TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 28 Février 2025

N° RG 24/02292 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZS5N

N°de minute :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]

c/

[Z] [G] [P], [K] [O] [P] Madame [K] [O] [U] épouse [P]

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) représenté par son syndic, le cabinet LEMA IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Julie COUTURIER de la SELARL JCD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C880

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [G] [P]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [K] [O] [U] épouse [P]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparants

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 27 Novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

[Z] [P] et [K] [U], ci-après « les époux [P] », sont propriétaires des lots n°23 et 28 dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5].

Par courrier en date du 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure les époux [P] de payer leurs charges de copropriété à hauteur de la somme de 372,37 euros correspondant au 2e trimestre 2024 dans un délai de 30 jours.

Vu l’exploit d’huissier en date du 30 septembre 2024, par lequel le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné les époux [P] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir :

— leur condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

-9.760,05 euros au titre des charges de copropriété dues entre le 1er octobre 2018 et le 18 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer en date du 20 juin 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  2.453,76 euros au titre des provisions non échues pour les années 2024 et 2025,

— la capitalisation des intérêts à compter de la date de délivrance de l’assignation

— leur condamnation in solidum à lui payer les sommes de :

-2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

-1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice du cabinet JCD Avocats, comparant par Maître [B] [V].

A l’audience du 27 novembre 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a soutenu oralement les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignés par dépôt de l’acte à étude, les époux [P] n’ont pas comparus à l’audience et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment du relevé de propriété, des procès-verbaux des assemblées générales des 4 juin 2021, 20 juillet 2020, 26 juillet 2021, 9 mai 2022 et 28 septembre 2023approuvant les dépenses des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et les budgets prévisionnels, des attestations de non-recours, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues du 1er octobre 2018 au 18 juin 2024 que les époux [P] sont redevables d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés afin de recouvrer sa créance auxquels les époux [P] doivent être condamnés.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

En conséquence, les époux [P] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 9.760,05 euros au titre des charges de copropriété dues entre le 1er octobre 2018 et le 18 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer en date du 20 juin 2024 pour la somme de 372,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

De plus, il ne s’est pas acquitté de sa dette dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 20 juin 2024. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir des exercices 2024 et 2025 devenues exigibles.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Il apparaît du décompte produit que ces manquements sont répétés et anciens de sorte que la mauvaise foi des défendeurs est caractérisée, ceux-ci ayant déjà été condamné pour les mêmes raisons par jugement du tribunal d’instance de Courbevoie le 17 décembre 2018.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite qu’il soit ordonné la capitalisation des intérêts. Ce dernier ayant subi un préjudice du fait des retards de paiement des charges de copropriété des époux [P], il est bien fondé à obtenir la capitalisation des intérêts qui sera ordonnée.

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner in solidum les époux [P], qui succombent, aux dépens, avec distraction.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner in solidum les époux [P] à lui payer la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE solidairement [Z] [P] et [K] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société Lema Immobilier, les sommes de :

-9.760,05 euros au titre des charges de copropriété dues entre le 1er octobre 2018 et le 18 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer en date du 20 juin 2024 pour la somme de 372,37 euros et à compter de l’assignation en date du 30 septembre 2024 pour le surplus,

-2.453,76 euros au titre des provisions non échues pour les années 2024 et 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE in solidum [Z] [P] et [K] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic la société Lema Immobilier, les sommes de :

-1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

-1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum [Z] [P] et [K] [U] aux dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile u bénéfice du cabinet JCD Avocats, comparant par Maître [B] [V],

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 6], le 28 Février 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

David MAYEL, Vice-président