TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION TRANCHANT UN INCIDENT ET AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 04 Mars 2025

N° RG 24/00073 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NVSK

78A

Jugement rendu le 04 mars 2025 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

Le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL – CIC – Banque régie par les articles L 511-1 et suivants du Code Monétaire et Financier, Société Anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital de 611.858.064 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542.016.381, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIE SAISIE

La SCI COLINE, société civile immobilière immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 800 573 289 ayant son siège social établi [Adresse 3] à PARIS (75009), représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Angélique ALVES, avocat postulant au Barreau du VAL D’OISE et M^e Christophe CARDOSSO, avocat plaidant au Barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 06 décembre 2023 publié le 02 février 2024 volume 2024 S N°37 au service de publicité foncière de [Localité 5] 2, le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers sis à [Adresse 4], cadastrés section AD n°[Cadastre 2] consistant en une maison appartenant à la société civile immobilière COLINE.

Par exploit du 18 mars 2024 délivré par dépôt de l’acte à l’étude de commissaires de justice, le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a fait assigner la SCI COLINE devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 21 mars 2024.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2024 par lesquelles le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL demande au juge de l’exécution de :

— Rejeter la demande de délais de paiement formulée par la SCI COLINE

— Rejeter la demande d’autorisation de vendre à l’amiable

— Mentionner le montant de la créance du poursuivant à la somme de 166.327,56 euros en principal, intérêts, frais et autres accessoires visés au commandement de saisie provisoirement arrêté au 17 décembre 2024

— A titre principal, fixer la date de l’audience et les modalités de la vente forcée

— A titre subsidiaire, si la vente amiable est autorisée, fixer le montant en deçà duquel les biens ne pourront être vendus à l’amiable, taxer les frais de poursuites engagés par le poursuivant et fixer a date d’audience de rappel

— Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2024, par lesquelles la SCI COLINE demande au juge de l’exécution de :

— Mentionner le montant de la créance du poursuivant, telle qu’elle résulte du commandement de saisie et du versement de 40.000 euros, à la somme de 148.299,49 euros en principal, intérêts, frais et autres accessoires

— A titre principal, juger que la SCI COLINE apurera sa dette en versant 24 mensualités de 6.179,15 euros entre les mains du CIC

— A titre subsidiaire, autoriser la SCI COLINE à procéder à la vente amiable de l’immeuble à un prix plancher de 280.000 euros, fixer à quatre mois l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée et ordonner la consignation des sommes acquittées à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS.

Pour le surplus, il convient de se référer aux argumentations plus amplement développées par les parties dans leurs écritures conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Après renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs moyens et observations.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025, prorogé au 4 mars 2025 en raison d’une surcharge de travail.

Par courriel en date du 08 janvier 2025, les parties ont été invitées à formuler leurs observations sur l’éventuelle diminution de l’indemnité de résiliation, qui s’analyse en une clause pénale, au regard des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL a adressé des observations le 13 janvier 2025.

La SCI COLINE n’a pas formulé d’observations.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Enfin, l’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

Sur le titre exécutoire et la créance :

Le caractère certain, liquide et exigible de la créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL résulte des pièces versées aux débats, notamment :

— La copie exécutoire d’un acte notarié en date du 18 avril 2014 contenant une offre de prêt immobilier de 390.000 euros remboursable en 180 mensualités au taux nominal contractuel de 3,40% l’an, consenti par le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à la SCI COLINE,

— Le bordereau d’inscription du privilège de préteur de deniers publié le 14 mai 2014 au service de la conservation des hypothèques,

— La mise en demeure en date du 20 juin 2023 avisée le 23 juin 2023, de régulariser la situation sous quinzaine concernant les échéances impayées, sous peine d’exigibilité immédiate du prêt souscrit,

— La lettre en date du 09 août 2023 distribuée le 16 août 2023 notifiant la résiliation du contrat de prêt et l’exigibilité immédiate des sommes dues au titre de ce dernier.

La SCI COLINE conteste le montant de la créance retenu par le poursuivant eu égard au versement de la somme de 40.000 euros intervenu le 13 mars 2024. Il est fourni un avis d’opération vers un compte CARPA, à cette même date, attestant du versement d’une somme de 40.000 euros par la SCI COLINE.

Le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL ne conteste pas le versement de 40.000 euros de la SCI COLINE mais produit un décompte actualisé au 17/12/2024 mentionnant qu’il est tenu compte des remboursements intervenus depuis le 11/10/2023 pour un montant total de 40.000 euros.

Le décompte arrêté au 9 août 2023 visé au commandement valant saisie immobilière présentait un solde débiteur de 188.299,49 euros en principal, intérêts et accessoires, comprenant notamment une indemnité d’exigibilité de 2907,68 euros.

Le dernier décompte arrêté au 17 décembre 2024 par le créancier fait état d’un solde débiteur de 166.327,56 euros en principal, intérêts, frais et accessoires, mentionnant une indemnité d’exigibilité de 12.765,57 euros.

Ce décompte mentionne effectivement qu’il est tenu compte des remboursements intervenus depuis le 11/10/2023 pour un montant total de 40.000 euros.

Son examen révèle l’imputation au crédit de remboursements affectés au capital restant dû à hauteur de 32.226,40 euros, affectés aux intérêts à hauteur de 7014,86 euros et à l’assurance à concurrence de 758,75 euros.

Les paiements invoqués par le débiteur saisi ont donc bien été pris en compte et leur affectation dans le décompte soumis à la discussion des parties n’a pas donné lieu à une contestation particulière de la part de la SCI COLINE.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1152 (devenu 1231) du code civil, lorsqu’une clause pénale a été prévue par le contrat à l’égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l’augmenter) même d’office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

A l’appui de sa demande de maintien de la clause pénale, le créancier poursuivant fait valoir que cette indemnité est prévue par la loi et est en outre de nature contractuelle, qu’elle vise à indemniser le prêteur des conséquences d’une rupture anticipée du prêt qui ne correspond pas aux prévisions contractuelles et à compenser les conséquences de la défaillance de l’emprunteur.

Or l’indemnité d’exigibilité réclamée par le créancier poursuivant, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette, aux efforts de paiement avérés de la SCI COLINE et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel qui continuent de courir sur une partie des sommes dues jusqu’au remboursement intégral de la dette.

Elle sera donc réduite à 10% du montant mentionné dans le décompte actualisé, soit à la somme arrondie de 1276 euros.

Dès lors la créance du CIC sera mentionnée à hauteur de 154.837,99 euros en principal, intérêts et accessoires selon décompte arrêté au 17 décembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement :

La SCI COLINE sollicite des délais de paiement en offrant de régler 6.179,15 euros chaque mois pendant 24 mois. Elle explique que le secteur de la construction a repris du dynamisme et qu’elle est en pourparlers avec un acheteur potentiel de sa propriété par un promoteur ayant matérialisé son intérêt pour l’acquérir au prix actualisé de 1.385 euros, sur le versement d’une indemnité d’immobilisation qui lui permettrait de solder sa dette auprès du CIC si la vente ne se réalise pas. Elle explique en outre que les négociations en vue de la vente et de cette indemnité nécessitent du temps.

Le CIC réplique que la SCI COLINE ne fournit pas d’éléments sur sa situation financière et que, hormis un règlement au 16 mars 2024, elle n’a rien versé depuis, pas même une seule mensualité, qu’elle ne justifie donc pas être en mesure de s’acquitter de sa dette, qu’en outre l’acquisition éventuellement projetée par un promoteur n’a abouti à la signature d’aucune promesse de vente à ce jour et qu’une acquisition définitive hypothétique ne serait possible qu’en septembre 2026.

Selon les articles R121-1 du Code des procédures civiles d’exécution, 510 du Code de procédure civile, et 1343-5 du Code civil, le Juge de l’exécution peut accorder des délais de grâce, dans la limite de deux années, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Par décision spéciale et motivée, il peut notamment prescrire que les paiements pendant le cours des délais accordés s’imputeront en priorité sur le capital.

En l’espèce, la SCI COLINE ne produit aucune pièce relative à sa santé financière et de nature à attester de sa capacité à verser mensuellement la somme qu’elle propose. Les négociations avec un promoteur en la personne des NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, notamment sur le versement d’une importante indemnité d’immobilisation en cas de non réalisation de la vente comportent des aléas qui ne permettent pas de s’assurer que la SCI COLINE sera en mesure de respecter un échéancier mensuel de 24 mois ni de désintéresser le créancier poursuivant en une seule fois grâce au paiement tout à fait incertain de l’indemnité alléguée.

Ainsi, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande de vente amiable :

La SCI COLINE sollicite l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi.

Le créancier poursuivant s’y oppose en objectant que la première promesse n’a pas abouti, que la lettre d’intention actuelle comporte de nombreuses conditions suspensives, qu’aucune promesse n’a été signée comme prévu en octobre 2024 et que la vente ne serait projetée qu’en 2026.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

La SCI COLINE verse aux débats les éléments suivants :

Une promesse unilatérale de vente en date du 27 décembre 2021 aux termes de laquelle elle confère à la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS la faculté d’acquérir son bien immobilier « si bon lui semble » au prix de 1.000.000 euros, en vue d’édifier un projet de construction. La promesse devait expirer (sauf prorogation) le 28 juillet 2023 à défaut de signature de l’acte de vente. Il était prévu une indemnité d’immobilisation de 55.000 euros si la promesse ne se réalise pas du fait du bénéficiaire à la condition que toutes les conditions suspensives soient levées (entre autres l’obtention de l’autorisation de construire).

Cette promesse a toutefois expiré.

Un courrier de LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS en date du 23 septembre 2024 contenant une proposition d’acquisition de la propriété de la SCI COLINE pour un montant de 1.385.000 euros net vendeur garantie par le paiement d’une indemnité d’immobilisation de 69.250 euros, prévoyant diverses conditions suspensives et notamment l’obtention d’un permis de construire définitif pour un programme de construction s’étalant sur plusieurs parcelles appartenant à divers propriétaires. Le calendrier prévu est la signature d’une promesse de vente en septembre/octobre 2024, le dépôt d’un permis de construire en fin d’année 2025 et une acquisition prévisionnelle en septembre 2026.

Une contre proposition de la SCI COLINE en date du 1er octobre 2024 indiquant qu’elle est prête à s’engager moyennant le versement d’une somme de 285.000 euros le jour de la signature de la promesse de vente qui lui resterait acquise en cas de non réalisation de celle-ci du fait de l’acheteur.

A ce jour il n’est pas fait état d’une suite donnée à cette contre-proposition et il n’a pas été signé de promesse de vente.

Cependant, les négociations de la SCI COLINE avec ce promoteur depuis un certain temps démontrent son intention réelle et sérieuse de vendre son bien.

Si le calendrier devant éventuellement mener à la réalisation de la vente n’entre pas dans le cadre du calendrier légal d’une autorisation judiciaire de vente amiable, l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi n’est pas subordonnée, à ce stade, à la production d’une promesse synallagmatique de vente, mais à la production d’éléments attestant de l’intention sérieuse de vendre du débiteur saisi.

En l’occurrence, la proposition écrite d’acquisition et les négociations en cours traduisent bien une volonté sérieuse de la part de la SCI COLINE de vendre son bien.

Il convient donc de laisser à la SCI COLINE une chance de procéder à la vente amiable de son bien, que ce soit avec ce promoteur ou avec un autre acheteur intéressé.

Il lui appartiendra de se mobiliser et de prendre toutes dispositions pour parvenir à une vente amiable du bien saisi dans les délais impartis par la loi, à défaut de quoi la SCI COLINE s’expose à ce que soit ordonnée la vente forcée de son bien à l’issue de ces délais.

La SCI COLINE propose de fixer le prix plancher à 280.000 euros, ce qui correspond toutefois à celui de la mise à prix du créancier en cas de vente forcée, et qui est notoirement insuffisant au regard d’une vente amiable.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée et, eu égard à la consistance et à la situation du bien et aux conditions économiques du marché actuel, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 380.000 euros net vendeur.

Le créancier poursuivant verse aux débats son état de frais pour un montant de 2489,70 euros, comportant une provision sur signification du jugement d’orientation et la mention en marge pour un total de 217 euros. Ce montant, qui ne correspond pas aux frais à ce jour exposés, sera déduit du décompte et l’état de frais sera taxé à hauteur de la somme de 2272,17 euros, qui sera à la charge de l’acquéreur.

Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de délais de paiement formulée par la SCI COLINE ;

Mentionne que la créance du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL situé à 75 PARIS, à l’égard de la SCI COLINE est de 154.837,99 euros en principal, intérêts et accessoires selon décompte arrêté au 17 décembre 2024 ;

Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers sis à [Adresse 4], cadastrés section AD n°[Cadastre 2] consistant en une maison, appartenant à la société civile immobilière COLINE ;

Fixe à 380 000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 2272,17 euros et seront à la charge de l’acquéreur ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;

Fixe au mardi 1er juillet 2025 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 06 décembre 2023 publié le 02 février 2024 volume 2024 S N°37 au service de publicité foncière de [Localité 5] 2,

La greffière La Juge de l’exécution

Magali CADRAN Fabienne CHLOUP