MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 21/03242 – N° Portalis DBZE-W-B7F-IAUB

AFFAIRE : Monsieur [Y] [S], Madame [K] [S] née [D] C/ Monsieur [J] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 3 CIVILE

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Sabine GASTON,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Bénédicte GENIN,

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [S]

né le 10 Février 1951 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Alain CHARDON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 167

Madame [K] [S] née [D]

née le 24 Octobre 1954 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alain CHARDON, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 167

DEFENDEUR

Monsieur [J] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Etienne MANGEOT, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 037

Clôture prononcée le : 05 février 2025

Débats tenus à l’audience du : 08 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 janvier 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 12 Mai 2026, nouvelle date indiquée par le Président.

le

Copie+grosse+retour dossier :

Copie+retour dossier :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un acte authentique en date du 6 mai 2021 (et non 3 mai 2021 comme indiqué de manière erronée par les demandeurs), reçu par Maître [L] [W], notaire à [Localité 2] , Monsieur [Y] [S] et Madame [K] [D] épouse [S], en qualité de promettant, ont conclu avec Monsieur [J] [E] , bénéficiaire, une promesse unilatérale de vente portant sur plusieurs biens et droits immobiliers constitués d’un garage et de deux maisons à usage d’habitation sis à [Localité 2] (Meurthe-et-Moselle) [Localité 3], 11 et [Adresse 3] ainsi que [Adresse 4] , moyennant le prix de 215 000 €.

La promesse était consentie pour une durée venant à expiration le 31 juillet 2021 à 16 heures.

Il était stipulé une indemnité d’immobilisation d’un montant de 21 500 €, avec dispense de versement immédiat par le bénéficiaire .

La promesse était conclue sous les conditions suspensives de droit commun ainsi que sous la condition suspensive particulière de l’obtention d’un prêt par le bénéficiaire d’un montant maximal de 238 050 € .

L’option n’a pas été levée par Monsieur [E] dans le délai contractuellement prévu et l’acte authentique de vente n’est pas intervenu entre les parties.

Par un acte d’huissier en date du 22 décembre 2021, Monsieur [Y] [S] et Madame [K] [D] épouse [S] ont assigné Monsieur [J] [E] devant le présent tribunal en paiement de l’indemnité d’immobilisation et de dommages et intérêts.

Par leurs conclusions notifiées le 28 juillet 2022, Monsieur et Madame [S] demandaient au tribunal de :

vu les articles 1103 et 1304-3 du Code civil,

– condamner Monsieur [E] à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 21 500 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2021,

– condamner Monsieur [E] à payer à Monsieur et Madame [S] la somme 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

– condamner Monsieur [E] à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Monsieur [E] aux dépens,

– débouter Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes,

– rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire du jugement.

Par conclusions notifiées le 7 novembre 2022, Monsieur [E] demandait au tribunal de :

vu les articles 1304-3 et suivants du Code civil,

– constater que les conditions suspensives prévues dans la promesse de vente signée le 3 mai 2021 ne sont pas réalisés,

– débouter en conséquence les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes,

– condamner in solidum les époux [S] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 13 septembre 2023, puis mise en délibéré.

Par un jugement en date du 17 janvier 2024, le présent tribunal a, avant-dire droit, tous droits et moyens des parties réservés :

– ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats,

– délivré injonction à Monsieur et Madame [Y] [S] de verser aux débats :

* l’acte authentique constatant la promesse de vente litigieuse ,

* copie de la notification, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par lettre recommandée par courrier électronique, à Monsieur [E], de l’acte avec ses annexes faisant courir le délai de rétroaction,

* toutes pièces, telle qu’une attestation du notaire, justifiant que les conditions suspensives de droit commun stipulées en page 10 du projet, étaient effectivement remplies au 31 juillet 2021,

– délivré injonction à Monsieur [J] [E] de justifier de la date de dépôt de sa demande de prêt auprès de la Caisse d’épargne,

– réservé les dépens,

– renvoyé l’affaire à la mise en état .

Par dernières conclusions après réouverture des débats notifiées le 29 novembre 2024, Monsieur et Madame [S] reprennent les demandes formées dans leurs conclusions notifiées le 28 juillet 2022.

Par dernières conclusions notifiées le 1er février 2025, Monsieur [E] reprend les demandes formées dans ses conclusions notifiées le 1er juin 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 8 octobre 2025, puis mise en délibéré.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Attendu qu’il y a lieu à titre liminaire de relever qu’il est justifié par les demandeurs de la notification à Monsieur [E] de la promesse de vente du 6 mai 2021 par lettre recommandée électronique en date du 6 mai 2021 ;

Que Monsieur [E] n’ayant pas exercé son droit de rétractation dans le délai de 10 jours prévu par l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, la promesse de vente est devenue exécutoire à l’issue de ce délai ;

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

Que selon l’article 1124§1er du code civil,

« la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. » ;

Attendu que les parties à la promesse unilatérale de vente peuvent convenir d’une indemnité d’immobilisation représentant la contrepartie de l’immobilisation du bien pendant toute la durée de l’option ou l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse ;

Que le juge ne dispose d’aucun pouvoir pour apprécier le montant de cette indemnité, cette dernière ne constituant pas une clause pénale ;

Attendu en l’espèce qu’il est constant que la promesse unilatérale de vente du 6 mai 2021 a été consentie pour une durée venant à expiration le 31 juillet 2021;

Que cette promesse comporte une clause intitulée « Indemnité d’immobilisation – dispense de versement immédiat » rédigée comme suit :

« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de VINGT ET UN MILLE CINQ CENTS EUROS (21 500 .00 euros).

De convention expresse entre elles, le bénéficiaire est dispensé du versement immédiat de cette somme.

Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes. » ;

Qu’il ressort de cette clause que le versement de l’indemnité d’immobilisation au promettant est soumis à deux conditions :

— la réalisation des conditions suspensives ;

— l’absence de signature de l’acte de vente du fait du bénéficiaire dans le délai contractuellement prévu ;

Attendu que, s’agissant des conditions suspensives, la promesse litigieuse stipule que la vente est soumise à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun, ainsi qu’à la condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt selon les modalités suivantes :

*organisme prêteur : Caisse d’épargne ou tout autre établissement

*montant maximal de la somme empruntée : 238 000 €

*durée maximale de remboursement : 20 ans

*taux nominal d’intérêt maximal : 1,5 % l’an hors assurance

*garantie : constituée d’une sûreté réelle portant sur le bien immobilier ou par le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle émanant d’une personne physique ou par une assurance décès invalidité ;

Que la promesse stipule que :

« Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil. » ;

Que l’expiration de la durée de validité de la condition suspensive est fixée au 1er juillet 2021 ;

Que la promesse stipule également que :

« Le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. » ;

Attendu qu’à la date du 31 juillet 2021, l’option n’a pas été levée par le bénéficiaire et l’acte de vente n’a pas été établi du fait de Monsieur [E] ;

Attendu que les époux [S] soutiennent que la condition suspensive d’obtention de prêt doit être réputée accomplie, dès lors que Monsieur [E] n’a pas respecté ses obligations, les deux refus de prêt transmis par ce dernier ne correspondant pas aux caractéristiques du prêt mentionnées à l’acte ;

Attendu que Monsieur [E] soutient à l’inverse qu’il justifie de l’existence de deux refus de prêt correspondant aux caractéristiques fixées par la promesse ;

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que selon l’article 1304-3§1,

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. » ;

Attendu qu’il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [E] a déposé trois demandes de prêt ayant, chacune, donné lieu à une décision de refus ;

Attendu que , par une lettre du 30 juillet 2021, la Caisse d’épargne grand Est Europe notifie à Monsieur [E] une décision de refus d’un prêt d’un montant de 238 000 € destiné à financer l’acquisition du bien objet de la promesse litigieuse ;

Qu’un courriel du 28 mai 2021 de la Caisse d’épargne grand Est Europe à Monsieur [E] mentionne déjà que le prêt sollicité est refusé, de sorte qu’il peut être retenu que ledit prêt a été sollicité au plus tard le 28 mai 2021 ;

Attendu que cette demande de prêt auprès de la Caisse d’épargne a été déposée le 28 mai 2021, soit avant l’expiration de la validité de la condition suspensive (1er juillet 2021), et que le montant de celle-ci, soit 238 000 €, est conforme au montant maximal de 238 050 € stipulé à la promesse de vente ;

Attendu que, par une lettre du 13 juillet 2021, la Caisse de Crédit Mutuel Meuse sud notifie à Monsieur [E] une décision de refus d’un prêt sollicité le 23 juin 2021, d’un montant de 226 515 € sur une durée de 180 mois destiné au financement du bien objet de la promesse litigieuse ;

Attendu que cette demande de prêt auprès de la Caisse de Crédit Mutuel Meuse sud a été déposée le 23 juin 2021, soit avant l’expiration de la validité de la condition suspensive (1er juillet 2021) ;

Que, s’agissant de son montant, soit 226 515 €, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, celui-ci , est effectivement conforme au montant maximal de 238 050 € stipulé à la promesse de vente, ce dernier montant constituant en effet un montant maximum n’interdisant aucunement au bénéficiaire de la promesse de solliciter un prêt d’un montant légèrement inférieur ;

Qu’il y a lieu à cet égard de relever que si la banque a refusé un prêt d’un montant de 226 515 €, elle aurait a fortiori refusé un prêt d’un montant de 238 050 € ;

Que de même, s’agissant de la durée du prêt, la durée maximale de remboursement de 20 ans stipulée à la promesse constitue une durée maximale, laquelle n’interdît aucunement au bénéficiaire de solliciter une durée de remboursement inférieure, en l’occurrence 15 ans ;

Attendu enfin que, par une lettre du 23 juin 2021, la banque CFCAL notifie à Monsieur [E] une décision de refus d’un prêt d’un montant de 436 000 € ;

Attendu que cette dernière demande de prêt n’est manifestement pas conforme à la condition suspensive de prêt en ce qu’elle porte sur un prêt d’un montant de 436 000 €, soit un montant très supérieur à celui contractuellement prévu ;

Attendu qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [E] justifie de l’existence de deux refus de prêt, soit un refus de la Caisse d’épargne grand Est Europe du 31 juillet 2021 et un refus de la caisse de Crédit Mutuel du 13 juillet 2021, lesdits refus portant sur un prêt répondant aux caractéristiques stipulées par la promesse unilatérale de vente du 6 mai 2021 ;

Qu’il y a lieu de préciser que la circonstance que la décision de refus émanant de la Caisse d’épargne grand Est Europe en date du 31 juillet 2021 n’ait pas été communiquée aux époux [S] par le notaire dans son courriel d’information du 26 juillet 2021 en réponse à la mise en demeure du 24 juillet 2021 des époux [S] à Monsieur [E], et pour cause, ladite décision étant postérieure au 26 juillet 2021, est sans emport, dès lors que ce refus de prêt fait suite à une demande formée le 28 mai 2021, soit dans le délai de validité de la condition suspensive ;

Qu’il y a lieu également d’ajouter que la circonstance que Monsieur [E] n’ait pas déposé simultanément deux demandes de prêt, mais qu’il ait déposé sa première demande le 28 mai 2021 et sa deuxième demande le 23 juin 2021, n’a pas eu pour effet d’empêcher l’accomplissement de la condition suspensive de prêt ;

Attendu qu’il apparaît dès lors que les époux [S] n’établissent pas que Monsieur [E] a empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention de prêt, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 1304-3§1 du Code civil à l’encontre de ce dernier ;

Attendu, par suite, qu’en l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt à la date du 31 juillet 2021, date d’expiration de validité de la promesse, les époux [S] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

Sur la demande complémentaire de dommages et intérêts

Attendu que si les conditions d’application de l’indemnité d’immobilisation ne sont pas remplies, il y a lieu en revanche de relever que, suite à la mise en demeure du 24 juillet 2021 d’avoir à justifier de la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt, Monsieur [E], par l’intermédiaire du notaire, a transmis le 26 juillet 2021 aux époux [S] le refus de prêt du Crédit mutuel du 13 juillet 2021, et le refus du prêt du CFCAL du 23 juin 2021 ;

Que ce dernier refus du CFCAL du 23 juin 2021 portant sur un prêt non conforme à la condition suspensive d’obtention de prêt et ne pouvant dès lors valablement décharger Monsieur [E] de ses obligations , les époux [S] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, par courrier recommandé du 8 novembre 2021, mis en demeure Monsieur [E] d’avoir à régler la somme de 21 500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation;

Attendu qu’il ressort des éléments versés aux débats que cette mise en demeure du 8 novembre 2021 n’a pas été suivie de réponse de Monsieur [E], et que, notamment, ce dernier n’a pas transmis aux époux [S], préalablement à l’introduction de la présente instance, la décision de refus de prêt de la Caisse d’épargne en date du 30 juillet 2021 ;

Attendu que Monsieur [E] n’a en effet communiqué cette décision de refus de prêt de la Caisse d’épargne, afférent à un prêt conforme à la condition suspensive d’obtention de prêt, qu’après avoir été assigné, soit par conclusions notifiées le 8 mai 2022 ;

Qu’en ayant communiqué que fort tardivement une deuxième décision de refus de prêt conforme à la promesse, Monsieur [E] a ainsi contraint les époux [S] à engager la présente procédure ;

Que ce comportement peut dès lors lui être imputé à faute ;

Attendu les époux [S] justifient de l’existence d’un préjudice résultant des démarches qu’ils ont dû engager à l’encontre de Monsieur [E] afin qu’il communique la totalité des justificatifs de refus de prêt ;

Attendu qu’il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [E] à payer aux époux [S] la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que bien que les époux [S] succombent dans leur demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de Monsieur [E], dès lors qu’ainsi qu’il a été relevé ci-dessus, ce dernier, par son comportement, a contraint les époux [S] à engager la présente procédure ;

Attendu que Monsieur [E], qui est condamné aux dépens, sera débouté de sa demande reconventionnelle formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et sera condamné à ce même titre à payer aux époux [S] la somme de 2 000 € ;

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [Y] [S] et Madame [K] [D] épouse [S] de leur demande en paiement de la somme de 21 500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

CONDAMNE Monsieur [J] [E] à payer à Monsieur [Y] [S] et Madame [K] [D] épouse [S] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE Monsieur [J] [E] à payer à Monsieur [Y] [S] et Madame [K] [D] épouse [S] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE Monsieur [J] [E] de sa demande reconventionnelle formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [J] [E] aux dépens.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision .

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier,

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,