TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 08 Novembre 2024

N° RG 24/01161 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZOIG

N° : 24/2026 quinquies

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] -représenté par son syndic en exercice la société SECRI GESTION -

c/

S.C.I. BENS

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] -représenté par son syndic en exercice la société SECRI GESTION -

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0188

DEFENDERESSE

S.C.I. BENS

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 30 septembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI BENS est propriétaire des lots n°112, 227 et 274 dans un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure la SCI BENS de payer ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 6 507,54 euros arrêtée au 3ème trimestre 2023 dans un délai de 15 jours.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a une nouvelle fois mis en demeure la SCI BENS de payer ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 8 849,76 euros arrêtée au 1er trimestre 2024 inclus dans un délai de 15 jours.

Vu l’exploit d’huissier en date du 3 mai 2024, par lequel le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné la SCI BENS devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

-8 110,23 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 2ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 534,54 euros à compter de la mise en demeure du 20 juillet 2023, sur la somme de 1 814,22 euros à compter de la mise en demeure du 14 mars 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus,

-1 502,94 euros au titre des appels à échoir des 3ème et 4ème trimestre 2023 et du fonds de travaux loi ALUR pour cette même période et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date de la mise en demeure restée infructueuse,

-1 022,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-2 148 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens dont le coût du commandement de payer du 1er mars 2022,

— rappeler que l’exécution provisoire sera attachée à la décision à intervenir.

A l’audience du 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes en précisant qu’il a distingué les charges de copropriété des frais de recouvrement dans son décompte.

Régulièrement assignée (remise à étude) la SCI BENS n’a pas comparu.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance soutenue à l’audience.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative aux charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce,

il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment de l’acte de vente en date du 4 août 2008 rendant la société BENS propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété, des procès-verbaux des assemblées générales des 13 octobre 2020, 15 juin 2021, 20 avril 2022 et 22 juin 2023 approuvant les dépenses des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022 et les budgets prévisionnels, des attestations de non-recours, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues du 11 juin 2020 au 1er avril 2024 que la société BENS est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il résulte de ces éléments que la société BENS ne s’est pas acquittée de la totalité des charges depuis plus d’une année. De plus, elle ne s’est pas acquittée de sa dette dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 14 mars 2024. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir de l’exercice 2024 devenues exigibles.

Le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés afin de recouvrer sa créance auxquels la société BENS doit être condamnée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Le demandeur avance des frais au titre de diverses mises en demeure, notamment en date des 20 juillet 2023 et 14 mars 2024, à hauteur de 263,20 euros ainsi que des frais hypothécaires à hauteur de 27 euros dont il justifie.

Il avance également des frais au titre de la transmission du dossier à l’huissier ainsi qu’à l’avocat à hauteur de 360 et 372 euros respectivement. Cependant, il convient de relever que ces frais ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’ils sont compris dans la mission de tout syndic. En conséquence, les sommes de 360 euros et 372 euros seront retirées du solde de la dette de la défenderesse.

En conséquence, il convient de condamner la société BENS au paiement de la somme de 8 110,23 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 2ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juillet 2023 sur la somme de 5 534,54 euros, à compter de la mise en demeure du 14 mars 2024 sur la somme de 1 814,22 et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il convient également de condamner la société BENS au paiement de la somme de 1 502,94 euros au titre des provisions à échoir de l’exercice 2024 devenues exigibles et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mars 2024 ainsi qu’à la somme de 290,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

En l’espèce,

Il apparaît du décompte produit que ces manquements sont répétés et anciens de sorte que la mauvaise foi de la défenderesse est caractérisée.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société BENS, qui succombe, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 1er mars 2022.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société BENS à lui payer la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Condamnons la société BENS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] les sommes de :

-8 110,23 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 2ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juillet 2023 sur la somme de 5 534,54 euros, à compter de la mise en demeure du 14 mars 2024 sur la somme de 1 814,22 et à compter de l’assignation pour le surplus,

-1 502,94 euros au titre des provisions à échoir de l’exercice 2024 devenues exigibles et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mars 2024,

-290,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société BENS aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 08 Novembre 2024.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente