DU : 28 Avril 2026

RG : N° RG 24/00594 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JIHT

AFFAIRE : [B] [E], [Q] [E] C/ S.A.R.L. [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du vingt huit Avril deux mil vingt six

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [E],

demeurant 1 rue du Sergent Blandan – 54000 NANCY

représenté par M^e François CAHEN, barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33

Madame [Q] [E],

demeurant 1 rue du Sergent Blandan – 54000 NANCY

représentée par M^e François CAHEN, barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 33

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [K],

dont le siège social est sis 1, Rue du Sergent Blandan – 54000 NANCY

représentée par M^e Thomas CUNY, barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 03 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2026.

Et ce jour, vingt huit Avril deux mil vingt six, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 29 mars 1991, M. [B] [E] et Mme [Q] [I], son épouse, ont donné à bail commercial à M. [B] [Y] les locaux situés 1 rue du Sergent Blandan et 7 place Paul Painlevé à Nancy (54000).

Ce fonds de commerce a été cédé à plusieurs reprises et, en dernier lieu, la société [K] exploite ce fonds de commerce, devenant ainsi titulaire du droit au bail à la suite de la cession du fonds par acte authentique du 8 juillet 2019.

Le bail a fait l’objet d’un renouvellement par acte authentique en date du 10 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 octobre 2024, M. et Mme [E] ont fait assigner la société [K] devant le président du tribunal judiciaire de Nancy, statuant en référé, auquel ils demandent, aux termes de leurs dernières conclusions, de :

— Constater que dans le mois suivant la délivrance de ce commandement, la société DE LEMOS n’a pas réglé l’intégralité des sommes dues.

— Constater que la société [K] se reconnaît redevable de la somme de 18 598,40 euros.

— La débouter du surplus de ses conclusions, fins et demandes reconventionnelles

En conséquence,

— Constater que le bail est résilié de plein droit du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.

— Ordonner l’expulsion de la société [K] de tout occupant de son chef dans les huit jours de l’ordonnance à intervenir, au besoin avec l’assistance de la force publique.

— Condamner la société [K] à régler à M. et Mme [E], à titre provisionnel :

— une somme de 16 518 euros pour loyers et provision sur charges impayés, arrêtée provisoirement au 31 décembre 2025,

— une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer quittancé hors taxes et outre charges et pénalités de retard, ladite indemnité variant dans les mêmes conditions que le loyer

— Une somme de 13 124 euros au titre des taxes foncières ;

— Une somme de 4 779 euros au titre des primes d’assurance ;

— Une somme de 500 euros au titre des frais de renouvellement du bail ;

— Une somme de 195 euros au titre de la consommation d’eau.

— Dire et juger que les sommes mises à charge de la société [K] produiront intérêts au taux légal.

— Condamner la société [K] à payer à M. et Mme [E], la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la défenderesse aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de leur demande, M. et Mme [E] exposent que dans le mois suivant le commandement de payer du 21 août 2024, la locataire n’a pas réglé l’intégralité des sommes dues. Ils prétendent que le bail est par conséquent résilié de plein droit par application de la clause résolutoire contractuellement prévue.

Sur le commandement de payer, M. et Mme [E] soutiennent qu’en réalité la société défenderesse lui reproche de ne pas avoir produit un décompte informatisé et que, selon eux, les éventuelles erreurs de calcul présentes sur un commandement de payer ne constituent pas une cause de nullité de l’acte.

Sur la prétendue renonciation tacite à invoquer le bénéfice de la clause résolutoire, M. et Mme [E] répondent n’avoir consenti au renouvellement du bail qu’eu égard à l’existence d’aides de l’État permettant à la société locataire de compenser les pertes d’exploitation et de régler ses loyers.

Sur les demandes de provision, M. et Mme [E] indiquent qu’à la date de délivrance de l’assignation, les loyers de septembre et octobre 2024 n’étaient pas réglé de sorte que, pour eux, la locataire reste débitrice de la somme de 24 342 euros au titre des loyers et provisions sur charges. Ils font valoir que la vérification des relevés de compte effectuée en cours d’instance par leur comptable fait apparaître un solde débiteur des locataires à concurrence de 16 518 euros.

S’agissant des impôts fonciers et de la prime d’assurance, M. et Mme [E] prétendent que la société [K] reste redevable de 40 % des sommes réglées par eux, soit un total de 13 214 euros au titre des impôts fonciers et de 4 779 euros au titre de la prime d’assurance.

S’agissant de l’eau, un forfait mensuel de 2,50 euros sur 78 mois peut être appliqué, soit 195 euros, somme que M. et Mme [E] estiment particulièrement raisonnable eu égard à l’activité de bar-restaurant du preneur.

Pour s’opposer aux délais de paiement, M. et Mme [E] déclarent que la société locataire rencontre des difficultés pour régler les loyers courants aux dates contractuellement convenues, ne verse pas aux débats ses documents comptables et ne justifie pas de son endettement fiscal et social.

En défense, la société [K] demande de :

À titre principal,

Débouter M. et Mme [E] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Dans l’hypothèse où des sommes étaient mises à la charge de la SARL [K],

— Condamner M. et Mme [E] à restituer la somme de 1607 euros au titre du crédit de charges et ordonner la compensation des sommes dues ;

À titre subsidiaire,

— Accorder à la SARL [K] un délai de 24 mois pour s’acquitter de l’arriéré de la dette, dans les conditions suivantes :

— Entre le premier mois suivant la date de signification de l’ordonnance à intervenir et le mois d’août 2026, la société [K] versera, en sus du loyer courant, une somme de 350 euros par mois,

— À compter du mois d’août 2026, la société [K] versera, en sus du loyer courant, la somme de 1000 euros, la dernière mensualité devant permettre de solder la dette.

Dans l’hypothèse où le juge des référés devait considérer que la clause résolutoire est acquise,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire compte tenu des délais de paiement accordés.

En toute hypothèse,

— Condamner M. et Mme [E] à régler à la société [K] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. et Mme [E] aux entiers dépens.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire, la société [K] estime que le commandement de payer, établi en la forme manuscrite, ne peut recevoir application dès lors qu’elle le juge insuffisamment précis, ou, du moins difficilement compréhensible. Elle entend préciser qu’elle ne reproche pas l’absence de décompte informatisé mais le défaut de clarté. Elle prétend qu’en acceptant de renouveler le bail par acte authentique du 10 juillet 2023, alors que, selon elle, il existait déjà des arriérés de loyers, les bailleurs ont renoncé à invoquer l’infraction tirée du non-paiement des loyers. Elle soutient que postérieurement à la période dite Covid, elle a régulièrement versé une somme supérieure au montant du loyer dû, ce qui, d’après elle, démontre l’existence d’un accord tacite sur l’existence d’un échéancier lui permettant de régler son arriéré. Elle prétend qu’en revenant sur cet accord de manière soudaine et non prévisible, les bailleurs ont manqué à leur obligation d’exécuter le contrat de bonne foi.

Sur les loyers, la société [K] indique que le comptable des bailleurs a omis de comptabiliser les sommes de 2 174 euros + 2 800 euros, soit un total de 4 974 euros correspondant aux loyers des mois de septembre 2021 et août 2024 qu’elle dit avoir payé. Elle estime que l’indexation a été réalisée de manière erronée sur la base du loyer et des charges.

Sur la somme de 239 euros due au titre des charges, la société [K] dit avoir réglé entre juillet 2019 et décembre 2025 la somme de 18 642 euros. Elle ne serait en réalité débitrice que de la somme de 17 035 euros qui se calculerait ainsi : 13 214 euros au titre de la taxe foncière + 3 821 euros au titre de la prime d’assurance, le bailleur n’étant pas autorisé à lui imputer la surprime, ni un forfait d’eau. Elle bénéficierait donc d’un solde créditeur de 1 607 euros.

Sur les frais de renouvellement du bail, la société [K] s’estime redevable d’aucune somme dès lors que, selon elle, le bail prévoit expressément un partage des frais par moitié.

Sur les sommes réclamées au titre des primes d’assurance et de la consommation d’eau, la société [K] prétend avoir déjà réglé ces sommes par le biais des provisions sur charges de sorte que, d’après elle, il n’y a pas lieu de les payer une seconde fois.

Sur les délais de paiement, la société [K] indique verser d’ores et déjà un supplément de loyer chaque mois pour faire diminuer son arriéré et ajoute qu’à compter du mois d’août 2026, elle n’aura plus de prêt à régler et pourra verser une somme complémentaire de 1 271 euros tous les mois. Elle précise qu’ayant aucune autre dette, elle sera bien en mesure de s’acquitter de sa dette en 24 mois.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail litigieux prévoit l’application d’une clause résolutoire un mois après mise en demeure restée infructueuse (pièce n° 1 des demandeurs, p. 9).

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, les demandeurs ont fait délivrer à la société défenderesse un commandement de payer visant cette clause résolutoire pour un montant de 19 322 euros (pièce n° 2 des demandeurs).

S’il est exact que les décomptes annexés aux actes extrajudiciaires peuvent être écrits à la main, le débiteur doit pouvoir y trouver, clairement détaillées, les causes du commandement.

Il résulte du décompte manuscrit annexé au commandement de payer du 21 août 2024 que son auteur n’a non seulement pas pris soin d’indiquer clairement les sommes dues par le preneur ainsi que celles réglées par lui, mais a obscurci la comptabilité présentée par l’ajout d’astérisques correctives.

Force est donc de constater que ce décompte n’a pas permis à la société locataire d’identifier la nature des sommes réclamées et pour quelles échéances ces sommes étaient dues.

Les conditions de délivrance du commandement par le bailleur sont donc constitutives d’une contestation sérieuse faisant obstacle à ce que l’acquisition de la clause résolutoire soit constatée en référé.

En conséquence, les demandeurs devront être déboutés de leur demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail ainsi que celle sollicitant l’expulsion de la société défenderesse.

Sur les demandes de provision

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les loyers et charges impayés

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’au moment de son entrée dans les lieux en juillet 2019, la société défenderesse était redevable d’un loyer initialement fixé à 2 160 euros par mois, charges comprises, ce qui est corroboré par les deux décomptes versés par les bailleurs (pièces n° 7 et 8).

Le renouvellement du bail, intervenu entre les parties le 10 juillet 2023, a été consenti moyennant un loyer annuel de 25 731 euros, payable en douze termes égaux de chacun 2 144 euros, payable d’avance le premier de chaque mois, outre provision sur charges de 239 euros (pièce n° 1 des demandeurs, p. 8).

Selon le dernier décompte produit par les demandeurs, l’arriéré locatif de la société défenderesse s’élève, au 31 décembre 2025, à la somme de 16 518,48 euros (pièce n° 8).

Il résulte de ce même décompte que les bailleurs indiquent qu’aucun paiement n’a été réalisé pour les mois de septembre 2021 et août 2024.

Or, il résulte du grand livre comptable de la société locataire qu’elle justifie avoir exécuté un virement au profit de M. [B] [E] d’un montant de 2 174 euros le 30 septembre 2021 et d’un chèque d’un montant de 2 800 euros le 8 août 2024 (pièce n° 3, p. 3 et 6 respectivement), soit un montant total de 4 974 euros.

S’il est exact que les bailleurs ont réévalué le montant du loyer à la date d’anniversaire de la prise d’effet du renouvellement, soit le 1er mars 2024, comme les parties l’avaient expressément convenu (pièce n° 1 des demandeurs, p. 9), en indexant le loyer sur l’indice des loyers commerciaux, la société locataire ne démontre pas que les bailleurs auraient, pour calculer ce nouveau loyer, intégré le montant de la provision sur charges.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif s’élève, au 31 décembre 2025, à la somme de 16 518,48 euros – 4 974 euros.

En conséquence, la société défenderesse devra payer aux demandeurs une provision de 11 544,48 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

La clause résolutoire n’ayant pas joué, la société défenderesse demeure locataire et ne peut être considérée comme occupant les lieux sans droit ni titre.

La demande de provision sera donc rejetée.

Sur les frais de renouvellement du bail

Il est exact que les parties ont convenu de régler par moitié les frais résultant de la rédaction du renouvellement du bail par moitié (pièce n° 1 des demandeurs, p. 14).

Il résulte cependant des pièces versées aux débats que l’étude notariale qui a rédigé l’acte authentique a réclamé aux bailleurs la part revenant à sa locataire, soit 500 euros.

En outre, la société locataire ne conteste pas que les bailleurs ont réglé au notaire la totalité des frais, soit 1 000 euros.

Dès lors, la société défenderesse devra être condamnée à payer une provision de 500 euros au titre des frais de renouvellement du bail.

Sur la consommation d’eau

Il ne résulte d’aucune stipulation négociée entre les parties que la société défenderesse serait redevable d’un forfait mensuel de 2,50 euros au titre de la consommation d’eau.

La demande de provision devra donc être rejetée.

Sur les taxes foncières et les primes d’assurance

Le bail stipule que “par convention des parties le preneur prend l’engagement de prendre à sa charge un prorata d’impôt foncier ainsi que l’assurance des murs loués” (pièce n° 1 des demandeurs, p. 8).

Il ressort de leurs conclusions que les parties s’affrontent sur la question de savoir si les sommes dues au titre des taxes foncières et frais d’assurance sont comprises dans la provision sur charges fixée à 239 euros par mois ou si elles doivent être payées en plus.

Faute de stipulation réglant cette difficulté, seul un examen approfondi des stipulations du contrat permettrait de déterminer la commune intention des parties.

Cependant, ce travail d’interprétation, qui excède les pouvoirs de la présente juridiction, constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à l’octroi d’une provision en référé.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit notamment que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte de ses documents comptables que la société défenderesse verse d’ores et déjà un supplément de loyer aux bailleurs pour faire diminuer son arriéré locatif (pièces n° 3, 5 et 8).

Si elle s’acquitte des échéances d’un prêt qui s’élèvent à 1 272,12 par mois, il résulte du tableau d’amortissement versé aux débats que ce prêt prendra fin le 8 juillet 2026 (pièce n° 6).

En outre, la société locataire justifie qu’au 23 juin 2025 :

— Elle est à jour de ses obligations en matière de cotisations de sécurité sociale et d’allocations familiales, de contributions d’assurance chômage, de cotisations AGS et d’obligation d’emploi des travailleurs handicapés (pièce n° 9) ;

— Elle est en règle au regard des obligations fiscales suivantes : dépôt des déclarations de résultats et de TVA, paiement de la TVA et de l’impôt sur les sociétés (pièce n° 10).

Dans ces conditions, la société locataire démontre sa capacité à résorber sa dette locative par des paiements échelonnés, ce qui justifie l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, la société locataire sera, sauf meilleur accord entre les parties, autorisée à s’acquitter de sa dette locative s’élevant à la somme de 11 544,48 euros en versant à ses bailleurs, en plus du loyer et des charges, les sommes de :

—  350 euros les 1er juin 2026, 1er juillet 2026 et 1er août 2026 ;

-1 000 euros le 1er septembre 2026, 1er octobre 2026, 1er novembre 2026, 1er décembre 2026, 1er janvier 2026, 1er février 2027, 1er mars 2027, 1er avril 2027, 1er mai 2027 et 1er juin 2027 ;

—  494,48 euros le 1er juillet 2027.

Sur la demande reconventionnelle

Il résulte de ce qui précède que le trop-perçu de 1 607 euros allégué par la société défenderesse au titre des charges souffre d’une contestation sérieuse.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La société défenderesse, condamnée aux dépens, devra payer aux demandeurs une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 2 000 euros.

Les demandeurs ne perdant pas leur procès, la société défenderesse verra sa demande d’indemnité formulée sur ce même fondement rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DÉBOUTONS M. et Mme [E] de leur demande tendant à voir constater que le bail est résilié de plein droit du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DÉBOUTONS M. et Mme [E] de leur demande tendant à voir ordonner l’expulsion de la société DE LEMOS de tout occupant de son chef dans les huit jours de l’ordonnance à intervenir, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS la société DE LEMOS à payer à M. et Mme [E] une provision de 11 544,48 euros (onze mille cinq cent quarante-quatre et quarante-huit) au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024 ;

AUTORISONS, sauf meilleur accord entre les parties, la société DE LEMOS à s’acquitter de cette somme en versant à M. et Mme [E], en plus du loyer et des charges, les sommes de :

—  350 euros les 1er juin 2026, 1er juillet 2026 et 1er août 2026 ;

—  1 000 euros les 1er septembre 2026, 1er octobre 2026, 1er novembre 2026, 1er décembre 2026, 1er janvier 2027, 1er février 2027, 1er mars 2027, 1er avril 2027, 1er mai 2027 et 1er juin 2027 ;

—  494,48 euros le 1er juillet 2027 ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;

CONDAMNONS la société DE LEMOS à payer à M. et Mme [E] une provision de 500 euros (cinq cents) au titre des frais de renouvellement du bail ;

DÉBOUTONS M. et Mme [E] de leur demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTONS M. et Mme [E] de leur demande de provision au titre des taxes foncières ;

DÉBOUTONS M. et Mme [E] de leur demande de provision au titre des primes d’assurance ;

DÉBOUTONS M. et Mme [E] de leur demande de provision au titre de la consommation d’eau ;

DÉBOUTONS la société DE LEMOS de sa demande de provision au titre du crédit de charges ;

CONDAMNONS la société [K] à verser à M. et Mme [E] une somme de 2 000 euros (deux mille) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande d’indemnité formulée par la société DE LEMOS en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société DE LEMOS aux dépens.

La greffière La présidente