Tribunal Judiciaire de Nanterre, Referes, 26 juillet 2024, n° 24/00644

TJ Nanterre 26 juillet 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [F] [B] n'a pas payé ses charges depuis une date antérieure et que les créances sont devenues exigibles après mise en demeure.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a jugé que la mauvaise foi de Monsieur [F] [B] était caractérisée et a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés pour la défense des intérêts
La cour a estimé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter les frais de justice, condamnant Monsieur [F] [B] à rembourser ces frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, réf., 26 juil. 2024, n° 24/00644
Numéro(s) :	24/00644
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	2 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric SIMONNET
Cabinet(s) :	CABINET SIMONNET
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 2 ], son syndic la société GESIP

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 26 Juillet 2024

N° RG 24/00644 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZHWL

N° :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] – représenté par son syndic la société GESIP-

Monsieur [F] [B]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] – représenté par son syndic la société GESIP-

C/o CABINET GESIP

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELARL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0839

DEFENDEUR

Monsieur [F] [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Géraldine MARMORAT, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 juin 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [F] [B] est propriétaire du lot 53 dans l’immeuble sis [Adresse 2].

Par jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 23 décembre 2020, Monsieur [F] [B] a été notamment condamné à payer 1 469,54 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux arrêtés au 1er octobre 2019, 236 ,40 euros correspondant aux provisions et appels de fonds travaux devenus exigibles au titre de l’année 2020, 248,95 euros au titre des provisions et appels de fonds pour les travaux de ravalement et 88,33 euros titre des provisions et appels de fonds pour les travaux de couverture de l’escalier.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 décembre 2023 signifié par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS A [Adresse 2], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure Monsieur [F] [B] de payer ses charges de copropriété et appels travaux arrêtés au 16 novembre 2023 à hauteur de la somme de 2 574,27 euros dans un délai de 30 jours.

Par acte d’huissier du 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [F] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  2 774,93 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arrêtés au 1er janvier 2024, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023, date de la mise en demeure ;

—  194,40 euros (64,80 euros x 3) correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024, approuvé à l’assemblée générale du 26 juin 2023 (résolution numéro 6) ;

—  10,14 euros (3,38 euros x 3) au titre de la cotisation au fonds travaux devenue exigible, due sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024, approuvé à l’assemblée générale du 26 juin 2023 ;

—  2 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

A l’audience du 17 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement assigné (remise à étude), Monsieur [F] [B] n’a pas comparu.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce,

Il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment la matrice cadastrale, le procès-verbal des assemblée générales approuvant les comptes de l’année 2016 à l’année 2023, l’attestation de non-recours desdites assemblées générales, que le défendeur est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires a appelé les provisions pour charge à compter du 18 octobre 2019 et que Monsieur [F] [B] ne s’est pas acquitté des charges de copropriété depuis cette date.

Monsieur [F] [B] ne s’est pas acquitté de la provision sollicitée de 2 574,27 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux arriérés dans les trente jours qui a suivi la mise en demeure du 27 décembre 2023 de sorte que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement de ces charges de copropriété et appels de travaux arriérés arrêtés au 1er janvier 2024 qui s’élèvent aujourd’hui à 2 774,93 euros.

Cependant, il résulte du relevé au 1er janvier 2024 que les appels de charges et les appels de fonds de prévoyance au titre de l’année 2020 d’un montant total de 236,40 euros qui apparaissent sur ce décompte ont fait l’objet de condamnation par le jugement rendu par le tribunal Judiciaire de Nanterre le 23 décembre 2020 et sont donc à retirer du montant de la créance.

Les travaux de ravalement et de couverture pour un montant respectif de 248,95 euros et 88,33 euros apparaissent aussi sur ce décompte et ont fait l’objet de condamnation par le jugement rendu par le tribunal Judiciaire de Nanterre le 23 décembre 2020. Cette somme de 337,28 euros est également à retirer du montant de la créance.

La créance de 2 774,93 euros est donc ramenée à 2 201,25 euros.

De plus, Monsieur [F] [B] ne s’est pas acquitté des provisions sur charges et des appels travaux non encore échus, ceux-ci devenant immédiatement exigibles en application des deux premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’approuvé par l’assemblée générale du 26 juin 2023 (résolution n°6) de sorte qu’il sera condamné à payer 194,40 euros (64,80 euros x 3) correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 et 10,14 euros (3,38 euros x 3) au titre de la cotisation au fonds travaux devenue exigible, due sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1" avril 2024 au 31 décembre 2024,

En second lieu, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Dans son décompte du 1er avril 2024, il n’y a qu’une seule facture d’avocat de 125,46 euros qui est versée aux débats.

Monsieur [F] [B] sera donc condamné au paiement de la somme de :

—  2 201,25 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arrêtés au 1er janvier 2024, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023, date de la mise en demeure ;

—  194,40 euros (64,80 euros x 3) correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 ;

— et 10,14 euros (3,38 euros x 3) au titre de la cotisation au fonds travaux devenue exigible, due sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1" avril 2024 au 31 décembre 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

En l’espèce, la mauvaise foi du défendeur est caractérisée en l’espèce puisqu’il apparaît des décomptes produits que Monsieur [F] [B] ne paie pas ses charges de copropriété depuis le 18 octobre 2019 et qu’il a déjà été condamné par jugement rendu par le tribunal Judiciaire de Nanterre le 23 décembre 2020 au titre des charges de copropriété et appels de travaux arriérés au 1er octobre 2020.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Monsieur [F] [B], qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Monsieur [F] [B] à lui payer la somme de 1 200 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS A [Adresse 2] les sommes de :

—  194,40 euros (64,80 euros x 3) correspondant aux provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 ;

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 26 Juillet 2024.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Géraldine MARMORAT, Juge