TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

17 Décembre 2025

N° R.G. : N° RG 21/07147 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W2R4

N° Minute :

AFFAIRE

[M] [L] divorcée [E], [B] [L]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 3]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [M] [L] divorcée [E]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : T 135

Monsieur [B] [L]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : T 135

DEFENDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 8]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [L] et Monsieur [B] [L] sont propriétaires indivis des lots n°10 (appartement situé au rez-de-chaussée gauche) et 22 (cave située au-dessous de l’appartement) au sein de l’aile nord de l’immeuble sis [Adresse 5]) soumis au statut de la copropriété.

Dans le lot n°22 débouchent deux collecteurs d’eaux vannes : un collecteur issu des 1er, 2e et 3e étages, un collecteur issu de leur lot n°10.

La situation est similaire au sein de l’aile sud de l’immeuble.

Ces collecteurs s’évacuent dans deux regards extérieurs, attenants à chacun des bâtiments.

Lors de l’assemblée générale du 25 juin 2021 ont été adoptées les résolutions n°16, 16-2, 17, 19, 19-2 et 20 portant sur : la réalisation de travaux de réfection des regards extérieurs côté jardin et remplacement des deux collecteurs (sud et nord) entre le rez-de-chaussée et les regards extérieurs, le choix de l’entreprise S2IB pour procéder à ces travaux, l’exigibilité des fonds concernant la réfection des collecteurs, les honoraires du syndic y afférents, la création « en option » d’un réseau enterré extérieur avec raccordement au réseau existant, le choix de l’entreprise S2IB pour procéder à ce raccordement et l’exigibilité des fonds le concernant.

L’indivision [L] a voté contre l’ensemble de ces résolutions.

Suivant acte du 3 août 2021 M. et Mme [L] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir, au visa des articles 9 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

Ils font valoir que la réalisation des travaux votés suivant devis de la société S2BI conduirait la copropriété à altérer leur propriété privative, ce que confirme le courriel adressé par le président du Conseil syndical du 17 janvier 2021. Ils ajoutent que les travaux sur les canalisations n’étaient pas urgents ainsi qu’il ressort du procès-verbal de constat dressé le 22 juillet 2021, les tuyaux n’étant pas fuyards et aucune odeur ni fissure au plafond de la cave n’étant présentes. Ils exposent enfin que l’ensemble des résolutions dont l’annulation est demandée, composant un tout, tendent à altérer leurs parties privatives sans par ailleurs qu’ait été votée une indemnisation pour les travaux portant sur la canalisation desservant les 1er, 2e et 3e étages.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2022 le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ;

Débouter purement et simplement Madame [M] [L] et Monsieur [B] [L] de leur demande d’annulation des résolutions 16, 16-2, 17, 19, 19-2 et 20 de l’assemblée générale du 25 juin 2021 ;

Condamner solidairement Madame [M] [L] et Monsieur [B] [L] à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux entiers dépens.

Il expose que les travaux votés lors de l’assemblée générale du 25 juin 2021 sont d’intérêt collectif dès lors qu’ils ont pour objet de moderniser un système d’évacuation des eaux vannes usé et obsolète, lequel se bouche régulièrement. Il ajoute que le remplacement des canalisations privatives des consorts [L] sera à la charge de l’ensemble des copropriétaires. Il fait encore valoir que M. et Mme [L] sont particulièrement taisants quant à la gravité du trouble subi du fait de la réalisation des travaux, d’autant plus que le bien est mis en location. Il souligne que la présente procédure n’est sans doute pas étrangère à la résolution n°22 adoptée lors de cette même assemblée générale, laquelle a autorisé le syndic à agir à l’encontre des consorts [L] pour des travaux réalisés sur les parties communes en 2020 sans autorisation de l’assemblée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 juin 2023 et l’audience de plaidoirie, initialement fixée au 11 juin 2024, a été reportée au 8 avril puis au 14 octobre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il ne sera pas statué sur la demande du syndicat des copropriétaires de le voir déclarer recevable en ses demandes, cette recevabilité n’étant pas contestée.

I Sur la demande de nullité des résolutions n°16, 16-2, 17, 19, 19-2 et 20 du 25 juin 2021

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige :

« I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux ».

En application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce il résulte de l’article 3 du règlement de copropriété que sont considérées comme parties privatives « toutes les canalisations d’eau (…), d’écoulement des eaux ménagères usées à usage exclusif et particulier de l’appartement. »

Les parties ne contestent pas que la canalisation d’évacuation des eaux du lot n°10 est privative.

Or le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qui pourtant lui incombe de ce que les canalisations objets des travaux votés sont vieillissantes ni que le système d’évacuation des eaux vannes est usé et obsolète ou qu’il se bouche régulièrement.

Il ressort en revanche du procès-verbal de constat dressé à l’initiative de M. et Mme [L] le 22 juillet 2021 que les collecteurs ne sont pas fuyards et qu’aucune fissure n’est présente sur les murs de la cave, pas davantage que sur le mur de façade de l’immeuble où débouchent les tuyaux. Le commissaire de justice ajoute qu’aucune odeur nauséabonde ne se dégage en cave.

Surtout, le syndicat des copropriétaires ne s’explique pas sur les circonstances justifiant de relier les deux collecteurs en un seul plutôt, par exemple, que de moderniser le seul collecteur permettant d’évacuer les eaux des 1er, 2e et 3e étages, travaux qui ne porteraient que sur des parties communes sans affecter les parties privatives de M. et Mme [L].

Il a donc été imposé à M. et Mme [L] la réalisation de travaux portant sur une partie privative alors qu’il existait une autre solution n’affectant pas cette partie privative et que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence de circonstances justifiant la réalisation des travaux critiqués.

Dans ces circonstances les conditions de l’article 9, II de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux travaux d’intérêt collectif portant sur des parties privatives ne sont pas remplies.

Il convient en conséquence d’accueillir la demande d’annulation des résolutions n°16, 16-2, 17, 19, 19-2 et 20 de l’assemblée générale du 25 juin 2021 formée par M. et Mme [L].

II Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au sens de cet article, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. et Mme [L], ensemble, la somme de 1.500 euros à ce titre et est débouté de sa demande formulée à ce titre.

Sur la demande de dispense de participer aux frais de la présente procédure

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, M. et Mme [L] voyant leur prétention accueillie par le tribunal, ils seront dispensés de participer aux frais de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

ANNULE les résolutions n°16, 16-2, 17, 19, 19-2 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] en date du 25 juin 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Rouault, membre de la SELARL Concorde Avocats, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, à verser à Madame [M] [L] et Monsieur [B] [L], ensemble, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la dispense de participation de Madame [M] [L] et Monsieur [B] [L] aux frais de la présente procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,