MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 19 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/01992 – N° Portalis DBZE-W-B7H-IVOK

AFFAIRE : S.C.I. FD PATRIMOINE C/ S.A. MAAF ASSURANCES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 6

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sandrine ERHARDT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Nathalie LEONARD,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FD PATRIMOINE, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 835 040 973, prise en la personne de son gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Aubin LEBON de la SCP LEBON & ASSOCIÉS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 6

DEFENDERESSE

S.A. MAAF ASSURANCES immatriculé au RCS de [Localité 6] sous le numéro 542 073 580 pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Carole CANONICA de la SCP VILMIN CANONICA REMY ROLLET, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 9

Clôture prononcée le : 01 juillet 2025

Débats tenus à l’audience du : 03 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 20 novembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 19 Décembre 2025, nouvelle date indiquée par le Président.

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [H] et Madame [B] [Y] épouse [H] étaient propriétaires d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 2].

Suite à l’effondrement d’une partie du mur de l’enceinte de la propriété à gauche de l’escalier monumental, Monsieur [N] [H] a confié à Monsieur [D] [R], assuré auprès de la SA MAAF ASSURANCES (ci-après « la MAAF»), la réalisation de travaux de reconstruction de la partie du mur effondrée située à gauche d’un escalier monumental, et de renforcement la partie du mur située à droite de l’escalier, suivant deux devis-facture établis le 07 décembre 2014 moyennant un coût total de 23.250 euros TTC.

Aux termes d’un courrier du 20 novembre 2017, la communauté de communes du bassin de [Localité 7] a informé les époux [H] du potentiel risque d’effondrement d’une partie du mur d’enceinte après des constats effectués le 03 novembre 2017.

Suivant acte notarié en date du 23 mars 2018, la société civile immobilière (SCI) FD PATRIMOINE a acquis de Monsieur [N] [H] et Madame [B] [Y] ladite maison d’habitation, l’acte précisant notamment que l’attention de l’acquéreur était attirée sur l’état du mur présentant un risque d’effondrement et sur la nécessité de le consolider.

Le 16 juillet 2019, la SCI FD PATRIMOINE a déclaré le sinistre à la MAAF, laquelle a mandaté M. [T] en qualité d’expert, qui s’est rendu sur site le 18 juillet 2019.

Par décision du 29 octobre 2019, le juge des référés, saisi par la SCI FD PATRIMOINE, a ordonné une expertise judiciaire, confiée à Monsieur [C] [V], au contradictoire de la MAAF.

L’expert a déposé son rapport le 14 décembre 2022.

Par une lettre officielle du 12 avril 2023, le conseil de la SCI FD PATRIMOINE a formulé une proposition de rapprochement amiable sur les bases du rapport d’expertise. En réponse, le conseil de la MAAF a, par une lettre officielle du 23 mai 2023, émis une proposition d’indemnisation circonscrite aux travaux de reprise du mur gauche en retenant un chiffrage établi par le cabinet NEONEST.

Estimant la proposition de la MAAF inacceptable, la SCI FD PATRIMOINE a, par acte de commissaire de justice délivré le 26 juin 2023, l’a assignée devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d’obtenir sa condamnation à l’indemniser de ses préjudices.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 1er juillet 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience du 3 septembre 2025, puis mise en délibéré au 20 novembre 2025, prorogé au 19 décembre 2025.

***

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 23 avril 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet des moyens et des motifs, la SCI FD PATRIMOINE demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1792 du code civil et L.124-3 du code des assurances, de débouter la MAAF de ses demandes et la condamner, en sa qualité d’assureur de M. [D] [R], à lui verser les sommes suivantes :

—  495.189,88 euros TTC, revalorisée en fonction de la variation de l’indice des coûts de la construction entre le 28 octobre 2022 et le prononcé du jugement

—  44.567,09 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre, revalorisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction entre le 28 octobre 2022 et le jour du prononcé du jugement

—  10.000 euros au titre du trouble de jouissance ;

avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation au fond avec capitalisation des intérêts échus

—  40.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre la condamner aux entiers dépens de l’instance en référé, aux entiers dépens de l’instance au fond et au remboursement des frais et honoraires de Monsieur [V] d’un montant de 13.324,90 euros TTC, avec recouvrement direct au profit de Maître Aubin LEBON de la SCP LEBON ET ASSOCIES.

S’agissant de l’exécution provisoire du jugement, elle demande, à titre principal, d’ordonner l’exécution provisoire de la totalité des dispositions du jugement, subsidiairement, d’ordonner l’exécution provisoire de la partie non contestable du montant des condamnations et pour le surplus, d’ordonner qu’elles soient versées sur un compte séquestre auprès de l’ordre des avocats du Barreau de Nancy, avec pour mission de libérer les fonds à qui de droit après expiration du délai d’appel ou, le cas échéant, après prononcé de la décision d’appel.

