MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 04 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 21/01461 – N° Portalis DBZE-W-B7F-H2XR

AFFAIRE : Madame [L] [D] épouse [T], Madame [H] [T] épouse [F], Monsieur [A] [T], Monsieur [O] [T], Monsieur [G] [T], Madame [K] [T] épouse [S] C/ Syndic. de copro. SDC de l’immeuble sis [Adresse 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [L] [D] épouse [T],demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Loïc DEMAREST de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant,vestiaire : 42

Madame [H] [T] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Loïc DEMAREST de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant,vestiaire : 42

Monsieur [A] [T],demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Loïc DEMAREST de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 42

Monsieur [O] [T],demeurant [Adresse 11]

représenté par Maître Loïc DEMAREST de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 42

Monsieur [G] [T], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Loïc DEMAREST de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 42

Madame [K] [T] épouse [S], demeurant [Adresse 9] – ECOSSE

représentée par Maître Loïc DEMAREST de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 42

DEFENDERESSE

Syndic. de copro. SDC de l’immeuble sis [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la société LE FIL A L’IMMO, SAS dont le siège social est [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Maître Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 21

Clôture prononcée le : 12 Septembre 2023

Débats tenus à l’audience du : 05 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Avril 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 04 Avril 2025

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [T] épouse [F], Monsieur [A] [T], Monsieur [O] [T], Monsieur [G] [T] et Madame [K] [T] épouse [S] (ci-après « les consorts [T] ») sont propriétaires indivis en pleine propriété, depuis le décès de leur mère le 14 avril 2023, Madame [L] [T] née [D], auparavant usufruitière, de plusieurs lots dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 8].

Les lots de cette copropriété sont répartis entre quatre copropriétaires, dont l’indivision [T] (qui détient 445/1000ème des droits de vote) et Monsieur [W] [B] (qui détient 360/1000ème des droits de vote).

Lors de l’assemblée générale du 18 mars 2021, les copropriétaires ont, par 555 voix contre 445 sur 1000, autorisé le propriétaire du lot n°22, Monsieur [W] [B], à installer un portail à l’entrée du palier du troisième étage dans les parties communes.

Estimant qu’elle entraînait une appropriation des parties communes par un copropriétaire, les consorts [T] ont contesté la validité de cette décision.

Par acte d’huissier signifié le 26 mai 2021, reçu au greffe de la juridiction le 16 juin 2021, les consorts [T] ont constitué avocat et ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la société LE FIL A L’IMMO (ci-après « le SDC [Adresse 5] ») devant le tribunal judiciaire de Nancy.

Le SDC [Adresse 5] a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 26 août 2021.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juillet 2023, les consorts [T] demandent au tribunal, au visa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— annuler la neuvième résolution de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] du 18 mars 2021 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à payer aux demandeurs la somme globale de 3.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et dire que les demandeurs n’auront pas à participer au paiement de cette charge ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [T] exposent que Monsieur [B] a fait installer un portail, dont il a seul la clé, dans le couloir commun donnant sur son lot. Ils soutiennent que cette installation constitue une annexion des parties communes et que ce sont dès lors les conditions de majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et non celles de l’article 25, qui auraient dû s’appliquer pour le vote de la résolution n°9. Ils affirment en effet que la nature de l’installation réalisée entraîne une appropriation des parties communes par l’un des copropriétaires et qu’elle suppose donc de procéder à la modification du règlement de copropriété et à l’aliénation au profit de Monsieur [B], moyennant le paiement du prix correspondant, de la partie commune en cause. Cette installation ne peut avoir lieu selon eux qu’après autorisation des copropriétaires à la majorité des deux tiers, voire à l’unanimité, s’il est considéré que la partie commune dont il est demandé l’aliénation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2023, le SDC [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice demande au tribunal de:

— débouter les consorts [T] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions ;

— condamner les consorts [T] à lui payer la somme de 1.800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts [T] aux dépens.

En défense, le SDC [Adresse 5] fait valoir que la résolution n°9 a été valablement adoptée à la majorité des voix prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient que l’installation de la porte en janvier 2009 par Monsieur [B], pour sécuriser l’accès au grenier, profite à tous les copropriétaires et n’a pas été contestée pendant de nombreuses années. Il affirme que les consort [T] disposent d’une clé et que la porte n’empêche aucunement le passage des personnes dans les parties communes, ni l’accès aux studios du dernier étage et au grenier. Il conteste toute annexion ou privatisation des parties communes.

***

Il sera rappelé qu’en application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens.

La présente décision est contradictoire.

La clôture est intervenue le 12 septembre 2023 par ordonnance du même jour.

Appelée à l’audience du 05 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 avril 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

1°) Sur la demande d’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 18 mars 2021

Aux termes de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; ».

Selon l’article 26 de la même loi, « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

[…] [L’assemblée générale] ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. »

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mars 2021 que les quatre copropriétaires étaient présents ou représentés, totalisant ensemble les 1000 tantièmes du syndicat des copropriétaires de la façon suivante : [T] [L] (445/1000), [B] [X] (30/1000), [B] [W] (360/1000), [I] [Y] (165/1000).

Selon ce procès-verbal, la résolution n°9 intitulée « Autorisation à donner au lot n°22, leurs ayants-droits et cause, d’installer un portail à l’entrée du palier du 3ème étage » a été adoptée à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, par 555 voix contre 445 sur 1000.

Une photographie produite aux débats par les demandeurs permet de constater qu’un portail haut de couleur noire se trouve sur le palier du dernier étage de l’immeuble, sur la droite en haut des escaliers. Ce portail sécurise l’accès à un couloir long de quelques mètres, dans lequel sont installés notamment un tapis, une grande armoire en bois et des éléments de décoration sur les murs menant à la porte d’un appartement.

Selon la légende mentionnée sur cette photographie, légende dont l’exactitude n’a pas été contestée par le défendeur, la porte d’accès aux greniers de l’immeuble se trouve à gauche en haut des escaliers menant au dernier étage, tandis que le portail se trouve à droite en haut de ces mêmes escaliers, sécurisant l’accès à un couloir menant à la porte d’entrée d’un appartement. Autrement dit, la porte d’accès aux greniers se trouve sur le palier du dernier étage, non pas après le portail, mais en face de celui-ci, de sorte qu’il ne peut être soutenu que l’installation du portail est destinée à sécuriser l’accès aux greniers pour l’ensemble des copropriétaires.

Monsieur et Madame [B] reconnaissent, dans un mail daté du 9 mars 2022 adressé au syndic, la société LE FIL A L’IMMO, avoir fait installer ce portail en janvier 2009 suite au cambriolage d’un appartement du premier étage de l’immeuble.

Il ressort des dispositions du règlement initial de copropriété, en son article 19, que « les parties dont la propriété est commune entre les propriétaires d’appartements devront être maintenues libres en tout temps et aucun des propriétaires ou occupants de l’immeuble ne pourra encombrer l’entrée de la maison, les vestibules, paliers, escaliers, couloirs, ni y laisser séjourner ou y apposer un objet quelconque […] ».

Il n’est pas contesté que le couloir à l’entrée duquel le portail a été installé par Monsieur [B] relève des parties communes de la copropriété. En vertu du règlement précité, il doit être maintenu libre en tout temps et aucun objet ne peut normalement y être entreposé par l’un des copropriétaires, qui ne peut a fortiori y faire installer un portail.

L’installation de ce portail d’accès au couloir de l’étage menant à l’appartement d’un copropriétaire, quand bien même chacun des copropriétaires en aurait reçu la clé, ce qui est contesté, remet en cause le règlement de copropriété s’agissant de la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, et doit donc, pour être autorisée, être soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de majorité prévues à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, soit les deux tiers des voix.

L’unanimité des voix n’est pas requise, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, en ce qu’il ne s’agit pas en l’espèce de décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Au vu de ces éléments, il y a lieu d’annuler la neuvième résolution de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] du 18 mars 2021.

2°) Sur les frais du procès

a) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le SDC [Adresse 5], partie perdante, sera condamné aux dépens.

b) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le SDC [Adresse 5], partie condamnée aux dépens, indemnisera les consorts [T] de leurs frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 1.200 €.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter le SDC [Adresse 5] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3°) Sur la demande de dispense des frais de procédure

Il résulte de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de dispenser les consorts [T] de toute participation aux charges communes s’agissant des frais de procédure, des frais irrépétibles et des dépens de la présente instance.

4°) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ANNULE la neuvième résolution de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] du 18 mars 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer une somme de 1.200 euros à Madame [H] [T] épouse [F], Monsieur [A] [T], Monsieur [O] [T], Monsieur [G] [T] et Madame [K] [T] épouse [S], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Madame [H] [T] épouse [F], Monsieur [A] [T], Monsieur [O] [T], Monsieur [G] [T] et Madame [K] [T] épouse [S] de toute participation aux charges communes s’agissant des frais de procédure, des frais irrépétibles et des dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 04 avril 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE