TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 16 Janvier 2025

N°R.G. : 24/02505

N° Portalis DB3R-W-B7I-Z2VR

N° Minute :

S.A.S. ALPHA CYGNI

c/

S.A.S. GRM

DEMANDERESSE

S.A.S. ALPHA CYGNI

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Jérôme BARBET de la SCP ENJEA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0465

DEFENDERESSE

S.A.S. GRM

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Léa HADAD TAIEB de la SELEURL LEA HADAD TAIEB, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 87

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 05 décembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2014, la SCI LES [Adresse 10] DE [Adresse 8] a consenti un bail commercial à la société SNC MINI LP 14 portant sur un local situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 4].

Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2016, la SNC MINI LP 14 a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail à la société SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE, laquelle l’a cédé à son tour à la SAS GRM, suivant acte sous seing privé en date du 02 septembre 2019.

De son côté, par acte authentique en date du 5 décembre 2022, la société SAS ALPHA CYGNI est devenue propriétaire du local objet du bail commercial, pour l’avoir acquis auprès de la société SA PIERRE INVESTISSEMENT, laquelle venait elle-même aux droits de la SCI LES TERRASSES DE SURESNES.

Par acte sous seing privé en date des 17 mars et 04 avril 2023, la SAS ALPHA CYGNI et la SAS GRM ont conclu un second bail commercial, lequel portait à la somme de 60.456,18 € le montant du loyer annuel .

Par acte du 12 août 2024, la société ALPHA CYGNI a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant paiement de la somme de 36.155,02 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que La société SAS GRM n’aurait pas régularisé l’arriéré locatif dans le délai imparti, la société ALPHA CYGNI a, par acte du 23 octobre 2024, assigné la société SAS GRM devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 5] l’expulsion de la société SAS GRM des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurierOrdonner l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur,Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés,Condamner la société SAS GRM au paiement de la somme provisionnelle de 23.490,98 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus au 12 septembre 2024 inclus,Condamner la société SAS GRM au paiement de la somme provisionnelle de 640,61 euros correspondant à la somme résiduelle devant être versée au titre du dépôt de garantie prévu par le second bail,Condamner la société SAS GRM au paiement de la somme provisionnelle correspondant à 10 % des sommes impayées, au titre de la pénalité contractuelle prévue à l’article 12.1 du contrat de bail,Condamner la société SAS GRM au paiement de la somme provisionnelle de 40 euros au titre de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement prévue par les articles L441-10 et D441-5 du code de commerce,Condamner la société SAS GRM au paiement d’une indemnité d’occupation, calculée prorata temporis, d’un montant de 6549,42 euros HT par mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, augmenté des charges, de la fiscalité et des accessoires, le tout majoré de la TVA,Dire et juger que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis au bailleur à titre d’indemnité,Condamner la société SAS GRM à payer une somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société SAS GRM aux dépens.

L’affaire étant venue à l’audience du 05 décembre 2024, les parties qui ont constitué chacune avocat ont demandé que l’affaire soit retenue pour être plaidée.

La société ALPHA CYGNI a indiqué que sa créance s’élevait à la somme de 14.288,66 euros à la date du 4 décembre 2024 , dont elle réclame le paiement. Elle déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, mais seulement sur un délai de six mois, tenant compte des échéanciers passés, non respectés par la défenderesse. Elle sollicite par ailleurs la mise en place d’une clause de déchéance, en cas de non-respect des délais, telle qu’énoncée au dispositif des conclusions écrites de son avocat.

Elle maintient en tout état de cause sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

En défense, la société SAS GRM a sollicité que des délais de paiement lui soient accordés à hauteur de quatorze mensualités de 1021 euros chacune, faisant état du lourd passif de la société que l’associé unique a dû apurer.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et accessoires.

La société ALPHA CYGNI a fait signifier à la société SAS GRM un commandement d’avoir à payer la somme de 36.155,02 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 12 août 2024.

La société SAS GRM n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 12 août 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 13 septembre 2024, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Cependant, la bailleresse a précisé qu’elle n’était pas opposée au principe d’une suspension de la clause résolutoire avec l’octroi de délais de paiement et ce d’autant que la société GRM a effectué des efforts certains pour réduire le montant de l’arriéré locatif passé de 36.155,02 € à 14.288,66 €.

En revanche, la société GRM ne fournit aucun élément comptable permettant d’apprécier sa situation financière à ce jour et par voie de conséquence le mérite de délais de paiement à hauteur de quatorze mois sollicités par elle. A cet égard, il convient de relever qu’elle a déjà bénéficié de plusieurs échéanciers à la suite de deux commandements antérieurs visant la clause de résiliation du bail de plein droit.

Il conviendra dès lors de limiter l’octroi de délais sur une durée de huit mois.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société ALPHA CYGNI produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 14.288,66 euros à la date du 04 décembre 2024.

Cette créance n’étant pas contestée, ni sérieusement contestable, la société SAS GRM sera donc condamnée au paiement de ladite somme à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dus à la date du 04 décembre 2024 – échéance du 4ème trimestre 2024 incluse.

La société SAS GRM sera autorisée à apurer sa dette dans un délai de huit mois à raison de sept mensualités de 1800 euros chacune, suivies d’une dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, les suivants payables au plus tard le 10 de chaque mois jusqu’à apurement de la dette.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause de résiliation seront suspendus.

Faute pour la locataire de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible, et la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant aux bailleurs de poursuivre l’expulsion du preneur avec si nécessaire le concours de la force publique.

A cet égard, l’expulsion de la défenderesse étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire de prévoir une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux.

Dans l’hypothèse d’une nouvelle défaillance de la locataire, entraînant la résiliation du bail, il y a lieu de prévoir que cette dernière sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer résultant du bail outre les charges et la TVA, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société SAS GRM, partie succombante.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société SAS GRM à verser à la société ALPHA CYGNI la somme de 1500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 13 septembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail commercial passé entre la société SAS GRM et la société ALPHA CYGNI, relatif au local [Adresse 3] à [Localité 9] ;

CONDAMNONS la société SAS GRM à payer à la société ALPHA CYGNI la somme de 14.288,66 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives dû à la date du 04 décembre 2024 (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ACCORDONS à la société SAS GRM la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de huit mois à raison de sept mensualités successives de 1800 euros chacune, suivies d’une huitième et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et les versements suivants au plus tard le 10 de chaque mois;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société SAS GRM et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 4],

— la société SAS GRM devra payer mensuellement à la société ALPHA CYGNI, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer résultant du bail, calculée au prorata sur chaque mois, outre les charges à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

REJETONS le surplus des demandes de la société ALPHA CYGNI ;

CONDAMNONS la société SAS GRM aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS la société SAS GRM à payer à la société ALPHA CYGNI une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 7], le 16 Janvier 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

François PRADIER, 1er Vice-président