TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00624 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GTWA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [Z], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [L]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [C] [G]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous-seing privé en date du 18 septembre 2015, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [C] [G] et Monsieur [O] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 324,22 euros hors provisions sur charges, payable mensuellement à terme échu.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 22 novembre 2023 par procès-verbal de remise à étude à la requête de la bailleresse à Madame [C] [G]. Il portait sur la somme en principal de 761,32 euros au titre des loyers et charges échus, coût de l’acte en sus.

Un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 22 novembre 2023 par procès-verbal de remise à étude à la requête de la bailleresse à Monsieur [O] [L]. Il portait sur la somme en principal de 2598,89 euros au titre des loyers et charges échus, coût de l’acte en sus.

C’est dans ce contexte que, suivant assignation en date du 5 février 2024, la société LOGEMLOIRET a saisi le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :

Constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location à usage d’habitation du 18 septembre 2015 consenti par LOGEMLOIRET à Monsieur [O] [L] et Madame [C] [G] et la résiliation de plein droit dudit bail et ce, à compter du jugement à intervenir ;D’ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [O] [L] et Madame [C] [G] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement qu’ils occupent sis [Adresse 4], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier, et pour le sort des meubles, à leurs frais et risques et périls, et conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [O] [L] à payer au requérant bailleur la somme de 3106,37 euros et Madame [C] [G] la somme de 1268,80 euros, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 362,76 euros et ce, jusqu’à la libération des lieux ;Condamner conjointement et solidairement Monsieur [O] [L] et Madame [C] [G], suivant les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 22 novembre 2023 et du présent acte ainsi qu’une indemnité de 400 euros à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 11 juin 2024, la société LOGEMLOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [W] [Z], employée de la société – a fait part d’un dossier de surendettement déposé par chacun des locataires et exposé une dette de 127,55 euros concernant Madame [G] après un effacement par la commission de surendettement de 1837,57 euros en 2023 et une dette de 1915,12 euros concernant Monsieur [L] également bénéficiaire de mesures aménagées par la commission de surendettement. Elle a ajouté que ce dernier a donné congé récemment et souligné sa solidarité pendant 3 ans bien qu’il ait quitté le logement depuis le mois d’avril 2022. Elle s’est par suite désistée de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation concernant Monsieur [L]. Enfin, elle a précisé que la quote-part de loyer mensuelle à charge de Madame [G] s’élève à 77 euros.

Madame [C] [G] a comparu et a déclaré procéder à des règlements mensuels. Elle a indiqué être en arrêt maladie sans percevoir d’indemnités et bénéficier de prestations sociales de la CAF de 860 euros outre les APL de 320,12 euros.

Monsieur [O] [L] a comparu. Il a déclaré être sans domicile fixe et percevoir 825 euros de chômage.

Ils ont sollicité l’octroi de délais de paiement.

Suivant décision du 17 septembre 2024, les débats ont été réouverts aux fins de justification de la somme effacée par la commission de surendettement au bénéfice de Madame [G], le montant ressortant des débats lors de l’audience du 11 juin 2024, soit 1837,57 euros au 31 juillet 2023 ne se retrouvant pas dans les pièces concernant le plan de surendettement.

L’affaire a de nouveau été évoquée lors de l’audience du 26 novembre 2024. La société LOGEMLOIRET a confirmé l’effacement de la dette de 1837,57 euros correspondant au montant définitif de l’effacement et visée dans le décompte produit. Les défendeurs comparants, ont confirmé ce montant.

La note sociale concernant Madame [G] fait état de sa pathologie ne permettant pas d’envisager à ce stade le retour à l’emploi. Il est fait mention du plan d’apurement conclu avec la bailleresse et la reprise des règlements mensuels.

L’affaire a été mise en délibérée au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement à l’égard de Monsieur [O] [L] :

La société LOGEMLOIRET s’est désistée de sa demande à l’égard de Monsieur [O] [L] quant à son expulsion et à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation par suite de son départ du logement au mois d’avril 2022. Il en sera fait le constat.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion :

Les demandeurs justifient avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de ses locataires le 31 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, une copie de l’assignation a bien été notifiée à la préfecture du Loiret et enregistrée le 6 février 2024 soit dans le délai de plus de six semaines avant la première audience du 11 juin 2024.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu le 18 septembre 2015 contient une clause résolutoire (article 3-5) au cas d’absence de paiement d’un terme de loyer et charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et un commandement de payer visant cette clause, ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, a été signifié le 22 novembre 2023 pour un montant de 2598,89 euros concernant Monsieur [L] et 761,32 euros concernant Madame [G].

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures reprenant le nouveau délai, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Selon le décompte locatif versé aux débats, dans les 2 mois ayant suivi la délivrance de ce commandement, les causes du commandement n’ont pas été apurées en l’absence de versements pendant cette période.

De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 janvier 2024 étant ici rappelé que la demanderesse s’est désistée de sa demande à ce titre à l’égard de Monsieur [L].

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’impact de la procédure de surendettement :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société bailleresse verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Ce décompte évalue la dette locative somme de 2.098,33 euros terme du mois d’octobre 2024 inclus. Il convient de déduire de cette somme celle de 224,35 euros de frais de poursuite, lesquels relèvent éventuellement des dépens et de 239,89 euros au titre de frais et de pénalités dénués de la nature locative.

La dette locative s’élève donc à 1.634,09 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

* concernant le montant de l’arriéré locatif dû par Madame [G] :

L’article 24 VIII de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019 et non modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose notamment que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Il est ajouté par la loi que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionnés au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.

En l’espèce une décision de recevabilité avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été prise par la commission de surendettement du Loiret en date du 23 février 2023 à effet du 27 avril 2023. Il ne ressort pas des débats qu’une contestation à ce plan ait été formée par l’une des parties. La demanderesse confirme l’effacement de sa créance de 1837,57 euros au 8 août 2023. L’effacement étant supérieur à la dette locative telle que vérifiée ci-dessus, la dette locative de Madame [G] est réduite à néant.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il y a lieu en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que ce délai n’affecte pas l’exécution du contrat de location et qu’il appartiendra notamment à Madame [C] [G] de s’acquitter du paiement du loyer et des charges tel que mentionné dans le plan de surendettement lui bénéficiant.

Il y a lieu de souligner qu’il ressort du décompte que Madame [C] [G] a repris le règlement de sa quote-part des loyers complétée par les prestations sociales.

* concernant le montant de l’arriéré locatif dû par Monsieur [O] [L] :

— sur la solidarité de Monsieur [L] :

L’article 8-1-VI de ladite loi du 6 juillet 1989 prévoit que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Cependant l’article 40-I de ladite loi dispose notamment que les articles 8 et 8-1 susvisé ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Ledit article L831-1 dispose notamment que l’aide personnalisée au logement s’applique aux :

2°- Logements à usage locatif appartenant à des organismes d’habitations à loyer modéré ou gérés par eux ou appartenant aux bailleurs du secteur locatif définis au quatrième alinéa de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété des logements sociaux et le développement de l’offre foncière, à condition que ces bailleurs s’engagent à respecter les obligations précisées par des conventions régies par le chapitre III du titre V du livre III .

La société LOGEMLOIRET est bien un organisme d’habitations à loyer modéré conventionné de sorte que l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne trouve pas application.

Il ressort du contrat de bail que Monsieur [L] et Madame [G] sont solidairement obligés pendant une durée de 3 ans à compter de la date d’effet du congé y compris quant à d’éventuelles indemnités d’occupation pour le cas où le bail serait résilié suite au départ d’un des colocataires.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que Monsieur [O] [L] a donné congé et que son départ est effectif depuis le mois d’avril 2022 de sorte que Monsieur [L] demeure solidaire des loyers pour l’entière dette locative.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 (loi n°2023-668 du 27 juillet 2023) dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article VI prévoit, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes:

1°(…………) ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers (……..)».

La commission de surendettement des particuliers du Loiret a, suivant décision du 16 mai 2024, validé les mesures imposées au profit de Monsieur [O] [L] consistant en l’aménagement des échéances de la créance locative évaluée à 2.501,29 euros, soit le règlement de 37 mensualités d’un montant de 67,60 euros au taux de 0%, les échéances courantes devant être honorées.

En conséquence, et compte tenu du montant de la dette locative inférieure à celle déclarée, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, d’autoriser Monsieur [O] [L] à se libérer de sa dette par 24 versements mensuels de 67,60 euros au taux de 0%, en plus du loyer et des charges courants, la dernière et 25ème mensualité devant solder la dette.

Il ressort du décompte une reprise des loyers et charges ainsi qu’il est dit-ci-dessus.

Monsieur [O] [L] n’est plus concerné par la suspension des effets de la clause résolutoire par suite du désistement de la demanderesse à son égard quant à son expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [G] et Monsieur [O] [L] succombant supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer et de l’assignation.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail consenti par la société LOGEMLOIRET le 18 septembre 2015 au profit de Madame [C] [G] et Monsieur [O] [L] et portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

CONSTATE le désistement de la société LOGEMLOIRET de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à l’égard de Monsieur [O] [L] par suite de son départ du logement au mois d’avril 2022 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 septembre 2015 entre la société LOGEMLOIRET d’une part et Madame [C] [G] et Monsieur [O] [L] d’autre part concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 janvier 2024 ;

DEBOUTE la société LOGEMLOIRET de sa demande de condamnation au paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation concernant le bail consenti le 18 septembre 2015 à l’égard de Madame [C] [G] après effacement du montant de 1837,57 euros en vertu de la décision de la Commission de surendettement des particuliers du Loiret en date du 23 février 2023 prononçant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame [C] [G] ;

SUSPEND, en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire, jusqu’au 23 février 2025 ;

RAPPELLE que si Madame [C] [G] s’acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges courants conformément au contrat de location pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer, majoré des charges :

1°) la clause résolutoire reprendra ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 17 janvier 2024 ;

2°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Madame [C] [G] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 3] à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

3°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par ceux-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

4°) Madame [C] [G] sera condamnée à payer à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 362,76 euros, depuis le 23 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [L] au paiement au profit de la société LOGEMLOIRET de la somme de 1.634,09 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus au titre des arriérés locatifs ;

AUTORISE conformément aux mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers du Loiret, Monsieur [O] [L] à se libérer de sa dette en 24 mensualités successives de 67,60 euros, la 25ème mensualité sera du montant du solde de la dette, au taux de 0%, qui seront versées avant le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 1.634,09 euros devienne immédiatement exigible ;

DEBOUTE la société LOGEMLOIRET de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [G] et Monsieur [O] [L] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Juge des Contentieux de la Protection,