TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 05 JUIN 2025

N° RG 24/01390 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZR5H

N° de minute :

Société SELECTIRENTE

c/

[H] [K] pris en sa qualité de liquidateur amiable de la société PAK TELECOM,

Société PAK TELECOM

DEMANDERESSE

Société SELECTIRENTE

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A815

DEFENDEURS

Monsieur [H] [K] pris en sa qualité de liquidateur amiable de la société PAK TELECOM

[Adresse 3]

[Localité 7]

Société PAK TELECOM

[Adresse 1]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Maître Véronique JULLIEN de l’AARPI DROITFIL, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 49

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 10 avril 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé du 28 août 2001, la société 4 IMMO a donné à bail commercial à la société SABA – MUST TELECOM, pour une durée de neuf années des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 47.000,00 francs, taxes et charges en sus, payable mensuellement et d’avance.

Par acte authentique du 4 février 2003, la société 4 IMMO a vendu le bien dont s’agit à la société SELECTIRENTE, qui se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligation de son vendeur s’agissant dudit contrat de bail.

Il semble que par acte sous seing privé du 27 octobre 2004, la société SABA – MUST TELECOM a cédé le fonds de commerce à la société BINA.

Par acte sous seing privé du 30 mars 2007, la société BINA a cédé le fonds de commerce à la société PAK TELECOM.

Par acte sous seing privé du 28 août 2001, la société ELECTIRENTE a donné à bail commercial renouvelé à la société PAK TELECOM lesdits locaux pour une nouvelle durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 12.000,00 francs, taxes et charges en sus, payable mensuellement et d’avance.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Le 4 avril 2024, la société PAK TELECOM faisait l’obligation d’une liquidation et [H] [K] était nommé liquidateur amiable.

Par acte d’huissier de justice du 5 avril 2024, la société SELECTIRENTE a fait délivrer à la société PAK TELECOM un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour une somme de 4.113,89 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mars 2024 inclus, outre notamment le coût dudit acte.

Le 8 avril 2024, la société PAK TELECOM était radiée du RCS de [Localité 8], à la suite de la clôture des opérations de liquidation.

C’est dans ces conditions, que par acte du 11 juin 2024, le bailleur a assigné en référé la société PAK TELECOM et [H] [K] pour :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— obtenir l’expulsion de la société défenderesse et dire que le sort du mobilier sera régi par les dispositions du code des procédures d’exécution,

— condamner à titre provisionnel et solidaire la société PAK TELECOM et [H] [K] à payer une somme de 7.524,81 euros au titre de l’arriéré locatif augmentée d’un intérêt fixé sur le taux de base légal,

— condamner à titre provisionnel et solidaire la société PAK TELECOM et [H] [K] à payer une somme de 752,48 euros au titre de l’article 24 du contrat de bail,

— dire que conformément à l’article 25 du contrat de bail, le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse à titre de premiers dommages et intérêts,

— condamner à titre provisionnel et solidaire la société PAK TELECOM et [H] [K] à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, fixée au double du montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à la remise des clés,

— condamner les défendeurs solidairement à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 13 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 avril 2025.

Lors de l’audience du 10 avril 2025, le conseil du bailleur a soutenu oralement les termes de son acte introductif d’instance. Il a cependant oralement indiqué que le preneur ayant restitué les locaux, ses demandes évoluaient en ce sens que :

la demande d’expulsion et celle, subséquente, de séquestration des biens étaient abandonnées, ainsi que la demande de conservation du dépôt de garantie,la demande principale en paiement provisionnelle était actualisée à la somme de 7.024,14 euros, arrêtée au 11 juillet 2024, date de la restitution des locaux,la demande en indemnité d’occupation était limitée à la période comprise entre l’acquisition de la clause résolution et la restitution des locaux et qu’elle devait être fixée à une somme égale à la somme du loyer contractuel, outre tous les accessoires du loyer comprenant notamment la provision sur charges et taxes.

Il ne s’opposait pas enfin à l’octroi de délais de paiements, dès lors que ceux-ci, ramenés à douze mois, étaient assortis d’une clause de déchéance du terme.

Le conseil des défendeurs acquiesçait au montant actualisé de la provision principale réclamée et sollicitait l’octroi de délais de paiement pour apurer sa dette. Il s’opposait à la somme réclamée au titre de l’article 24 du contrat de bail en ce qu’elle constituait une clause pénale, susceptible de modération, et demandait que la demande adverse en paiement des frais irrépétibles soit ramenée à de plus justes proportions.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-5 du code de commerce, relatif au contrat de bail dérogatoire au statut du bail commercial, prévoit que, si à l’expiration de la durée du bail, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut du bail commercial.

L’article L. 145-41 du même code dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La somme visée au commandement de payer signifié le 5 avril 2024 se décompose comme suit :

—  4.113,89 euros d’arriéré locatif suivant relevé de compte détaillé arrêté au 27 mars 2024 inclus,

—  153,70 euros pour le coût du commandement de payer.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la défenderesse, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 4.113,89 euros.

Le commandement restant valable à hauteur de la somme ainsi déterminée, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 5 mai 2024 à 24h.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le bailleur sollicite la condamnation de la partie défenderesse, à titre provisionnel, au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme du loyer contractuel, outre tous les accessoires du loyer comprenant notamment la provision sur charges et taxes, et ce jusqu’au 11 juillet 2024 inclus, date de la totale libération des lieux loués.

La partie défenderesse ne s’y oppose pas.

En conséquence, l’indemnité d’occupation due par le preneur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au 11 juillet 2024 inclus, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer actuel, outre les charges et les taxes.

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

Pour solliciter le paiement provisionnel de la somme de 7.027,14 euros, arrêtée au 11 juillet 2024 inclus, le bailleur verse notamment aux débats le bail liant les parties et un extrait de compte locataire pour la période du 17 avril 2007 au 9 avril 2025.

La dette n’est pas contestée, de sorte qu’il sera fait droit à cette demande.

Sur la provision au titre de l’article 24 du contrat de bail

Le bailleur sollicite la condamnation de la partie défenderesse à payer une somme de 752,48 euros au titre de l’article 24 du contrat de bail, qui prévoit une pénalité de plein droit à l’encontre du preneur fixé à 10% des sommes dues.

Le preneur s’oppose à cette demande.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande. En effet, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le preneur doit une majoration de 10 % de toute somme exigible et non payée à son échéance s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur l’imputabilité des sommes réclamées à [H] [K]

Selon l’article L237-12 du code de commerce « Le liquidateur est responsable, à l’égard tant de la société que des tiers, des conséquences dommageables des fautes par lui commises dans l’exercice de ses fonctions ».

En l’espèce, [H] [K] ne conteste pas sa responsabilité. Le bailleur expose qu’il a procédé à la clôture des comptes de liquidation alors même que le passif n’était pas apuré, ce que la présente action au demeurant démontre.

Il sera donc condamné solidairement au versement des provisions susmentionnées.

Sur les délais de paiement

L’octroi de délais de paiement autorisé, dans la limite de deux années, par l’article 1343-5 du code civil n’est nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Il y a lieu de faire droit à la demande des défendeurs, qui n’est pas contestée, sur une durée de douze mois, au vu du montant de la dette et de son ancienneté.

Toutefois, à défaut de paiement d’une des échéances de la provision susmentionnée à bonne date et après la réception d’une mise en demeure de payer dans le délai de huit jours demeurée infructueuse, le tout redeviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il y a en conséquence lieu de condamner solidairement les défendeurs, qui succombent, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 5 mai 2024 à 24h.

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 6 mai 2024 et jusqu’au 11 juillet 2024, à une somme égale au montant du loyer, augmenté des taxes afférentes, que la société PAK TELECOM aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

Condamnons la société PAK TELECOM au paiement de ladite indemnité d’occupation,

Condamnons à titre provisionnel et solidaire la société PAK TELECOM et [H] [K] à payer à la société SELECTIRENTE la somme de 7.027,14 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges et taxes impayés arrêtés au 11 juillet 2024 inclus,

Accordons à la société PAK TELECOM et [H] [K] des délais de paiement pour s’acquitter, de leur dette, en douze mensualités égales et consécutives, la dernière mensualité soldant la créance,

Disons que le premier versement devra intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et les suivants tous les 10 de chaque mois ensuite,

Disons que, faute pour la société PAK TELECOM et [H] [K] de payer à bonne date l’entièreté de la somme ainsi échelonnée, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le reliquat deviendra immédiatement exigible,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties,

Condamnons solidairement la société PAK TELECOM et [H] [K] aux dépens,

Condamnons solidairement la société PAK TELECOM et [H] [K] à payer à la société SELECTIRENTE la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 8], le 05 juin 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

David MAYEL, Vice-président