TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 10 JANVIER […]24
N° RG 23/00821 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YIPH
N° :
DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires du […] à […] Syndicat des copropriétaires du […] à […] G é n é r a l L E C L E R C à Général X à […] SUR SEINE, représenté par N EUILLY SUR S E I N E , son syndic le cabinet IMAX GESTION représenté par son syndic le […] cabinet IMAX GESTION […]
c/ représenté par M^e Thomas GHIDINI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : G0[…]5 Société RD […]
DEFENDERESSE
Société RD […] 149 rue du Perronet 92[…]0 […] SUR SEINE
représentée par M^e Lorène DERHY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E13[…]
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffier : Sophie HALLOT, Greffière.
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 08 novembre […]23, avons mis l’affaire en délibéré au 13 décembre […]23, prorogé à ce jour :
Par acte authentique du 5 août […]22, la société RD […] est devenue propriétaire des lots n°10, […], […] et […], desservis par un même escalier, au sein d’un immeuble en copropriété […] […] ter […] à […] (92[…]0).
Exposant que la société RD […] a privatisé ledit escalier alors qu’il s’agit d’une partie commune, modifié la façade de l’immeuble, procédé à un changement d’usage du lot modifiant la destination de l’immeuble et installé un digicode sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui caractérise des troubles manifestement illicites, le syndicat des
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copropriétaires du […] à […] à […] a assigné la société RD […] en référé aux fins de voir :
- ordonner à la société défenderesse, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard de :
- cesser l’occupation privative de l’escalier de l’immeuble desservant les lots n°10, […], […] et […],
- remettre en état ledit escalier et déposer l’enseigne qui a été installée,
- déposer la vitrophanie installée sur les vitres des lots n°10, […], […] et […] ainsi que sur la porte de l’escalier desservant ces lots,
- cesser l’exploitation commerciale et à usage d’habitation desdits lots,
- procéder à la dépose du digicode et à la remise en état de la façade,
- condamner la société RD […] au paiement d’une provision de 10.000 euros à valoir sur les dommages intérêts pour ré[…]tance abusive,
- condamner la société RD […] au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la présente instance.
Appelée à l’audience du 7 juin […]23, l’affaire a été renvoyée sur demande du conseil de la société RD […], arguant de la nécessité de réunir les éléments justificatifs tendant à assurer utilement la défense de cette dernière.
Lors de l’audience du 8 novembre […]23, le syndicat des copropriétaires du […] à […] à […], soutenant ses conclusions récapitulatives déposées à l’audience et ses observations, maintient les demandes contenues dans son acte d’introductif d’instance, sauf à renoncer à ses demandes d’injonction relatives à l’occupation privative de l’escalier, à sa remise en état, à la dépose de la vitrophanie, ainsi qu’à la dépose de la caméra et la remise en état subséquente formulées dans ses dernières conclusions. Il expose notamment que, alors qu’il ressort du règlement de copropriété que les locaux appartenant à la société RD […] sont à usage de bureaux, cette dernière exploite une partie des locaux comme showroom, qui est une activité commerciale, et une autre comme habitation. Il précise qu’une activité commerciale nécessite une autorisation préalable des services de l’urbanisme, mais également de l’assemblée générale des copropriétaires, et que le changement d’usage d’un lot entraînant une modification à la destination de l’immeuble suppose un vote à l’unanimité. Le syndicat des copropriétaires soutient que l’exploitation des lots de manière non conforme à leur destination entraîne un trouble manifestement illicite. Elle fait valoir que l’installation d’un digicode, sur la façade de l’immeuble partie commune et sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, constitue également un tel trouble qu’il convient de faire cesser.
La société RD […], soutenant oralement ses conclusions en défense déposées à l’audience précitée, demande au juge des référés de :
- dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de cessation d’occupation de l’escalier commun dont dépendent ses locaux sous astreinte de 1.000 euros par jour,
- dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de dépose de la caméra surveillance et de l’enseigne lumineuse, et la remise en état de l’escalier commun sous la même astreinte,
- dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de dépose de la vitrophanie installée sur les vitres de ses locaux et sur la porte de l’escalier desservant ses lots sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard,
- surseoir à statuer sur la dépose du digicode dans l’attente de la décision de la copropriété à venir à la suite de la convocation d’une assemblée générale extraordinaire sollicitée par courrier recommandé du 17 octobre […]23,
- se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de cessation de l’activité de showroom et de location saisonnière dans les lots de la société requise,
- subsidairement,
- rejeter la demande du syndicat des copropriétaires à voir cesser l’activité de showroom dans les lots […] et […],
- rejeter la demande de cessation de l’activité de location saisonnière,
- en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires du […] à […] à […] à verser à la société RD […] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont
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distraction au profit de Maître Lorène DERHY, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
La société RD […] expose notamment, s’agissant de la demande de dépose du digicode, qu’un tel dispositif n’a pas empêché les copropriétaires de pénétrer dans les lieux, dès lors que l’accès à l’immeuble est pourvu d’un badge et que les copropriétaires en disposent tous, et précise que le bâtiment sur lequel elle a installé le digicode ne comprend que les lots lui appartenant. Elle ajoute qu’une telle installation vise à renforcer la sécurité des occupants de l’immeuble et que trois autres bâtiments de la copropriété sont pourvus d’un tel système. La société RD […] ajoute avoir sollicité la tenue d’une assemblée générale extraordinaire chargée de statuer sur la ratification de l’installation du digicode, convoquée prochainement. Elle précise enfin que cette installation n’entraine pas de nuisance et n’est pas visible pour les autres copropriétaires ou occupants. S’agissant de la demande de cessation des activités exercées dans ses locaux, la société RD […] soutient qu’une telle demande suppose l’appréciation par le juge de la régularité des activités, et ce par référence au règlement de copropriété, en interprétant les clauses dudit règlement et en procédant à leur étude précise, ce qui relève des pouvoirs du seul juge du fond. Elle fait également valoir, dans l’hypothèse où le juge des référés s’estimerait compétent, que les activités requises par elle et sa locataire sont parfaitement conformes au regard du règlement de copropriété. Elle argue à ce titre, d’une part, que la preuve de l’activité de showroom dans les lots […] et […] n’est pas rapportée et est, en tout état de cause, conforme au règlement de copropriété. D’autre part, elle expose que l’activité de location saisonnière pratiquée dans les lots n°10 et […] est parfaitement compatible au regard du règlement de copropriété qui prévoit la destination mixte du bâtiment […] ter, la liberté du changement d’affectation des bureaux ainsi que la possibilité d’exercer une activité de location meublée, et ajoute que le syndicat demandeur ne caractérise aucun trouble anormal de voisinage. S’agissant de la demande de dommages et intérêts pour ré[…]tance abusive, la société RD […] fait valoir qu’elle a considéré avec beaucoup de sérieux l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires demandeur et a agi avec célérité pour faire cesser les troubles reprochés. Enfin, elle expose que ce n’est pas par ré[…]tance abusive qu’elle n’a pas retiré le digicode et qu’elle a sollicité la ratification de ladite installation devant l’assemblée générale des copropriétaires, et que, s’agissant des activités exercées dans les locaux, le juge des référés ne peut statuer sur une quelconque provision à titre de dommages et intérêts sans statuer sur une question de fond.
Le juge des référés a, sur demande du syndicat des copropriétaires du […] à […] à […] qui indiquait que la question du digicode relève de l’assemblée générale qui se réunit le 24 novembre […]23, autorisé ce dernier à produire une note en délibéré, au plus tard le 29 novembre […]23, pour indiquer s’il se dé[…]te ou non de sa demande relative au digicode. Aucune note en ce sens n’a été transmise au greffe des référés.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques et qu’il en est de même de celles qui constituent des moyens et non des prétentions.
Sur les demandes relatives à la dépose du digicode et la remise en état de la façade
L’article 835 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures
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conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Selon l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sur[…] suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges apprécient discrétionnairement l’opportunité du sur[…] à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du […] à […] à […] invoque que l’installation d’un digicode, qui a été installé sur la façade de l’immeuble partie commune sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires et a vocation à privatiser un escalier partie commune également, est constitutive d’un trouble manifestement illicite.
Il verse notamment aux débats :
- un procès-verbal établi par commissaire de justice le 1er mars […]23 constatant, à droit de la porte d’entrée du […] ter la présence d’un digicode à l’aspect neuf avec autour de l’enduit d’aspect récent,
- un courrier du conseil du demandeur en date du 24 janvier […]23 sollicitant de laisser l’accès audit escalier qui est une partie commune,
- un courriel adressé par le syndic indiquant que la porte n’est pas considérée comme priviative, et demandant de surseoir toutes initiatives personnels dépourvues de son accord.
En défense, la société RD […] oppose que l’installation litigieuse, qui est sur un bâtiment qui ne comprend que des lots lui appartenant, n’a pas empêché les copropriétaires de pénétrer dans les lieux, qu’elle vise à renforcer la sécurité des occupants de l’immeuble et que trois autres bâtiments de la copropriété sont pourvus d’un tel système. Elle précise que cette installation n’entraine pas de nuisance et qu’elle a demandé la tenue d’une assemblée générale extraordinaire chargée de statuer sur la ratification de ladite installation, sollicitant de surseoir à statuer jusqu’à ladite assemblée.
Cependant, en premier lieu, il n’apparaît pas opportun de surseoir à statuer dès lors qu’il a déjà été octroyé la possibilité de transmettre une note en délibéré s’agissant d’un éventuel dé[…]tement justifié par le vote de l’assemblée générale susmentionnée.
En second lieu, il est constant que l’installation du digicode a eu lieu sur la façade partie commune de l’immeuble sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires requise, et partant, en violation avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment l’article 25 b) qui conditionne l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, à un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires réunis en assemblée générale.
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires du […] à […] à […] établit l’existence d’un trouble manifestement illicite et qu’il est justifié, pour faire cesser ce trouble, d’ordonner à la société RD […], selon les modalités prévues au présent dispositif, de procéder à la dépose du digicode et à la remise en état de la façade sous astreinte.
Sur la demande d’ordonner sous astreinte de cesser l’exploitation commerciale et à usage d’habitation
En l’espèce, le demandeur, qui invoque l’exploitation des lots de manière non conforme à leur destination, produit notamment :
- un procès-verbal de commissaire de justice établi le 1er mars […]23 constatant la présence
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d’annonces sur le site airbnb.fr de deux appertements situés […] à […],
- le courrier émis par son conseil le 24 janvier […]23 précité, aux termes duquel il fait état de l’utilisation du local comme showroom notamment de textile,
- un courriel émis le 7 novembre […]23 par le responsable droit des sols de la ville de […], faisant état de deux dossiers, déposés par Monsieur Y le […] juillet […]23 et en cours d’instruction, concernant le changement de destination de locaux à usage de bureaux en hébergement hôtelier à l’adresse du […] ter […].
En défense, la société RD […] oppose que la demande de cessation des activités exercées dans ses locaux impliquent de statuer sur la légalité des activités de la défenderesse, laquelle ne peut se faire qu’après examen approfondi du règlement de copropriété, dont le rôle appartient au juge du fond en raison des nombreuses contestations que cette étude peut soulever. Elle se fonde principalement sur le règlement de copropriété produit par la demanderesse, et verse par ailleurs aux débats :
- un procès-verbal de commissaire de justice établi le 13 octobre […]23 constatant, au 2è étage, la présence de bureaux et de postes dans le local de gauche, et celle d’une salle de réunion avec tables et poste informatique dans le local de droite,
- un extrait K-Bis faisant état pour la société locataire desdits bureaux, d’un siège social […] […], dans lesquel la défenderesse indique que sa locataire y a installé son showroom.
Il convient, tout d’abord, de préciser que, si la société RD […] invoque plusieurs dispositions du règlement de copropriété, notamment les articles 8.2.1.1 et 8.2.1.2 p.79, qui nécessiteraient une interprétation dépassant la compétence du juge des référés, les textes précités ne figurent pas dans les pièces 14 et 14.2 versées aux débats, étant précisé qu’elles ne comportent pas de page 79.
Ensuite, s’agissant de l’exploitation commerciale alléguée par le demandeur comme constitutif d’un trouble manifestement illicite, il ne ressort pas des pièces produites qu’une activité de showroom serait exercée dans les locaux loués. Dès lors, le moyen manque en fait, et aucun trouble manifestement illicite n’apparaît établi sur ce point.
Enfin, s’agissant de l’exploitation à usage d’habitation critiquée, il convient de préciser que la société RD […] ne conteste ni l’activité de location saisonnière, ni la destination de bureaux des lots concernés. Pour autant, en l’état des pièces produites et des arguments des parties, il n’est pas démontré, a fortiori avec l’évidence requise en référé, un changement d’usage qui porterait atteinte à la destination de l’immeuble, ni un trouble anormal de voisinage, de sorte que le syndicat des copropriétaires du […] à […] à […] ne justifie pas de l’existence d’un trouble qui serait manifestement illicite.
Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’ordonner sous astreinte à la société RD […] de cesser l’exploitation commerciale et à usage d’habitation des lots n°10,[…], […] et […].
Sur la demande de provision à valoir sur les dommages intérêts pour ré[…]tance abusive
Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
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L’abus du droit d’ester en justice peut notamment résulter d’un acte de malice, d’un acte accompli de mauvaise foi, d’agissements téméraires ou dilatoires ou encore de la multiplication des procédures engagées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur invoque, au soutien de sa demande de condamner la société RD […] au paiement d’une provision de 10.000 euros, une somme « à valoir sur le dommage subi » sans plus de précision dans ses motifs, et une provision à valoir sur les dommages et intérêts pour ré[…]tance abusive dans son dispositif.
En défense, la société RD […] oppose avoir considéré avec beaucoup de sérieux l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires demandeur et avoir agi avec célérité pour faire cesser les troubles reprochés. Elle conteste toute ré[…]tance abusive s’agissant du digicode, dont elle a sollicité la ratification devant l’assemblée générale des copropriétaires, et fait valoir, s’agissant des activités exercées dans les locaux, que le juge des référés ne peut statuer sur une provision à titre de dommages et intérêts sans statuer sur une question de fond.
Faute de justifier, avec l’évidence requise en référé, de la mauvaise foi de la société RD […] d’une part, et de la réalité, la nature et l’étendue du préjudice allégué d’autre part, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts pour ré[…]tance abusive.
Sur les frais d’instance et les dépens
L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société RD […], qui succombe, aux dépens.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.
Il serait inéquitable de laisser au syndicat demandeur l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu, en conséquence, de condamner la société RD […] à lui payer la somme de 1.500 euros.
Le syndicat des copropriétaires du […] à […] à […] n’étant ni partie perdante, ni tenu aux dépens, la demande formulée à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,
Par provision, tous moyens des parties étant réservés,
Rejetons la demande de sur[…] à statuer sur la dépose du digicode,
Ordonnons à la société RD […] de procéder à la dépose du digicode et à la remise en état de la façade du […] ter […] à […] (92[…]0),
Disons que faute pour la société RD […] de faire procéder à la réalisation de ces travaux, elle sera redevable d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 100 euros par jour de retard passé un délai de […] jours à compter de la signification de l’ordonnance, pendant un délai maximum de trois mois,
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Disons qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’ordonner sous astreinte à la société RD […] de cesser l’exploitation commerciale et à usage d’habitation des lots n°10,[…], […] et […],
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamner la société RD […] au paiement d’une provision de 10.000 euros à valoir sur les dommages intérêts pour ré[…]tance abusive,
Condamnons la société RD […] aux dépens,
Condamnons la société RD […] à payer au syndicat des copropriétaires du […] à […] à […] (92[…]0) la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Rejetons la demande de condamner le syndicat des copropriétaires du […] à […] à […] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties.
FAIT À NANTERRE, le 10 janvier […]24.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Sophie HALLOT, Greffière David MAYEL, Vice-président
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