MINUTE N° : 26/115

DOSSIER N° : N° RG 20/01985 – N° Portalis DBZE-W-B7E-HQ7O

JUGEMENT DU : 18 Mars 2026

AFFAIRE :, [T], [V],, [W], [G] épouse, [V] C/ S.A.S. FONCIA SOLONIM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT :, [T] HUMBERT,

ASSESSEURS : Sandrine ERHARDT,

Sabine GASTON,

GREFFIER : William PIERRON,

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur, [T], [V] né le 07 Septembre 1957 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1]

représenté par Maître Maud-vanna MARTEL de l’AARPI BDF AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 87

Madame, [W], [G] épouse, [V] née le 19 Juin 1958 à, [Localité 2], demeurant, [Adresse 1]

représentée par Maître Maud-vanna MARTEL de l’AARPI BDF AVOCATS, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 87

DEFENDERESSE

La S.A.S. FONCIA SOLONIM, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Bertrand GASSE de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocats au barreau de NANCY, vestiaire : 11, M^e Marine KLEIN-DESSERRE, avocat au barreau de METZ, vestiaire :

_____________________________________________________________

Clôture prononcée le : 01 avril 2025

Débats tenus à l’audience du : 24 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le président :

Jugement par mise à disposition au greffe le : 18 Mars 2026

_____________________________________________________________

le

copie+grosse+retour dossier à :

copie +retour dossier :

_____________________________________________________________

EXPOSE DU LITIGE

M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] ont acquis auprès de la SCI, [Adresse 3], [Adresse 4], le 23 septembre 2010, un appartement situé, [Adresse 5] à Nancy dans le but de le louer et d’obtenir des avantages fiscaux dans le cadre du dispositif Scellier investissement.

Suivant contrat du 14 octobre 2010, ils ont confié la gestion de leur bien à la SASU FONCIA SOLONIM.

Un contrat de location a été signé le 18 mars 2011 sous l’égide de la SASU FONCIA SOLONIM avec M., [A] et Mme, [J].

Dans le cadre de leur déclaration des revenus fonciers de 2010, M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] ont produit un engagement de location daté du 30 mai 2011.

Le 20 avril 2018, le pôle de contrôle des revenus et patrimoine de la DGFIP a, dans le cadre d’un contrôle, notamment demandé à M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] la production de la copie des baux successifs depuis 2011 et des justificatifs des revenus des locataires du logement situé, [Adresse 6] à, [Localité 3].

N’ayant pu produire les documents sollicités pour les premiers locataires, M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] ont reçu de l’administration fiscale une proposition de rectification en date du 20 août 2018.

Après communication des documents et observations de M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G], l’administration fiscale a maintenu partiellement ses rectifications, au motif que les conditions de ressources des premiers locataires étaient supérieures aux plafonds fixés dans le code général des impôts pour pouvoir bénéficier du dispositif « Scellier dans le secteur intermédiaire ».

Par courriers du 25 mars 2019 et du 30 avril 2019, M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] ont mis en demeure la SASU FONCIA SOLONIM afin d’obtenir la mise en jeu de sa responsabilité civile professionnelle.

Tant la SASU FONCIA SOLONIM que son assureur, la société MMA, ont répondu que l’administration fiscale ne pouvait plus exercer son droit de reprise au motif de la prescription.

Par courrier recommandé dont la société MMA a accusé réception le 19 décembre 2019, M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, fait savoir qu’aucune prescription ne peut être opposée et ont demandé le paiement d’une somme de 52.589 euros au titre du préjudice financier et 8.000 euros au titre du préjudice moral.

Par mail du 06 février 2020, la société MMA faisait état de la saisine de leur propre expert fiscaliste pour pouvoir apporter une réponse circonstanciée.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2020, M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] ont fait assigner devant le présent tribunal la SASU FONCIA SOLONIM aux fins d’obtenir sa condamnation à les indemniser de leurs préjudices.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 novembre 2025 et la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 02 mars 2026, prorogée au 18 mars 2026.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 03 février 2025, M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] sollicitent de débouter la SASU FONCIA SOLONIM de ses demandes et de la condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  54.142,64 euros au titre du préjudice matériel

—  8.000 euros au titre du préjudice moral

—  4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, sans écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ils soutiennent que la SASU FONCIA SOLONIM a failli à sa mission contenue dans le mandat conclu le 14 octobre 2010 en ce qu’elle n’a pas vérifié les revenus des premiers locataires pour que la mise en location soit éligible au dispositif fiscal dit « scellier Intermédiaire ».

Ils indiquent qu’il appartenait à la SASU FONCIA SOLONIM informée de leur choix de mettre tout en œuvre pour s’assurer que les conditions juridiques étaient réunies au regard du dispositif choisi et qu’en tant que spécialiste de la gestion immobilière, elle devait vérifier les conditions d’éligibilité des locataires à ce dispositif.

Ils précisent, d’une part, que la SASU FONCIA SOLONIM a toujours trouvé sans difficulté des locataires qui satisfaisaient aux conditions du dispositif Scellier Intermédiaire, d’autre part, que la perte de chance ne saurait s’appliquer sur les années passées de 2015 à 2022 et enfin que le coefficient appliqué de 40% ne correspond pas au taux d’occupation d’un logement attractif situé au rez-de-chaussée.

Ils ajoutent qu’ils justifient d’un préjudice réel jusqu’en 2024 correspondant à la perte de gain fiscal auquel ils auraient pu prétendre si la SASU FONCIA SOLONIM n’avait pas commis une faute lors de la mise en location de leur bien.

Ils demandent enfin une indemnisation au titre d’un préjudice moral subi en raison des tracas générés par le contrôle fiscal les ayant conduit à multiplier les démarches pour obtenir les documents sollicités et faire valoir leurs observations après entretiens avec leur expert-comptable. Ils ajoutent qu’il ont dû former un recours hiérarchique auprès de l’inspecteur divisionnaire, envoyer des déclarations rectificatives d’impôts sur le revenu et avoir recours à un conseil pour engager la présente procédure, ces démarches ayant été effectuées sur le temps de travail.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 décembre 2023, la SASU FONCIA SOLONIM sollicite de débouter M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] de leurs demandes, de les condamner à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, et subsidiairement de débouter M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] de leurs demandes excédant la somme de 16.233 euros correspondant à l’indemnisation d’une perte de chance de bénéficier de l’avantage fiscal établie à 40% et de les débouter de leurs demandes contraires.

Elle soutient avoir rempli sa mission qui consistait à faire connaître par écrit au mandataire s’il existe une limitation à la fixation du loyer ou un plafonnement des ressources du locataire et explique que, faute pour ses mandants de lui avoir fourni le montant du plafond de ressources à ne pas dépasser par les locataires, elle a dû se renseigner par elle-même et a déduit de l’interprétation des textes qu’elle devait fournir l’avis d’imposition sur le revenu 2009, de sorte qu’elle a parfaitement rempli son obligation de moyens tels qu’il résulte du mandat conclu avec M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G].

Subsidiairement, elle prétend que le préjudice ne pourrait résulter que d’une perte de chance de louer l’appartement à des locataires dont les ressources n’auraient pas excédé les plafonds légaux pour que la location soit effectivement éligible au dispositif fiscal dit « Scellier Intermédiaire ».

Elle fait valoir qu’elle n’est pas comptable des démarches qu’ils ont dû accomplir pour obtenir les documents sollicités par les services fiscaux dont la production a permis de revoir à la baisse les causes du redressement initial et que l’essentiel du préjudice matériel est constitué d’une perte de chance qui n’a pas mis en danger leur tranquillité personnelle, compte tenu des moyens financiers du couple.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la SASU FONCIA SOLONIM

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, aux termes des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il appartient à M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] de démontrer que la SASU FONCIA SOLONIM a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission de mandataire à l’origine d’un préjudice né, actuel et certain.

Sur l’existence d’une faute

En l’espèce, M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] ont conclu avec la SASU FONCIA SOLONIM un contrat de gestion prévoyance portant sur la gestion administrative et financière de leur bien immobilier.

Il résulte de ce contrat que M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] avaient notamment l’obligation de faire connaître par écrit à la SASU FONCIA SOLONIM s’il existe une limitation à la fixation des loyers ou un plafonnement des ressources.

Par un écrit en date du 15 octobre 2010, M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] indiquent faire connaître à Mme, [B] de la SASU FONCIA SOLONIM que suite à leur entretien, ils lui confirment leur décision de mettre en location l’appartement dans le respect des conditions du dispositif fiscal « Scellier Intermédiaire » : plafonds pour le loyer et pour les ressources des locataires.

M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] ont en conséquence respecté leur obligation d’informer la SASU FONCIA SOLONIM qu’il existait une limitation à la fixation des loyers ou un plafonnement des ressources en raison de leur choix d’obtenir les avantages fiscaux du dispositif de la loi Scellier.

Aucune obligation n’était mise à leur charge d’informer également la SASU FONCIA SOLONIM du montant du loyer ou des ressources plafonnés. Il ne résulte d’ailleurs d’aucun courrier de Mme, [B], investie d’une obligation de conseil et d’information, leur demandant de préciser ce montant en application du contrat de mandat conclu.

