TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE 03 Septembre 2020

N° RG 17/06234 – N° Portalis DB3R-W-B7B-S6RU

N° Minute :

AFFAIRE

A Y

C/

C X

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur A Y 3 rue Maurice Pelletier 92270 BOIS-COLOMBES

représenté par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL SALMON ET CHRISTIN ASSOCIES, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

DEFENDERESSE

Madame C X […]

représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0608

“Le dossier a été retenu selon la procédure sans audience prévue à l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés.”

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gwenaël COUGARD, Vice-présidente Irène BENAC, Vice-présidente Julie KHALIL, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal.

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EXPOSE DU LITIGE

Le 14 octobre 2016, Madame X et Monsieur Y ont conclu, par acte notarié, une promesse de vente relative à un studio sis […], appartenant à ce dernier, pour un prix de 220 000 €.

L’acte a prévu :

- différentes conditions suspensives dont celle d’obtention d’un prêt, devant se réaliser au plus tard le 9 décembre 2016,

- un délai de réalisation de la vente par acte authentique avant le 10 janvier 2017,

- une indemnité d’immobilisation d’un montant de 22 000 €.

Le 12 décembre 2016, Madame X a sollicité une prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt jusqu’au 23 décembre 2016, ce qu’a accepté Monsieur Y mais jusqu’au 21 décembre.

Le 16 décembre 2016, Madame X a obtenu une offre de prêt du CIC mais ne l’a pas signée.

Le 5 janvier 2017, Madame X a sollicité une nouvelle prorogation du délai jusqu’au 10 février 2017, ce qu’a accepté Monsieur Y mais seulement jusqu’au 3 février sous réserve que Madame X renonce à la condition suspensive de prêt et qu’elle verse entre les mains du notaire le complément de séquestre de 5%.

La réitération de la vente par acte authentique n’ayant pas eu lieu, Monsieur Y et Madame X ont tenté de trouver une solution amiable s’agissant du paiement de l’indemnité d’immobilisation, en vain.

Le 11 avril 2017, le conseil de Monsieur Y a mis en demeure par acte d’huissier Madame X d’accepter la libération du séquestre de 11 000 € à son profit et de lui adresser un versement de 11 000 € en paiement de l’indemnité d’immobilisation telle que prévue à la promesse de vente.

Le 20 avril 2017, Madame X a, par courrier recommandé avec accusé de réception, sollicité la libération du séquestre à son profit en soutenant que la non réalisation de la condition suspensive de prêt est indépendante de sa volonté.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 13 juin 2017, Monsieur Y a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nanterre Madame X en paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 janvier 2019, il demande au tribunal de :

- dire et juger que :

* Madame X a obtenu une offre de prêt et d’assurance conforme aux stipulations de la promesse de vente du 14 octobre 2016 ;

* elle n’a pas accepté cette offre et ce faisant, elle a empêché l’accomplissement de la condition suspensive ;

* ladite condition suspensive est réputée accomplie ;

* malgré l’accomplissement de ladite condition, Madame X n’a pas sollicité l’exécution de la promesse dans le délai contractuel ;

- dire et juger que l’indemnité d’immobilisation, pour un montant total de 22.000 €, lui reviendra et produira intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2017, date de la mise en demeure d’avoir à la restituer ;

- ordonner à :

* Maître Bastide, Notaire associé au sein de la SELARL « Valérie BASTIDE, Notaire Associé », titulaire d’un Office Notarial à Bois-Colombes ;

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* Maître Z, Notaire associé au sein de la SCP « F Z H I J », titulaire d’un Office Notarial à Courbevoie ;

d’avoir à verser les sommes qu’ils détiennent pour le compte de Madame X à son profit ;

- condamner Madame X à lui payer le surplus ;

- débouter la défenderesse de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;

- condamner Madame X à lui payer une somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens ;

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir pour le tout.

Au soutien de ses demandes, il indique que :

- la promesse stipule expressément que Madame X s’engage à solliciter un prêt immobilier et à notifier son éventuelle non obtention au plus tard le 9 décembre 2016 ; à cette date, elle n’a pas demandé l’application de la condition suspensive de prêt selon les modalités prévues dans la promesse ; après deux demandes de Madame X, le délai de réalisation de cette condition suspensive a été prorogé au 21 décembre 2016 puis au 3 février 2017 ; le 16 décembre 2016, elle a obtenu une offre de prêt et d’assurance de la part du CIC conforme aux conditions définies dans ladite promesse ; elle a toutefois préféré rechercher d’autres propositions d’assurance qui auraient pu lui être plus favorables,

- en outre, Madame X E de l’absence de réalisation des autres conditions suspensives au motif notamment que l’extrait de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement et les différents documents d’urbanisme ne concerneraient pas le bien, objet de la promesse ; il a justifié de la levée de toutes les conditions suspensives et les pièces produites concernent toutes le bien dont il est propriétaire et qui fait l’objet de la promesse de vente ; il n’y a donc aucune ambiguïté sur le fait qu’il est propriétaire des biens objets de la promesse et que ces biens étaient en parfaite situation d’être vendus,

- en conséquence, Madame X est redevable de l’indemnité d’occupation de 22.000 €.

En réponse et par conclusions notifiées par la voie électronique le 2 mai 2019, Madame X sollicite du tribunal de :

- dire Monsieur Y mal fondé dans toutes ses demandes ; En conséquence,

- constater et dire que Monsieur Y savait le 9 décembre 2016 que la condition suspensive de financement n’était pas remplie et qu’elle rencontrait des difficultés pour obtenir une assurance de prêt ;

- constater et dire que la promesse était caduque le 9 décembre 2016 et que ce n’est que dans son intérêt que Monsieur Y a prolongé son effet en prenant le risque d’un refus ;

- constater et dire que l’offre de prêt du CIC est postérieure au délai de la condition suspensive et n’est pas conforme aux conditions de la promesse ;

- constater et dire que c’est volontairement et avec une acceptation manifeste d’un risque de défaut de signature que Monsieur Y a repoussé à plusieurs reprises le délai pour la réalisation des conditions et de la vente ;

- enjoindre à Monsieur Y de justifier de la propriété actuelle de l’appartement litigieux ou de sa vente ;

- débouter Monsieur Y de toutes ses demandes ;

- enjoindre à Maître Z, Notaire associé au sein de la SCP « F Z H I J » Titulaire d’un Office Notarial à Courbevoie, séquestre de la somme de 11.000 euros versée par elle, d’avoir à lui restituer cette somme au plus tard dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de ladite signification ;

- condamner Monsieur Y à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

- Monsieur Y ne justifie pas de la réalisation de toutes les conditions suspensives prévues dans la promesse ; ces conditions suspensives n’ont pas été levées le 9 décembre 2016 ; Monsieur Y n’apporte pas le justificatif de propriété ; les pièces produites en demande concernent un bien situé à une autre adresse que celle du bien, objet de la promesse de vente ; les explications

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et justificatifs fournies par le demandeur sont postérieures au 9 décembre 2016, délai de rigueur imposé par la promesse ; par conséquent, les conditions suspensives prévues dans la promesse ne sont pas levées et elle est bien fondée à solliciter la restitution de la somme de 11.000 euros,

- la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt devait être réalisée au plus tard le 9 décembre 2016 ; cette condition n’a pas été remplie à cette date et la promesse était donc caduque ; il n’y a pas eu d’accord véritable au sens contractuel pour proroger les délais ; son dossier était compliqué car elle ne trouvait pas d’assurance bien qu’elle ait déposé 5 demandes ; c’est le notaire de Monsieur Y qui insistait auprès de son client pour décaler les dates en faisant prendre un risque d’immobilisation à son client, risque clairement accepté par ce dernier compte tenu du dossier et des problèmes rencontrés,

- en outre, l’offre de prêt obtenu par elle le 16 décembre 2016, soit postérieurement au délai fixé dans la promesse, ne répond pas aux conditions fixées dans la promesse unilatérale de vente,

- Monsieur Y déclare que son appartement vaudrait entre 269.800 € et 294.071 € ; il n’a donc subi aucun préjudice d’immobilisation ; le défaut de signature de l’acte de vente lui a largement profité étant donné l’augmentation du prix de plus de 40 %.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux dernières conclusions signifiées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 7 mai 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la réalisation des conditions suspensives prévues à la promesse de vente

La promesse de vente signée entre les parties le 14 octobre 2016 prévoyait plusieurs conditions suspensives, à savoir :

- l’absence d’exercice d’un quelconque droit de préemption,

- la justification par le promettant de l’origine de propriété,

- l’obtention des renseignements d’urbanisme et des pièces produites par les services compétents ne révélant aucun projet, travaux, vices ou servitudes de nature à nuire à l’affectation du bien, ou à augmenter notablement l’investissement du bénéficiaire de façon imprévisible pour lui,

- la justification que le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi soit d’un montant inférieur au prix de la vente payable comptant ou que le promettant produise l’accord de ces créanciers permettant d’apurer ce passif amiablement,

- l’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt(s).

Madame X soutient qu’outre la condition suspensive de prêt, Monsieur Y n’a pas justifié de la réalisation des autres conditions suspensives avant le 9 décembre 2016. Ainsi, elle E :

- de l’absence de justification de la propriété

- de l’absence de documents d’urbanisme à l’adresse du bien

- du fait que les justificatifs ont été fournis en cours de la présente procédure et sont tous postérieurs au 9 décembre 2016

- de l’absence de justificatif produit s’agissant de la situation hypothécaire du bien.

Elle évoque également un problème d’adresse s’agissant du bien, objet de la promesse, en relevant que les adresses figurant sur les documents produits en demande ne sont pas à la même adresse que celle du bien litigieux.

Contrairement aux allégations de la défenderesse, la réalisation de ces conditions suspensives, hors celle d’obtention du prêt, devait intervenir au plus tard avant la réalisation de la vente par acte authentique et non le 9 décembre 2016 qui correspond à la date butoir de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Ainsi, l’acte stipule clairement que “la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 9 décembre 2016 et de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque”. Cette clause rédigée en des termes clairs ne vise que la condition suspensive de financement et non les autres conditions suspensives prévues à la promesse de vente.

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Dès lors, le promettant pouvait justifier de la réalisation de l’ensemble des autres conditions suspensives avant la réalisation de la vente.

Concernant l’adresse litigieuse du bien, il ressort de la promesse de vente que le bien se situe

“dans un ensemble immobilier situé à Bois-Colombes (Hauts-de-Seine) 92270, […] et […] formant l’ilôt 7 du la Zac des Bruyères. Adresse postale : […]”. Le numéro de cadastre est mentionné à l’acte comme étant la section T n° 77.

Madame X soutient que les documents produits mentionnent des adresses différentes de celle du bien, objet de la promesse de vente, à savoir “[…]”.

Toutefois, comme le souligne justement le demandeur, il est établi par les pièces produites que Monsieur Y a acquis son bien en VEFA le 28 juillet 2008. A ce moment là, l’allée Louis Blériot constituant l’adresse postale du bien litigieux n’était pas encore constituée et […] était donc la désignation d’origine du bien. Ce n’est que postérieurement que l’adresse postale a été créée.

Il sera également relevé que l’ensemble des pièces versées et discutées en défense fait référence au numéro de cadastre T77 et visent bien les éléments permettant l’identification du bien, à savoir l’identité de Monsieur Y et/ou la promesse de vente signée par les parties. Dès lors, ces éléments établissent suffisamment que les pièces produites sont relatives au bien litigieux.

S’agissant de la réalisation des conditions suspensives, Monsieur Y verse au débat :

- la lettre de non-exercice du droit de préemption de la Mairie de Bois Colombes du 15 novembre 2016,

- un extrait de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) du bien à son profit en date du 28 juillet 2003,

- les différents documents d’urbanisme relatifs au bien qui sont nécessaires à la réalisation d’une vente par acte authentique, ces derniers ne relevant aucun empêchement particulier à l’accomplissement de la transaction,

- le certificat de l’état hypothécaire ne relevant aucune hypothèque.

Madame X soutient que l’ensemble de ces documents a été communiqué dans le cadre de la présente procédure mais ne l’a pas été avant la date de réalisation de la vente par acte authentique.

Il sera souligné cependant que ces documents sont, de manière usuelle, demandés par les J en vue de la rédaction de l’acte authentique de vente. Sans la réception de ceux-ci les J ne peuvent donc procéder à la rédaction du contrat de vente, ni fixer une date de signature.

Il ressort d’un mail adressé le 20 décembre 2016, par Maître Bouclier, notaire rédacteur, à son confrère, Maître Z, assistant Monsieur Y, “je vous confirme la bonne réception des offres par ma cliente. Je vous remercie de bien vouloir m’adresser votre dossier d’usage afin que nous puissions convenir d’une date de rendez-vous”.

Aucune pièce ne fait état d’une difficulté particulière quant à la réalisation de ces conditions suspensives. Madame X ne s’est en outre jamais prévalue d’une telle difficulté au cours des échanges survenus entre les parties. Il n’est par ailleurs par produit d’échanges entre les J faisant état d’une difficulté sur ce point. Seule la condition suspensive d’obtention d’un prêt et d’une assurance de prêt fait débat entre le promettant et le bénéficiaire de la promesse au cours de ces échanges.

En conséquence, il est démontré que ces conditions suspensives ont été réalisées.

Sur la réalisation de la condition suspensive de prêt

L’acte stipulait au titre de la condition suspensive de prêt que “ pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des offres de prêts devant être obtenues :

- Organisme prêteur : tout organisme bancaire.

- Montant maximum de la somme empruntée : 197.600,00 EUR.

- Durée du remboursement : 25 ans.

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- Taux nominal d’intérêt maximum : 2,00 % l’an (hors assurance).

- Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur les biens ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur).

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 9 décembre 2016 et de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire. (…) Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra :

- justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

- et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu”.

En l’espèce, il est constant que le 9 décembre 2016, la condition suspensive de prêt n’était pas réalisée. Toutefois, Monsieur Y E d’une prorogation de ce délai par deux fois au 21 décembre 2016 et au 3 février 2017. Madame X conteste avoir accepté ces prorogations de délais aux motifs que ces dates correspondaient à des contre-propositions faites par le promettant qu’elle n’a jamais acceptées.

Par mail du 12 décembre 2016, le notaire de Madame X écrivait au notaire de Monsieur Y “ma cliente rencontre des difficultés avec son assurance qui a pris beaucoup de retard dans la constitution de son dossier. De ce fait, ses offres ne sont pas encore éditées. Je vous remercie de bien vouloir vous rapprocher de votre client afin de me préciser son accord ou refus pour une prorogation du délai de la condition suspensive au 23 décembre 2016".

Le même jour, le notaire du demandeur répondait “mon client accepte une prorogation du délai de la condition suspensive jusqu’au mercredi 21 décembre 2016 inclus, car après il part en congés et souhaite être fixé avant de partir”.

Il est exact qu’aucun élément du dossier ne permet de démontrer que Madame X a expressément accepté la date du 21 décembre, au lieu de celle proposée au 23. Toutefois, la défenderesse est à l’origine de la demande de prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive de prêt et l’acceptation du promettant, même réduite de 2 jours, était dans son intérêt, afin de lui permettre d’obtenir une offre de prêt et de régulariser la vente par acte authentique.

De plus, il ressort surtout des pièces produites qu’à la suite de ces mails, des échanges sont intervenus entre les parties par l’intermédiaire de leurs J respectifs montrant que Madame X poursuivait ses démarches en vue de l’obtention de son prêt et qu’elle ne s’est pas prévalue de la défaillance de la condition suspensive au cours des mois de décembre 2016.

Il y a donc lieu de considérer que le délai initial fixé au 9 décembre 2016 a été une première fois prorogé au 21 décembre 2016.

Dans le temps de cette première prorogation, une offre de prêt a été éditée par le CIC en date du 16 décembre 2016. Il résulte de cette offre que le montant emprunté sollicité est de 184 238 € à un taux de 1.95% pour une durée de 25 ans. Contrairement aux affirmations de la défenderesse, cette offre de prêt correspond aux caractéristiques définies par la promesse de vente. Le montant emprunté envisagé dans l’acte est un montant maximum. Si le montant emprunté de 184 238 € est inférieur à celui stipulé dans la promesse, cela ne porte pas à conséquence puisqu’avec un

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apport personnel de 55 000 €, tel qu’indiqué dans l’offre de prêt, Madame X pouvait financer le coût total de l’acquisition projetée. Le taux de 1.95 % est inférieur au taux de 2% (hors assurance) stipulé dans la promesse de vente mais cette infériorité très minime est au profit du bénéficiaire.

Il convient également de souligner que c’est de manière erronée que Madame X soutient que la mention “hors assurance” lui impose de trouver une assurance de prêt puisque l’offre du CIC du 16 décembre 2016 contenait déjà une telle assurance.

Dès lors, il est établi que le 16 décembre 2016, Madame X a obtenu une offre de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse de vente et une assurance de crédit. Le 20 décembre 2016, son notaire a informé le notaire de Monsieur Y de l’obtention de cette offre et lui en a transmis une copie le 19 janvier 2017. La condition suspensive de prêt était donc levée.

Cependant, cette offre de prêt n’a pas été signée par la défenderesse et par mail du 26 décembre 2016, Monsieur Y écrivait à son notaire “J’ai eu M^lle X au téléphone. Je vous appelle demain matin pour vous expliquer. Visiblement elle panique un peu mais poursuit l’opération…”.

Alors que l’offre de prêt du CIC du 16 décembre 2016 comprenait une assurance, il ressort des échanges postérieurs à cette date que Madame X a souhaité obtenir une assurance de crédit à un coût plus avantageux pour elle. C’est dans ces conditions que le notaire de Monsieur Y écrivait le 5 janvier 2019 “mon confrère me confirme s’être entretenue avec sa cliente au sujet des assurances. Cette dernière a confirmé s’être rapprochée de 5 compagnies d’assurance avant les fêtes de fin d’année. Elle doit obtenir un retour de ces dernières courant de semaine prochaine. (…) Conformément à la demande de Madame X, mon confrère sollicite une prorogation de signature au 10 février 2017. Merci de bien vouloir me faire part de votre position sur ce point”.

Le demandeur a accepté de proroger la date de signature au 3 février 2017 indiquant dans un mail du même jour “j’accepte de proroger la date de signature jusqu’au 3 février 2017 (soit dans 4 semaines, ce qui est largement suffisant pour obtenir une assurance emprunteur et un déblocage du prêt … s’il manque encore quelques jours, nous envisagerons à ce moment là) à deux conditions :

- que M^me X renonce explicitement et par écrit à la clause de condition suspensive de prêt (clause qui de toute manière est levée de fait car le notaire de M^me X a reçu une offre) ;

- que M^me X verse à son notaire le complément de séquestre de 5% (5% ayant été déjà versés) pour matérialiser sa bonne volonté. Cela ne devrait pas poser de problème car M^me X ne fait un crédit que de 180 000 euros sur les 220 000 euros de prix du bien, et car nous arrivons à la date limite de signature à laquelle M^me X aurait dû normalement verser les fonds”.

Il résulte de ces éléments que l’acception de Monsieur Y de voir proroger la date de signature de l’acte de vente et non de la réalisation de la condition suspensive de prêt était conditionnée. Aucun élément ne vient démontrer que ces conditions ont été acceptées par Madame X puisque les échanges postérieurs produits sont relatifs au versement de l’indemnité d’immobilisation. En outre, il n’est justifié ni de la renonciation de la défenderesse à la condition suspensive d’obtention d’un prêt ni du versement du complément de 5% au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Il s’infère que le délai de réalisation de la condition suspensive de prêt a été prorogé par les parties jusqu’au 21 décembre 2016. La date de signature de l’acte de vente est restée fixée au 10 janvier 2017. Madame X soutient ne pas avoir obtenu d’assurance de prêt malgré les 5 demandes déposées ce dont elle justifie par les pièces produites. Toutefois, elle a obtenu une offre de prêt du CIC le 16 décembre 2016, soit dans le délai prorogé, comprenant une assurance de crédit. Elle a donc fait le choix de ne pas signer l’acte de vente souhaitant obtenir une assurance plus avantageuse financièrement.

Dans ces conditions, il apparaît que la réalisation de la condition suspensive de prêt, conditionnée par l’obtention d’une ou de plusieurs offres de prêt, et non par l’acceptation de ces offres par le bénéficiaire de la promesse, est établie.

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Dès lors, l’ensemble des conditions suspensives prévue à la promesse de vente conclue entre les parties a été levé.

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation

La promesse de vente prévoyait le versement d’une indemnité d’immobilisation de 22 000 € dont la moitié (soit 11 000 euros ont été séquestrés entre les mains de Maître Z). L’autre moitié devait être versée “au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait”.

L’acte stipulait en outre s’agissant du sort de cette indemnité que « la somme ci-dessus versée

[séquestre de 11 000 €] ne portera pas intérêts. Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes : a) en cas de résiliation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur ; b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

• si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

• si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ;

• si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’acte de vente au moyen des fonds provenant du prix ;

• si les biens vendus venaient à faire l’objet d’une location ou occupation non déclarée aux présentes ;

• si le promettant n’avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d’une origine de propriété trentenaire et régulière ;

• en cas d’infraction du promettant ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis ;

• si le promettant venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ;

• et enfin si la non-réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant. S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les 7 jours. Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant ».

Comme précédemment énoncé, toutes les conditions suspensives ont été levées et l’indemnité d’immobilisation est donc acquise au promettant, Monsieur Y. Le fait que Madame X ait ou non levé l’option est sans incidence sur ce point.

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Il sera également relevé qu’il importe peu qu’en acceptation de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, Monsieur Y ait accepté un risque ou encore que l’immobilisation subie ait fait prendre de la valeur à son bien. L’indemnité d’immobilisation fixée contractuellement vise à compenser l’immobilisation du bien durant le temps de la promesse de vente en raison de l’exclusivité accordée au promettant dans la vente du bien.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame X à payer à Monsieur Y la somme de 11 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, correspondant à la partie de l’indemnité d’immobilisation qui n’a pas été séquestrée chez le notaire. La somme de 11 000 euros, correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente signée entre les parties 14 octobre 2016, a été séquestrée entre les mains de Maître Z, notaire. Monsieur Y est fondé à demander la libération du séquestre à son profit et le notaire sera autorisé à lever le séquestre à hauteur de la somme de 11 000 € qui a été consignée entre ses mains.

La demande de condamnation aux intérêts au taux légal sera rejetée en vertu des stipulations contractuelles rappelées ci-dessus.

Sur les autres demandes
Madame X, ayant succombé, supportera les entiers dépens de la procédure et devra payer à Monsieur Y la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature et la solution du litige commandent de prononcer l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Dit que Madame X est redevable de l’indemnité d’immobilisation de 22 000 € stipulée dans la promesse de vente du 14 octobre 2016 conclue entre elle et Monsieur Y,

Condamne Madame X à verser à Monsieur Y la somme de 11 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, telle que prévue à la promesse de vente en date du 14 octobre 2016 et correspondant à la partie qui n’a pas été séquestrée chez le notaire,

Autorise Maître Z, notaire associé au sein de la SCP “F Z H I J” à Courbevoie, à lever le séquestre de la somme de 11 000 euros, consignée entre ses mains en vertu de la promesse de vente du 14 octobre 2016, au profit de Monsieur Y, et ce, à compter du moment où le présent jugement sera devenu définitif,

Condamne Madame X à verser à Monsieur Y la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame X aux entiers dépens,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Rejette pour le surplus les demandes des parties.

signé par Irène BENAC, Vice-présidente par suite d’un empêchement du président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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