Expéditions le : Minute n° 26/00032

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/01249 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FVNV

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

ASSOCIATION CULTUELLE DES ASSEMBLEES DE DIEU DES ALPES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Pierre-Marie DURADE-REPLAT de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant, et de la SELARL HINGREZ-MICHEL-BAYON, avocats au barreau d’ANNECY, avocat postulant

DÉFENDEURS

Madame [P] [R] épouse [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante en personne assistée de Maître Goussem SELMANE, avocat au barreau d’ANNECY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000705 du 04/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Monsieur [O] [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne assisté de Maître Goussem SELMANE, avocat au barreau d’ANNECY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000903 du 26/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame ZELINDRE, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 17 Décembre 2025 devant Madame FAIVRE, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Monsieur CHARTIN, Greffier, et de Madame [E] [X], Greffière stagiaire ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Février 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 30 juin 2018, l’Association Cultuelle des Assemblées de Dieu des Alpes (ACADA) a donné en location à Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 5 décembre 2023, l’ACADA a signifié aux locataires son intention de ne pas renouveler le contrat à son terme, leur demandant de quitter les lieux au plus tard le 1er juillet 2024. Elle justifiait sa décision par les éléments suivants : manquements à l’obligation légale des locataires d’user paisiblement des lieux loués ; construction de deux cabanons dans le jardin sans autorisation ; activité de transformation alimentaire dans le garage ; location allant à l’encontre de la loi du 9 décembre 1905. L’ACADA proposait donc aux locataires d’organiser cette absence de reconduction par voie amiable.

Par courrier du 8 janvier 2024, l’avocat de l’ACADA contestait l’ensemble des faits sur lesquels la bailleresse s’appuyait pour justifier son refus de renouveler le contrat à son terme.

A la suite d’échanges par courriers entre avocats, Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] ont manifesté leur refus de se soumettre à une solution amiable le 14 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, l’ACADA a fait assigner Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 3].

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2025 et renvoyée pour plaidoirie.

A l’audience de renvoi du 17 décembre 2025, l’ACADA représentée par son conseil, reprend oralement ses conclusions, pour demander, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103, 1217, 1224, 1228 et 1748 du code civil, de :

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation conclu le 30 juin 2018 entre l’ACADA et Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] ;Ordonner l’expulsion de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants du chef de Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] à verser au bailleur, en cas de maintien dans les lieux loués à la résiliation du contrat, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours, jusqu’à complète libération des lieux ;Débouter Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] de l’ensemble de leurs demandes.

Au soutien de ses demandes, l’ACADA précise qu’elle demande la résiliation du bail pour faute, étant donné les faits de violence et d’incivilité qu’elle reproche aux locataires. Plus encore, elle explique que la loi du 24 août 2021 interdit aux associations cultuelles de détenir des biens immobiliers n’étant pas strictement nécessaires à leur activité. L’article 19-1 prévoit une exception, dont les conditions ne sont pas remplies en l’espèce. Le bail ne peut donc pas être maintenu.

Par ailleurs, l’ACADA s’oppose au remboursement des loyers, indiquant que les locataires ont bénéficié du logement et qu’au surplus, le montant de celui-ci est inférieur à la valeur locative du bien.

Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] sont assistés de leur conseil. Ils s’en réfèrent à leurs conclusions, selon lesquelles, en s’appuyant sur la loi du 6 juillet 1989, les articles 19-2 de la loi du 9 décembre 1909 modifié par la loi du 24 août 2021, et 37 de la loi du 10 juillet 1991, ils formulent les demandes suivantes :

A titre principal :

Déclarer Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] recevables et toutes leurs demandes et confirmer la reconduction tacite du bail d’habitation au visa de l’article III-B du contrat de location ;Débouter l’ACADA de l’ensemble de ses demandes tendant à voir prononcer judiciairement la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] ;Condamner l’ACADA à verser à Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] la somme de 25 000,00 euros au titre de son préjudice moral ;