Elle soutient, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, que les désordres affectant tant la partie gauche que la partie droite du mur présentent les caractères d’un désordre décennal et sont imputables aux travaux effectués par M. [D] [R], lequel a bien réalisé tant sur la partie gauche que sur la partie droite, un ouvrage. Elle ajoute que la responsabilité décennale de l’entrepreneur doit être engagée, sans qu’il puisse être opposé sa connaissance des désordres lors de son acquisition de l’immeuble, et qu’elle est ainsi fondée à demander la condamnation de son assureur décennal.

Elle expose que la remise en état consistant en la reconstruction des deux murs requiert d’intervenir sur l’escalier attenant et de prendre en compte les contraintes géotechniques du terrain, outre la proximité avec le domaine public. Elle fait valoir que l’expertise judiciaire a retenu le devis établi par la société FERREIRA au regard des préconisations exprimées par le bureau d’études techniques (BET) LORETTE INGENIERIE à hauteur de 426.887,83 euros hors taxe à laquelle il convient d’ajouter 16 % au titre de la partie non récupérable de la taxe sur la valeur ajoutée, outre les honoraires d’un maître d’œuvre estimés à 9 % du coût des travaux.

Elle expose que les désordres l’empêchent d’utiliser l’un des accès à sa propriété qui est de ce fait dévalorisée puisqu’elle ne bénéficie plus d’un accès direct aux bords de rivière. Elle ajoute être privée d’une dépendance de 12 à 15 m2, subir l’inesthétisme de son bien et devoir gérer les tensions avec le voisinage qui manifeste son impatience à ce que la situation soit définitivement réglée.

Pour s’opposer à la demande de la MAAF tendant à écarter l’exécution provisoire, la SCI FD PATRIMOINE soutient au visa des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile que la MAAF ne justifie pas en quoi l’exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l’affaire. Elle fait valoir que le moyen selon lequel elle ne disposerait pas de facultés contributives suffisantes n’est pas opérant pour écarter l’exécution provisoire et n’est en tout état de cause pas démontré. Elle ajoute que l’exécution provisoire doit s’imposer a minima sur la somme que la MAAF reconnaît devoir concernant la réfection de la partie du mur à gauche et que pour le surplus, il serait alors pertinent de prévoir une mesure de séquestre.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 27 juin 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet des moyens et des motifs, la SA MAAF ASSURANCES demande au tribunal de :

— à titre principal, chiffrer le coût des travaux de reprise des désordres affectant la partie gauche du mur à la somme de 107.061,07 euros HT et de débouter la SCI FD PATRIMOINE du surplus de ses demandes

— à titre subsidiaire, chiffrer le coût des travaux de reprise de la façon suivante :

* Mur gauche : 107.061,07 euros HT

* Mur droit : 203.190,64 euros HT

* Escaliers : 65.110,58 euros HT et de débouter la SCI FD PATRIMOINE du surplus de ses demandes ou de les réduire à plus justes proportions.

S’agissant de l’exécution provisoire de la décision, elle demande de débouter la SCI FD PATRIMOINE de sa demande de voir le jugement rendu assorti de l’exécution provisoire au titre des condamnations qui seraient prononcées relatives à la partie droite du mur d’enceinte et des escaliers, ou à tout le moins, d’ordonner pour les condamnations qui seraient prononcées relativement à la partie droite du mur d’enceinte et des escaliers qu’elles soient versées sur un compte séquestre auprès de l’Ordre des Avocats du Barreau de NANCY avec pour mission de libérer les fonds à qui de droit après expiration du délai d’appel ou, le cas échéant, après le prononcé de la décision d’appel.

Elle fait valoir au visa des articles 1792 et suivants du code civil que sa garantie n’est susceptible d’être retenue qu’au titre des désordres de nature décennale affectant la partie du mur à gauche de l’escalier ayant fait l’objet de travaux par M. [R], son assuré, constitutifs d’un ouvrage.

Elle soutient qu’en revanche, les travaux sur la partie droite du mur qui ont consisté en des travaux d’étaiement provisoire ne sont pas constitutifs d’un ouvrage et ne peuvent dès lors relever de la garantie décennale souscrite.

Elle indique qu’en tout état de cause, les désordres affectant cette partie du mur ne résultent pas des travaux de Monsieur [R], lesquels ont été réalisés dans l’attente des travaux de reprise qu’auraient dû effectuer la SCI FD PATRIMOINE.

Elle ajoute que les travaux de son assuré n’étant pas à l’origine des désordres, il ne pourrait lui être reproché qu’une inefficacité de ses travaux engageant sa responsabilité contractuelle non garantie par la police d’assurance souscrite, tout en faisant observer que l’objectif des travaux de son assuré de sécuriser les abords du mur et d’éviter le basculement du mur a été indéniablement atteint.

