TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02247 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JOBW

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DU JUGE DE L’EXECUTION

RENDUE SUR REFERE RETRACTATION

DU 26 mars 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [K] [J] [E] [C]

né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 1] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 4] Chez M. [X] [C] – [Localité 3] [Adresse 5]

représenté par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE

PARTIES DEFENDERESSES :

Madame [U] [M]

née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 1] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Alexandre TABAK, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

Monsieur [W] [V]

né le [Date naissance 3] 1976 à [Localité 1] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Alexandre TABAK de la SELARL ALEXANDRE TABAK AVOCAT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

Nature de l’affaire : Recours contre les décisions relatives à l’inscription ou à la radiation d’une hypothèque ou d’un privilège d’un droit réel immobilier au Livre foncier – Demande en rétractation d’une ordonnance rendue sur requête ou d’une décision rendue en matière gracieuse

NOUS, Hélène PAÜS juge de l’exécution au tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026,

A la suite des débats à l’audience publique du 20 février 2026;

Vu l’ordonnance de Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Mulhouse portant délégation dans les conditions de l’article L. 213-5 du code de l’organisation judiciaire ;

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit, que Nous avons signé avec le greffier :

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance en date du 27 février 2025 le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Mulhouse a autorisé Mme [U] [M] et M. [W] [V] à procéder à l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire sur les droits immobiliers détenus par M. [K] [C] sur un bien immobilier situé commune de Brunstatt-Didenheim section 70/7 n°[Cadastre 1] [Adresse 7], pour garantir le paiement d’une somme de 188 000€ au titre de travaux outre 5000€ à titre de dommages et intérêts, somme que Mme [U] [M] et M. [W] [V] rattachaient aux coûts de réparations de malfaçons et non-conformités affectant la maison vendue par M. [K] [C].

Par exploit du 24 mars 2025 Me [D], à la requête de Mme [U] [M] et M. [W] [V] , a signifié à M. [K] [C] une demande d’inscription d’hypothèque provisoire adressée le 17 mars 2025 et ce, en exécution de l’ordonnance précitée.

Enfin, Mme [U] [M] et M. [W] [V] ont introduit une action au fond en délivrant à M. [K] [C] une assignation à l’audience d’orientation du 23 mai 2025 au tribunal judiciaire de Mulhouse, par exploit du 5 mai 2025.

Par assignation en date du 26 août 2025, M. [K] [C] a attrait Mme [U] [M] et M. [W] [V] devant le juge de l’exécution du tribunal judicaire de Mulhouse, aux fins de voir rétracter l’ordonnance les autorisant à faire inscrire une hypothèque judiciaire provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 décembre 2025 et a été renvoyée pour être finalement retenue à l’audience du 20 février 2026.

A cette audience, M. [K] [C], régulièrement représenté, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 2 février 2026 et demandé au juge de l’exécution de :

— réformer l’autorisation donnée à Mme [U] [M] et M. [W] [V] de faire procéder à une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire pour garantir le paiement d’une créance de 188000€ outre 5000€ de dommages et intérêts,

— condamner solidairement Mme [U] [M] et M. [W] [V] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2500 euros su r le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [K] [C] considère que la créance n’apparait vraissemblablement pas fondée en son principe. Il rappelle que le rapport d’expertise invoqué est contesté et qu’une question de prescription devra être posée devant le juge du fond.

Il souligne que les travaux qu’il a effectués et que les défendeurs estiment atteints de malfaçons ou non conformités ont été réalisés il y a plus de 43 ans.

Il soutient que la créance ne présente aucun critère de certitude.

Par ailleurs, il considère que les risques pesant sur le recouvrement de la créance ne sont aucunement démontrés, la seule référence à une adresse provisoire étant très insuffisante. Il ajoute qu’il n’est fait état d’aucune manoeuvre ou d’aucune situation financière périlleuse.

Il fait observer qu’il a participé aux opérations d’expertise, que l’assignation au fond lui a été signifiée à personne alors qu’en réalité Mme [U] [M] et M. [W] [V] se prévalent sciemment d’une adresse erronée – celle d’un homonyme.

Mme [U] [M] et M. [W] [V] régulièrement représentés, ont repris oralement leurs conclusions du 10 décembre 2025 et demandé au juge de l’exécution de :

— rejeter la demande de M. [K] [C] tendant à la réformation de l’ordonnance aux fins de mesures provisoires,

— confirmer l’ordonnance,

— débouter M. [K] [C] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— condamner M. [K] [C] aux dépens ainsi qu’à leur payer les sommes de 1000€ pour procédure abusive et 3500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [U] [M] et M. [W] [V] soutiennent que le juge de l’exécuton ne procède qu’à un contrôle de vraissemblance sans avoir à apprécier les solutions du litige au fond. Sur ce point, ils considèrent que le rapport d’expertise judiciaire est suffisant pour considérer qu’une créance parait fondée sur le fondement de la garantie du vendeur et des vices cachés.

Ils soulignent que le montant de la créance est important au regard du patrimoine connu de M. [K] [C], ce d’autant qu’il a la qualité de commerçant et qu’il se trouve particulièrement exposé aux aléas économiques.

Surtout, M. [K] [C] se montre peu coopératif puisqu’il a successivement tardé à procéder à son changement d’adresse après la vente puis déclaré une adresse précaire.

Enfin ils exposent que l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire n’emporte aucune dépossession ou ne fait aucunement obstacle à la vente mais leur permet de bénéficier d’un droit de préférence sur le prix de vente le cas échéant.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rétractation de l’ordonnance du 27 février 2025 :

Conformément à l’article L. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution, « le juge peut, à tout moment, au vu des éléments qui sont fournis par le débiteur, le créancier entendu ou appelé, donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L.511-1 ne sont pas réunies ».

Il en résulte que le juge auquel est déférée une mesure conservatoire, se place dans la même position que le juge qui a autorisé la mesure : il examine, au jour où il statue, d’une part, la persistance de l’apparence du principe de créance et évalue, d’autre part, la persistance de la menace qui pèse sur le recouvrement.

Par application des dispositions de l’article R512-1 du code des procédures civiles d’exécution, il incombe au créancier de prouver que les conditions requises par l’article L511-1 sont réunies.

Par application des dispositions de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution, “toute personne dont la créance parait fondée en son principe, peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.”

La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

La charge de la preuve des conditions cumulatives de fond incombe au créancier.

Il est par ailleurs, de principe constant que l’autorisation sollicitée n’est pas subordonnée en vertu de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution à la preuve d’une créance certaine liquide et exigible mais à l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe.

. Sur la créance paraissant fondée en son principe :

Par acte authentique du 30 mai 2023, Mme [U] [M] et M. [W] [V] ont acquis de M. [K] [C] une maison située à [Localité 4].

En l’espèce, Mme [U] [M] et M. [W] [V] produisent :

— un rapport d’expertise privé établi le 22 septembre 2023 qui conclut par le fait que :

. la maison vendue ne correspond pas aux plans d’origine,

. dans l’acte de vente, la différence de surface de 89m² habitables à 168mé inhabitables n’est pas spécifiée,

. les acquéreurs sont dans l’attente de la position du maire de la commune (concernant l’aménagement des combles et la piscine sans déclaration préalable de travaux),

. l’étage en l’état, est impropre à sa destination suite aux suppressions de renforts de la charpente de type fermette (cf. Avis de M. [Q] ingénieur structure).

— un rapport d’expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés, établi le 28 décembre 2024 par M. [L] [P] [S], expert près la cour d’appel de [Localité 5] dont le paragraphe de conclusions est introduit par le résumé suivant :

“ (…) Des écarts importants ont été relevés entre les plans déposés lors du permis de conduire initial obtenu en 1974 et l’état actuel de la construction. Ces écarts sont le résultats de modifications non déclarées, incluant l’aménagement des combles, la construction d’une terrasse et d’un garage et une cave en sous-sol ainsi que l’ajout d’une piscine.

Conclusion : l’expertise a révélé des problèmes majeurs concernant la solidité de la charpente et du plancher des combles. (…) Ces résultats indiquent que la structure actuelle ne peut pas garantir le sécurité et la stabilité nécessaires.

Entretemps plusieurs désordres se sont manifestés venant renforcer les constats de l’expert (liste de désordres)

Ces éléments sont des signes évidents que la charpente est arrivée à sa limite de contrainte admissible. Elle commence désormais à montrer des signes de faiblesse notables et un risque de rupture structurelle imminent. La situation nécessite donc des travaux correctifs urgents pour garantir la sécurité et la stabilité du batiment.”

Les désordres sont ensuite listés et classés dans les catégories suivantes :

. Différence entre les plans et la réalité sur place,

. Non-déclaration des travaux,

. Non-conformité de la charpente,

. Insuffisance des entraits pour les planchers des combles,

. Modifications non conformes aux normes.

Le total général estimé arrondi est évalué par l’expert à une somme comprise entre 176000€ et 188000€ TTC.

L’expert dans son rapport a considéré que la plupart des désordres, malfaçons, et non conformités relevés étaient difficilement décelables par une personne profane en matière de construction immobilière au jour de la vente.

M. [K] [C] a reconnu au cours des opérations d’expertise et de nouveau dans ses écritures, qu’il avait réalisé lui même des travaux notamment la création d’un sous-sol et l’extension de la maison, sans qu’il n’ait été trouvé trace de déclaration préalable ou demande d’autorisation préalable.

A ce stade, Mme [U] [M] et M. [W] [V] établissent suffisamment l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe à l’encontre de M. [K] [C] à hauteur de la somme de 188 000€.

. Sur le risque pesant sur le recouvrement de la créance :

Il est établi par les écrits du conseil de M. [K] [C] que ce dernier a effectivement déclaré une adresse en poste restante, adresse temporaire et précaire consécutivement à son divorce.

Désormais, l’adresse de M. [K] [C] est établie et l’assignation au fond a été délivrée à sa personne, à l’adresse alors déclarée chez son fils à [Localité 6] le 5 mai 2025.

Pour autant, Mme [U] [M] et M. [W] [V] justifient d’au moins un courrier adressé par l’expert judiciaire à cette adresse, courrier retourné car non réclamé par M. [K] [C].

Par ailleurs, Mme [U] [M] et M. [W] [V] justifient d’une opposition notifiée sur le paiement de la retraite de M. [K] [C] ce qui, rapporté au montant de la créance , laisse entrevoir des difficultés de recouvrement.

Il n’y a donc pas lieu à réformation de l’ordonnance du 27 février 2025 ayant autorisé Mme [U] [M] et M. [W] [V] à procéder à une inscription d’hypothèque provisoire sur les droits immobiliers détenus par M. [K] [C].

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Mme [U] [M] et M. [W] [V] ne caractérisent pas la faute commise par M. [K] [C] dans l’exercice de la voie de référé rétractation qui lui était ouverte, de sorte que leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. [K] [C] qui succombe supportera les dépens et sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Par ailleurs il sera condamné à payer à Mme [U] [M] et M. [W] [V] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Mulhouse statuant publiquement par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à rétracter l’ordonnance rendue par le juge de l’exécution du tribunal judicaire de Mulhouse le 27 février 2025 (RG 25/364 n° minute 25/69 ) ;

DEBOUTE Mme [U] [M] et M. [W] [V] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE M. [K] [C] aux dépens en ce compris les frais de la mesure conservatoire ;

CONDAMNE M. [K] [C] à payer à Mme [U] [M] et M. [W] [V] la somme de 1000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE M. [K] [C] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Le Greffier, Le Juge de l’execution,