Tribunal Judiciaire de Versailles, Chambre des referes, 23 octobre 2025, n° 25/00934

TJ Versailles 23 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'une obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la dette locative était non sérieusement contestable après déduction des montants injustifiés, et a donc ordonné le paiement d'une somme provisionnelle.
Rejeté
Non-conformité du montant du dépôt de garantie
La cour a estimé que la demanderesse n'avait pas prouvé que le montant du dépôt de garantie n'était pas conforme aux stipulations contractuelles, et a donc rejeté la demande.
Rejeté
Application d'une clause pénale
La cour a jugé que la demande d'indemnité forfaitaire se heurtait à une contestation sérieuse et pouvait être considérée comme manifestement excessive.
Rejeté
Application d'une clause pénale
La cour a considéré que cette demande se heurtait également à une contestation sérieuse et pouvait être qualifiée de manifestement excessive.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné la société HANOI [Localité 7] 2 à payer une somme pour couvrir les frais irrépétibles, en l'absence de justificatifs de frais supportés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, ch. des réf., 23 oct. 2025, n° 25/00934
Numéro(s) :	25/00934
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine PINEAU-BRAUDELCorinna KERFANT
Parties :	S.A.S. SPRING [ Localité 7 ] c/ S.A.S. HANOI [

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

23 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00934 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCWY

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.S. SPRING [Localité 7] C/ S.A.S. HANOI [Localité 7] 2

DEMANDERESSE

SAS SPRING [Localité 7], au capital de 37 000,00 euros, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 500 363 932, dont le siège social est [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Corinna KERFANT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 19, M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0260

DEFENDERESSE

SAS HANOI [Localité 7] 2, au capital de 1 000,00 euros, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 842 825 721, dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante

Débats tenus à l’audience du 4 septembre 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffière lors des débats et de Elisa ROCHA, Greffière lors du prononcé,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2018, la société Spring [Localité 7] a consenti à Monsieur [K] [H], aux droits duquel vient la société [Localité 4] [Localité 7] 2 selon avenant du 13 novembre 2018, un bail commercial portant sur un local situé au sein du centre commercial Wesfield [Localité 7] 2, à [Localité 8] (Yvelines) pour une durée de 10 ans à compter du 3 décembre 2018 moyennant un loyer annuel de base de 210 000,01 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance, augmenté d’un montant équivalent à 6 % du chiffre d’affaires du locataire moins le loyer de base.

Par actes de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, la société Spring Vélizy a fait assigner en référé la société [Localité 4] Vélizy 2 devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 4 septembre 2025.

Aux termes de l’assignation, soutenue oralement à l’audience, la société Spring [Localité 7] demande à la juridiction des référés de :

condamner la société [Localité 4] [Localité 7] 2 à lui payer, par provision :la somme de 308 167,98 € au titre des loyers, charges et accessoires en principal ;la somme de 30 816,79 € au titre d’une indemnité forfaitaire de 10 % ;des intérêts de retard contractuels à parfaire ;faire injonction à la société [Localité 4] [Localité 7] 2 de procéder à la reconstitution du dépôt de garantie entre ses mains conformément aux stipulations du bail, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;condamner la société [Localité 4] [Localité 7] 2 à lui payer, par provision des intérêts de retard au taux contractuel équivalent au taux légal majoré de cinq points, avec capitalisation ;condamner la société [Localité 4] [Localité 7] 2 à lui payer chacune la somme de 4 200,00 € en application des articles 1103 et 1104 du code civil et subsidiairement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Assignée à personne morale, la société [Localité 4] [Localité 7] 2 n’a pas constitué avocat.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs écritures respectives.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de provision formée au titre des loyers, charges et accessoires :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société Spring [Localité 7] verse aux débats un extrait du compte de la société [Localité 4] [Localité 7] 2, arrêté au 31 décembre 2024 complété par un état au 24 avril 2025, faisant état d’une dette locative de 308 167,98 €, terme du deuxième trimestre 2025 inclus.

Toutefois, cette somme inclut :

un montant de 15 226,76 € au 10 mai 2025 au titre de la « reconstitution du dépôt de garantie », sans qu’il ne soit justifié des motifs d’une telle reconstitution, ni qu’elle a été effectuée dans les conditions prévues à l’article 5 du titre II du contrat de bail ;un montant de 87 686,50 € au titre de pénalités de retard pour non-réception du chiffre d’affaires 2023, sans que le demandeur ne justifie de l’envoi d’une mise en demeure préalable pourtant prévue à l’article 4.1.2.4 du titre II du contrat de bail et qui conditionne la faculté pour le bailleur d’imputer une pénalité à ce titre ;des montants de 9 305,75 € au 20 juin 2024 et de 9 484,70 € au 1er mars 2024 au titre d’une « indemnité forfaitaire », sans justification de mises en demeure préalables pourtant prévues à l’article 26.2 du titre II du contrat de bail.Chacune de ces sommes doit donc être écartée, comme se heurtant à une contestation sérieuse.

Après déduction des montants injustifiés, l’obligation de la société [Localité 4] [Localité 7] 2 n’est non sérieusement contestable qu’à hauteur d’un montant de 186 464,27 € TTC.

Il convient donc de condamner la société [Localité 4] [Localité 7] 2 à titre provisionnel à payer ladite somme à la société Spring [Localité 7].

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2025, date de délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 alinéa 1er du code civil.

Sur la demande tendant à enjoindre à la société [Localité 4] [Localité 7] 2 de reconstituer le dépôt de garantie sous astreinte :

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, l’article 1353, alinéa 1er, du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Enfin, l’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, à défaut pour la demanderesse de démontrer que le montant du dépôt de garantie n’est pas conforme aux stipulations contractuelles, aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé.

En conséquence, il convient de rejeter la demande tendant à enjoindre à la société [Localité 4] [Localité 7] 2 de reconstituer le dépôt de garantie sous astreinte.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société Spring [Localité 7] au titre d’intérêts de retard au taux contractuel et d’une indemnité forfaitaire de 10 % s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

La société [Localité 4] [Localité 7] 2, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société [Localité 4] [Localité 7] 2 à payer à la société Spring [Localité 7] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée au titre des frais irrépétibles ne peut en effet être retenue sur le fondement contractuel en l’absence de production d’un quelconque justificatif des frais supportés à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société [Localité 4] [Localité 7] 2 à payer à la société Spring [Localité 7] la somme provisionnelle de 186 464,27 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 24 avril 2025, terme du deuxième trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2025 ;

Disons que les sommes versées à ce titre par la société [Localité 4] [Localité 7] 2 antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

Condamnons la société [Localité 4] [Localité 7] 2 à payer à la société Spring [Localité 7] la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société [Localité 4] [Localité 7] 2 aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Elisa ROCHA Eric MADRE