Elle conclut qu’il appartenait à la SCI FD PATRIMOINE qui a acquis l’immeuble en l’état et en connaissance de cause de faire son affaire personnelle des travaux de reprise dont elle avait nécessairement intégré le coût dans sa négociation du prix avec le vendeur et qu’elle ne saurait faire prendre en charge par l’assureur de l’entrepreneur intervenu uniquement pour sécuriser les lieux ces travaux de reprise dont elle avait parfaitement conscience qu’elle devait réaliser.

Elle entend préciser que le lien causal entre les travaux entrepris par son assuré et les désordres affectant l’escalier n’est pas davantage établi, dans la mesure où M. [R] n’est pas intervenu sur l’escalier.

A titre subsidiaire, sur les sommes demandées,elle fait valoir, en référence à la note économique du cabinet NEOEST et à la note technique de M. [T], que le coût de la réfection de l’escalier n’a pas à être inclus dans le montant de la condamnation et que seule la reprise de l’angle du mur de gauche est nécessaire.

Pour s’opposer à la demande d’indemnisation du trouble de jouissance, elle soutient que l’entrepreneur n’étant pas intervenu sur l’escalier, l’impossibilité de l’utiliser n’est pas un préjudice qui lui est imputable. Elle ajoute que la propriété demeure accessible par une autre voie. Elle fait valoir que la dépendance est en réalité un abri de jardin vide de matériel et inutilisé de longue date. Elle estime que les tensions avec le voisinage et l’esthétisme dégradé de la propriété sont dues à l’inertie de la demanderesse à entreprendre les travaux de reprise.

Aux fins de voir écarter l’exécution provisoire au titre des indemnités qui seraient allouées au titre de la partie droite du mur, la MAAF soutient que la SCI FD PATRIMOINE a été constituée le 15 janvier 2018 avec un capital social de 1000 euros et en déduit que celle-ci ne présente pas les garanties nécessaires pour restituer la somme qui pourrait lui être allouée en cas de réformation du jugement par la Cour d’appel. Subsidiairement, elle expose au visa de l’article 514-5 du code de procédure civile que l’exécution provisoire peut être subordonnée à une mesure de séquestre telle que proposée par la demanderesse.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en indemnisation de la SCI FD PATRIMOINE

Sur la responsabilité de M. [R] et l’action directe à l’encontre de la MAAF au titre de la garantie décennale

Suivant les dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Ainsi, pour qu’un dommage relève de la garantie décennale, il doit affecter la solidité de l’ouvrage, le rendre impropre à sa destination ou affecter la solidité d’un élément d’équipement indissociable. Il doit en outre être non apparent et ne pas avoir fait l’objet de réserve à la réception.

Le fait que les travaux aient fait l’objet à leur achèvement d’une réception par le maître d’ouvrage n’est pas discuté par les parties. Il n’est pas non plus fait état d’éventuelles réserves exprimées au moment de la réception des travaux.

Enfin, l’acquéreur d’un immeuble dispose du même droit à agir contre le constructeur sur le fondement de la garantie décennale que le vendeur, nonobstant sa connaissance des vices de l’immeuble lors de la signature de l’acte de vente. Cette connaissance n’a d’incidence ni sur le bien-fondé de cette action ni sur le montant de l’indemnisation à laquelle il peut prétendre.

Sur la responsabilité décennale de M. [R] concernant ses travaux sur le mur à gauche de l’escalier

Il ressort en premier lieu des éléments du débat et notamment des deux devis en date du 7 décembre 2014 que l’entrepreneur, Monsieur [R], a procédé à la reconstruction du mur situé à gauche de l’escalier monumental de la propriété qui s’était effondré.

Le devis-facture n°18908 (pièce 5 de la demanderesse) mentionne notamment des prestations de terrassement et coulage de la fondation, maçonnerie du mur en agglo coffrant, ferraillage et coulage en béton, application d’un crépi et maçonnerie de pierres de taille au-dessus du mur, pour un prix de 16.450 euros TTC. Il en ressort ainsi que les travaux effectués par l’entrepreneur, qui ont consisté en l’édification d’un mur, constituent un ouvrage, ce qui au demeurant est admis et non contesté par les deux parties.

Il n’est en outre ni contesté le caractère décennal des désordres qui compromettent la solidité de cette partie du mur, ni leur imputation aux travaux réalisés par M. [R], dès l’instant où il a été question de reconstruire l’intégralité du mur suite à son effondrement.

La responsabilité décennale de M. [R] est en conséquence engagée concernant ses travaux sur le mur à gauche de l’escalier.

La MAAF ne conteste pas la mobilisation de ses garanties et doit en conséquence être condamnée à indemniser la SCI FD PATRIMOINE de ses préjudices.

Sur la responsabilité décennale de M. [R] concernant ses travaux sur le mur à droite de l’escalier

Sur la nécessité d’un ouvrage

Il est acquis que constituent un ouvrage au sens des articles 1792 et suivants du code civil aussi bien les travaux de construction d’un édifice ou d’un bâtiment de nature immobilière, c’est-à-dire incorporés dans le sol, que les travaux de rénovation sur un ouvrage préexistant, pourvu qu’ils soient d’une ampleur suffisante dans leur nature et consistance et que des techniques de construction aient été mises en oeuvre.

En l’espèce, outre la reconstruction du mur à gauche de l’escalier, l’entrepreneur, Monsieur [R], a procédé au renforcement du mur situé à droite.

La SCI FD PATRIMOINE soutient que ces travaux de construction de contreforts en béton sur le mur situé à droite de l’escalier monumental constituent bien un ouvrage en raison de leur ancrage dans le sol, tandis que la MAAF conteste la qualification d’ouvrage en soutenant que les travaux réalisés par son assuré ont consisté en de simples travaux d’étaiement provisoires.

Le devis-facture n°18907 (pièce 4 de la demanderesse) mentionne des prestations de terrassement d’un talus en terre, étaiement d’un mur en pierre, terrassement de quatre massifs en pleine terre, ferraillage et coulage des massifs en béton de fondation, coffrage et coulage des quatre jambes de force en béton, pour un prix de 6.800 euros TTC. Il en ressort que les travaux, mettant en jeu des techniques de maçonnerie, ont eu pour objet le soutien de la stabilité de la structure du mur via des contreforts prenant la forme de jambes de force en béton. La construction de ces contreforts correspond aux deux dernières prestations figurant sur le devis, qui sont présentées de façon formellement distincte de celle d’étaiement.

Il ressort, en outre, du rapport d’expertise de Monsieur [C] [V] (page 18) que les prestations réalisées ont consisté en un blocage du mur « par des structures rapportées, collées et coffrées devant la maçonnerie ». L’expert est en outre formel sur l’objectif de réparation des travaux réalisés par M. [R], lequel a fait le choix, en présence d’un mur à droite instable, de le stabiliser sans le démolir et le reconstruire (page 28). S’agissant des modalités de construction, il affirme que M. [R] a bien procédé à un bétonnage de jambes de forces et de poutre.

En complément du rapport d’expertise judiciaire, les parties versent au débat des notes techniques d’experts qu’elles ont elles-mêmes mandatées.

La note technique du 10 octobre 2024 de Monsieur [I], expert privé mandaté par la SCI FD PATRIMOINE (pièce 59 de la demanderesse) mentionne notamment qu’il s’agit bien d’une structure neuve en béton armé venant en complément structurel d’un mur ancien défaillant et que cet ouvrage est encastré dans le sol avec une fondation. Ce même expert, aux termes d’une note technique du 17 avril 2025 (pièce 60 de la demanderesse), réaffirme, en considération des développements de la MAAF, que la structure béton armé n’a pas l’aspect d’un étaiement mais d’une structure de contreforts en béton avec des fondations, en applique contre le mur, reconstituant à long terme une stabilité par une reprise en sous œuvre pour faire cesser toute évolution du basculement. Il conteste aussi son caractère démontable en ce que la démolition implique la destruction du béton.

La note technique du 13 mars 2025 de Monsieur [T], expert mandaté par la MAAF (pièce 8 de la défenderesse), indique que, compte tenu de la proximité du mur avec la route départementale, seul un étaiement en béton, y compris des fondations enterrées, pouvait être mis en œuvre. Il précise qu’il a été mis en œuvre des fondations enterrées avec des poteaux verticaux ferraillés dans ces fondations (page 5). Selon la note technique du 26 juin 2025 (pièce 9 de la défenderesse), Monsieur [T] estime que les éléments en béton réalisés sur le côté droit du mur par Monsieur [R] sont bien démontables et sans scellements ou fixations dans le mur qu’ils soutiennent provisoirement (page 3).

Ces éléments et constatations techniques convergent sur le fait que les contreforts en béton sont à la fois ancrés dans le sol et adjacents au mur en tant qu’élément de fondation pour assurer sa stabilisation. En conséquence, quand bien même ils seraient démontables ou non scellés au mur, les contreforts ont été fabriqués suite au coulage de béton, et constituent non pas un simple étaiement, mais une adjonction à la fondation de l’ouvrage originaire, par l’utilisation de techniques de construction.

Partant, les travaux effectués par Monsieur [R] sur le mur situé à la droite de l’escalier doivent être qualifiés d’ouvrage.

Sur l’imputabilité entre les travaux de reprise et les désordres

Il est constant que la garantie décennale d’un constructeur ne peut pas être mise en œuvre pour des désordres qui ne sont pas imputables à son intervention.

Pour prouver l’imputabilité des désordres, le maître de l’ ouvrage doit établir qu’il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d’intervention du constructeur dont la responsabilité est recherchée. Lorsque l’imputabilité est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s’exonérer qu’en démontrant qu’ils sont dus à une cause étrangère.

Dans le cas d’une reprise sur un ouvrage existant, la responsabilité de l’entrepreneur au titre de la garantie décennale est engagée lorsque les travaux de reprise ont aggravés les désordres préexistants ou sont à l’origine de l’apparition de nouveaux désordres.

Il appartient en conséquence à la demanderesse de démontrer un lien d’imputabilité entre les travaux de reprise inefficaces et les désordres auxquels ces travaux devaient mettre un terme (Civ. 3ème, 30 mars 2023, P. n°22-10.299).

En l’espèce, il résulte du constat sur site effectué le 3 novembre 2017 par Madame [W], technicienne habitat à la communauté de communes du bassin de [Localité 7] (pièce 6-2 de la demanderesse), que le mur d’enceinte entourant la propriété de part et d’autre de l’escalier monumental est traversé de plusieurs fissures. Il est précisé que le mur rénové présente le risque de se désolidariser de l’ancien et que le mur ancien est poussé entre les renforts par la terre et les racines des arbres.

Il s’infère également du rapport d’expertise judiciaire que le mur entourant la propriété de part et d’autre de l’escalier monumental est traversé de plusieurs fissures et lézardes en raison de la poussée du terrain (pages 19 à 21).

Sur la partie droite, l’expert note des fissurations de l’enduit sous la poussée des terres. Il expose ne pas connaître l’état exact des lézardes avant l’intervention de M. [R], mais affirme qu’il s’agit d’un désordre évolutif qui a continué en raison de la réparation confortatoire « allégée » de M. [R] en 2014.

Il est, de plus, précisé en page 29 que les constructions ou renforcement de mur présentent des insuffisances d’appui et de fondation, et que l’ouvrage s’avère défaillant dans son rôle de reprise en sous-œuvre.

L’expert conclut en page 33 que les travaux de confortation effectués par Monsieur [R] ont été réalisés très imparfaitement bien que considérés comme achevés, en ce que les murs ont repris leur mouvement et que l’ouvrage est insuffisamment dimensionné.

Il est en conséquence établi que les travaux de M. [R], qui avaient pour objectif de renforcer le mur pour arrêter le processus évolutif des désordres, ont été inefficaces.

Il est rappelé à cet égard que la solution retenue par M. [R] n’avait pas vocation à être provisoire, le devis n°18907 afférant à ces travaux n’en fait aucunement mention. L’expert judiciaire affirme que l’ouvrage n’était pas provisoire et que le chantier était terminé (page 30 du rapport d’expertise judiciaire). Au surplus, le fait que les anciens propriétaires et maîtres d’ouvrage n’ont pas fait entreprendre de travaux supplémentaires sur la partie droite du mur tend également à montrer que cette prestation, comme celle qui concerne le mur côté gauche, avait une vocation pérenne.

Les travaux de renforcement dont l’expert indique qu’ils n’ont pas été suffisamment dimensionnés face à la configuration des lieux et de la poussée du terrain ont favorisé l’apparition des fissures sur cette partie du mur.

Dans sa note du 10 octobre 2024, M. [I] observe l’absence de poutre entre les deux têtes de poteaux en béton armé, en en déduisant que si la fissure observée avait été existante en 2014, la réalisation d’une poutre à droite aurait été réalisée (photographies en bas de la page 21 du rapport) et conclut que l’aggravation est manifeste et que la rupture du pilier d’angle est bien née du basculement amplifié de la structure.

Les désordres affectant la partie du mur située à droite de l’escalier se sont en conséquence développés à la suite des travaux effectués par Monsieur [R] dont l’insuffisance de dimensionnement a permis l’apparition de nouveaux désordres.

En conséquence, les désordres allégués sur la partie du mur à droite de l’escalier sont bien imputables à l’intervention de Monsieur [R], assuré par la MAAF, au titre de la garantie décennale et la MAAF doit être condamnée à indemniser les préjudices de la SCI FD PATRIMOINE.

Sur la responsabilité décennale de M. [R] concernant l’escalier

Il n’est pas soutenu que d’éventuels désordres affectant l’escalier nécessitant leur reprise sont imputables à M. [R], dont la prestation ne concernait pas cette partie de l’ouvrage.

La réfection de l’escalier est demandée au titre de l’indemnisation intégrale du préjudice matériel subi par la SCI FD PATRIMOINE, laquelle soutient que les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sur les deux parties du mur de chaque côté de l’escalier implique une intervention sur celui-ci.

Sur l’indemnisation des préjudices

Il est constant que le principe de la réparation intégrale impose de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Sur le coût de la reprise des désordres

La SCI FD PATRIMOINE soutient que la réparation de son préjudice nécessite la démolition et reconstruction des murs de soutènement situé de part et d’autre de l’escalier après terrassement et remblais, la reconstruction d’un abri de jardin et la réfection de l’escalier monumental. A cette fin, elle verse au débat un devis n° 171656 du 28 octobre 2022 de l’entreprise FERREIRA (pièce 37-2) d’un montant total de 426.887,83 euros hors taxes.

