MINUTE N° : 26/61

JUGEMENT DU : 13 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 23/00802 – N° Portalis DBZE-W-B7H-IRKA

AFFAIRE : Monsieur [H] [R] C/ DRFIP D’ÎLE-DE-FRANCE ET DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

SUCCESSIONS/INDIVISONS/FISCAL/[X]

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Dominique DIEBOLD,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sabrina WITTMANN,

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Erika MARTIN de la SELARL FILOR AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 154

DEFENDERESSE

DRFIP D’ÎLE-DE-FRANCE ET DE [Localité 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Clôture prononcée le : 17 septembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 25 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 13 Février 2026

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

FAITS ET PROCEDURE

Suite à une procédure de contrôle sur pièces relative à la valorisation de son patrimoine immobilier, l’administration fiscale a adressé le 13 décembre 2021 à M. [H] [R] et [O] [D] deux propositions de rectification au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en remettant en cause le bénéfice d’un abattement pour résidence principale au titre des années 2020 et 2021, et en rehaussant la valeur de quotes-parts indivises détenues sur certains biens immobiliers au titre des années 2018 à 2021.

[O] [D] épouse [R] est décédée le [Date décès 1] 2022.

Bien que contestées, les impositions supplémentaires ont été maintenues par l’administration fiscale et mises en recouvrement le 13 mai 2022 pour un montant total de 22.587 euros.

Une réclamation contentieuse a été déposée par M. [H] [R] le 27 octobre 2022, laquelle a fait l’objet d’une décision de rejet de l’administration fiscale en date du 16 janvier 2023.

Par acte d’huissier en date du 16 mars 2023, M. [H] [R] a fait assigner la Directrice Régionale des Finances Publiques d’Île-de-France et de Paris devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de l’entendre :

annuler la décision de rejet et prononcer la décharge des impositions supplémentaires sur la fortune immobilière des années 2018, 2019, 2020 et 2021juger son action recevablejuger qu’il exerce effectivement son activité professionnelle principale dans son bureau situé au [Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4], au titre des IFI 2020 et 2021juger que sa résidence principale était située au [Adresse 5] à [Localité 3], au titre des IFI 2020 et 2021juger que, dans la mesure où l’appartement situé au [Adresse 5] à [Localité 3] est un bien professionnel à hauteur de 50% de sa surface, et une résidence principale à hauteur de 50% de sa surface, la valeur IFI de cet appartement est de 294.000 euros au titre de l’année 2020, et de 294.000 euros au titre de l’année 2021juger que, pour la valorisation IFI de ses droits indivis de 50% sur les biens immobiliers situés [Adresse 6] à [Localité 4] et au [Adresse 7] à [Localité 5], il convient de retenir les comparables qu’il présente en lieu et place de ceux présentés par la DDFIP de Meurthe-et-Moselle et ce, en raison de leur fiabilitécondamner l’administration fiscale à lui payer une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il indique avoir vendu sa résidence principale le 30 décembre 2019 et, concomitamment, en avoir acquis une nouvelle au prix de 851.800 euros. Il précise que ce dernier bien, situé [Adresse 5] à [Localité 3], a été déclaré comme résidence principale dans la déclaration [H] 2020, et à hauteur de 10% en tant que bien professionnel et 90% en tant que résidence principale dans la déclaration de 2021. Il souligne que la qualification de résidence principale lui a été refusée sur ce bien au titre des années 2020 et 2021 alors même qu’il s’agissait du seul bien immobilier habitable dont il disposait au 1er janvier 2020. Il soutient que sur les 80 m² de superficie de l’appartement, 20 m² étaient affectés à un usage exclusivement professionnel, 20 m² à un usage exclusivement personnel, et 40 m² à un usage mixte. Il estime ainsi que la valeur imposable du bien en cause doit être ramenée à une somme de 294.000 euros au titre des IFI 2020 et 2021, en lieu et place des 840.000 euros et 764.286 euros retenus par l’administration fiscale. Il indique par ailleurs détenir une quote-part indivise de 50% sur dix appartements à [Localité 1], dont cinq sont situés dans un immeuble sis [Adresse 6], et cinq autres dans un immeuble sis [Adresse 8]. Il soutient que les éléments de comparaison utilisés par l’administration fiscale pour déterminer un prix moyen par m² de surface utile ne sont pas représentatifs de la valeur réelle des biens en cause. Il estime que la valeur vénale de la quote-part indivise des biens situés [Adresse 9] doit être évaluée à 397.375 euros en 2018, 432.809 euros en 2019, 467.049 euros en 2020, et 452.414 euros en 2021, en lieu et place des valeurs de 465.500 euros, 460.000 euros, 485.000 euros et 531.000 euros retenus par le service rectificateur sur ces mêmes périodes. Il estime au même titre que cette valeur doit être ramenée, s’agissant des appartements situés [Adresse 10], aux sommes de 612.292 euros en 2018, 644.252 euros en 2019, 690.954 euros en 2020, et 741.173 euros en 2021, en lieu et place des valeurs de 711.500 euros, 794.500 euros, 841.500 euros et 877.000 euros retenues.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 19 avril 2024, la Directrice Régionale des Finances Publiques d’Île-de-France et de Paris demande au tribunal de :

juger les rappels effectués par l’administration fiscale fondésconfirmer la décision de rejet du 16 janvier 2023rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de M. [H] [R]

rejeter la demande de paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileordonner qu’en toute hypothèse les frais de constitution d’avocat resteront à la charge de M. [H] [T] M. [H] [R] en outre à tous les dépens de l’instancecondamner M. [H] [R] à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que M. [H] [R] ne peut aucunement prétendre au bénéfice de l’abattement de 30% prévu sur la valeur vénale du bien immobilier situé [Adresse 11] à [Localité 1] dès lors que celui-ci ne peut être qualifié de résidence principale au sens de l’article 973 du code général des impôts. Elle souligne à ce titre que les déclarations de revenus 2019 et 2020 des époux [R] mentionnent une adresse au [Adresse 12] à [Localité 6]. Elle ajoute que le demandeur a, suivant courriers adressés les 19 décembre 2021 et 27 octobre 2022, reconnu être plus souvent présent à [Localité 7] qu’à [Localité 1] en raison de l’état de santé de son épouse. Elle estime par ailleurs que l’exercice d’une activité professionnelle dans cet appartement n’est aucunement démontrée au regard des déclarations portées sur la déclaration IFI 2020 et des mentions de l’acte authentique de vente qui écartent tout usage mixte ou exercice d’une quelconque profession. Elle relève en outre que les avis CFE déposés par M. [H] [R] au titre de son activité d’avocat en 2020 et 2021 ne font aucune mention du bien litigieux. Elle soutient ensuite, s’agissant des quotes-parts indivises détenues par M. [H] [R], que la valeur vénale déclarée des biens en cause est nettement insuffisante compte tenu des prix pratiqués lors de ventes comparables sur les mêmes périodes. Elle relève que certains éléments de comparaison dont se prévaut le demandeur ont déjà été pris en compte dans la proposition de rectification initiale, tandis que d’autres ne présentent pas suffisamment de similitudes avec les biens litigieux pour être retenus.

Par ordonnance en date du 17 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les abattement et exonération applicables

Conformément à l’article 965 alinéas 1 à 3 du code général des impôts, l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l’année :

1° De l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l’article 964 ainsi qu’à leurs enfants mineurs, lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci ;

2° Des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1° du présent article, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme.

En application de l’article 973, I. du même code, la valeur des actifs mentionnés à l’article 965 est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.

Par dérogation au deuxième alinéa de l’article 761, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. En cas d’imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement précité.

Les valeurs mobilières cotées sur un marché sont évaluées selon le dernier cours connu ou selon la moyenne des trente derniers cours qui précèdent la date d’imposition.

Par ailleurs, aux termes de l’article 975, I. alinéa 1 du code précité, sont exonérés les biens ou droits immobiliers mentionnés au 1° de l’article 965 et les parts ou actions mentionnées au 2° du même article 965 représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsque ces biens ou droits immobiliers sont affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale des personnes mentionnées au 1° dudit article 965.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, M. [H] [R] verse aux débats, pour seules pièces, les quatre avis d’imposition supplémentaire à l’IFI émis au titre des années 2018 à 2021 (pièces demandeur n°1 à 4), outre les lettres de réclamations contentieuses et de rejet de cette réclamation par l’administration (pièces demandeur n°5 et 6).

