TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 29 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01410 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2RDF

N° de minute :

Société FIDELIS IMMOBILIER,

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic, FIDELIS IMMOBILIER

c/

Société HOME SYNDIC

DEMANDERESSES

Société FIDELIS IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 5]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic, FIDELIS IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Caroline JOURNO-NAÏM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2288

DEFENDERESSE

Société HOME SYNDIC

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 01 octobre 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 26 novembre 2025 et prorogé à ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon une assemblée générale du 6 septembre 2023 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, la société FIDELIS Immobilier a été désignée en qualité de nouveau syndic de l’immeuble aux lieux et place de la société HOME Syndic. .

Par actes d’huissier du 5 mai 2025, la société FIDELIS Immobilier et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ont fait assigner la société HOME Syndic en référé, au visa de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins d’obtenir, suivant bordereau conforme à l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, sous astreinte de 200 euros par jour de retard les pièces suivantes :

— Les modificatifs au règlement de copropriété

— l’état descriptif de division

— Les plans de l’immeuble,

— le carnet d’entretien

— les clefs de l’immeuble

— les dossiers de sinistre

— les pièces comptables

— l’état de répartition des charges

— l’état du compte général

— l’état des comptes individuels avec leur historique

— les factures réglées et à régler

— la situation de la trésorerie (sole, fonds de roulement)

— le [Localité 7] livre intégrant la répartition des charges 2019 à 2022

— le solde bancaire et les relevés bancaires 2017 à 2023

— les appels de fonds de charges et travaux

le tout accompagné d’un bordereau récapitulatif

CONDAMNER la société HOME Syndic à leur payer la somme de 12 000 euros de provision à valoir sur les dommages intérêts

CONDAMNER la société HOME Syndic à leur payer la somme de 2 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 1er octobre 2025 les défendeurs maintiennent leurs demandes . Ils précisent avoir réclamé les archives le 8 septembre 2023 par courrier recommandé , puis par couriels du 9 et 17 octobre 2023, puis par recommandé du 27 novembre 2023 reçu le 3 décembre 2023 , puis par mise en demeure d’avocat du 29 janvier 2024 réitée le 29 février 2024, et avoir reçu un courrier du 4 mars 2024 de Home Syndic s’engageant à transmettre les grands livres des exercices 2019 à 2022 avec répartition des charges ce qu’elle n’a pas fait et qui a entrainé une mise en demeure du 5 juin 2024 de transmettre les grands livres et de rembourser le syndicat d’une somme de 6634 euros; que par courrier du 10 juin 2024 Home Syndic a envoyé une nouvelle version du [Localité 7] Livre ne faisant plus apparaitre de trop perçu, et indiquant qu’il ne peut envoyer les grands livres avec répartitions car les comptes 2019 à 2022 n’ont pas été approuvés; que par dernière mise en demeure du 17 janvier 2025 reçue le 20 janvier 2025,le conseil du syndicat a demandé les grands livres avec répartition des charges 2019 à 2022 car les comptes ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 6 septembre 2023 , l’intégralité des relevés bancaires pour les comptes ouverts pendant son mandat, et les archives manquantes, listées au dispositif.

A l’audience , bien que régulièrement assignée à personne morale, la société HOME Syndic n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2025 prorogé à ce jour.

SUR CE

Sur la demande principale :

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

“En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. ”

L’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précise :

« Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics

techniques. »

Est visé aux articles 1 à 3 de ce décret le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, le tableau de répartition des charges, et ses modificatifs.

La transmission précitée doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces en application de l’ article 33-1 du décret du 17 mars 1967.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic qui doivent être transmises ; l’ancien syndic doit remettre à son successeur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l’immeuble s’il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l’historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d’assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical.

La demande en justice est portée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et le nouveau syndic.

En l’espèce,

Les demandeurs verse aux débats tous les courriers évoqués dans son assignation, notamment les correspondances de Home Syndic du 10 juin 2024 et la mise en demeure du conseil des demandeurs en date du 17 janvier 2025, par laquelle il demande à la société Home Syndic les grands livres 2019 à 2022 avec répartition des charges, les relevés bancaires des comptes ouverts au nom du syndicat par ses soins, et la liste des pièces énoncées au dispisitif des archives encore mnquantes.

Cette mise en demeure a été réceptionnée le 20 janvier 2025 par la société Home Syndic, qui ne comparait pas et n’oppose pas de contradiction.

Il apparaît que la société Home Syndic ne s’est pas acquittée de ses obligations légales en application de l’article 18-2 sus visé.

Il y aura donc lieu de faire droit à la demande et d’ordonner à la société Home syndic sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 120 jours, de remettre aux demandeurs les documents suivants :

— Les modificatifs au règlement de copropriété

— l’état descriptif de division

— Les plans de l’immeuble,

— le carnet d’entretien

— les clefs de l’immeuble

— les dossiers de sinistre

— les pièces comptables

— l’état de répartition des charges

— l’état du compte général

— l’état des comptes individuels avec leur historique

— les factures réglées et à régler

— la situation de la trésorerie (solde, fonds de roulement)

— le [Localité 7] livre intégrant la répartition des charges 2019 à 2022

— le solde bancaire et les relevés bancaires 2017 à 2023

— les appels de fonds de charges et travaux

le tout accompagné d’un bordereau récapitulatif.

Sur la demande de dommages intérêts provisionnels

L’article 835 du code de procédure civile alinea 2 dispose :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse. La nécessité d’interpréter les clauses d’un contrat constitue une contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

il est justifié qu’un appel de fonds exceptionnel a dû être lancé pour pallier l’absence de comptabilité, et l’immeuble est sous le coup d’un arrpêté de péril faute de pouvoir lancer les travaux nécesaires à sa conservation.

Au vu des pièces versées aux débats, la provision à valoir sur l’indemnisation de ce préjudice sera fixée à la somme non sérieusement contestable de 8 000 euros.

Sur les demandes accessoires :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des demandeurs le montant de leurs frais irrépétibles, il y aura donc lieu de leur allouer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Home Syndic succombe à la procédure et il y aura lieu en conséquence de la condamner aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la société Home Syndic, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 120 jours, de remettre aux demandeurs les documents suivants :

— Les modificatifs au règlement de copropriété

— l’état descriptif de division

— Les plans de l’immeuble,

— le carnet d’entretien

— les clefs de l’immeuble

— les dossiers de sinistre

— les pièces comptables

— l’état de répartition des charges

— l’état du compte général

— l’état des comptes individuels avec leur historique

— les factures réglées et à régler

— la situation de la trésorerie (solde, fonds de roulement)

— le [Localité 7] livre intégrant la répartition des charges 2019 à 2022

— le solde bancaire et les relevés bancaires 2017 à 2023

— les appels de fonds de charges et travaux

le tout accompagné d’un bordereau récapitulatif.

Condamnons la société HOME Syndic à payer à la société FIDELIS Immobilier et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 8000 euros de provision sur dommages intérêts,

Condamnons la société Home Syndic à payer à la société FIDELIS Immobilier et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Home Syndic aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 8], le 29 décembre 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente