TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

16 Juin 2025

N° RG 23/04837 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YQAU

N° Minute :

AFFAIRE

[C] [E]

C/

Commune de [Localité 14]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [E]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Maître Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0876

DEFENDERESSE

Commune de [Localité 14]

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Rémi-pierre DRAI de la SELARL DRAI Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0175

L’affaire a été débattue le 05 Mars 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 21 Mai 2025.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 29 septembre 2016, [Y] [L] veuve [E] a signé une promesse unilatérale de vente avec la société [R] et Broad Developpement portant sur un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 14] (92) parcelle cadastrée AC [Cadastre 7], pour un prix de 3 000 000 euros, une partie payable en numéraire (1 746 000 euros), l’autre partie payable par dation en paiement d’une surface habitable de 174 m² à construire.

Par déclaration d’intention d’aliéner enregistrée le 4 octobre 2016, elle a déclaré son intention de vendre ledit immeuble pour le prix de 3 000 000 euros.

Le 22 décembre 2016, la commune de [Localité 14] a décidé de préempter cet immeuble au prix de 1 852 000 euros.

Par jugement du 24 novembre 2017, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre, saisi par la commune, a fixé la valeur vénale de l’immeuble à 2 089 000 euros, jugement signifié le 11 janvier 2018 à [Y] [E] qui n’en a pas interjeté appel.

Par décision du 05 avril 2018, le conseil municipal de la commune de [Localité 14] a approuvé l’acquisition par voie de préemption de l’immeuble susvisé au prix de 2 089 000 euros ainsi que sa revente à la Fondation Foch à ce même prix.

Le [Date décès 4] 2018, [Y] [E] est décédée, laissant pour lui succéder son fils M. [C] [E].

Le 08 juin 2018, M. [C] [E] a signé avec la commune de [Localité 14] un acte de vente notarié au prix de 2 089 000 euros.

Par acte authentique du même jour, la commune de [Localité 14] a vendu ce bien à la fondation médicale franco-américaine du Mont Valérien, dite Fondation Maréchal Foch.

Par acte signifié le 1er juin 2023 par commissaire de justice, M. [C] [E] a fait assigner la commune de Suresnes devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’indemnisation.

Par ordonnance du 16 mai 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la commune de [Localité 14] et déclaré recevables les prétentions de M. [E].

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, M. [C] [E] demande au tribunal de condamner la commune de Suresnes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à lui payer la somme de 728 800 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2017, en réparation du préjudice tiré de la perte de chance de vendre l’immeuble au prix de la DIA,

— à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 04 novembre 2024, la commune de Suresnes demande au tribunal de :

— Débouter M. [C] [E] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner M. [C] [E] aux dépens,

— Condamner M. [C] [E] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 09 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur la responsabilité de la commune de [Localité 14]

— Sur la faute

M. [C] [E] soutient, sur le fondement des articles L. 213-11 et L. 213-12 du code de l’urbanisme, que la revente du bien à la Fondation Foch après l’exercice du droit de préemption par la commune de [Localité 14] s’est réalisée sans aucune clause de la réalisation d’un objectif d’intérêt général prévu par la loi ; que l’acte de vente ne contient aucune clause visant à garantir la réalisation de l’objet de la décision de préemption ou un quelconque objectif d’intérêt général prévu par la loi ; que par conséquent la commune de [Localité 14] était dans l’obligation de lui en proposer prioritairement l’acquisition en tant qu’ancien propriétaire de l’immeuble. Il réplique au défendeur que la décision de préemption étant un acte administratif unilatéral, seul le contrat de vente permet de garantir la réalisation de l’objet de la décision de préemption, ce que ne garantit pas la mention de l’usage du bien énoncé à l’acte de vente qui n’a aucun caractère contraignant, est imprécise, et ne correspond pas à l’objet visé par la décision de préemption.

La commune de [Localité 14] soutient que la cession du bien immobilier à la fondation Foch est conforme à la décision de préemption qui indiquait expressément qu’elle était destinée à permettre la réalisation du projet d’intérêt général de la Fondation Foch consistant à relocaliser une partie des services de l’hôpital [10] ; que dès lors que l’aliénation du bien est prévue dans la décision même de préemption du 22 décembre 2016, le juge judiciaire n’a pas à vérifier si la revente répond aux conditions d’intérêt général prévues par le code de l’urbanisme. Elle fait valoir qu’en tout état de cause, l’acte authentique de vente conclu avec la fondation Foch précise que celle-ci entend utiliser le bien dans le cadre de l’activité de l’hôpital [10], ce qui correspond à l’objet visé par la décision de préemption ; que la fondation Foch est reconnue d’utilité publique et œuvre dans un but d’intérêt général ; qu’elle ne peut pas intervenir dans un domaine qui ne serait pas prévu par ses statuts et qu’elle ne peut donc pas affecter le bien à d’autres usages que ceux nécessaires à l’hôpital [10].

Appréciation du tribunal

Selon l’article L. 213-11 du code de l’urbanisme applicable à l’espèce, dans sa version antérieure à celle issue de la loi n°2022-217 du 21 février 2022, les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés pour l’un des objets mentionnés au premier alinéa de l’article L. 210-1, qui peut être différent de celui mentionné dans la décision de préemption.

L’alinéa 2 de cet article prévoit que si le titulaire du droit de préemption décide d’utiliser ou d’aliéner pour d’autres objets que ceux mentionnés au premier alinéa de l’article L. 210-1 un bien acquis depuis moins de cinq ans par exercice de ce droit, il doit informer de sa décision les anciens propriétaires ou leurs ayants-cause universels ou à titre universel et leur proposer l’acquisition de ce bien en priorité.

Il résulte de la combinaison des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme que le droit de préemption doit être exercé en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, d’actions ou d’opérations de mise en œuvre d’un projet urbain, d’une politique locale de l’habitat, d’organisation de la mutation, du maintien, de l’extension ou de l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le recyclage foncier ou le renouvellement urbain, de sauvegarder, de restaurer ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, de renaturer ou de désartificialiser des sols, notamment en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser.

A défaut de respecter les obligations prévues par l’alinéa 2 de l’article L. 213-11 susvisés, l’article L. 213-12 du code de l’urbanisme prévoit que ce dernier peut saisir le tribunal de l’ordre judiciaire d’une action en dommages-intérêts contre le titulaire du droit de préemption.

En l’espèce, le maire de la commune de [Localité 14] a pris le 22 décembre 2016 la décision d’exercer son droit de préemption pour l’acquisition de l’immeuble cadastré AC [Cadastre 7] appartenant à [Y] [L] veuve [E], dont a par la suite hérité le demandeur, en vue de la réalisation du projet d’intérêt général de la fondation Foch consistant en la relocalisation de la pharmacie hospitalière, des locaux de consultation et de la réinstallation de la crèche du personnel. La décision de préemption mentionne dans ses considérants que le bien était préempté pour être revendu à la Fondation Foch à son prix d’acquisition.

Par acte authentique du 08 juin 2018, soit dans le délai de moins de cinq ans de l’exercice du droit de préemption, la commune de [Localité 14] a revendu le bien à la fondation Foch. Cette vente est intervenue le jour même ensuite de l’acquisition de l’immeuble auprès de M. [E] au prix fixé par le juge de l’expropriation. Il sera considéré que M. [E] était informé de la vente à la Fondation Foch, celui-ci ne se prévalant que de l’absence de proposition d’acquérir le bien en priorité.

Le code de l’urbanisme permet la vente du bien préempté pour l’un des objets de préemption prévus par la loi, lequel peut être différent de celui mentionné dans la décision de préemption. Sur ce point, il convient de souligner que l’appréciation par le tribunal de la conformité de l’objet à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme concerne exclusivement la décision d’aliénation du bien préempté, et non la décision du 22 décembre 2016 par laquelle la commune a exercé son droit de préemption sur la parcelle litigieuse, de sorte que le moyen selon lequel la décision de préemption mentionne que le bien est préempté pour être revendu à la Fondation Foch est inopérant.

Il convient donc d’examiner si l’aliénation du bien préempté à la fondation Foch répond à l’un des objets prévus par les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme.

Il est prévu au paragraphe « Usage du bien » de l’acte authentique du 08 juin 2018 que la Fondation Foch « entend l’utiliser dans le cadre de l’activité de l’hôpital [10] ».

La commune de [Localité 14] n’a toutefois inséré à l’acte de vente aucune clause impérative d’affectation, d’utilisation ou d’usage spécifique du bien préempté à l’activité de l’hôpital [10], ni d’ailleurs à un quelconque usage conforme à l’un des objets prévus par les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme. Il est donc loisible à la fondation Foch d’en faire un usage autre en raison de l’absence de caractère contraignant de la clause d’usage.

L’acquéreur du bien préempté n’est tenu par conséquent à aucune obligation d’usage ou d’affectation du bien conformément à l’un des objets mentionnés au premier alinéa de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme.

Le fait que la Fondation [Adresse 11] soit une fondation reconnue d’utilité publique et qu’elle ait pour objet d’assurer de façon désintéressée le fonctionnement et la gestion directe ou indirecte de l’hôpital [10], de l’école d’infirmières et de sage-femmes, de contribuer au développement et à la pérennité de l’hôpital [10], de soutenir les activités de recherches de l’hôpital et de favoriser toutes formes de partenariat avec des fondations de même inspiration, de promouvoir les échanges inter-hospitaliers, de participer à la formation des futurs médecins et personnels soignants, d’assurer toute activité à caractère hospitalier, social, médico-social ou sanitaire, en amont ou en aval de l’hospitalisation ainsi que d’assurer l’accès aux soins de personnes en difficultés ne suffit pas à garantir qu’elle utilisera l’immeuble qui lui a été cédé en vue de réaliser l’un des objets mentionnés au premier alinéa de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme.

Il ressort en effet de ses statuts que parmi ses moyens d’action figurent la collecte de fonds à destination des autres activités qu’elle soutient, dont la vente de tous biens et services en lien avec l’objet de la Fondation, et plus généralement tous moyens qui soient conformes à la loi et aux règlements.

A cette fin, il ne lui est donc pas interdit de revendre tout ou partie de l’immeuble qu’elle a acquis de la commune de [Localité 14] ou de les louer à un tiers à un autre usage que ceux nécessaires à l’hôpital.

Pour l’ensemble de ces motifs, il n’est pas établi que l’aliénation du bien préempté ait été réalisée pour l’un des objets prévus par les articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l’urbanisme.

Dans ces conditions, la commune de [Localité 14] a commis une faute en ne proposant pas à l’ancien propriétaire, M. [E], d’acquérir en priorité la propriété comme elle en avait l’obligation par application de l’article L. 213-11 alinéa 2 du code de l’urbanisme.

Sur les préjudices

M. [E] soutient que le manquement à l’obligation de lui proposer d’acquérir l’immeuble préempté lui a causé un préjudice constitué par la perte de chance de vendre son bien au prix de 3 000 000 euros, exposant que les conditions suspensives de la promesse étaient en bonne voie d’être réalisées ; que le préjudice est évalué à 80% de la différence entre le prix promis par la société [R] et Broad Developpement et le prix fixé par le juge de l’expropriation. M. [E] fait valoir, au soutien de sa demande d’indemnisation pour préjudice moral, le comportement déloyal de la commune qui lui a fait subir un processus de préemption de presque deux années qui n’était pas justifié ainsi que le fait d’avoir dû accepter un prix inférieur que celui qui était offert par la société [R] et Broad Developpement.

La commune de [Localité 14] expose que la perte de chance alléguée est hypothétique dès lors qu’il s’agissait d’une promesse unilatérale de vente laissant le bénéficiaire libre de lever l’option, que la preuve n’est pas rapportée que la levée des conditions suspensives de la promesse de vente conclue avec le promoteur immobilier était en cours ; que le prix de 3 000 000 d’euros proposée par le promoteur correspondait à un prix en valeur libre de toute occupation ; que rien n’établit que les démarches pour libérer les locaux de toute occupation étaient en bonne voie ; que la condition suspensive tenant au caractère définitif du permis n’était pas réalisée compte tenu du recours en annulation dont il faisait l’objet. S’agissant du préjudice moral, la commune prétend que ce chef de préjudice se confond avec la perte de chance de vendre l’immeuble au prix de la déclaration d’intention d’aliéner et ne saurait donner lieu à une indemnisation autonome.

Appréciation du tribunal

Il incombe au demandeur de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation lequel, pour être indemnisable, qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

Ce préjudice peut notamment consister en une perte de chance, qui est la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Lorsque le droit à rétrocession étant reconnu, la rétrocession se révèle impossible, les anciens propriétaires ne sont pas tenus d’établir qu’ils auraient été en mesure de payer le prix des immeubles qui ne peuvent être rétrocédés (3e Civ., 22 novembre 2006, pourvoi n°06-11.311, Bull. 2006, III, n°234).

En l’espèce, le demandeur allègue une perte de chance de vendre le bien au prix de 3 000 000 euros prévu par la promesse de vente conclue le 29 septembre 2016 avec la société [R] et Broad Developpement.

La perte de chance s’apprécie au jour de la faute commise par la commune de [Localité 14], c’est-à-dire au 8 juin 2018 date à laquelle elle a aliéné le bien sans le proposer en priorité à la revente à M. [E]. Il appartient au tribunal de déterminer si la faute de la commune qui a aliéné l’immeuble à cette date sans l’avoir préalablement proposé à la vente à M. [E] l’a privé de la possibilité de revendre le bien à la société [R] et Broad Developpement à la somme de 3 000 000 euros.