Ces éléments ne sont de nature à établir ni la réalité, ni a fortiori la répartition intérieure des usages donnés par M. [H] [R] aux locaux sis [Adresse 3] [Localité 3].

Il ressort au contraire des formulaires de déclarations de revenu établis par M. [H] [R] au titre des années 2019 et 2020 (pièces défendeur n°1 et 2) que ce dernier a déclaré :

au 1er janvier 2019, une adresse au [Adresse 13][Adresse 14] à [Localité 8] 1er janvier 2020 et 1er janvier 2021, une adresse au [Adresse 13][Adresse 12] à [Localité 6].

Il ressort par ailleurs des avis d’impôts CFE 2020 et 2021 produits par la demanderesse (pièces défendeur n°4 et 5) que l’adresse d’imposition de M. [H] [R] au titre de la cotisation foncière des entreprises est demeurée au [Adresse 14] à [Localité 1] sur les années considérées.

En l’état de ces éléments, et à défaut pour M. [H] [R] d’établir qu’il aurait résidé de manière habituelle et effective ou exercé son activité professionnelle au [Adresse 5] à [Localité 3] sur les années 2020 et 2021, ce dernier ne peut aucunement prétendre au bénéfice des abattement et exonération prévus par les articles 973 et 975 du code général des impôts.

Le demandeur ne développe par ailleurs aucun moyen et ne produit aucune pièce de nature à remettre en cause la valeur du bien, hors abattement et exonération, retenue par l’administration fiscale.

En conséquence, M. [H] [R] sera débouté de l’intégralité de ses demande tendant à obtenir l’annulation de la décision de rejet de l’administration fiscale, la réduction de l’assiette d’imposition et la décharge des impositions supplémentaires IFI 2020 et 2021 au titre du bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3].

Sur la valorisation des quotes-parts indivises

Conformément à l’article 761 du code général des impôts, rendu applicable à la valorisation des biens et droits immobiliers pour la fixation de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière par l’article 973, I. du même code, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants.

En l’espèce, il est acquis que les contestations de M. [H] [R] ne portent que sur la valorisation des différents biens immobiliers objet de droits indivis, sans remise en cause de la méthode appliquée par l’administration pour la valorisation des actifs indivis après abattements pour indivision et occupation.

Il ressort des éléments constants de la procédure que M. [H] [R] détient une quote-part indivise de 50% sur cinq appartements et deux places de stationnement situés [Adresse 6] à [Localité 4], et sur cinq appartements et deux places de stationnement situés [Adresse 8] à [Localité 5], et plus particulièrement :

[Adresse 9],

un F2 de 40 m² au 9ème étageun F1 de 30 m² au 6ème étageun F1 de 34 m² au 8ème étageun F1 de 35 m² au 9ème étageun F1 de 39 m² au [Adresse 15],

un studio de 13 m² au rez-de-chausséeun F2 de 52 m² au 1er étageun F2 de 77 m² au 4ème étageun F2 de 74 m² au 4ème étageun F1 de 33 m² au 4ème étage.

Il ressort de ces mêmes éléments que :

les valeurs déclarées et rectifiées pour la quote-part indivise de l’ensemble des biens situés [Adresse 9] étaient respectivement ;▫ en 2018, de 200.000 euros et 465.500 euros,

▫ en 2019, de 200.000 euros et 460.000 euros,

▫ en 2020, de 160.000 euros et 485.000 euros,

▫ en 2021, de 286.500 euros et 841.000 euros,

les valeurs déclarées et rectifiées pour la quote-part indivise de l’ensemble des biens situés [Adresse 10] étaient respectivement :▫ en 2018, de 390.000 euros et 711.500 euros

▫ en 2019, de 390.000 euros et 794.500 euros

▫ en 2020, de 347.000 euros et 531.000 euros

▫ en 2021, de 617.800 euros et 877.000 euros.

L’analyse des développements de l’administration fiscale permet de constater que les valeurs déclarées par M. [H] [R] portent le prix au m² hors abattement des appartements situés [Adresse 9] à une somme comprise entre 1.798 euros et 3.129 euros, et de ceux situés [Adresse 10] à une somme comprise entre 2.787 euros et 4.962 euros, tandis que les valeurs rectifiées portent ce prix, après abattement, à des sommes comprises respectivement entre 5.168 euros et 9.449 euros, et entre 4.265 euros et 7.044 euros.

Les valeurs ainsi retenues par l’administration fiscale, compte tenu des abattements pratiqués à hauteur de 20% pour occupation, et de 20% supplémentaires pour indivision, apparaissent conformes, voire inférieures, à la valeur réelle des biens sur le marché immobilier local au jour du fait générateur de l’imposition.

L’analyse des développements de la défenderesse permet de constater que, pour la valorisation des biens litigieux, celle-ci s’est appuyée sur le prix de diverses ventes intervenues antérieurement sur des biens comparables en termes de localisation géographique, de consistance physique et de caractéristiques juridiques.

Si M. [H] [R] fait figurer dans ses conclusions divers tableaux comportant trois ventes qu’il estime comparables pour chaque type d’appartement, chaque immeuble et chaque année d’imposition, celui-ci s’abstient toutefois de produire les justificatifs correspondant auxdites ventes.

Il apparaît en tout état de cause à l’analyse des développements de la défenderesse que, parmi les éléments de comparaison proposés par le demandeur, certains ont déjà été pris en compte par l’administration dans le cadre de la revalorisation des actifs immobiliers, tandis que d’autres ne présentent pas un degré de similitude suffisant dès lors qu’ils portent sur des biens inachevés, ou vendus postérieurement au fait générateur d’imposition, ou encore situés à des étages inférieurs ou dans des immeubles plus anciens.

Il convient de considérer au regard de l’ensemble de ces éléments, et à défaut pour M. [H] [R] d’en apporter la preuve contraire, que la revalorisation des actifs immobiliers objets de droit indivis, le rehaussement subséquent après abattements de l’assiette d’imposition, et l’application d’une imposition supplémentaire sur les quotes-parts indivises de M. [H] [R] au titre des années 2018 à 2021, sont justifiés tant en leur principe qu’en leurs montants.

En conséquence, M. [H] [R] sera débouté de l’ensemble de ses demandes tendant à obtenir l’annulation de la décision de rejet de l’administration fiscale, la prise en compte des comparables qu’il présente pour la valorisation de ses droits indivis, et la décharge des impositions supplémentaires IFI 2018 à 2021 sur les biens immobiliers situés [Adresse 6] à [Localité 4] et [Adresse 7] à [Localité 9] [Adresse 4].

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [H] [R], partie succombante, sera condamné aux dépens de l’instance.

M. [H] [R] sera par ailleurs condamné à payer à la Direction Régionale des Finances Publiques d’Île-de-France et de [Localité 1], prise en la personne de sa Directrice, une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de M. [H] [R]

DEBOUTE M. [H] [R] de l’intégralité de ses demande tendant à obtenir l’annulation de la décision de rejet de l’administration fiscale, la réduction de l’assiette d’imposition et la décharge des impositions supplémentaires IFI 2020 et 2021 au titre du bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 2] [Adresse 4]

DEBOUTE M. [H] [R] de l’intégralité de ses demandes tendant à obtenir l’annulation de la décision de rejet de l’administration fiscale, la prise en compte des comparables qu’il présente pour la valorisation de ses droits indivis, et la décharge des impositions supplémentaires IFI 2018 à 2021 sur les biens immobiliers situés [Adresse 6] à [Localité 4] et [Adresse 7] à [Localité 5]

DIT que la décision de rejet de l’administration fiscale en date du 16 janvier 2023 produit son plein effet

CONDAMNE M. [H] [R] à payer à la Direction Régionale des Finances Publiques d’Île-de-France et de [Localité 1], prise en la personne de sa directrice, une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE M. [H] [R] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [H] [R] aux dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et ans susdits et signé par la Présidente et le Greffier.

La Greffière Le Président