TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Sophie COMMERCON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06422 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I4Y

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0344

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N750562024023223 du 15/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06422 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I4Y

EXPOSE DU LITIGE

Le 17 juin 2016, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [V] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 841,26 euros, outre une provision sur charges.

Monsieur [V] [W] est décédé le 11 juillet 2023.

Monsieur [S] [W], fils du locataire prédécédé, a sollicité le transfert du bail. Sa demande a été refusée le 22 novembre 2023 au motif de l’inadéquation de l’appartement au nombre d’occupants puisque Monsieur [S] [W] vit seul alors que le logement est de type T3.

Le 12 décembre 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a conclu une convention d’occupation temporaire du bien.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Le constat que les conditions légales du transfert du bail conclu entre [Localité 4] HABITAT OPH et Monsieur [V] [W] ne sont pas remplies à l’égard de Monsieur [S] [W] et que le bail est résilié depuis le décès du locataire,L’expulsion de Monsieur [S] [W] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement pendant un délai de trois mois après quoi l’astreinte sera liquidée par la juridiction de céans, et avec l’assistance de la force publique si besoin :La suppression du délai de deux mois, prévu à l’article L 412-1 du code de la construction et de l’habitation ;La séquestration des biens et objets mobiliers dans un garde-meuble au choix de la requérante et aux frais, risques et péril du défendeur,La condamnation de Monsieur [S] [W] à lui payer 9502,15 euros d’arriérés d’indemnité d’occupation au 28 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;La condamnation de Monsieur [S] [W] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges ;La capitalisation des intérêts ;Sa condamnation à lui verser la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2025.

A l’audience, [Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles elle a réitéré les termes de son assignation et a actualisé sa créance au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation à la somme de 18783,79 euros au 25 février 2025.

Monsieur [S] [W], représenté par son conseil, a fait viser des écritures soutenues oralement, aux termes desquelles il a sollicité de rejeter la demande d’astreinte et au titre des frais irrépétibles, à bénéficier d’un délai d’un an pour quitter les lieux, qu’il soit enjoint à [Localité 4] HABITAT OPH de lui proposer un logement sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision et pendant un délai d’un an, de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 150 euros à compter du 11 juillet 2023, de condamner [Localité 4] HABITAT OPH à lui payer 1500 euros de dommages et intérêts. Monsieur [S] [W] a enfin demandé oralement à l’audience du 5 mars 2025 l’octroi de délais de paiement pendant 24 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail puis de la convention d’occupation précaire et ses conséquences

Sur la résiliation du bail

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Selon l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

Les conditions s’apprécient à la date du décès du locataire.

En l’espèce, le décès du locataire est survenu le 11 juillet 2023. S’agissant enfin de la condition de l’adaptation du logement à taille du ménage, il convient de constater qu’au jour du décès du locataire, Monsieur [S] [W] y résidait seul. Or le logement est un appartement de type T3 (deux chambres) qui est donc inadapté à une personne célibataire.

Dès lors, la condition de l’adaptation du logement à la taille du ménage fait défaut. En ces conditions, aucun transfert du droit au bail n’a pu s’opérer au profit de Monsieur [S] [W], et si [Localité 4] HABITAT OPH pouvait lui proposer un autre logement plus adapté, elle n’en avait pas l’obligation.

Dès lors, les conditions du droit au transfert du bail ne sont en l’état pas réunies de sorte que le bail dernier s’est trouvé résilié à la date du décès du locataire, soit au 11 juillet 2023.

Par ailleurs, si l’article L. 442-3-1 du code de la construction et de l’habitation met à la charge du bailleur une obligation de relogement en cas de sous-occupation du logement, ces dispositions ne s’appliquent qu’aux rapports entre l’organisme d’HLM et le locataire. Elle est exclue dans le cadre de l’article 40 de la loi de 1989 (Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 18-10.124). Cette demande de Monsieur [S] [W] sera donc rejetée.

Sur la résiliation de la convention d’occupation précaire et ses conséquences

La convention d’occupation précaire ne bénéficie pas d’un encadrement spécifique dans le code civil mais cette pratique est encadrée par la jurisprudence (Cass. Civ. 3ème, 23 janvier 2013, n°11-15.941). C’est ainsi que pour qu’une convention soit qualifiée de précaire, elle doit répondre précisément aux critères de la précarité : elle peut être stipulée pour une durée déterminée ou indéterminée selon l’accord entre les parties mais dans ce dernier cas, elle doit rester caractérisée par sa précarité, à savoir qu’elle est justifiée légalement par une cause objective de précarité. Elle déroge au régime des baux en n’offrant pas de droit au renouvellement.

En l’espèce, les parties ont conclu une convention d’occupation précaire le 12 décembre 2023. Elle prévoit qu’elle « prendra fin à la date du relogement effectif ou à la date du refus de la proposition adaptée ». Dans ce dernier cas, « la présente convention sera résiliée de plein droit ». Or, [Localité 4] HABITAT OPH a proposé à Monsieur [S] [W] un logement de type T1 en date du 9 janvier 2024, qu’il a visité le 16 janvier suivant. Il ressort du courrier recommandé avec accusé de réception du 1er février 2024, que Monsieur [S] [W] n’a pas donné sa réponse sur son accord ou refus dudit relogement, malgré des relaces les 18, 19, 22 et 24 janvier 2024. C’est pourquoi, le courrier du 1er février 2024 fixait laissait jusqu’au 8 février 2024 à Monsieur [S] [W] pour faire état de sa réponse à défaut de quoi la convention serait résiliée de plein droit.

En l’absence de réponse dans ce délai, il sera constaté que la convention d’occupation précaire est résiliée depuis le 9 février 2024.

Monsieur [S] [W] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, il sera relevé que Monsieur [S] [W] est sans droit ni titre depuis près de 15 mois après avoir bénéficié d’une convention d’occupation précaire suite à la résiliation du bail le 11 juillet 2023, soit il y a près de 2 ans. Il est enfin appelé à bénéficier des dispositions de l’article L.412-1 du code de la construction et de l’habitation.

Sa demande de délai pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

En application des articles 724 et 1404 du code civil, les enfants du défunt sont saisis de plein droit de tous les biens, droits et actions de la succession et ils peuvent ainsi entrer en possession du patrimoine successoral.

Ils disposent toutefois d’une option successorale aux termes de l’article 768 du code civil, leur permettant d’accepter purement et simplement la succession, de l’accepter à concurrence de l’actif net ou d’y renoncer, option qui s’exerce dans un délai de dix ans selon l’article 780 du code civil. Un créancier peut contraindre l’héritier à opter conformément à l’article 771 du code civil. Par ailleurs, l’acceptation pure et simple peut être tacite en application de l’article 782 du code civil lorsque l’héritier fait un acte qui suppose nécessairement son intention d’accepter.

A défaut d’option, l’héritier, saisi de plein droit des biens, droits et actions du défunt être poursuivi par les créanciers de la succession, sauf à lui à renoncer à celle-ci (Cass. 1re Civ., 19 septembre 2019, n°18-18.433), le cas échéant jusqu’en cause d’appel si en première instance le défendeur n’avait exercé qu’une défense au fond sans impliquer d’intention d’accepter la succession (Cass. 1re civ., 3 déc. 2002 n°00-13.785).

Enfin, en application des articles 873 et 875 du code civil, les héritiers qui acceptent purement et simplement une succession répondent indéfiniment des dettes et charges qui en dépendent et en sont tenus personnellement pour leur part successorale, sauf leur recours, soit contre leurs cohéritiers, soit contre les légataires universels, à raison de la part pour laquelle ils doivent y contribuer.

Il résulte du rappel de ces textes tels qu’appliqués par la jurisprudence qu’en principe, la condamnation au paiement d’une dette successorale d’un enfant du défunt ne peut être accueillie qu’en cas d’acceptation de la succession, le cas échéant intervenue tacitement au cours de l’instance à défaut pour le défendeur de se prévaloir d’une renonciation à succession ou de présenter une défense au fond conservatoire en se réservant son option successorale, et qu’en présence de plusieurs héritiers acceptants, la condamnation de l’un seul ne peut être prononcée pour le tout mais uniquement à concurrence de la part qu’il recueille dans la succession.

Par ailleurs le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, Monsieur [S] [W] produit un décompte du 25 février 2025, faisant état d’un impayé de loyers, charges et indemnités d’occupation de 18783,79 euros pour la période du 1er juillet 2020 au 25 février 2025, échéance de février 2025 incluse. Il apparaît que la dette de Monsieur [V] [W] est de 2254,46 euros au jour de son décès. Or, [Localité 4] HABITAT OPH ne produit pas d’acte authentique ou sous seing privé aux termes duquel les successibles auraient pris la qualité d’héritiers acceptant et valant acceptation expresse. De même, il n’est justifié ni même allégué d’aucun acte précis qui pourrait constituer une acceptation tacite. Enfin, le créancier n’a nullement sommé les successibles de prendre parti par acte extrajudiciaire. Dès lors, lors de la présente instance, Monsieur [S] [W] avait conservé la faculté d’opter. Il ne saurait donc être condamné au paiement de cette somme.

Sur la somme au principal à compter du 11 juillet 2023, Monsieur [S] [W] n’apporte aucun élément de nature à en contester le principe ou le montant. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte. Il sera donc condamné à la somme de 16529,33 euros (18783,79-2254,46), échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il sera aussi tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi afin de compenser l’absence de restitution des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, le décompte de [Localité 4] HABITAT OPH communiqué aux débats met en évidence que le dernier versement de Monsieur [S] [W] date de l’échéance de février 2024, à hauteur de 100 euros. Il perçoit le RSA et n’a pas fait pas état à l’audience utile d’autres sources de revenus. Il s’ensuit que Monsieur [S] [W] ne démontre pas d’avoir la capacité financière pour pouvoir respecter un échéancier ni de vouloir s’y conformer.

Sa demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

En l’espèce, Monsieur [S] [W] succombe à l’instance et en toute hypothèse, il n’établit pas en quoi il aurait subi le préjudice moral qu’il invoque.

Sa demande indemnitaire sera en conséquence rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 6 juin 2024.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant [Localité 4] HABITAT OPH et Monsieur [V] [W] relativement au logement sis [Adresse 3] à la date du décès du locataire le 11 juillet 2023 ;

CONSTATE la résiliation de la convention d’occupation précaire liant [Localité 4] HABITAT OPH et Monsieur [S] [W] relativement au même logement au 9 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, [Localité 4] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [W] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 16529,33 euros d’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 11 juillet 2023 au 25 février 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [W] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 25 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 6 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [W] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [S] [W] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le Greffier susnommés.

LA GREFFIERE LE JUGE