Sur l’étendue de la reprise

Ainsi qu’il a été évoqué ci-avant, les désordres constatés tant sur le mur côté gauche que côté droit de l’escalier, sont bien imputables aux travaux effectués par Monsieur [R]. La remise en état du mur dans son entier correspond donc au préjudice indemnisable.

La SCI FD PATRIMOINE verse au débat un plan de délimitation du cabinet de géomètre GEODATIS (pièce 18) faisant apparaître notamment que la limite de propriété est située au pied du mur d’enceinte. L’expert judiciaire estime dès lors qu’une reprise en sous-œuvre apparaît impossible pour éviter un empiétement sur le domaine public (page 25 du rapport d’expertise), de sorte que le mur ne peut être repris que par démolition et reconstruction.

S’agissant de l’escalier, la MAAF expose en s’appuyant sur la note technique de Monsieur [T] que la reprise du mur de soutènement côté gauche de l’escalier peut se borner à une reprise en sous-œuvre sur l’angle entre le mur et l’escalier sans que cela nécessite de démolir l’escalier et les murs en arc de cercle de la partie centrale (pièce 8 de la défenderesse, pages 6 et 7). Elle produit également la note économique n° 3 du cabinet NEOEST (pièce 6 de la défenderesse) selon laquelle la réfection complète de l’escalier n’est pas justifiée et que seule la reprise du poteau d’angle est strictement nécessaire.

Toutefois, il ressort du rapport technique de COMPETENCE GEOTECHNIQUE sur lequel s’est fondé le BET Lorette Ingénierie pour analyser les offres des entreprises FLB et FEREIRA que les travaux de reprise doivent consister en la reconstruction du mur de soutènement de part et d’autre de l’escalier.

Le BET Lorette Ingénierie a validé le devis de l’entreprise FERREIRA en date du 19 juin 2022 qui ne prévoyait pas, contrairement au devis de l’entreprise FLB, la repose d’élément en pierre de taille au niveau de l’escalier. Le devis de l’entreprise FLB n’avait pas été rejetée pour la prise en considération de ce poste et l’entreprise FERREIRA avait été invitée à compléter son devis sur différents points. A cet égard, l’expert a indiqué, en page 32 de son rapport, que pour ce dossier, il ne faut pas exclure d’avoir à compléter le devis de l’entreprise FERREIRA analysé par le BET Lorette. Le devis complété en date du 28 octobre 2022 intégrant la reprise de l’escalier a été validé par le BET Lorette le 10 novembre 2022 et par l’expert judiciaire en page 32 de son rapport.

Cette validation est confirmée par Monsieur [I] qui expose, dans ses notes techniques (pièces 59 et 60), que le démontage et remontage de l’escalier, en particulier des deux murs courbes, est indispensable en raison de la nécessité d’une nouvelle profondeur d’assise de minimum 1,20 m exprimée dans le rapport de la société COMPETENCE GEOTECHNIQUE (pièce 32 de la demanderesse page 12 sur la préconisation d’éviter toute dissymétrie dans l’ancrage des fondations).

Ni M. [T] ni le cabinet NEOEST n’apporte de précisions techniques quant à la validité de leur avis au regard des particularités géotechniques du sol mise en évidence par la société COMPETENCE GEOTECHNIQUE dont la MAAF ne conteste pas les conclusions.

La nécessité de procéder à la réfection de l’escalier pour une réparation intégrale du préjudice est en conséquence suffisamment démontrée par les conclusions de la société COMPETENCE GEOTECHNIQUE, par l’avis technique de Monsieur [I] et par la validation du devis par le BET Lorette Ingénierie et par l’expert judiciaire.

Sur le montant de l’indemnisation

Les conclusions de la note économique n° 3 de NEOEST en date du 04 juillet 2024 (pièce 6), pour retenir (hors honoraires de maîtrise d’œuvre) des montants de 89.156,02 euros HT au titre du mur gauche,189.237,93 euros HT pour le mur droit et 56.966,14 euros HT pour la réfection de l’escalier, se fondent sur l’analyse du devis de la société FERREIRA.

Le cabinet NEOEST diminue certains postes du devis en raison d’erreurs de quantités de matériaux et réduit à 50 % le montant des installations de chantier (devis annoté).

Cette note économique n’a pas fait l’objet d’un avis de l’expert judiciaire dans la mesure où elle lui est postérieure. L’expert s’est toutefois prononcé sur une analyse précédente de NEOEST en indiquant que le rabattage des prix de l’entreprise effectué par NEOEST n’avait pas l’assentiment des entreprises.

Aucun développement technique ne fonde l’existence d’erreurs de quantité ou la nécessité de diminuer de moitié le prix pour l’installation du chantier par rapport au devis établi par la société FERREIRA. Cette entreprise facturera au maître de l’ouvrage ses prestations à hauteur des sommes figurant à son devis, devis qui a été validé par le BET Lorette Ingénierie et l’expert judiciaire qui fait observer la concordance de prix avec l’offre de l’entreprise GARGANO (page 32 de son rapport).

Les montants figurant sur le devis n° 171656 de la société FERREIRA en date du 28 octobre 2022 doivent en conséquence être retenus pour un montant total de 426.887,83 euros hors taxes.

S’agissant de la majoration de cette somme de la taxe sur la valeur ajoutée, il appartient au maître de l’ouvrage de démontrer que ses activités professionnelles ne sont pas soumises à cette taxe et qu’il ne peut pas récupérer celle payée en amont.

La SCI FD PATRIMOINE verse au débat une attestation de son expert comptable du 23 février 2024 (pièce 58) indiquant qu’elle réalise des opérations dans le champ de la TVA. Il est précisé que 83,97 % de son chiffre d’affaires correspond à la perception de loyers soumis à la TVA et 16,03 % sont exonérés de la TVA, de sorte qu’elle applique un coefficient de déduction de 0,84. L’expert comptable conclut que la TVA qu’elle acquitte sur les travaux portant sur l’ensemble immobilier ne sera déductible et donc récupérable qu’à hauteur de 84%.

En conséquence, 16% des opérations de la SCI FD PATRIMOINE sont exonérées, sans droit à déduction.

Il ressort du devis de l’entreprise FERREIRA l’application d’une TVA à 20%, somme sur laquelle il sera appliqué un coefficient de déduction de 0,84. Ce coefficient ne modifie pas le taux de TVA, mais réduit la TVA récupérable.

In fine, les 16% correspondant à la part exonérée resteront à la charge de le SCI.

Il sera fait droit à la demande de la SCI FD PATRIMOINE de n’appliquer un taux de TVA que de 16%.

En conséquence, la MAAF doit être condamnée à payer à la SCI FD PATRIMOINE la somme de 426.887,83 euros hors taxes majorée de 16%, soit 495.189,88 euros TTC. Cette somme sera revalorisée suivant l’évolution de l’indice du coût de la construction entre le 28 octobre 2022, date du devis de l’entreprise FERREIRA, et le présent jugement.

Sur les frais de la maîtrise d’oeuvre

La SCI FD PATRIMOINE soutient que la réalisation des travaux requiert l’intervention d’un maître d’œuvre. Elle verse au débat une offre de la société LORETTE INGENIERIE (pièce n°34 de la demanderesse) établie le 21 avril 2022 pour l’assistance à la passation des contrats de travaux sur laquelle sont indiqués en option les autres postes pour une mission de maîtrise d’œuvre complète à hauteur de 9 % du montant total des travaux, sur une base de 180.000 euros hors taxe.

La MAAF ne conteste pas le principe de l’intervention d’un maître d’œuvre. Elle se fonde sur la note économique du cabinet NEOEST, lequel ne retient pas la mission OPC (ordonnancement, pilotage et coordination) à hauteur de 0,75% en raison du fait qu’il s’agit d’un lot unique (pièce 6 de la défenderesse, page 8) et arrête en conséquence le coût de la maîtrise d’œuvre à (9%-0,75%) 8,25% du montant des travaux.

L’expert judiciaire estime qu’une rémunération à hauteur de 8,25 % telle que proposée par la MAAF, est inférieure à ce qui est généralement pratiqué dans ce type de situation (page 31).

En matière de marchés publics, la mission d’ordonnancement, coordination et pilotage est définie à l’article R 2431-17 du code de la commande publique comme ayant respectivement pour objet :

1° d’analyser les tâches élémentaires portant sur les études d’exécution et les travaux, de déterminer leurs enchaînements ainsi que leur chemin critique par des documents graphiques ;

2° d’harmoniser dans le temps et dans l’espace les actions des différents intervenants au stade des travaux ;

3° au stade des travaux et jusqu’à la levée des réserves dans les délais impartis dans les marchés publics de travaux, de mettre en application les diverses mesures d’organisation arrêtées au titre de l’ordonnancement et de la coordination.

Cette définition s’applique à une prestation de maîtrise d’œuvre dans le cadre d’un marché de droit privé comme dans le cas présent.

Le fait que les travaux de reprise s’exécutent sur un lot unique n’apparaît donc pas exclusif de l’exécution d’une telle mission, puisqu’il n’est pas exclu que ces travaux importants nécessitent l’intervention de plusieurs entrepreneurs et corps d’état distincts. L’expert judiciaire fait observer à cet égard que la méthodologie du chantier est complexe, l’ouvrage volumineux et que la protection du chantier/route demandera l’intervention de la mairie.

Le BET Lorette Ingénierie a postérieurement à son offre analysée par le cabinet NEOEST émis une nouvelle offre le 23 mai 2022 (pièce 33) pour une mission de maîtrise d’œuvre complète à hauteur de 8 % du montant total des travaux, sur une base de 400.000 euros hors taxe.

Dans ces conditions, il convient de retenir 8,25% du coût total des travaux admis par NEOEST, soit la somme de 35.218,24 euros HT au titre de la rémunération du maître d’œuvre, majorée de la TVA à 20%, soit 42.262 euros TTC. Cette somme sera revalorisée suivant l’évolution de l’indice du coût de la construction entre le 28 octobre 2022, date du devis de l’entreprise FERREIRA servant de base au calcul des frais de maîtrise d’oeuvre, et le présent jugement.

Sur le préjudice de jouissance

Même si la propriété bénéficie d’un autre accès que l’accès par l’escalier monumental, cet accès valorise indéniablement la propriété et sa privation constitue un préjudice de jouissance.

De même, si l’abri de jardin est à ce jour vide et inutilisé, il demeure que les occupants sont privés de la possibilité d’en faire usage.

Enfin, les photographies produites démontrent l’inesthétisme des lieux, l’ouvrage architectural étant entouré de barrières métalliques de protection.

Le préjudice de jouissance est ainsi caractérisé et doit être évalué à la somme de 2.000 euros.

La responsabilité de Monsieur [R] étant engagée, il convient donc de condamner la MAAF à payer à la SCI FD PATRIMOINE les sommes suivantes :

—  495.189,88 euros TTC au titre des travaux de reprise, indexée selon l’évolution de l’indice BT01 publié par l’INSEE entre le 28 octobre 2022, date d’établissement du devis réactualisé de l’entreprise FERREIRA, et le jour du prononcé du présent jugement

—  42.262 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’oeuvre, indexée selon l’évolution de l’indice BT01 publié par l’INSEE entre le 28 octobre 2022, date d’établissement du devis réactualisé de l’entreprise FERREIRA, et le jour du prononcé du présent jugement

—  2.000 euros au titre du trouble de jouissance.

En application de l’article 1231-7 du code civil, ces sommes étant de nature indemnitaire, elles porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, sans qu’il y ait lieu de reporter le point de départ des intérêts à une date antérieure.

En application de l’article 1343-2 du code civil qui prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la MAAF, partie perdante, supportera la charge des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Aubin LEBON de la SCP LEBON ET ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Ceux-ci comprendront notamment les frais de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [V].

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, la SCI FD PATRIMOINE justifie avoir déboursé, par la production des factures, au titre de frais non compris dans les dépens :

—  7.513,20 euros pour la rémunération de Monsieur [I], expert privé qu’elle a mandaté

—  9.540 euros pour la rémunération du bureau d’études BET LORETTE INGENIERIE.

Ces interventions ont été rendues nécessaires pour faire valoir ses droits.

Dans ces conditions, il est équitable que la MAAF soit condamnée à payer à la SCI FD PATRIMOINE une indemnité de 30.000 euros en compensation des frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû exposer pour sa défense.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Dans le cas présent, l’affaire porte essentiellement sur des demandes indemnitaires et la mise à exécution d’une condamnation pécuniaire n’a pas de caractère irréversible. Il n’est pas démontré que la situation financière de la SCI FD PATRIMOINE ne lui permet pas, le cas échéant, de restituer les sommes qui lui sont allouées par la présente décision si elle décide de la mettre à exécution malgré appel. Le montant du capital social n’est pas de nature à renseigner sur la situation financière d’une société, puisqu’il n’existe aucune corrélation entre celui-ci et son patrimoine, son chiffre d’affaires ou son bénéfice.

Dès lors, l’exécution provisoire, qui est le principe pour toutes les décisions de première instance, n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de ne pas l’écarter.

Compte tenu de la durée passée du litige et de la situation dégradée de l’immeuble, qui commande que la mise en œuvre des travaux ne soit pas entravée, il n’apparaît pas opportun de subordonner l’exécution provisoire à la constitution d’une garantie sous la forme d’un séquestre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel :

DÉCLARE Monsieur [D] [R] entièrement responsable des préjudices subis par la SCI FD PATRIMOINE au titre des désordres affectant le mur d’enceinte de l’immeuble situé [Adresse 1] à MILLERY, sur le fondement de la garantie décennale ;

DIT que la SA MAAF ASSURANCES est entièrement tenue à garantir son assuré ;

CONDAMNE la SA MAAF ASSURANCES à payer à la SCI FD PATRIMOINE, en indemnisation de son préjudice matériel, les sommes suivantes :

—  495.189,88 euros TTC au titre des travaux de reprise,

—  42.262 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’oeuvre,

DIT que ces sommes seront indexées selon l’évolution de l’indice BT01 publié par l’INSEE entre le 28 octobre 2022 et le prononcé du présent jugement ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SA MAAF ASSURANCES à payer à la SCI FD PATRIMOINE la somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral ;

DÉBOUTE la SA MAAF ASSURANCES de ses demandes ;

CONDAMNE la SA MAAF ASSURANCES aux entiers dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [V], avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Aubin LEBON de la SCP LEBON ET ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA MAAF ASSURANCES à payer à la SCI FD PATRIMOINE la somme de 30.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à assortir l’exécution provisoire de la constitution d’une garantie.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE