Du 14 février 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/00961 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF2Z

[L] [U] [B], [J] [Z] [B]

C/

[G] [X] [S]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

M. [L] [B] et Mme [J] [B]

Le 19/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 février 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [U] [B]

né le 16 Février 1952 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [J] [Z] [B]

née le 21 Mai 1953 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous deux représentés par leur fils, Monsieur [D] [B], muni d’un pouvoir spécial de représentation

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [X] [S]

né le 21 Décembre 1967 à [Localité 9] (MAROC)

[Adresse 5]

[Localité 3]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2022, à effet du 05 novembre 2022, Monsieur [L] [B] et Madame [J] [B] ont donné à bail à Monsieur [G] [X] [S] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un loyer initial de 650euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, Monsieur [L] [B] et Madame [J] [B] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4.550 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, les époux [B] ont assigné Monsieur [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 juillet 2024 aux fins de voir :

— Constater la résiliation de la location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [S] de corps et de biens et de tout occupant de son chef du logement occupé sis [Adresse 5] à [Localité 8], dès que le délai légal sera expiré, et au besoin avec concours de la force publique ;

— Autoriser les requérants à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— Le condamner à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges, à compter du prononcé de la résiliation du bail jusqu’à vidange effective des lieux,

— Le condamner à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 5.200,00 euros en principal au titre des arriérés de loyers, au jour de l’assignation (échéance de mars 2024 incluse) avec intérêts au taux légal, ainsi que des indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer, charges et autres révisable selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu’à totale libération des lieux, outre une astreinte de 100,00 euros par jour de retard jusqu’à la libération des lieux ;

— Condamner Monsieur [X] [S] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens et en ceux compris les frais relatifs au commandement.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 26 juillet 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 27 septembre 2024.

Lors de l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [L] [B] et Madame [J] [B], représentés par Monsieur [D] [B], muni d’un pouvoir spécial, ont maintenu les demandes contenues dans leur assignation.

En défense, Monsieur [X] [S] a comparu en personne, et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [X] [S] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 novembre 2024.

Par ordonnance en date du 15 novembre 2024, la réouverture des débats a été ordonnée et Monsieur et Madame [B] ont été invités à fournir l’accusé de réception par le représentant de l’Etat dans le département de la notification de l’assignation lui ayant été faite au moins six semaines avant la date de l’audience, le contrat de bail, ainsi que le commandement de payer. L’affaire a de nouveau été appelée à l’audience du 22 novembre 2024, et renvoyée au 20 décembre 2024.

A l’audience du 20 décembre 2024, Monsieur et Madame [B] sont régulièrement représentés par Monsieur [D] [B], muni d’un pouvoir spécial, et maintiennent leurs demandes contenues dans l’assignation, sauf à actualiser la créance à la somme de 9.942 euros, selon décompte fourni à l’audience.

Monsieur [X] [S] [G], présent à l’audience du 27 septembre 2024, et régulièrement convoqué par lettres simples à l’audience du 22 novembre 2024 et du 20 décembre 2024, n’est pas présent.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

En application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile, si après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Le défendeur ayant comparu lors de l’audience du 27 septembre 2024, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 juillet 2024.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 22 février 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette (article VIII clause résolutoire du bail).

Monsieur et Madame [B] ont fait signifier à Monsieur [G] [X] [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 4.550 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 15 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [G] [X] [S] n’ayant pas dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 15 février 2024, réglé les causes dudit commandement ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 16 avril 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 16 avril 2024.

Si Monsieur [G] [X] [S] a sollicité des délais de paiement et de pouvoir se maintenir dans les lieux, exposant qu’il est chômage, et qu’il perçoit 1.000 euros de ressources mensuelles, il ressort cependant du décompte produit par les bailleurs que le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire, les bailleurs s’opposant également à un maintien dans les lieux au regard de l’importance de la dette.

Dès lors, Monsieur [G] [X] [S] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 16 avril 2024, ce qui constitue pour Monsieur et Madame [B] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande d’astreinte :

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.

Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n’y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur et Madame [B] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 9.942 euros à la date du 18 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse).

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [G] [X] [S] sera donc condamné au paiement de la somme de 9.942 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 18 décembre 2024 – échéance du mois de décembre 2024 incluse. Monsieur [G] [X] [S] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (650 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [G] [X] [S] .

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [G] [X] [S] à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 100 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Tamara MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs à la date du 16 avril 2024 ;

REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [G] [X] [S] ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [X] [S] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 8] ;

AUTORISONS, à défaut pour [G] [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (650 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [X] [S] à payer à Monsieur [L] [B] et Madame [J] [B] la somme de 9.942 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 18 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [X] [S] à payer à Monsieur [L] [B] et Madame [J] [B], à compter du 1er janvier 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [X] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [X] [S] à payer à Monsieur [L] [B] et Madame [J] [B] une indemnité de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION