Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e ESSNER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 19 Septembre 2025

DÉCISION N° 25/327

N° RG 24/06208 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-QBF7

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Communauté Immobilière [N] VICTORINE, sis à CANNES (06400) 34 rue Borniol, représenté par son syndic en exercice dénommé BOUMANN IMMOBILIER, SARL DUHARD IMMOBILIER, immatriculée au RCS de CANNES sous le n° 517 594 040, dont le siège social est sis à CANNES (06400) 36 boulevard Carnot, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

représenté par M^e Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par M^e MONTIGNY

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [Z]

Résidence MICHEL VICTORINE, 34 rue Borniol

06400 CANNES

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 10 mars 2025 ;

A l’audience publique du 20 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 19 Septembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [T] [Z] est propriétaire des lots numéros 2, 11 et 22 au sein de la résidence [N] VICTORINE, située 34 rue Borniol à CANNES (06400).

Arguant des défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [N] VICTORINE a fait assigner, par acte signifié le 23 décembre 2024, Monsieur [T] [Z] devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de :

« CONDAMNER Monsieur [T] [Z] au paiement des sommes suivantes envers le Syndicat des copropriétaires [N] VICTORINE :

La somme de 20.408,80 € au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,La somme de 2.000,00 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du Code civil.La somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur [T] [Z] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l’Article A 444-32 du Code de Commerce en application des frais prévus par l’Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. ».

Au soutien de ses prétentions, il avance que :

— Par ordonnance portant injonction de payer du 14 octobre 2021, Monsieur [Z] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 1.117,23 euros au titre des charges de copropriété.

— Monsieur [Z] a également fait l’objet d’une procédure en recouvrement de charges ayant donné lieu à un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 28 septembre 2023.

— Par jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse suivant la procédure accélérée au fond le 14 mars 2024, Monsieur [Z] a aussi été condamné au paiement de charges.

*****

La clôture a été prononcée le 10 mars 2025 par le juge de la mise en état.

A l’issue de l’audience du 20 juin 2025, le délibéré du jugement a été fixé au 19 septembre 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Monsieur [T] [Z], non comparant, a cependant été cité à étude de commissaire de justice.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance pour connaître des faits, moyens et prétentions

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur  ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…));le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que ces natures de pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires de la résidence [N] VICTORINE au soutien de sa demande de condamnation, à savoir notamment :

— un décompte débiteur, arrêté au 1er octobre 2024,

— un relevé de propriété,

— une ordonnance d’injonction de payer rendue le 14/10/2021 sur requête par le tribunal de proximité de Cannes (21-21-001135),

— un jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 28/09/2023, par le tribunal judiciaire de Grasse (RG 23/01576),

— un jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 14/03/2024, par le tribunal judiciaire de Grasse (RG 24/00397),

— un décompte de charges du 01/09/2022 au 30/09/2023,

— des appels de fonds du 15/07/2024 au 31/12/2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 avril 2024, ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/09/2022 au 30/09/2023, la modification du budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024 et le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2024,

— un contrat de syndic,

— un état financier après répartition au 30/09/2023.

Pour autant, le Tribunal relève que dans la colonne « débit » du décompte détaillé des sommes dues au 1er octobre 2024 (pièce), est réclamé le paiement de la somme de 857,37 euros au titre du « Solde charges 01/09/2022 – 30/09/2023 ».

Or, le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 14/03/2024 par le Tribunal judiciaire de Grasse (RG 24/00397) condamne Monsieur [Z], dans son dispositif, à la somme de « 2.457,93 € au titre des charges et provisions échues restant dues du 4 mai 2023 au 10 octobre 2023 ».

Les créances antérieures au 10 octobre 2023 bénéficient donc déjà d’un titre exécutoire.

En conséquence, la créance de la copropriété sera expurgée de cette somme de 857,37 euros.

Il appert ainsi que Monsieur [T] [Z] reste devoir la somme de 19.551,43 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2024 inclus.

En conséquence, Monsieur [T] [Z] sera condamné à payer la somme de 19.551,43 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation en date du 23 décembre 2024.

Sur les dommages-intérêts

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil que « le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En tout état de cause, l’article 9 du code de procédure civile expose qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [N] VICTORINE rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens, de telle sorte que la dette est aujourd’hui particulièrement importante.

Cette attitude récurrente, qui compromet nécessairement la stabilité financière de la copropriété et, partant, attente à la valeur du bien de tous les autres copropriétaires qui demeurent rigoureux dans leurs obligations, est constitutive d’une faute et à tout le moins d’une mauvaise foi.

Il en résulte que Monsieur [T] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [N] VICTORINE la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Les frais mentionnés à l’article 10 -1, a), de la loi du 10 juillet 1965, et notamment le coût des émoluments de l’article A 444-32 du code de commerce, ne constituent pas des dépens.

Le Tribunal ne peut donc y faire droit.

En conséquence, Monsieur [T] [Z] sera condamné à supporter les dépens, avec distraction au profit de Maître Renaud ESSNER, avocat.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En revanche, il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [N] VICTORINE l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Une somme de 1.500 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [N] VICTORINE la somme de 19.551,43 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation en date du 23 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence MICHEL VICTORINE la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] aux entiers dépens, lesquels n’incluront pas le coût des émoluments prévus à l’article A. 444-32 du code de commerce, dépens qui seront distraits au profit de Maître Renaud ESSNER, avocat ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence MICHEL VICTORINE la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE