TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 22/12269 – N° Portalis DB3S-W-B7G-XAQ2

N° de MINUTE : 24/01488

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE NUNGESSER SI [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), elle même prise en la personne de son représentant légal domiclié audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître [H], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 0567

C/

DEFENDEUS

Monsieur [N] [T]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 216

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 93008-2023-001410 du 19/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Madame [P] [T]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 216

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBEUX, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [T] et Mme [P] [T] sont propriétaires des lots 441, 131 et 691 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 9] (93), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété.

Par exploit du 12 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], [Adresse 2], à Montreuil (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [N] [T] et Mme [P] [T] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des charges de copropriété.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation régularisées par voie électronique le 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, de l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005 et des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil :

— CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [P] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 12] sis [Adresse 2] à [Localité 11] la somme en principal de 17.667,84 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/07/2023 et représentant :

* 13.740,45 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

* 3 927,39 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

— ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Madame et Monsieur [T] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

* de la mise au contentieux notifiée par le cabinet Charles BAUMANN, Syndic, en date du 05/09/2018 d’avoir à payer la somme de 4.612,36 € ;

* de la mise au contentieux notifiée par le cabinet Charles BAUMANN, Syndic, en date du 10/05/2019 d’avoir à payer la somme de 5.701,27 € ;

* de la mise au contentieux notifiée par le cabinet Charles BAUMANN, Syndic, en date du 06/09/2019 d’avoir à payer la somme de 6.596,67 € ;

* de la mise au contentieux notifiée par le cabinet Charles BAUMANN, Syndic, en date du 26/11/2019 d’avoir à payer la somme de 7.467,27 € ;

* de la mise au contentieux notifiée par le cabinet Charles BAUMANN, Syndic, en date du 09/12/2020 d’avoir à payer la somme de 10.755,93 € ;

* de la mise au contentieux notifiée par le cabinet Charles BAUMANN, Syndic, en date du 31/08/2021 d’avoir à payer la somme de 12.696,26 € ;

* de la mise au contentieux notifiée par le cabinet Charles BAUMANN, Syndic, en date du 28/02/2022 d’avoir à payer la somme de 14.459,14 € ;

* de la présente assignation pour le surplus.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [P] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] sis [Adresse 4] [Localité 11] la somme de 1.200,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [P] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] sis [Adresse 2] à [Localité 11] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions régularisées par voie électronique le 8 février 2024, les consorts [T] demandent au tribunal de :

— À titre principal, DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et moyens en l’absence de justification de la convocation et de la notification des procès-verbaux d’Assemblées Générales rendant la créance incertaine, non liquide et donc non exigible,

— À titre subsidiaire, REJETER les demandes au titre :

* Des frais (3 577,39 €),

* Des dommages et intérêts pour la somme de 1 200 €,

* Des frais d’article 700 pour la somme de 1 200 € ou 1 500 €,

— En tout état de cause,

* ACCORDER des délais de paiement sur une période de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du Code Civil,

* STATUER ce que de droit sur les dépens.

Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 22 mars 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

— l’extrait de matrice cadastrale ;

— l’extrait du compte copropriétaires ;

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ;

— les appels de fonds ;

— le décompte de répartition des charges ;

En l’état des éléments produits, les consorts [T] contestent le bien fondé des demandes de paiement des charges mais ils ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un recours contre les assemblées générales dont ils indiquent ne pas avoir reçu les procès-verbaux étant souligné que le syndicat des copropriétaires produit les copies de notification des procès-verbaux d’assemblée générales établissant que les consorts [T] ont été avisé du recommandé de notification mais qu’ils n’ont pas été récupérer les plis qui leur étaient destinés.

Par conséquent, les contestations des défendeurs ne sont pas établies.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. [N] [T] et Mme [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13.740,45 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3e trimestre 2023 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit des lettres simples intitulées « mise au contentieux ». Il n’est pas établi que ces documents ont été envoyés ou reçus par M. [T] faute de production d’un avis d’envoi et d’une preuve de réception. En outre, les courriers mentionnent le montant de l’arriéré mais ne précisent pas que les intérêts viendront en sus. Par conséquent, ces documents ne peuvent pas s’analyser comme des mises en demeure de nature à faire courir les intérêts moratoires.

La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 12 décembre 2022 et avec capitalisation.

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, aucune mise en demeure n’a fait courir les intérêts moratoires. Les courriers produits intitulés « mise au contentieux » ne sont pas des mises en demeure. Ils ne sont pas accompagnés des preuves d’envoi et de réception, ils n’ont donc pas été nécessaires à l’introduction de l’instance de sorte que les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Le syndicat des copropriétaires mentionne également dans son décompte produit (pièce n°54) un commandement de payer délivré en 2021 qui n’est pas produit et qui n’a pas été utile à l’introduction de la présente procédure. Ces frais n’entrent donc pas dans la catégorie des frais de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s’est octroyé d’office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d’ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d’autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [N] [T] et Mme [P] [T] ne règlent pas régulièrement ni spontanément leur dette à la copropriété. Ils ont laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. M. [N] [T] et Mme [P] [T] sont coutumiers du fait ayant déjà été condamnés par jugements de 2016 et 2018 sans qu’ils ne modifient leurs pratiques.

Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. La carence des copropriétaires défaillants oblige les autres copropriétaires à suppléer leur carence en avançant leurs charges à leur place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’attitude de M. [N] [T] et Mme [P] [T] relève de la mauvaise foi et justifie leur condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.

Par conséquent, M. [N] [T] et Mme [P] [T] seront condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros.

Sur la solidarité

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot ne se présume pas. Elle doit être expressément stipulée notamment au terme de la convention d’indivision ou du règlement de copropriété. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot ne se présume point et qu’il faut qu’elle soit expressément stipulée (Cass. Civ. 3e, 20 janv. 1993, no 90-15.112).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une clause de solidarité entre M. [N] [T] et Mme [P] [T] pour le paiement des charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires produit l’acte d’acquisition de l’immeuble par les défendeurs d’où il ressort que ceux-ci sont frère et sœur, propriétaires indivis à hauteur de 50% chacun. La condamnation des défendeurs au paiement des charges sera donc prononcée à proportion des droits de chacun dans l’indivision.

Sur les autres demandes

M. [N] [T] et Mme [P] [T], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

M. [N] [T] et Mme [P] [T] seront également condamnés in solidum à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [N] [T] et Mme [P] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], [Adresse 5] (93), à hauteur des droits de chacun dans l’indivision, la somme de 13.740,45 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023, appel provisionnel du 3e trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 12 décembre 2022 et avec capitalisation des intérêts;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], [Adresse 2], à [Localité 9] (93) de sa demande au titre des frais de recouvrement;

Condamne M. [N] [T] et Mme [P] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], [Adresse 5] (93) la somme de 900 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum M. [N] [T] et Mme [P] [T] aux dépens;

Condamne in solidum M. [N] [T] et Mme [P] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], [Adresse 2], à [Adresse 10] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Fait au Palais de Justice, le 21 novembre2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame HAFFOU Madame CARLIER