TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 21 Janvier 2025

N°R.G. : 24/01412

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZRQ6

N° Minute :

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT PUBLIC

c/

S.A.S. GUZ FOODS

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT PUBLIC

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0913

DEFENDERESSE

S.A.S. GUZ FOODS

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 6 novembre 2024 avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2021, l’établissement [Localité 4] HABITAT PUBLIC a donné à bail commercial à la société GUZ FOODS pour une durée de neuf années, un local dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel en principal de 9.200 euros, charges et taxes en sus, payable mensuellement et à terme échu. Ledit bail prévoit également le versement d’une provision sur charges.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier de justice du 26 janvier 2024, l’établissement [Localité 4] HABITAT PUBLIC a fait délivrer à la société GUZ FOODS un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail, pour une somme de 7.339,71 euros à titre de loyers et accessoires exigibles arrêtés à la date du 23 janvier 2024, outre le coût du commandement.

C’est dans ces conditions, que par acte du 6 juin 2024, le bailleur, a assigné la société GUZ FOODS en référé pour :

constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans ledit commandement de payer,constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et concernant les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 5], ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société GUZ FOODS et celle de tous occupants de son chef, des lieux dont il s’agit, si besoin avec le concours de la force publique, et sous astreinte d’une somme de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,ordonner la séquestration du mobilier garnissant les lieux sur place ou son transport dans tel garde-meuble au choix de l’établissement [Localité 4] HABITAT PUBLIC, aux frais, risques et périls de la société GUZ FOODS,condamner la société GUZ FOODS à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT PUBLIC, à titre provisionnel, le montant des loyers et charges visés dans le commandement ainsi que celui de ceux qui sont venus s’y ajouter depuis, soit la somme de 3.759,71 euros due au 15 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner la société GUZ FOODS à payer en deniers ou quittances, à l’établissement [Localité 4] HABITAT PUBLIC, les sommes échues entre le 15 mai 2024 et la date de la décision à intervenir, et qui seraient demeurées impayées,condamner la société GUZ FOODS à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT PUBLIC une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer plus les charges que la défenderesse aurait dû régler si le bail s’était poursuivi, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés,condamner la société GUZ FOODS à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT PUBLIC la somme de 1.500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société GUZ FOODS en tous les dépens « qui comprendront notamment le coût de la présente assignation et celui du commandement de payer et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire ».

Lors de l’audience du 6 novembre 2024, l’établissement [Localité 4] HABITAT PUBLIC a soutenu son acte introductif d’instance.

Assignée par dépôt de l’acte à l’étude, la société GUZ FOODS n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La somme visée au commandement de payer signifié le 26 janvier 2024 se décompose comme suit :

—  7.339,71 euros au titre du montant des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 23 janvier 2024,

1- 63,92 euros pour le coût du commandement de payer.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 7.339,71 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 26 février 2024 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités définies au présent dispositif, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte dès lors que la présente décision permet le recours à la force publique pour en assurer l’exécution.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il résulte du décompte annexé au commandement de payer du 26 janvier 2024 et du relevé de compte pour la période du 12 octobre 2021 au 8 juin 2023 que la somme provisionnelle de 3.759,71 euros sollicitée au titre des loyers et charges dus au 15 mai 2024 se décompose comme suit :

— les loyers et charges des mois d’octobre 2021 à mai 2024,

— la somme de 80,36 euros du 31 décembre 2022 pour « F/ASSIGNATION »,

— la somme de 18,23 euros du 30 juin 2023 pour « FRAIS DE RELANCE AR »,

Or il convient de soustraire de la provision sollicitée ces deux dernières sommes, aucune pièce n’étant produite de nature à en justifier le quantum, a fortiori avec l’évidence requise en référé.

Dès lors, seule la somme de 3.759,71-80,36-18,23 = 3.661,12 euros apparaît non sérieusement contestable, et il convient de condamner, à titre provisionnel, la société défenderesse au paiement de cette somme au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024 (échéance de juin exclue). Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le maintien dans les lieux de la défenderesse causant un préjudice au bailleur celui-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer plus les charges contractuellement prévues jusqu’à libération des lieux.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamner la société GUZ FOODS à payer en deniers ou quittances, à l’établissement [Localité 4] HABITAT PUBLIC, « les sommes échues entre le 15 mai 2024 et la date de la décision à intervenir, et qui seraient demeurées impayées » dès lors que le montant d’une telle demande n’est pas déterminé aux termes de l’assignation, que l’annonce faite à l’audience que la dette aurait doublée n’a pas été soumis contradictoirement à la société défenderesse, et qu’une indemnité d’occupation a été fixée provisionnellement pour ladite période.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société GUZ FOODS, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société GUZ FOODS à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 26 février 2024 à 24h,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société GUZ FOODS et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Rejetons la demande d’astreinte,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Condamnons la société GUZ FOODS à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT PUBLIC, à titre provisionnel, la somme de 3.661,12 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés arrêtés au 15 mai 2024 (échéance de juin 2024 exclue), avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024,

Condamnons la société GUZ FOODS à payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande à payer à payer en deniers ou quittances les sommes échues entre le15 mai 2024 et la date de la décision à intervenir qui seraient demeurées impayées,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de l’établissement [Localité 4] HABITAT PUBLIC,

Condamnons la société GUZ FOODS aux dépens,

Condamnons la société GUZ FOODS à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT PUBLIC la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

FAIT À [Localité 6], le 21 Janvier 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

David MAYEL, Vice-président