La promesse unilatérale de vente conclue entre [Y] [E], promettante, et la société [R] et Broad Developpement, bénéficiaire, le 29 septembre 2016 s’inscrivait dans le cadre d’une opération de construction d’un ensemble immobilier à usage principal d’habitation dont l’assiette foncière devait être constituée de trois parcelles, la parcelle AC [Cadastre 7] appartenant à [Y] [E] et les parcelles AC [Cadastre 1] et AC [Cadastre 2] appartenant à M. et Mme [T], l’acquisition concomitante des trois parcelles étant une condition essentielle et déterminante, l’acte prévoyant que la non réalisation d’une vente entrainera l’anéantissement des autres, la promesse de vente étant alors caduque de plein droit sans indemnité. La libération des lieux des deux locataires restants était également érigée en condition essentielle et déterminante.

La promesse de vente était ainsi assortie d’une condition suspensive préalable relative à la maitrise foncière des parcelles A [Cadastre 1] et AC [Cadastre 2] pour le bénéficiaire et de huit autres conditions suspensives à laquelle le bénéficiaire pouvait se prévaloir ou renoncer seul si bon lui semble, dont la signature de la promesse de vente avec M. et Mme [T] et la réalisation des conditions déterminantes et suspensives y contenues? la libération du bien de toute location au plus tard le 10 avril 2027, le caractère définitif du permis de construire, la conditions suspensive étant soumise au désistement des parties ayant formé un recours en annulation. Il était également édicté une condition suspensive au profit du promettant et du bénéficiaire à laquelle aucun d’entre eux ne pouvait renoncer relative au droit de préemption, la clause stipulant qu’en cas d’exercice de ce droit, la promesse sera caduque de plein droit.

Au regard de l’aléa tenant :

— au délai de près de vingt-et-un mois qui s’est écoulé depuis la conclusion de la promesse de vente du 29 septembre 2016, devenue caduque de plein droit du fait de la décision de préemption du 22 décembre 2016, et la décision d’aliéner de la commune le 8 juin 2018 ;

— à la volonté du promoteur immobilier de reprendre en 2018 le processus d’achat de la parcelle AC [Cadastre 7] en concluant une nouvelle promesse de vente pour le même prix dans le cadre de l’opération de construction d’un ensemble immobilier dont l’assiette foncière devait être constituée également des parcelles AC [Cadastre 1] et AC [Cadastre 2], propriété de M. et Mme [T] étant relevé que ces parcelles avaient également fait l’objet d’une décision de préemption et que ces derniers avaient renoncé à vendre (pièce 5 en défense) ;

la perte de chance de vendre le bien immobilier au prix de 3 000 000 euros sera fixée à 10 %.

Dans ces conditions, la commune de [Localité 14] sera condamnée à payer à M. [E] la somme de 10% de (3 000 000 euros – 2 089 000 euros), soit la somme de 91 100 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

S’agissant du préjudice moral, l’action intentée sur le fondement de l’article L. 213-12 du code de l’urbanisme ne vise pas à réparer les dommages issus de l’exercice du droit de préemption par la commune, mais ceux causés par l’absence de proposition d’acquisition auprès de l’ancien propriétaire. Le demandeur ne justifiant pas d’un préjudice moral causé par le manquement de la commune de [Localité 14] à son obligation de proposition d’acquisition, sa demande sera rejetée. Il ne rapporte en tout état de cause pas davantage la preuve d’une faute autre commise par la commune de [Localité 14] dans le processus de préemption, [Y] [E] n’ayant pas renoncé à vendre son bien suite à la décision de préemption de la commune de [Localité 14] en 2016, puis ayant accepté de voir le prix du bien fixé par le juge de l’expropriation en 2017 et le demandeur ayant régularisé la vente suite à la fixation dudit prix en 2018.

M. [E] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

La commune de [Localité 14], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance. Il est équitable de la condamner à verser à M. [E] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et elle sera déboutée de sa propre demande à cette fin.

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ». Selon l’article 514-1 du même code, « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. ».

Si la commune de Suresnes a sollicité dans ses écritures de voir écarter l’exécution provisoire, elle n’a pas formé cette demande dans le dispositif de ses conclusions de sorte que le tribunal n’en est pas saisi.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne la commune de [Localité 14] à payer à M. [C] [E] la somme de 91 100 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute M. [C] [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

Condamne la commune de [Localité 14] aux dépens ;

Condamne la commune de [Localité 14] à payer à M. [C] [E] une indemnité de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la commune de [Localité 14] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT