TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n° 26/00136

N° RG 24/00410

N° Portalis DB2G-W-B7I-I3YW

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

24 février 2026

Dans la procédure introduite par :

Madame [X] [C]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Syndic. de copro. DE LA [Adresse 4] représenté par son syndic la société 2MM

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Maurice FACCHIN de la SCP FACCHIN, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

CONCERNE : Action en responsabilité exercée contre le syndic ou tendant à sa révocation

Le Tribunal composé de Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 18 novembre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [C] a acquis, selon acte notarié en date du 12 octobre 2017, un local commercial au sein de la résidence en copropriété “[A]” sise [Adresse 6] à [Localité 2] pour y exercer l’activité d’esthéticienne.

Depuis 2018, treize incidents affectant les canalisations des toilettes sont survenus, notamment des débordements des toilettes avec remontée des eaux usées.

Dans le cadre d’une procédure judiciaire distincte l’opposant au syndic de la copropriété, des travaux ont été entrepris en juillet 2022, qui n’ont pas empêché de nouveaux phénomènes en septembre 2022.

Selon rapport d’un cabinet d’expertise privée, la société [J], la pente de la conduite d’évacuation des eaux usées ne serait pas conforme.

Mme [X] [C] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse qui a, par ordonnance du 27 juin 2023 (RG n°23/157), ordonné une expertise judiciaire, commis pour y procéder M. [L] [G] et dit que les dépens suivront le sort de ceux exposés au principal.

L’expert a déposé son rapport établi le 22 avril 2024.

Par acte introductif d’instance du 20 juin 2024, signifié le 29 juillet 2024, Mme [X] [C] a attrait le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]”, représenté par son syndic la société 2MM (ci-après dénommé le syndicat des copropriétaires) devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de le voir condamné à effectuer des travaux sous astreinte.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 18 juin 2025, Mme [X] [C] demande au tribunal de :

À titre principal,

— condamner le syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux dans les lots n°15 et n°16 tels que visés par l’expert, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

À titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer l’ensemble des travaux affectant son lot et tel que visé par l’expert à hauteur de 7.066,78 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8.241,27 euros au titre des frais annexes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice commercial,

— juger que les montants auxquels sera condamné le syndicat des copropriétaires ne lui sera imputé en qualité de charges communes au titre de la copropriété,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer a somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

À l’appui de sa demande, Mme [X] [C] expose pour l’essentiel :

— que l’expert judiciaire a relevé que les différents phénomènes de refoulement constatés dans le local trouvent leur origine dans un défaut d’évacuation des eaux provenant des parties communes, lesquelles transitent par l’appartement n°16 et desservent les lots n°15 et n°16 ;

— que l’expert a procédé à un chiffrage des travaux nécessaires, comprenant la reprise du réseau d’évacuation des parties communes, évalué à 8.426,34 euros HT pour le lot n°15 et 7.171,23 euros HT pour le lot n°16, ainsi que le remplacement de la conduite défectueuse pour un montant de 7.066,78 euros HT, soit une somme totale de 22.664,35 euros TTC ;

— que conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence constante, les canalisations sont réputées constituer des éléments d’équipement commun, y compris dans leurs parties traversant des locaux privatifs ;

— qu’il ressort des différents rapports d’expertise et des comptes rendus des entreprises intervenues pour réaliser des travaux que le phénomène de refoulement relève des parties communes, et plus précisément des réseaux d’évacuation passant par le lot n°15, occupé par Mme [I] ;

— que la réalisation de l’ensemble des travaux préconisés par l’expert est nécessaire pour remédier définitivement aux désordres affectant l’évacuation ;

— qu’elle sollicite en outre la somme de 8.241,27 euros, correspondant à 3.000 euros au titre des frais d’expertise judiciaire, 1.757,76 euros au titre des frais d’expertises privées, 610.80 euros au titre des frais de sapiteur, 2.233 euros au titre des honoraires d’avocat et 639,71 euros au titre des frais de commissaire de justice ;

— qu’elle a subi un préjudice commercial, les dysfonctionnements affectant l’évacuation des eaux usées ont privé sa clientèle d’un accès aux sanitaires, entraînant une baisse de son chiffre d’affaires et la conduisant à cesser son activité professionnelle à compter du 15 novembre 2024 ;

— s’agissant des frais d’expertise, la circonstance qu’elle bénéficie d’une assurance de protection juridique est indifférente à la question de leur prise en charge ;

— qu’il n’est pas établi que le syndicat des copropriétaires ait appréhendé le problème, alors qu’elle a subi plus de treize incidents depuis l’année 2018.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 14 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

À titre principal,

— constater que la survenance de désordres au sein de la résidence trouve son origine dans les parties privatives,

— débouter en conséquence Mme [X] [C] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

À titre subsidiaire,

— constater que la survenance des désordres trouve son origine dans les parties communes,

— prendre acte de ce qu’il s’engage à procéder aux travaux de remise en état tel que préconisé par l’expert en ce qui concerne le lot n°15 n’appartenant pas à Mme [X] [C], sous réserve de l’accord du propriétaire du lot, pour un montant de 9.268,97 euros TTC,

— prendre acte de ce qu’il s’engage à procéder aux travaux de remise en état tel que préconisé par l’expert en ce qui concerne le lot n°16 appartenant pas à Mme [X] [C] pour un montant de 7.888,35 euros,

— débouter Mme [X] [C] de sa demande de remise aux normes aux personnes à mobilité réduite (ci-après PMR) de son local commercial pour un montant de 7.066,78 euros,

— lui accorder des plus larges délais pour réaliser les travaux de remise en état, et ce au vu de l’importance des montants chiffrés par l’expert judiciaire,

— débouter Mme [X] [C] de sa demande de remboursement des frais d’expertise privée d’un montant de 1.757,76 euros,

— débouter Mme [X] [C] de sa demande de remboursement des frais d’avocat d’un montant de 2.233 euros,

— débouter Mme [X] [C] de sa demande de remboursement des frais de commissaire de justice,

— débouter Mme [X] [C] de sa demande de remboursement des frais d’expertise privée de la société [J] ;

— débouter Mme [X] [C] de sa demande en paiement de la somme de 50.000 euros au titre de son prétendu préjudice commercial non justifié,

— débouter Mme [X] [C] de sa demande en paiement de la somme 3.000 euros au titre du remboursement des frais d’expertise judiciaire,

— statuer ce que de droit sur les frais d’expertise [U], société mandatée en tant que sapiteur par l’expert judiciaire, dans le cadre des opérations d’expertise,

— débouter Mme [X] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— condamner Mme [X] [C] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir :

— qu’en application de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties destinées à l’usage exclusif des copropriétaires sont privatives, et qu’en l’espèce aucun problème de refoulement n’a été constaté dans les autres logements de la résidence, de sorte que la problématique est relative à une partie privative à la charge exclusive de Mme [X] [C], et ce nonobstant son inaccessibilité ;

— à titre subsidiaire, si le tribunal considère que les désordres trouvent leur origine dans les parties communes, il s’engage à procéder aux travaux préconisés par l’expert relatifs à la reprise du réseau d’évacuation des lots n°15 et n°16 ;

— qu’en revanche, il n’entend pas supporter les frais liés à la conformité pour l’accès aux personnes à mobilité réduite, en raison du fait que les travaux d’installation d’une porte coulissante, de création d’un socle en béton, de carrelage et de peinture préconisés par l’expert sont sans lien avec la reprise du réseau d’évacuation des parties communes et des problèmes de refoulement constatés, et qu’il s’agit en réalité de mettre aux normes PMR le local commercial ;

— que la demande de Mme [X] [C] au titre du préjudice commercial n’est pas justifiée ;

— que Mme [X] [C] doit justifier qu’elle ne possède aucune assurance de protection juridique qui prendrait en charge l’intégralité des frais d’expertise judiciaire pour pouvoir en solliciter le remboursement ;

— que la demanderesse doit être déboutée de sa demande relative au remboursement des constats de commissaire de justice, d’une part, celui du 21 mars 2022, car il n’a pas à supporter les choix personnels de la demanderesse, d’autre part, celui de l’assignation en référé de 2022, car la Sarl 2MM a été condamnée aux dépens de la procédure ;

— que la demanderesse doit également être déboutée de ses demandes relatives aux frais d’avocat, car injustifiés, aux frais d’expertise [J], dont Mme [X] [C] a d’ores et déjà été déboutée dans une procédure de référé et des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile, car il a fait le nécessaire pour solutionner les problèmes d’évacuation.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sous astreinte à faire réaliser les travaux

1. Sur les désordres et les travaux de nature à y remédier

L’article 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose : “Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire”.

L’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose : “Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : (…)

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs (…)”.

En l’espèce, Mme [X] [C] est propriétaire d’un appartement exploité à titre commercial (lot n°16) au sein de la copropriété de la [Adresse 8]”, située [Adresse 6] à [Localité 2]. Elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de reprise d’évacuation des lots n°15 et n°16, ainsi qu’au remplacement de la conduite défectueuse, qui trouve son origine dans les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires conteste la nature des désordres. Il soutient que, nonobstant son inaccessibilité, le réseau d’évacuation constituerait une partie privative relevant de la seule charge de Mme [X] [C].

Il est constant qu’au visa de l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité, les canalisations traversant des locaux privatifs sont présumées communes.

Si la jurisprudence admet qu’une canalisation puisse être qualifiée de partie privative lorsqu’elle est aménagée dans l’intérêt exclusif du lot qu’elle dessert, une telle qualification ne saurait être retenue en l’espèce.

En effet, l’expert judiciaire relève que le réseau PVC Ø100 examiné, tronçon non remplacé lors de travaux effectués par le syndic antérieurement à l’expertise, constitue un “réseau d’évacuation non privatif desservant les parties communes de l’immeuble”, dont l’obstruction est provoquée à la contre-pente.

Il s’en évince que les canalisations desservant le local commercial n’ont pas été spécialement aménagées pour les besoins exclusifs de ce local.

Dès lors, la canalisation des eaux usées, affectée à l’utilisation commune de plusieurs lots et non au seul local commercial, revêt la qualification de partie commune.

2. Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire effectuer les travaux

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En premier lieu, l’expert judiciaire a relevé que “les désordres sont consécutifs à l’écoulement défectueux du réseau d’évacuation non accessible des eaux usées/eaux vannes desservant les parties communes de l’immeuble générant l’obstruction du réseau et provoquant des refoulements au droit des sanitaires du local commercial”. Il en a déduit qu’ “il incombe à la copropriété de prendre en charge son remplacement”.

La reprise du réseau d’évacuation, lequel constitue une partie commune et dessert les lots n°15 et n°16, relève donc de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Au demeurant, le syndicat des copropriétaires s’engage à procéder aux travaux de remise en état relatifs à la reprise du réseau d’évacuation des parties communes, tels que préconisés par l’expert judiciaire, dans le lot n°15, sous réserve de l’accord du propriétaire, ainsi que dans le lot n°16.

En deuxième lieu, l’expert judiciaire précise que “la révision de cette conduite a généré un dommage collatéral relatif à l’accès aux toilettes du local commercial “[Adresse 9]” et qu’il “convient également de prendre en considération ce point concernant cette prise en charge.”.

Il a, à ce titre, détaillé les travaux nécessaires au changement de la conduite défectueuse et à la remise en conformité de l’accès PMR. Ces travaux comprennent notamment la création d’un socle en béton cellulaire, la pose de carrelage, l’installation d’une porte coulissante ainsi que des travaux de plâtrerie et de peinture.

Le syndicat des copropriétaires refuse de supporter les frais liés à la conformité à l’accès PMR, soutenant que ces travaux seraient sans lien avec la reprise du réseau d’évacuation des parties communes et les refoulements constatés et qu’ils relèveraient en réalité de mettre aux normes le local commercial.

Cependant, il ressort du rapport d’expertise que les dommages affectant le local commercial présentent un lien direct et certain avec la révision de la conduite PVC d’évacuation des eaux usées desservant les deux lots. En outre, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une éventuelle non-conformité antérieure du local commercial aux normes d’accessibilité.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires doit supporter l’intégralité des travaux de remise en état.

En dernier lieu, si le syndicat des copropriétaires demande qu’il soit pris acte de son engagement à procéder aux travaux, il sollicite l’octroi des plus larges délais, au regard du montant des travaux chiffré par l’expert judiciaire à la somme de 24.664,35 euros.

Toutefois, force est de constater qu’il ne justifie ni de sa situation financière ni de la durée prévisible pour la réalisation des travaux.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux préconisés par l’expert, dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard.

Cette astreinte courra pendant une durée maximale de trois mois, à charge pour Mme [X] [C] de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice commercial

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Mme [X] [C] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages pour préjudice commercial. Elle fait valoir que les dysfonctionnements affectant l’évacuation des eaux usées ont privé sa clientèle d’un accès aux sanitaires, entraînant une baisse de son chiffre d’affaires et la conduisant à cesser son activité professionnelle à compter du 15 novembre 2024.

Toutefois, elle ne justifie pas du préjudice allégué, de sorte que sa demande en paiement de dommages-intérêts doit être rejetée.

Sur les demandes au titre des frais d’expertises privées, des frais de commissaire de justice et d’avocat

Il sera rappelé que les frais de constats d’huissier qui ne sont pas des constats obligatoires de procédure, les frais d’expertises privées et les frais d’ avocat relèvent des frais irrépétibles

Les demandes formées par Mme [X] [C] en paiement de la somme de 1.757,76 euros au titre des frais d’expertise privées, 639,71 euros au titre des frais de constat de commissaire de justice, et de 2.233 euros au titre des frais d’avocat seront donc examinés avec la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les autres demandes

1. Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé-expertise enregistrée sous la référence RG 23/157et les frais d’expertise et du sapiteur.

2. Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, sera condamné au paiement de la somme de 3.000 euros à Mme [X] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]”, représenté par son syndic la société 2MM, à procéder aux travaux de remise en état, tels que recommandés par les lots n°15 et n°16 sous astreinte provisoire de 30,00 € (TRENTE EUROS) par jour de retard à compter d’un délai de six mois débutant à partir de la signification de la présente décision ;

DIT que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour Mme [X] [C], à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’ astreinte provisoire et le prononcé de l’ astreinte définitive ;

REJETTE la demande formée par Mme [X] [C] en paiement de dommages-intérêts pour préjudice commercial ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]”, représenté par son syndic la société 2MM, à payer à Mme [X] [C] la somme de 3000,00 € (TROIS MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]”, représenté par son syndic la société 2MM, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]”, représenté par son syndic la société 2MM, aux dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé-expertise enregistrée sous le RG 23/157 et les frais d’expertise et du sapiteur ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président