Contrairement à ce que la SASU FONCIA SOLONIM soutient, il lui appartenait, en sa qualité de professionnelle de la gestion immobilière, une fois informée de l’existence de plafonds pour les loyers et les ressources au motif du choix du dispositif fiscal « Scellier Intermédiaire », de gérer la location en considération de ces conditions et en conséquence, de s’informer sur celles-ci.

La SASU FONCIA SOLONIM a d’ailleurs effectué les recherches nécessaires, puisqu’elle s’est référée aux dispositions de l’article 2 terdecies en vigueur du 01 mai 2010 au 12 juin 2011 et de l’article 2 duodecies en vigueur du 12 juin 2011 au 07 mai 2012 s’appliquant aux baux conclus en 2011 et mentionnant que les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Toutefois, elle a commis une erreur de lecture de cet article, dès lors qu’il ne s’agissait pas de se référer à l’avis d’imposition 2009 sur les revenus de 2008, mais à l’avis d’imposition 2010 pour obtenir les revenus de l’année N-2, soit les revenus de 2009.

En conséquence, la SASU FONCIA SOLONIM a commis une faute en ne vérifiant pas que les revenus des premiers locataires permettaient de bénéficier du dispositif « Scellier Intermédiaire ».

Sur l’existence d’un préjudice

Si la SASU FONCIA SOLONIM et son assureur, la société MMA, ont pu soutenir que la prescription triennale du droit de reprise des services fiscaux était acquise, elles ne reprennent pas ce moyen dans le cadre de la présente instance.

Il est en outre établi que l’administration a procédé à un rehaussement d’impôts pour les années, 2015, 2016 et 2017, ainsi qu’il résulte des pièces n°12, 15 et 21 des demandeurs, démontrant que l’administration fiscale, qui a procédé au contrôle en août 2018, était fondée à appliquer les réhaussements d’impôts sur les années précédentes non couvertes par la prescription.

Il résulte de la pièce n°12 des demandeurs que si les réhaussements concernant la réduction d’impôt de 25% du prix de revient du logement répartis sur 9 ans (bien acquis pour un montant de 295.322 euros) ont été abandonnés, en revanche, les réhaussements sur les revenus fonciers 2015 et 2016 ont été maintenus, M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] ne pouvant prétendre à la déduction spécifique de 30% sur les loyers bruts perçus de la location.

Le calcul des sommes dues à l’administration fiscale pour les années 2015, 2016 et 2017 n’est pas contesté. Les rappels ont porté sur les sommes suivantes :

—  1.030 euros pour l’année 2015

—  2.078 euros pour l’année 2016

—  2.037 euros pour l''année 2017.

M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] justifient avoir réglé ces sommes correspondant à l’absence de déduction spécifique de 30% des revenus bruts perçus de la location et du surcoût d’impôt sur le revenu ayant conduit à un rehaussement des prélèvements sociaux CSG/CRDS et autres prélèvements et contributions.

L’inspectrice des finances publiques, Mme, [D], a précisé, dans son courrier du 19 septembre 2018, que M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] pouvaient bénéficier de la déduction spécifique de 30% des revenus bruts jusqu’ aux revenus 2018, puis en cas de prolongation de l’engagement au-delà des 9 ans, pour trois ans renouvelable une fois, jusqu’aux revenus 2024.

M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] justifient leur calcul du gain fiscal manqué pour l’année 2018 par la production de la déclaration 2044 spéciale pour l’exercice fiscal 2018 établi par la SASU FONCIA SOLONIM, du courrier non contesté de M., [V] indiquant louer un garage pour un montant de loyers annuels de 735 euros et de la déclaration spéciale des revenus fonciers 2018 sur laquelle figure un montant de 12.277 euros au titre des loyers bruts encaissés.

Le taux marginal d’imposition (TMI) de 41% et des prélèvements sociaux de 17,2% n’étant pas contestés, le calcul à la somme de 2.144 euros pour l’année 2018 est donc exact.

A compter de l’année 2019 jusqu’aux revenus 2024, M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] auraient pu bénéficier de la déduction spécifique de 30% des revenus bruts dans le cadre de la période de prolongation en cas d’éligibilité au dispositif « Scellier intermédiaire ».

M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] avaient procédé par estimation en retenant un loyer mensuel de 1.070 euros, un taux marginal d’imposition sur le revenu de 30% et un taux d’occupation sur la période à hauteur de 90%.