A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation aux torts exclusifs de l’ACADA ;Accorder les plus larges délais à Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] pour quitter les lieux :Condamner l’ACADA à reloger Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] dans un logement similaire et aux mêmes conditions dans un délai de six mois à compter de la résiliation judiciaire ; à défaut, condamner l’ACADA à verser à Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] la somme de 120 000,00 euros à titre de dédommagement ainsi que la somme de 15 000,00 euros au titre de son préjudice matériel, à savoir la prise en charge des frais de déménagement et emménagement, des frais éventuels d’entreposage dans un garde meuble ;Condamner l’ACADA à verser à Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] la somme de 25 000,00 euros au titre de son préjudice moral ;

En tout état de cause :

Condamner l’ACADA aux entiers dépens ;Condamner l’ACADA à la somme de 5 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] contestent les faits de violences et d’incivilités qui leur sont reprochés par la demanderesse. Ils précisent qu’ils sont à jour du règlement de leur loyer. Ils expliquent que l’abri de jardin mis en place il y a six ans est amovible. Ils soutiennent que les dispositions invoquées en demande concernant les obligations des associations cultuelles ne sont pas applicables en l’espèce, puisque cette réforme est postérieure à la conclusion du bail, qu’elle ne peut entraîner la nullité du bail, que les conditions de validité du bail s’apprécient au jour de sa conclusion.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

L’ACADA, d’une part, et Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A], d’autre part, ont conclu un contrat de bail le 30 juin 2018, prenant effet le 1er juillet 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 5 décembre 2023, l’ACADA a signifié aux locataires son intention de ne pas renouveler le contrat à son terme, leur demandant de quitter les lieux au plus tard le 1er juillet 2024.

Cette sommation n’ayant pas été suivie d’effet et l’ACADA sollicitant une résiliation judiciaire, il convient de statuer sur cette demande uniquement. Aussi, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la validité du congé et la reconduction du contrat qui semble faire consensus entre les parties.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’ACADA souhaite que le contrat de bail soit résilié en raison de divers éléments, qu’il convient d’examiner successivement.

Sur le trouble de jouissance

Il ressort de l’article 7 b/ de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit user paisiblement des lieux loués.

Selon l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, l’ACADA affirme que Monsieur [O] [A] serait à l’origine d’incivilités et de violences, commises principalement à l’encontre de Monsieur [B] [V], un autre locataire de la résidence avec qui les relations se seraient détériorées.

Monsieur [O] [A] et Monsieur [B] [V] sont en conflit de voisinage depuis quelques années. Leurs différends ont déjà conduit à des condamnations pénales de Monsieur [B] [V], lors de procès pour lesquels Monsieur [O] [A] s’était constitué partie civile.

Il ressort de l’article 9 du code de procédure civile que chaque partie doit apporter la preuve des faits nécessaire au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du jugement correctionnel du 12 décembre 2022 rendu à l’encontre de Monsieur [B] [V] qu’en représailles aux faits délictuels qu’il a subi, Monsieur [O] [A] a versé de l’urine à l’intérieur de la voiture de Monsieur [B] [V].

Ce comportement est problématique, mais n’a causé qu’un trouble ponctuel à un seul membre du voisinage, lui-même auteur de troubles bien plus importants et fréquents infligés à Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A].

En outre, Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] versent aux débats plusieurs attestations de témoin rédigées par des membres du voisinage, affirmant que Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] ne leur causent aucun trouble.

Par conséquent, l’ACADA ne démontre pas que les locataires sont à l’origine d’un trouble de jouissance, ni qu’ils ont manqué à leur obligation de jouissance paisible.

Sur la transformation de la destination du bien loué

Il ressort des articles 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu d’utiliser les locaux loués conformément à la destination qui leur a été donné dans le contrat de bail.

L’ACADA indique que Monsieur [O] [A] s’adonnerait à des activités de transformation alimentaire dans le garage. En effet, ce dernier reconnaît fournir des marrons et châtaignes lors de trois évènements locaux annuels.

En revanche, s’il admet les stocker dans son garage, il soutient que la cuisson des aliments a lieu en-dehors, sur les lieux des évènements.

De plus, l’ACADA n’apporte aucune preuve contraire à ces affirmations.

Ainsi, le stockage de marrons et de châtaignes dans le garage aux fins de le transformer en extérieur avant d’en faire commerce, trois fois par an, lors de manifestations publiques, relève davantage du loisir.

Aussi, Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] font un usage conforme du local à usage d’habitation qui leur est loué.

Par ailleurs, l’ACADA reproche aux locataires la construction d’un chalet dans le jardin à usage privatif qui leur est loué, ainsi que l’agrandissement d’une structure préexistante.

En l’espèce, Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] justifient de l’achat d’un chalet de jardin amovible. La mise en place d’une telle structure ne nécessite pas d’autorisation préalable du propriétaire et ne cause pas de trouble aux voisins.

L’ACADA ne démontre pas avoir sollicité des locataires qu’ils le retirent.

En outre, l’ACADA ne prouve pas l’extension de la structure qu’elle aurait simplement autorisé à rénover.

Par conséquent, les manquements invoqués ne sont pas caractérisés.

Sur l’interdiction de la bailleresse de donner à bail un bien immobilier

Il ressort de l’article 19-2 de la loi du 9 décembre 1905, créé par la loi du 24 août 2021, que les associations cultuelles peuvent posséder et administrer tous immeubles acquis à titre gratuit. Ce même article précise en outre, que les ressources annuelles que les associations cultuelles tirent des immeubles qu’elles possèdent et qui ne sont ni strictement nécessaires à l’accomplissement de leur objet, ni grevés de charges pieuses ou cultuelles ne peuvent pas représenter une part supérieure à 50 % de leurs ressources annuelles totales.

La bailleresse elle démontre qu’elle a acquis l’immeuble litigieux à titre onéreux et celui-ci n’est pas nécessaire à l’exercice du culte, il semble donc qu’elle ait mis en location ce bien en violation des dispositions précitées.

Contrairement à ce qui est soutenu en défense, la limitation de capacité patrimoniale des associations cultuelles résulte de la loi de 1905 et exclut la détention et l’exploitation d’immeubles étrangers à l’exercice du culte, notamment à des fins locatives ou patrimoniales. Ces dispositions préexistaient à la conclusion du bail.

Toutefois, l’association ne peut se prévaloir de son propre manquement aux dispositions légales pour obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail.

En l’absence de manquement caractérisé à l’encontre des locataires, la demande de résiliation judiciaire sera rejetée.

Les demandes subséquentes formées par la bailleresse seront également rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par les locataires

Selon l’article 1240 du code civil, celui qui cause un dommage à autrui s’oblige à le réparer.

Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] demandent la condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 25 000,00 euros pour préjudice moral, expliquant qu’ils ont subi les troubles de voisinage d’un autre locataire de l’immeuble sans que l’ACADA ne prenne les dispositions nécessaires pour y mettre un terme.

Cependant, Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] ne démontrent pas avoir averti la bailleresse des troubles qu’ils invoquent, ni lui avoir demandé de prendre des mesures pour y remédier.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation au paiement de la somme de 25 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

L’ACADA qui succombe à ses prétentions sera condamnée aux dépens.

Condamnée aux dépens, elle sera également condamnée à verser aux défendeurs la somme totale de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et les demandes subséquentes formées par l’Association Cultuelle des Assemblées de Dieu des Alpes,

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par les époux [A],

CONDAMNE l’Association Cultuelle des Assemblées de Dieu des Alpes aux dépens de l’instance,

CONDAMNE l’Association Cultuelle des Assemblées de Dieu des Alpes à payer la somme de 1500 euros à Madame [P] [A] et Monsieur [O] [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Chloé ZELINDRE Manon FAIVRE