1065 ni dans la catégorie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la même loi.

Ces dépenses sont les suivantes :

30/06/2023 : Solde au 30/06/2023 pour un montant de 3.962,11 €. Il est de jurisprudence constante qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que les charges réclamées sont exigibles, ce qui lui interdit cette pratique du report à nouveau (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-14.766,). Ce report à nouveau ou reprise de solde antérieur se caractérise par l’intégration dans le décompte, d’un report du solde débiteur. En conséquence, le syndicat des copropriétaires doit justifier des provisions dues par le copropriétaire depuis l’origine de la dette. En l’espèce le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES JARDINS DE L’AMIRAL ne démontre pas l’origine dudit solde au 30/06/2023. Par conséquent, il conviendra de l’enlever du calcul des charges dues par Madame [U] pour la période susvisée.

12/09/2023 : Dossier avocat pour un montant de 130,00 €. Cette dépense n’entre pas dans les critères de l’article 10 et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter.

31/10/2023 : LAMBERT SOMMATION pour un montant de 189,11 €. Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ne saurait également être prise en compte au titre des frais nécessaires, dès lors que le présent Tribunal ne dispose pas de la preuve ni de cette sommation ni de la réception de celle-ci,

15/12/2023 : Dossier avocat pour un montant de 130,00 € (même constat) ;

15/05/2024 : Relance RAR Frais pour un montant de 45,00 €. Cette dépense ne fait ni partie des charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni de celles entrant dans les frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la même loi ;

06/08/2024 : SCP NICOLAS DELTEL SOMMATION pour un montant de 203,54 €. Cette sommation de payer a été signifiée le 09 juillet 2024. Un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé (article 659 du Code de procédure civile). L’avis de réception a été retourné par les services postaux portant la mention « destinataire inconnu à l’adresse ». En conséquence, Madame [E] [U] n’a pas été touchée par la présente sommation. Il ressort donc que cette sommation ne saurait être prise en compte pour le calcul des frais nécessaires et doit, en tout état de cause, être écartée du calcul des charges.

Il s’infère, que le montant effectif des charges pour la période allant du 30/06/2023 au 01 janvier 2025 se calcul de la manière suivante : 8.990,04 € (somme sollicitée) – 3.962,11 – 130 – 189,11 – 130 – 45 – 203,54 = 4.330, 28 € au titre des charges au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il ressort également des pièces versées aux débats qu’aucune pièce ne permet de fonder une quelconque somme au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [U], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES JARDINS DE L’AMIRAL la somme de 4.330,28 € au titre des charges de copropriété conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 30 juin 2023 jusqu’au 01 janvier 2025, date de la dernière créance arrêtée (pièce n°2).

Conformément à l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront de la manière suivante :

— Sur la somme de 2.741,88 € (564,93 + 34,65 + 564,93 + 34,65 + 564,93 + 34,65 + 66,00 + 280,50 + (561,00 – 561,00) + 34,64 + 562,00) pour la période allant du 30/06/2023 au 10/05/2024, date de la première mise en demeure ;

— Sur la somme de 1.588,40 € (66,00 + 34,64 + 563,00 + 34,64 + 562,00 + 107,73 + 0,01 + 130,04 – 658,00 – 53,77 + 53,00 – 56,25 + 57,00 – 66,28 + 66,00 + 151,00 + 34,64 + 563,00) à compter de l’assignation en date du 23 janvier 2025.

Sur la demande de dommages-et-intérêts :

Le requérant fait valoir que :

— Les manquements répétés du copropriétaire à son obligation essentielle vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, outre qu’ils révèlent sa mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longs mois d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

— Le paiement des charges est une obligation élémentaire, essentielle au fonctionnement de la copropriété. Ces sommes sont indispensables pour financer les dépenses collectives puisque la copropriété n’a pas d’autres ressources que la quote-part de chacun de ses membres. Dès lors, il est évident que manquer à cette obligation cause un préjudice au syndicat.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE L’AMIRAL rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes débutant en juin 2023 ne fait état d’aucune provision, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de Madame [U].

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE L’AMIRAL.

Ainsi, il est rapporté au Tribunal de céans une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Il en résulte qu’il conviendra de condamner Madame [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE L’AMIRAL la somme de 500 € au titre de sa demande de dommages-et-intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [E] [U], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

En revanche, il paraît inéquitable de condamner les défenderesses à verser au demandeur des frais irrépétibles, alors même que le montant des charges impayées est inférieur à 10.000 euros et que ce n’est qu’en raison de la prétention conséquente formée par le Syndicat de la copropriété au titre des dommages et intérêts que le taux de compétence du Tribunal de proximité a été dépassé, privant ainsi les défendeurs de leur droit de faire valoir devant la juridiction leurs moyens, notamment des demandes de délais, sans constituer avocat.

Il convient en conséquence de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE L’AMIRAL l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens et de la débouter de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES JARDINS DE L’AMIRAL la somme de 4.330,28 € au titre des charges de copropriété conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 30 juin 2023 jusqu’au 01 janvier 2025, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que les intérêts au taux légal s’appliqueront de la manière suivante :

— Sur la somme de 2.741,88 € pour la période allant du 30/06/2023 au 10/05/2024, date de la première mise en demeure ;

— Sur la somme de 1.588,40 € à compter de l’assignation en date du 23 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE L’AMIRAL la somme de 500 € au titre de sa demande de dommages-et-intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE Madame [E] [U] aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DE L’AMIRAL de sa demande aux titres des frais irrépétibles conformément à l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE