TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/02656 – N° Portalis DB3R-W-B7J-3HTX

N° de minute :

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société SECRI GESTION

c/

S.C.I. HERLEA, Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société GROUPE SOGESTIM

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société SECRI GESTION

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0422

DEFENDERESSES

S.C.I. HERLEA

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par M^e Malika LAHNAIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1392

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]), représenté par son syndic, la société GROUPE SOGESTIM

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1260

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 18 novembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 6] a un mur pignon donnant sur la parcelle de l’immeuble situé [Adresse 4].

Dans le cadre de travaux de réfection du mur pignon, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] a souhaité accéder à la cour de l’immeuble voisin, partie commune mais dont la jouissance exclusive a été attribuée à la société civile immobilière (SCI) HERLEA.

Une convention de tour d’échelle a été conclue entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] le 18 juin 2025.

La SCI HERLEA a refusé d’autoriser l’accès à la cour aux ouvriers.

Autorisé à assigner à heure indiquée par ordonnance du 29 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic la société par actions simplifiées SECRI GESTION, a, par actes de commissaire de justice du 30 et du 31 octobre 2025, assigné en référé devant le président du Tribunal judiciaire de Nanterre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et la SCI HERLEA aux fins de voir :

Constater que la SCI HERLEA ne permet pas l’installation d’un échafaudage dans la cour commune dont elle n’a que la jouissance afin de permettre la réparation du mur pignon appartenant au demandeur ;Constater que le refus de la SCI HERLEA est constitutif d’un abus de droit ;Condamner la SCI HERLEA, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, à laisser l’accès à la cour commune dont elle a la jouissance privative au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ainsi qu’aux entreprises chargées de la réalisation des travaux afin que la réparation du mur pignon puisse être réalisée ;Se réserver le droit de liquider l’astreinte ;Condamner la SCI HERLEA à lui payer à titre provisionnelle la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice ;Condamner la SCI HERLEA à lui payer à titre provisionnel la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 18 novembre 2025, la SCI HERLEA sollicite un renvoi auquel il n’a pas été fait droit.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] soutient oralement son acte introductif d’instance.

Il expose que la SCI HERLEA ne bénéficie que de la jouissance exclusive de la cour à laquelle il est nécessaire d’accéder pour réaliser des travaux justifiés par l’apparition de moisissures et d’infiltrations d’eau dans l’appartement de l’un de ses copropriétaires. Selon le demandeur, les travaux projetés n’occasionneraient pas de préjudice à la SCI HERLEA, qui est actuellement en travaux, l’accès se faisant par la propriété du demandeur. Il est par ailleurs mis en avant l’attitude d’obstruction de la défenderesse.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] soutient oralement des écritures aux fins de :

Dire qu’il s’associe à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ;Condamner la SCI HERLEA à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Il expose que les travaux projetés seront réalisés en fond de parcelle, sans impact pour la SCI HERLEA. Cette dernière aurait selon le défendeur été associée aux échanges entre les parties ; le syndicat des copropriétaires estime qu’il n’est pas nécessaire d’approuver la convention de tour d’échelle en assemblée générale.

La SCI HERLEA, soutenant oralement des écritures, demande de :

Juger irrecevables et mal fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ;Condamner solidairement les deux syndicats de copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la convention de tour d’échelle signée entre les deux syndicats est arrivée à son terme en juillet 2025 et qu’elle n’a de surcroit pas été approuvée en assemblée générale ; elle estime que l’urgence n’est pas démontrée et que les travaux lui occasionneraient des nuisances en raison du matériel qu’elle stocke dans la cour.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger », ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur le trouble manifestement illicite

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 dudit code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le tour d’échelle apparaît comme le droit, pour le propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu au fonds voisin, de poser, au long de ce mur ou de ce bâtiment, les échelles nécessaires à la réparation, et généralement de faire au long et en dehors de ces ouvrages, tous les travaux indispensables en introduisant sur le fonds voisin les ouvriers, leurs outils, leurs échelles.

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de relever que ni l’urgence ni l’absence de contestation sérieuse ne sont des conditions prévues à l’article 835 du Code de procédure civile, qui nécessite pour trouver à s’appliquer la démonstration d’un trouble manifestement illicite.

Or, le règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] attribue au copropriétaire du lot 12, la SCI HERLEA, un droit de jouissance privatif sur la « cour entre les deux petites constructions ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] établit que son assemblée générale des copropriétaires a autorisé le 25 mai 2023 la réalisation de travaux d’étanchéité et de maçonnerie sur le mur pignon, confié le 24 janvier 2024 à la société AM2R pour un montant hors taxe de 17.349,29 euros.

Si la convention de tour d’échelle produite à la cause n’est pas signée du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], ce dernier reconnaît dans ses écritures l’existence d’un accord entre les parties. Cependant, il a été conclu pour une durée de 4 semaines, sans qu’un accord écrit exprès pour sa reconduction ne soit produit comme le prévoit l’article 5 de la convention. Ainsi, il n’est pas démontré que le refus opposé postérieurement par la SCI HERLEA, notamment par courriel du 21 octobre 2025, soit fautif comme contrevenant à un convention de cour d’échelle conclue entre les deux syndicats de copropriétaires.

Faute d’établir le caractère manifestement illicite de l’opposition de la SCI HERLEA, la demande d’autoriser sous astreinte l’accès à la cour formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera rejetée, ainsi que la demande de provision sur le fondement de l’abus de droit.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

En équité, les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic la société par actions simplifiées SECRI GESTION, de sa demande de condamnation sous astreinte de la société civile immobilière HERLEA à autoriser l’accès à la cour commune ;

Rejetons la demande de provision du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic la société par actions simplifiées SECRI GESTION ;

Rejetons les demandes formulées au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic la société par actions simplifiées SECRI GESTION, aux dépens de l’instance ;

Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;

FAIT À [Localité 12], le 27 novembre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge