Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01637 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BCX

JUGEMENT

DU : 07 Août 2025

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT

C/

[F] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 août 2025

Jugement rendu le 07 Août 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [Z] [C], dûment munie d’un pouvoir.

ET :

DÉFENDEURS

M. [F] [U], demeurant [Adresse 5]

non comparant

DÉBATS : 12 juin 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01637 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BCX et plaidée à l’audience publique du 12 juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 07 Août 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juin 2020, l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [F] [U] sur un logement situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 247,55 euros et d’une provision pour charges de 58,43 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 214,99 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [F] [U] le 29 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 novembre 2024, l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat a ensuite assigné M. [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1101 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ;

dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion du défendeur de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner le défendeur au paiement de la somme en principal de 214,99 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 29 octobre 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (article 1153 du code civil) ;

— fixer et condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter du 29 octobre 2024, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 février 2025 où elle a été retenue. À cette audience, l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat a maintenu les demandes contenues dans l’assignation, a actualisé la dette locative à la somme de 320,56 euros et a sollicité en sus la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [F] [U], régulièrement cité à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 février 2025, l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat a sommé M. [F] [U] d’avoir à cesser des troubles du voisinage.

Par décision du 3 avril 2025 revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à la demande de la bailleresse à l’audience du 12 juin 2025.

À l’audience du 12 juin 2025, l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 juin 2025, s’élève désormais à 1404,17 euros. L’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat sollicite également la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Elle déclare que le locataire a abandonné tout paiement du loyer.

M. [F] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la nouvelle demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux :

Il sera rappelé qu’il revient au juge, en application des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, de faire respecter le principe du contradictoire.

Ainsi, concernant la procédure devant la présente juridiction, qui présente un caractère oral, il revient à la partie qui entend modifier ses prétentions initiales, de faire signifier ses nouvelles demandes à la partie défenderesse dès lors que cette dernière est non comparante à l’audience.

Au cas présent l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat sollicite la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Toutefois, M. [U] n’a pas comparu à l’audience et cette nouvelle demande ne lui a pas été signifiée.

Dès lors, en raison du caractère non-contradictoire de cette demande, celle-ci sera rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande :

L’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et visant un délai de six semaines a été signifié au locataire le 27 août 2024.

D’après les dispositions contractuelles, il y a lieu de considérer que le locataire avait deux mois pour apurer les causes du commandement et non six semaines.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 214,99 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 340,83 euros, du 28 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 11 juin 2025, M. [U] lui devait la somme de 1404,17 euros, échéance de juin non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de défaut d’assurance qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant (22,56 euros).

M. [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 1381,63 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 214,99 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la situation économique de M. [U], l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

CONSTATE que le contrat conclu le 3 juin 2020 entre l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat, d’une part, et M. [F] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 28 octobre 2024 ;

ORDONNE à M. [F] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [F] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 340,83 euros (trois cent quarante euros et quatre-vingt-trois centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [F] [U] à payer à l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat la somme de 1381,63 euros (mille trois cent quatre-vingt-un euros et soixante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 11 juin 2025, échéance de juin non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 214,99 euros (deux cent quatorze euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE l’E.P.I.C. Pas de Calais Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 août 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 15 novembre 2024 et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 août 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,