REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 19/02456 – N° Portalis DB3E-W-B7D-KB6W

En date du : 19 mars 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du dix neuf mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 janvier 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.S. L’ARCHIPEL, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Pascale COLOZZO-RITONDALE, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.C.I. CAP PLEIADE PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Nicolas MASSUCO, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Pascale COLOZZO-RITONDALE – 0273

M^e Nicolas MASSUCO – 1007

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail dérogatoire sous seing privé en date du 20 avril 2015 d’une durée de deux ans, la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE a donné à bail commercial à la SAS L’ARCHIPEL des locaux de 108 m2 situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3] à Toulon (83) moyennant un loyer mensuel de 690€ et 60€ de charges.

Le bail s’est prolongé par tacite reconduction.

Le 24 novembre 2016, un dégât des eaux a été constaté dans le local pris à bail. Le preneur a été indemnisé par son assureur AXA. La SAS L’ARCHIPEL a renoncé à effectuer les travaux d’embellissement après avoir constaté que l’origine des désordres n’avait pas été réparée par le bailleur.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2019, la SAS L’ARCHIPEL a fait assigner la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de la condamner au paiement d’une somme de 16 045,09€ au titre de la perte d’exploitation, outre la somme de 5 000€ pour résistance abusive et la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2019, la SAS L’ARCHIPEL a fait assigner la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de condamner le bailleur à effectuer des travaux.

Par jugement du 10 octobre 2019, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde à l’encontre de la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE et désigné la société BCM & Associés prise en la personne de Me [W] [R] en qualité d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance, et la SCP BTSG prise en la personne de Me [Y] [M] en qualité de mandataire judiciaire.

Par ordonnance en date du 17 décembre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a ordonné à la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE de réaliser les travaux nécessaires à l’exploitation normale du local loué consistant à reprendre les planchers et l’étanchéité du toit terrasse, dans un délai de 15 jours à compter de la décision, sous astreinte provisionnelle de 100€ par jour de retard passé ce délai.

Par ordonnance du 26 janvier 2021, le juge commissaire du tribunal judiciaire de Paris a relevé la SAS L’ARCHIPEL de la forclusion encourue.

Par courrier recommandé réceptionné par le mandataire judiciaire le 15 février 2021, la SAS L’ARCHIPEL a déclaré au passif de la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE une créance de 28 455,70€ au titre de la perte d’exploitation subie, outre une somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts.

Par jugement en date du 6 mai 2021, le tribunal judiciaire de Paris a arrêté le plan de sauvegarde, fixé la durée du plan à 10 ans et désigné la SCP BTSG prise en la personne de Me [Y] [M] en qualité de commissaire à l’exécution du plan et mandataire judiciaire.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SAS L’ARCHIPEL demande au tribunal de :

Débouter la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE de ses demandes ;

Fixer la créance de la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE à l’égard de la SAS L’ARCHIPEL à la somme de 28 455,70€ et en tant que de besoin, CONDAMNER la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE à payer à la SAS L’ARCHIPEL la somme de 28 455,70€ au titre de la perte d’exploitation, somme à parfaire au jour du jugement ;Fixer le montant des dommages et intérêts à la somme de 5 000€ et en tant que de besoin, CONDAMNER la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE à payer à la SAS L’ARCHIPEL la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;Fixer à la somme de 5 000€ le montant dû par la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE à la SAS L’ARCHIPEL et, en tant que de besoin, CONDAMNER la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE à payer à la SAS L’ARCHIPEL la somme de 5 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Juger que la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE sera tenue aux entiers dépens et, en tant que de besoin, CONDAMNER la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE aux entiers dépens, et AUTORISER M^e Pascale COLOZZO-RITONDALE à recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE demande au tribunal de :

A titre principal :

Déclarer irrecevables les demandes formulées par la SAS L’ARCHIPEL

Débouter la SAS L’ARCHIPEL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

Dire et juger que la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE ne peut supporter plus d’un tiers de la part totale de responsabilité,

Dire et juger qu’aucune somme supérieure à 1 000€ ne pourra être allouée à la SAS L’ARCHIPEL

En toute hypothèse :

Condamner la SAS L’ARCHIPEL à payer à la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SAS L’ARCHIPEL aux entiers dépens, distraits au profit de M^e Nicolas MASSUCO, avocat sur son affirmation de droit.

Par ordonnance du 7 octobre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture au 15 décembre 2025 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 15 janvier 2026.

A l’audience du 15 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE

L’article L. 622-24 du code de commerce dispose que, à partir de la publication du jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

Conformément à l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile entrent en vigueur le 1er janvier 2020 et sont applicables aux instances en cours à cette date. Par dérogation, les dispositions des 3° et 6° de l’article 789 sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

La présente instance ayant été introduite par acte de commissaire de justice du 29 avril 2019, les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile relatives à la compétence exclusive du juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir ne sont pas applicables. Le juge du fond est donc compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par le défendeur et tirée de l’absence de déclaration de la créance dans le cadre de la procédure de sauvegarde ouverte à l’encontre de la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE.

En revanche, il y a lieu d’écarter la fin de non-recevoir dès lors que la SAS L’ARCHIPEL produit d’une part l’ordonnance du 26 janvier 2021 par laquelle le juge commissaire du tribunal judiciaire de Paris a relevé la SAS L’ARCHIPEL de la forclusion encourue et, d’autre part, le courrier recommandé réceptionné par le mandataire judiciaire le 15 février 2021 par lequel la SAS L’ARCHIPEL a déclaré au passif de la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE une créance de 28 455,70€ au titre de la perte d’exploitation subie, outre une somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts.

Sur la responsabilité du bailleur

Il résulte des dispositions des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

En outre, une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

En l’espèce, le bailleur, qui ne peut invoquer l’existence d’une clause de non-recours pour s’exonérer de son obligation de délivrance, ne conteste pas la réalité des désordres affectant le local pris à bail par la SAS L’ARCHIPEL et établis par le procès-verbal de constat du 30 novembre 2018 et le rapport de visite de l’expert en bâtiment [Y] [U] en date du 23 juillet 2019. Si la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE affirme que le responsable des désordres est clairement identifié, d’une part, elle ne le démontre pas, d’autre part et surtout, quand bien même l’origine des désordres proviendrait d’une société tierce, cette responsabilité ne dédouane aucunement le bailleur de son obligation de délivrance et de jouissance paisible à l’égard de son locataire.

Il s’ensuit qu’en ne prenant pas de mesure corrective pour pallier les désordres importants supportés par le preneur depuis le premier dégât des eaux le 24 novembre 2016, le bailleur a engagé sa responsabilité. Il doit être condamné à réparer l’entier préjudice supporté par le preneur, et non une partie limitée à un tiers de ce préjudice.

Sur le préjudice de jouissance

Il résulte de l’article 12 du code de procédure civile que si le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

La SAS L’ARCHIPEL demande de fixer la créance ou de condamner la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE à lui payer une somme de 31,27€ par jour en réparation de sa perte d’exploitation depuis le 1er mars 2017 et jusqu’au 1er mars 2020, soit la somme totale de 28 455,70€, somme à parfaire au jour du jugement. Elle justifie la date du préjudice par le fait qu’elle a été indemnisée par son assureur pour une période limitée au temps maximal nécessaire pour le propriétaire pour effectuer les travaux, soit jusqu’au 28 février 2017. Elle souligne que, du fait des désordres et de l’inaction du bailleur, elle a perdu l’usage d’une partie du local, ce qui a engendré une perte d’exploitation ainsi qu’une image négative auprès de la clientèle : trou béant dans les locaux, odeur d’humidité, air vicié.

La SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE fait valoir que le preneur n’apporte aucune preuve justifiant la moindre perte d’exploitation, alors que le cabinet POLYEXPERT a écrit que « le trouble subi n’a pas induit de perte d’exploitation arithmétiquement quantifiable ». A titre subsidiaire, elle demande de limiter le préjudice indemnisable à hauteur de 1 000€ au maximum.

En l’espèce, il ressort de l’évaluation des dommages réalisée par l’assureur AXA le 21 août 2018 que la SAS L’ARCHIPEL a été indemnisée par son assureur à hauteur de :

Embellissements : 1 101,76€Mobilier : 180€Perte financière – perte d’exploitation entre le 24/11/2016 et le 28/2/2017 : 1 793,16€

Or, il résulte du procès-verbal de constat du 30 novembre 2018 et du rapport de visite de l’expert en bâtiment [Y] [U] en date du 23 juillet 2019 que d’importantes infiltrations d’eau proviennent du toit-terrasse situé au fond du local commercial, et qu’il s’agit d’un phénomène ancien qui impacte les murs, le sol en période d’intempéries ainsi que différents autres éléments de la construction, et jusqu’aux solives bois soutenant le plancher haut.

Si aucune « perte d’exploitation » proprement dite n’est à déplorer, contrairement à la qualification erronée retenue par l’assureur AXA, il est incontestable que la SAS L’ARCHIPEL a subi un préjudice de jouissance persistant depuis le dégât des eaux constaté le 24 novembre 2016, en raison de l’inaction du bailleur.

Il sera fait une juste évaluation de ce préjudice de jouissance en l’estimant à 30% du loyer de base de 690€, soit 207€ par mois, à compter du 1er mars 2017. Dès lors que la SAS L’ARCHIPEL n’a justifié et évalué son préjudice que jusqu’au 1er mars 2020, c’est cette période qui sera retenue. Le préjudice de jouissance total du 1er mars 2017 au 1er mars 2020 sera donc évalué à la somme de 207€ x 36 = 7 452€.

Il y a donc lieu de fixer la créance de la SAS L’ARCHIPEL au passif de la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE pour une somme de 7 452€ au titre du préjudice de jouissance subi du 1er mars 2017 au 1er mars 2020.

4. Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Alors que la réalité des désordres subis par la SAS L’ARCHIPEL n’est pas contestée par le bailleur et que, par ordonnance en date du 17 décembre 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a ordonné à la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE de réaliser les travaux nécessaires à l’exploitation normale du local loué, il résulte des pièces produites une inaction durable du bailleur.

Il y a lieu d’allouer à la SAS L’ARCHIPEL une somme de 5 000€ de dommages et intérêts pour résistance abusive et de fixer cette créance au passif de la procédure de la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE.

5. Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

Par conséquent, la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE, qui succombe, sera condamnée aux dépens, que M^e Pascale COLOZZO-RITONDALE, avocat, sera autorisée à recouvrer directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il y a lieu, en outre, de fixer la créance de la SAS L’ARCHIPEL au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2 000€ au passif de la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE et de débouter la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile applicables aux instances introduites avant le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’absence de déclaration de la créance au passif de la procédure ;

DIT que la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible en tardant à prendre les mesures correctives pour pallier les désordres importants supportés par la SAS L’ARCHIPEL dans le local pris à bail ;

FIXE à la somme de 7 452€ la créance de la SAS L’ARCHIPEL au passif de la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE au titre du préjudice de jouissance subi du 1er mars 2017 au 1er mars 2020 ;

FIXE à la somme de 5 000€ la créance de la SAS L’ARCHIPEL au passif de la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

FIXE à la somme de 2 000€ la créance de la SAS L’ARCHIPEL au passif de la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE aux dépens, distraits au profit de M^e Pascale COLOZZO-RITONDALE pour ceux dont elle aura fait l’avance ;

DEBOUTE la SCI CAP PLEIADE PATRIMOINE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE