TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 12 Décembre 2024

N°R.G. : 24/01663

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZRUG

N° Minute :

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6], représenté par son syndic la société,CABINET GOUTILLE

c/

Commune de [Localité 9] -

[Localité 9]

DEMANDERESSE

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6], représenté par son syndic la société :

CABINET GOUTILLE

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0615

DEFENDERESSE

Commune [Localité 9]

sise en son Hôtel de Ville

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Guillaume GAUCH de la SELAS SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 498

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 6 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

La commune de [Localité 9] est propriétaire de biens immobiliers, à savoir une cave au sous-sol et un appartement au premier étage, lots numéros 2 et 5 de l’état descriptif de division, sis à [Adresse 6]. Cet immeuble est soumis au régime de la copropriété, dont le syndicat des copropriétaires est le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] et le syndic est la société CABINET GOUTILLE.

Le SDC DU [Adresse 6] expose que d’importantes infiltrations d’eaux provenant de l’appartement appartenant à la commune de [Localité 9], ont entrainé des dégradations dans certaines parties privatives et dans les parties communes de l’immeuble.

Suite à la survenance d’un dégât des eaux, un rapport d’expertise a été établi par Monsieur [U] [V], architecte DPLG, le 12 novembre 2018 suite à la visite de l’expert à la même date.

Une déclaration de sinistre a été effectuée par la commune de [Localité 9] auprès de son assureur, la MMA, le 14 novembre 2018.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 8 janvier 2019, les copropriétaires ont soumis la résolution numéro 16, et ont voté un budget d’un montant de 4000,00 euros TTC afin de réaliser la vérification de l’état de la structure du plancher haut du rez-de-chaussée situé sous la salle d’eau du logement du premier étage, par un architecte, la présence de mérules et la mise en sécurité éventuelle. Cette résolution a été approuvée à l’unanimité des copropriétaires.

Le 25 novembre 2021, la société CIMADEVILLA ARCHITECTURE a été mandatée par le CABINET GOUTILLE, syndic, afin d’analyser les désordres qui affectent l’appartement du rez-de-chaussée. Par courrier du 8 décembre 2021, la société CIMADEVILLA ARCHITECTURE a estimé notamment que l’origine causale des désordres constatés dans la salle de douche de l’appartement du rez-de-chaussée est issue des installations sanitaires de la salle d’eau de l’appartement du premier étage.

Le 8 novembre 2022, la société BET STRUCTURIS a été mandatée par Monsieur [L] [F], afin d’évaluer l’état général de son appartement au rez-de-chaussée. Un rapport de visite a été établi constatant les désordres allégués.

Le 9 janvier 2023, la société CET [Localité 12] a été mandatée par l’un des copropriétaires afin d’analyser les causes et origines du dégât des eaux qui a eu lieu le 20 avril 2022. Un rapport d’expertise a été établi à ladite date du 9 janvier 2023.

Par courrier recommandé du 10 janvier 2024, le conseil de Monsieur [I] [W], l’un des copropriétaires dudit immeuble, a rappelé à la commune de [Localité 9] l’ensemble des difficultés existants au sein de la copropriété ; la répartition des obligations entre ladite commune et le SDC DU [Adresse 6] au titre des désordres consécutifs au dégât des eaux, et a sollicité de la commune qu’elle assure l’accès de l’appartement au syndicat des copropriétaires au titre des travaux urgents de reprise à réaliser.

Par courrier du 30 janvier 2024, la commune de [Localité 9] a répondu au conseil de Monsieur [I] [W]. Elle expose que l’origine des désordres n’est pas dû aux installations sanitaires elles-mêmes mais au défaut d’entretien du locataire. La commune a confirmé se tenir à l’entière disposition du SDC DU [Adresse 6] pour notamment assurer l’accessibilité à l’appartement pour toutes diligences nécessaires à la reprise des désordres affectant le plancher.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 5 février 2024, les copropriétaires ont soumis la résolution numéro 16, demandant une prise en charge exclusive par la commune de [Localité 9], des travaux consécutifs au sinistre dégât des eaux, ayant une origine privative en provenance de son appartement. Cette résolution devant être votée à l’unanimité, elle a été refusée par la commune de [Localité 9].

A la suite de cette assemblée générale, la commune de [Localité 9] a proposé aux copropriétaires, dans son courrier du 21 février 2024, de prendre en charge partiellement les travaux, à savoir les travaux de réparation des structures porteuses du plancher haut de l’appartement du rez-de-chaussée, conformément au devis de la société CBS correspondant à la somme de 20.690,15 euros TTC.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 11 avril 2024, Monsieur [L] [F] a soumis les résolutions numéros 25 et 26, demandant la nomination d’un expert judiciaire et la nomination d’un avocat. Ces résolutions ont été acceptées par la majorité des copropriétaires.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, le SDC DU [Adresse 6] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, la commune de [Localité 9]-[Localité 9] afin de désigner un expert judiciaire et de réserver les dépens.

A l’audience du 6 novembre 2024, le conseil du SDC DU [Adresse 6] a soutenu les termes de son acte introductif d’instance.

La commune de [Localité 9] a fait soutenir ses conclusions en défense par lesquelles elle n’entend pas s’opposer à la demande de désignation d’un expert judiciaire mais formule les plus expresses protestations et réserves. Elle demande que l’expert ait notamment pour mission de :

Procéder à la recherche de fuite(s) au niveau des installations sanitaires du logement appartenant à la commune de [Localité 9] et au niveau de toutes autres parties communes ou privatives de l’immeuble susceptible d’être à l’origine des désordres constatés ;

Déterminer précisément les causes des fuites à l’origine des désordres identifiés, quelle qu’en soit leur provenance ainsi que leurs conséquences sur les parties communes et les parties privatives de l’immeuble.

Elle demande enfin de réserver les dépens.

Conformément aux articles 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’espèce, le SDC DU [Adresse 6] verse notamment aux débats :

— Le rapport d’expertise établi le 12 novembre 2018 par Monsieur [U] [V], architecte DPLG exposant en page 2 que " Dans le logement du 1er étage (occupé), nous constatons que les installations de plomberie sanitaires sont vétustes : le groupe de sécurité du ballon d’eau chaude électrique fuit depuis plusieurs années, le détenteur situé au droit du compteur divisionnaire d’eau froide contre le WC fuit également. La cabine de douche ne semble pas utilisée mais est en mauvais état ainsi que le joint du siphon de WC (photos 7-8-9). Dans la pièce principale, le coin cuisine est fortement dégradé tant pour la partie évier et la partie cuisson.

CONCLUSION IL Y A PERIL NON IMMINENT […] » ;

— Le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 8 janvier 2019 ;

— Le rapport de la société CIMADEVILLA ARCHITECTURES en date du 8 décembre 2021 ;

— Par courrier recommandée du 10 janvier 2024 par Maître Wilfried SCHAEFFER, conseil d’un des copropriétaires ;

— Le procès-verbal de constat établi par la SCP NUNES-RENAULT-POULET, commissaire de justice le 26 février 2024 ;

— Le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 11 avril 2024 ;

— Le courrier de la commune adressé par la commune de [Localité 9] en date du 21 février 2024.

Par ces éléments, rendant vraisemblable l’existence des désordres allégués, le SDC DU [Adresse 6] justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

L’expertise étant ordonnée à la demande du SDC DU [Adresse 6] et dans leur intérêt probatoire, les frais de consignation seront à leur charge.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens de sorte qu’il n’est pas possible de « réserver les dépens ».

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.

Aucune partie ne pouvant être considérée comme perdante au sein de la présente instance, il convient de laisser à chacune d’elle la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d’expert :

[C] [O]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Port. : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 10]

(Expert inscrit à la cour d’appel de Versailles, sous la rubrique Architecture – Ingénierie – Maîtrise d’œuvre C-02.01)

Qui pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne,

Avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

Se rendre sur place à l’immeuble sis à [Adresse 6], en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ;

Visiter les lieux, de se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, de déterminer la nature et l’étendue des désordres affectant le bien immobilier des requérants, d’en déterminer l’origine, d’entendre tous sachant, de donner son avis sur mesures nécessaires pour mettre un terme aux causes aux désordres et sur celles nécessaires à la remise en état des lieux, sur les responsabilités encourues ainsi que sur les préjudices en résultant pour les requérants, incluant sa perte de loyers et charges locatives ;

Examiner les désordres allégués dans l’assignation ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

Procéder à la recherche de fuite(s) au niveau des installations sanitaires du logement appartenant à la commune de [Localité 9] et au niveau de toutes autres parties communes ou privatives de l’immeuble susceptibles d’être à l’origine des désordres constatés ;

Déterminer précisément les causes des fuites à l’origine des désordres identifiés, quelle qu’en soit leur provenance ainsi que leurs conséquences sur les parties communes et les parties privatives de l’immeuble ;

Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD ROM) au greffe du tribunal de grande instance de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 8] ([XXXXXXXX01]), dans le délai de huit (8) mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, nous invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 5000,00 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par le SDC DU [Adresse 6] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 3], dans le délai maximum de six (6) semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

Disons qu’il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) :

[Courriel 11] ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

Laissons à chacune des parties la charge des dépens qu’elles ont exposés ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit en référé.

FAIT À NANTERRE, le 12 Décembre 2024.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

David MAYEL, Vice-président