TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 19 Décembre 2024

N°R.G. : 23/02769

N° Portalis DB3R-W-B7H-YY24

N° Minute :

[P] [J]

c/

[X] [M]

DEMANDEUR

Monsieur [P] [J]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Harald INGOLD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0788

DEFENDEUR

Monsieur [X] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffiers : Esrah FERNANDO, lors de l’audience de plaidoiries et Flavie GROSJEAN, lors de la mise à disposition.

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 19 juin 2024, avons mis l’affaire en délibéré au 23 août 2024 délibéré prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 10 mars 2022, [P] [J] a donné à bail commercial à [X] [M], des locaux à usage de bureaux sis [Adresse 1], à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 10 mars 2022, moyennant un loyer annuel de 9.000 euros payable le 5 de chaque mois, outre une provision pour charges de 90 euros par trimestre.

Des loyers et charges étant restés impayés, à la suite d’une vaine mise en demeure en date du 13 octobre 2022 pour un montant total de 3.120 euros, par acte d’huissier de justice du 26 janvier 2023, [P] [J] a fait délivrer à [X] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 5.460 euros en principal au titre de l’arriéré locatif dû au 26 janvier 2023.

C’est dans ces conditions que, par acte du 15 novembre 2023, [P] [J] a fait délivrer une assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre à [X] [M] aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial consenti à [M] et rappelée dans le commandement à lui délivré le 26 janvier 2023 ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] ainsi que celle de tout occupant dans les lieux de son chef, avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police et de la force publique,

— Par provision, condamner Monsieur [M] à lui payer la somme de 5.619,61 euros correspondant à l’arriéré locatif à la date de l’assignation, outre intérêts au taux légal, à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance impayée ;

— ordonner que le dépôt de garantie lui restera acquis à titre d’indemnité, sans préjudice de tous dommages et intérêts,

— condamner par provision Monsieur [M] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement.

A l’audience du 15 janvier 2024, le conseil d'[P] [J] a sollicité l’entier bénéfice de son acte introductif d’instance.

Assigné selon les formalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, à la dernière adresse d’exercice de son activité, [X] [M] n’a pas constitué avocat ni comparu.

Interrogé sur l’immatriculation de Monsieur [X] [M] au registre du commerce et des sociétés, le conseil de Monsieur [P] [J] a indiqué au juge de céans que le défendeur exerçait la profession d’architecte à titre individuel et n’était pas inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Par ordonnance du 29 février 2024, le juge des référés a « prononcé la réouverture des débats » et « renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 19 juin 2024 » en invitant le demandeur à faire reciter le défendeur. Il a estimé qu’il n’était « pas établi que le demandeur ne connaissait pas d’autre adresse à Monsieur [X] [M] » et qu’en outre « alors que l’assignation mentionne que Monsieur [X] [M] exerce la profession d’architecte, et, s’agissant d’une profession réglementée, il appartenait au commissaire de justice de s’enquérir de son domicile ou de sa résidence en interrogeant le conseil de l’ordre des architectes ».

C’est dans ces conditions que par acte du 23 mai 2024 [P] [J] a fait délivrer une nouvelle assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre à [X] [M] aux mêmes fins que son précédent exploit, sauf à solliciter désormais une provision de 11.700 euros, correspondant à l’arriéré locatif à la date de l’assignation, outre intérêts au taux légal, à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance impayée.

A l’audience du 19 juin 2024, [P] [J] a sollicité l’entier bénéfice de son acte introductif d’instance. Son conseil a indiqué oralement que la dette avait augmentée.

Assigné par procès-verbal de recherche infructueuse, [X] [M] ne s’est pas fait représenter et n’a pas comparu à l’audience. Le commissaire de justice indique s’être rendu au [Adresse 3] et que le nom de l’intéressé ne figurait pas sur l’interphone ni sur aucune boîte aux lettres. Ses recherches auprès du voisinage lui ont apporté l’information qu’il serait parti sans laisser d’adresse. Les recherches menées sur Internet, auprès de l’ordre des architectes, de la mairie, au numéro de téléphone de contact connu et auprès de l’annuaire électronique se sont révélées vaines. Les formalités prévues ensuite à l’article 659 ont été respectées.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

L’arriéré visé au commandement de payer signifié le 26 janvier 2023 se décompose comme suit :

—  5.460 euros au titre des loyers et charges impayés,

—  159,61 euros pour le coût de l’acte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 5.460 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 26 février 2023 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires

ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Si le demandeur ne sollicite pas expressément la fixation d’une indemnité d’occupation, il sollicite toutefois le paiement provisionnel d’un arriéré de loyer comprenant une période postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire de sorte qu’il sera considéré qu’il sollicite le versement d’une telle indemnité.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit le décompte des sommes dues, qui correspond aux dispositions du bail, de sorte que le défendeur

sera condamné, par provision, à payer à la partie demanderesse la somme de 11.700 euros.

Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur en cas de résiliation du bail si le preneur ne libère pas les lieux dans un délai d’un mois après la date d’effet du congé s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner [X] [M], qui succombe, aux dépens dont la liste est limitativement énumérée par la loi et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 janvier 2023.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la partie demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner [X] [M] à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 26 février 2023 à 24h,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion ou de tous occupants de son chef des locaux loués, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 8],

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons, par provision, [X] [M] à payer à [P] [J] la somme de 11.700,00 euros,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 27 février 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, que [X] [M] aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

Condamnons à titre provisionnel [X] [M] à payer à [P] [J] ladite indemnité d’occupation mensuelle,

Condamnons [X] [M] aux dépens,

Condamnons [X] [M] à payer à [P] [J] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

FAIT À [Localité 7], le 19 Décembre 2024.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

David MAYEL, Vice-président