TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 07 Mai 2025

N°R.G. : N° RG 25/00657

N° Portalis DB3R-W-B7J-2IGA

N° minute :

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES COEUR [Adresse 18], sise [Adresse 6], représenté par son Syndic, la société GROUPE LRDI Victor Hugo

c/

S.N.C. PITCH IMMO, S.A.S. L’ETANCHEITE RATIONNELLE, S.A. ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur« dommages-ouvrage »,S.A.S.COBAT CONSTRUCTIONS

DEMANDERESSE

[Adresse 25], sise [Adresse 6], représenté par son Syndic, la société GROUPE LRDI Victor Hugo

[Adresse 8]

[Localité 12]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 399

DEFENDERESSES

S.N.C. PITCH IMMO

[Adresse 14]

[Localité 11]

S.A.S. L’ETANCHEITE RATIONNELLE

[Adresse 27]

[Localité 15]

non comparantes

S.A. ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur « dommages-ouvrage »

[Adresse 2]

[Localité 16]

représentée par Maître Samia DIDI MOULAI de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0675

S.A.S. COBAT CONSTRUCTIONS

[Adresse 3]

[Localité 10]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Céline PADIOLLEAU, Juge placée auprès du Premier président de la Cour d’appel de Versailles, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, selon ordonnance numéro 500/2024 du 19 décembre 2024,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 21 mars 2025, avons mis au 02 mai 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

La société PITCH IMMO a fait réaliser la construction d’un ensemble immobilier vendu en l’état futur d’achèvement situé [Adresse 5]. La société COBAT CONSTRUCTIONS était chargée du gros œuvre.

La réception de l’immeuble est intervenue le 4 décembre 2019.

Après livraison et réception du bien, de nombreux désordres sont apparus.

Ces désordres ont été constatés par Monsieur [D], expert judiciaire inscrit auprès de la cour d’appel de Paris, dans deux rapports d’expertise privée établis à la suite d’une visite in situ du 23 avril 2024.

Par lettre du 9 août 2024, la société ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur dommages-ouvrage, a formulé une proposition d’indemnisation.

Considérant que celle-ci ne porte pas sur l’intégralité des désordres, par acte de commissaire de justice du 13, 14, 17 et 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 20] [Adresse 19] Castellio, sise [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, la société PITCH IMMO, la société ALLIANZ IARD, la société L’ETANCHEITE RATIONNELLE et la société COBAT CONSTRUCTIONS, aux fins de désigner un expert et de réserver les dépens.

A l’audience du 21 mars 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a réitéré les termes de son acte introductif d’instance.

Le conseil de la société ALLIANZ IARD a déposé et soutenu des conclusions aux fins de :

Juger que la compagnie d’assurances ALLIANZ IARD, assureur « dommages ouvrage » suivant contrat n° 214 960 012, émet les plus vives protestations et réserves quant à la recevabilité et au bien-fondé de la demande et qu’elle s’en rapporte à justice dans les termes exprès visés par la Cour de Cassation. En revanche,

Débouter le syndicat des copropriétaires en ce qu’il sollicite que la mission d’expertise porte sur « tous les désordres non-conformités existant et imputable aux travaux réalisés ». Juger que la mission d’expertise doit être limitée à l’examen des seuls désordres visés aux termes de l’assignation en référé délivrée le 14 février 2025 et aux pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires COEUR CASTELLIO. Dire et juger que tant la provision à valoir sur honoraires de l’expert judiciaire que tous les frais et dépens afférents à la présente procédure seront supportés par le demandeur, au besoin, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra.

Régulièrement assignées par remise de l’acte à personne morale, la société PITCH IMMO, la société L’ETANCHEITE RATIONNELLE et la société COBAT CONSTRUCTIONS n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats

le procès-verbal de réception du 4 décembre 2019 qui liste les réserves, les deux rapports d’expertise privée établis par Monsieur [D] à la suite d’une visite in situ du 23 avril 2024 : le premier rapport contenant une liste non exhaustive des désordres qui impactent l’escalier des parkings, les parkings, et les locaux techniques en sous-sol, parties communes de l’immeuble et le second rapport des désordres affectants les immeubles C & D de la copropriété le courrier de la société ALLIANZ IARD du 9 août 2024 proposant une indemnisation au syndicat des copropriétaires.

Il convient de relever que la société ALLIANZ IARD ne s’oppose pas à la mesure d’expertise, tout en formulant les protestations et réserves d’usage.

La société ALLIANZ IARD demande, toutefois, de débouter le syndicat des copropriétaires en ce qu’il sollicite que la mission d’expertise porte sur « tous les désordres non-conformités existant et imputable aux travaux réalisés ».

S’il appartient à l’expert d’examiner les désordres, non-conformités et malfaçons visés dans l’assignation et visés dans les pièces, il n’appartient pas à l’expert d’examiner « tous les désordres non-conformités existant et imputable aux travaux réalisés » non visés dans l’assignation ou les pièces jointes à l’assignation. Cette demande reviendrait à confier à l’expert judicaire une mission d’audit de la résidence alors même que, suivant les dispositions de l’article 146 du Code de procédure civile, la mesure d’expertise ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. Cependant, l’expert peut examiner, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires justifie d’un motif légitime lui permettant d’obtenir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision.

L’expertise étant ordonnée à la demande du syndicat des copropriétaires et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile imposant au juge de statuer sur les dépens, de sorte qu’il n’est pas possible de « réserver les dépens » comme demandé, et aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il y a lieu, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de laisser à chacune d’entre elles la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

ORDONNONS une expertise et DESIGNONS pour y procéder :

[G] [I]

[Adresse 13]

[Localité 17]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 22]

(expert inscrit sur la cour d’appel de [Localité 26] sous la rubrique C-02.01 – Architecture – Ingénierie – Maîtrise d’œuvre)

qui pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne avec mission de :

– convoquer et entendre les parties,

– se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation ainsi que toutes pièces et éléments se rapportant aux travaux litigieux,

– se rendre sur place [Adresse 7] et visiter les lieux et notamment les parties communes de la copropriété,

— relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et les pièces jointes à l’assignation et affectant l’immeuble litigieux et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile,

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments techniques ou de fait permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions,

— indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties et leur délai d’exécution,

— donner son avis sur tous éléments de nature à permettre d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

DISONS qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux,

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 9] (01 40 97 14 29), dans le délai de 12 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

FIXONS à la somme de 8 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 21], sise [Adresse 5], représenté par son syndic le GROUP LRDI, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 4], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis,

DISONS qu’il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) :

[Courriel 24],

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

DISONS qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses propres dépens,

REJETONS les demandes plus amples ou contraires.

FAIT À [Localité 23], le 07 Mai 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Céline PADIOLLEAU, Juge placée