TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02788 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JQRC

Section 3

VA

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 24 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F GRAND EST, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro B 498 273 556 – dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en son agence de [Localité 3] sise [Adresse 5]

Représentée par la S.C.P. MENDI-CAHN, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [D] [I] – demeurant [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [S] – demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Alain PILLON : Président, magistrat à titre temporaire

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 27 Janvier 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026 et signé par Alain PILLON, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, et Victor ANTONY, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2020, avec effet du 30 octobre 2020, la société immobilière 3F GRAND EST SAHLM a loué à Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S], un logement d’habitation n° A144L-1303 situé [Adresse 7] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 443,89 euros, outre 174,66 euros de provision pour charges et à titre d’annexe, un parking pour un loyer de 36,62 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, la société immobilière 3F GRAND EST SAHLM a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2002,49 euros au titre des loyers et charges échus mois de juin 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octocbre 2025, la société immobilière 3F GRAND EST SAHLM a fait assigner Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 janvier 2025.

A cette audience, la société immobilière 3F GRAND EST SAHLM, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2279,33 euros au titre des loyers et charges échus au mois de janvier 2025 inclus.

Elle sollicite ainsi, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 26 octobre 2020 consenti à Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S] est acquise

— Constater la résiliation du bail à compter du 23 août 2025 et en état de cause, subsidiairement,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S]

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S] ainsi que de tous occupants de leur chef, des locaux sis [Adresse 8] sis [Adresse 9] à [Localité 4] et du parking, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150,00 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir

— Dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier

— Condamner conjointement et solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S] à payer à la Société immobilière 3F GRAND EST SAHLM, à compter du 23 août 2025 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance

— Condamner conjointement et solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S] à payer à la Société immobilière 3F GRAND EST SAHLM, la somme de 2279,33 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 27 janvier 2026 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juin 2025 sur la somme de 2002,49 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus

— Condamner conjointement et solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S] aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 23 juin 2025 pour un montant de 160,88 euros, ainsi que les frais et honoraires du commissaire de justice poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable dudit jugement par la partie débitrice

— Condamner conjointement et solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S] au paiement de la somme de 850,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Elle expose que, depuis l’assignation, le paiement du loyer courant est effectif et demande l’application de la clause cassatoire en cas de délais de paiement sollicités par les défendeurs.

Cités par actes délivrés à étude pour chacun des locataires, seul Monsieur [C] [S] est présent. Il ne conteste pas la demande en son principe et indique que son épouse était chargée de gérer le paiement des loyers et charges. Il précise que le loyer courant est payé et qu’il est en capacité de payer 600,00 euros par mois en plus du loyer courant. Il indique qu’il travaille à l’ONU et qu’il perçoit un salaire de 5000,00 euros par mois. Il précise vouloir rester dans le logement en sollicitant des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, par voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la Société immobilier 3F GRAND EST SAHLM justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 juin 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 17 octobre 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 20 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026.

La demande en constat de résiliation du bail de la société immobilière 3F GRAND EST SAHLM est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société immobilière 3F GRAND EST SAHLM verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

L’article 13 du contrat de bail stipule une clause de solidarité et d’indivisibilité en ces termes « En cas de dualité ou de pluralité des locataires, ceux-ci seront tenus indivisiblement et solidairement entre eux au paiement des loyers et accessoires, des frais de procédure judiciaire et des réparations locatives, des indemnités d’occupation et plus généralement de toutes les obligations résultant du présent bail, jusqu’au départ du dernier occupant ».

Il ressort des pièces fournies qu’au 11 septembre 2025, la dette locative de Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S] s’élève à la somme de 2 529,97 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. La Société immobilière 3F GRAND EST SAHLM a actualisé les arriérés qui l’élèvent au 27 janvier 2026 à la somme de 2279,33 euros. Il convient de condamner Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S] solidairement au paiement de cette somme, conformément à la clause de solidarité stipulée dans leur contrat de bail en son article 13.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 23 juin 2025 pour la somme de 2002,49 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 23 juin 2025 pour paiement d’un montant en principal de 2002,49 euros.

Monsieur [C] [S] sur lequel pèse la charge de la preuve de ses paiements libératoires, reconnait cette dette.

L’analyse du décompte produit par le bailleur, fait ressortir que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois puisque les locataires restaient devoir la somme de 2529,97 euros à la date du 27 janvier 2026, terme de septembre 2025 inclus.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 août 2025.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsqu’un bail est conclu avec une clause de solidarité, tous les copreneurs sont solidairement responsables du paiement du loyer et de l’exécution des obligations contractuelles. La solidarité implique que le bailleur peut agir contre n’importe lequel des preneurs pour l’intégralité de la dette, et que tout manquement constaté engage l’ensemble des copreneurs.

En conséquence, la demande en acquisition de la clause résolutoire est indivisible entre copreneurs : la résiliation ne peut être prononcée à l’égard d’un seul des locataires solidaires (Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n° 18-21.922). En effet, l’article 1319 du Code civil prévoit que « les codébiteurs solidaires répondent solidairement de l’inexécution de l’obligation ».

Toutefois, le juge peut, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement à un copreneur.

Par ailleurs, lorsqu’il est saisi en ce sens, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire. En l’espèce, la demande de Monsieur [C] [S] qui désire rester dans l’appartement, s’analyse juridiquement comme une demande de suspension de la clause résolutoire.

La suspension de l’effet de la clause résolutoire profite alors à tous les copreneurs solidaires tant que le délai est respecté.

Compte tenu de la situation financière exposée par Monsieur [C] [S], de la reprise du paiement du loyer courant et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Monsieur [C] [S], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de quatre mois et de l’autoriser à se libérer par trois mensualités de 569,83 euros et une dernière mensualité de 569,84 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et frais.

En revanche, Madame [D] [I] ne s’étant pas présentée à l’audience et n’ayant sollicité aucun délai de paiement, le bailleur sera en droit de se retourner contre cette dernière afin de réclamer l’intégralité de l’arriéré locatif.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés à l’égard des deux locataires compte tenu de l’indivisibilité du bail. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S], qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux dépens compte tenu de la clause de solidarité insérée au bail et portant également sur les frais de procédure judiciaire.

Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnés aux dépens, Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S] seront condamnés solidairement à payer à la Société immobilière 3F GRAND EST SAHLM la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit par provision sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2020 avec effet au 30 octobre 2020 entre la Société immobilière 3F GRAND EST SAHLM, d’une part et Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S], d’autre part, concernant le logement A144L-1303 situé au [Adresse 9] à [Localité 4] sont réunies à la date du 23 août 2025.

CONDAMNE solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S], à verser à la Société immobilière 3F GRAND EST SAHLM la somme de 2279,33 euros (deux mille deux cent soixante-dix-neuf euros et trente-trois cts), avec intérêt au taux légal à compter du 23 juin 2025 sur la somme de 2002,49 euros (deux mille deux euros et quarante-neuf cts) et à compter de l’assignation pour le surplus.

AUTORISE Monsieur [C] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en quatre mensualités dont trois mensualités de 569,83 euros et une dernière mensualité de 569,84 euros qui solderont la dette en principal, frais et intérêts.

PRÉCISE que chaque paiement mensuel devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— Que la clause résolutoire retrouve son plein effet.

— Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible.

— Qu’à défaut pour Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’habitations 3F GRAND EST puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est.

— Que Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S] soient condamnés solidairement à verser à la Société immobilière 3F GRAND EST SAHLM une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

CONDAMNE solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONDAMNE solidairement Madame [D] [I] et Monsieur [C] [S] à payer à la Société immobilière 3F GRAND EST SAHLM la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 mars 2026, par Alain PILLON, juge des contentieux de la protection et Victor ANTONY, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,