Dans des conclusions postérieures, M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] produisent les relevés des agences immobilières, les déclarations spéciales des revenus fonciers et les avis d’imposition leur permettant de valider les calculs des gains fiscaux manqués dont ils demandent le paiement comme suit :

— pour l’année 2019 : 2.149 euros en retenant 41% de TMI au regard de l’avis d’imposition

— pour l’année 2020 : 1.673 euros en retenant 30% de TMI au regard de l’avis d’imposition

— pour l’année 2021 : 1.852 euros en retenant 30% de TMI au regard de l’avis d’imposition.

Dans leurs dernières conclusions, M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] produisent les relevés des agences immobilières attestant de la location de leur bien et du montant des loyers et procèdent aux mêmes calculs qui n’ont pas été contestés, desquels il ressort sur les années 2022 à 2024 une somme de 5.741,64 euros.

Enfin, pendant les 6 années de prolongation, M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] expose qu’ils auraient pu prétendre à une réduction d’impôt complémentaire correspondant à 6% du prix de revient du logement par période de trois ans, soit une somme totale de (295.322 x 6% = 17.719 euros x2) 35.438 euros.

En conséquence, les calculs précités ne font l’objet d’aucune contestation et sont par ailleurs justifiés par la production de documents.

Cependant, le préjudice subi ne peut s’analyser que comme une perte de chance pour M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] d’avoir pu prétendre à la déduction spécifique de 30% sur les loyers bruts perçus de la location et à la réduction d’impôt complémentaire pour les six années de prolongation.

La perte de chance résulte du fait que le lien de causalité n’est pas certain en raison d’autres facteurs que la seule faute ayant fait perdre le gain escompté.

En effet, rien ne permet d’affirmer avec certitude qu’en l’absence de faute commise, la mise en location aurait été faite dans le délai de douze mois suivant la date d’acquisition du logement neuf avec des locataires bénéficiant de ressources inférieures au plafond, étant observé que le bien a été confié à la SASU FONCIA SOLONIM en octobre 2010 et a été loué en mars 2011, soit six mois avant l’expiration du délai pour pouvoir prétendre au dispositif « Scellier intermédiaire ».

Par ailleurs, les avantages fiscaux sont conditionnés au respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Or les documents produits par les demandeurs à compter de l’année 2018 incluse ne permettent pas de conclure que ces conditions ont été respectées de manière continue sur les 15 années pour lesquelles ils sollicitent l’indemnisation de leur préjudice.

Dans ces conditions, la perte de chance doit être retenue à hauteur de 70%, en considération de la location régulière du bien.

Ainsi, le préjudice subi est évalué à la somme de :

—  1.030 euros pour l’année 2015

—  2.078 euros pour l’année 2016

—  2.037 euros pour l''année 2017

—  2.144 euros pour l’année 2018

—  2.149 euros pour l’année 2019

—  1.673 euros pour l’année 2020

—  1.852 euros pour l’année 2021

—  5.741,64 euros pour années 2022 à 2024

—  35.438 euros pour les année 2019 à 2024 au titre de la perte de crédit d’impôt de 6% du prix d’acquisition

TOTAL = 54.142,64 euros à laquelle est appliqué un coefficient de perte de chance de 70%

Soit 37.900 euros.

La SASU FONCIA SOLONIM doit être en conséquence condamnée à payer à M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] la somme de 37.900 euros au titre de leur préjudice financier.

Le préjudice moral subi par M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] est réel, dans la mesure où, par la faute commise par la SASU FONCIA SOLONIM, ils ont dû accomplir sur leur temps de travail de nombreuses démarches auprès des anciens locataires, de leur expert-comptable, de l’administration fiscale et en dernier lieu auprès d’un conseil et où le redressement dont ils ont fait l’objet plusieurs années après la mise en location de leur bien pour ce motif, alors qu’il avait eu recours à un professionnel pour sécuriser la gestion de leur bien, leur a nécessairement causé des tracas.

Leur préjudice moral doit être évalué à la somme de 2.000 euros, au paiement de laquelle la SASU FONCIA SOLONIM doit être condamnée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, partie perdante, la SASU FONCIA SOLONIM supportera la charge des entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il est équitable que la SASU FONCIA SOLONIM soit condamnée à payer à M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] une indemnité de 4.000 euros en compensation des frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont du exposer pour leur défense.

Partie tenue aux dépens et partie perdante, la SASU FONCIA SOLONIM ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Sa demande doit être rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’existe pas d’éléments de nature à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d’appel :

CONDAMNE la SASU FONCIA SOLONIM à payer à M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] la somme de 37.900 euros au titre de leur préjudice financier ;

CONDAMNE la SASU FONCIA SOLONIM à payer à M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] la somme de 2.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SASU FONCIA SOLONIM à payer à M., [T], [V] et Mme, [W], [V] née, [G] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU FONCIA SOLONIM aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 18 mars 2026, le présent jugement étant signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT