MINUTE N°

N° RG 25/00584 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCR3

Monsieur [X] [D] [J] [B]

C/

Monsieur [R] [Z]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [D] [J] [B] né le 02 Juillet 1973 à [Localité 2] (TERRITOIRE DE [Localité 2]), demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne,

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R], [X], [H], [M] [Z] né le 13 Novembre 1955 à [Localité 3] (YVELINES), demeurant [Adresse 4]

Comparant, assisté de Maître Marie MIRIBEL-JOCHEM, avocat au barreau de VERSAILLES,

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR,

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier lors de la mise à disposition : Pauline MONDAN, cadre greffière

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à :M. [B]

1 copie certifiée conforme à : Maître Marie MIRIBEL-JOCHEM

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 20 janvier 2018, Monsieur [R] [Z] et son épouse ont consenti, pour une durée de 3 ans renouvelable, un bail d’habitation à Monsieur [X] [B], portant sur une maison individuelle située [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 1.212 euros. Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 27 janvier 2018 auquel a été annexé plusieurs photographies.

Monsieur [R] [Z] résidait quant à lui, dans la même commune, [Adresse 6].

La gestion locative du bien a été confiée à la société AFR IMMOBILIER.

Par acte de commissaire de justice du 09 juin 2023, Monsieur [R] [Z] a fait signifier à Monsieur [X] [B] un congé aux fins de reprise du bien immobilier lui appartenant, avec effet au 26 janvier 2024. Monsieur [X] [B] a remis les clés du logement et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 14 août 2023.

Le 21 mai 2025, Monsieur [X] [B] a fait assigner Monsieur [R] [Z], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE, aux fins de voir condamner Monsieur [R] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

—  7.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le congé frauduleux ;

—  6.700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

—  3.377,40 euros au titre du remboursement du fioul assorti des intérêts de retard sur l’intégralité de la somme initialement due ;

-1.200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’absence de remboursement du fioul ;

—  2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 05 février 2026, Monsieur [X] [B], comparaît en personne et maintient l’ensemble de ses demandes contenues dans son assignation sauf s’agissant de la demande au titre du remboursement du fioul qu’il ramène à la somme de 2.163,90 euros, Monsieur [Z] ayant procédé à une partie du paiement.

Se référant à ses écritures qu’il remet au tribunal, Monsieur [X] [B] fait valoir au visa de la loi n°89-462du 6 juillet 1989 et de la jurisprudence, que Monsieur [Z] est défaillant à démontrer avoir repris de manière effective le logement donné à bail, [Adresse 7], et qu’il avait pour seul but de l’évincer à la suite de ses demandes de travaux et d’un nouveau DPE ; que depuis son départ, la maison a été refaite à neuf, agrandie et relouée. Il ajoute que Monsieur [Z] ne démontre pas en quoi cette reprise lui aurait permis de faire face à des difficultés financières, celui-ci ayant engagé des travaux de rénovation, et qu’il ne démontre pas non plus la raison pour laquelle la maison située [Adresse 8] lui conviendrait de nouveau puisqu’il est retourné y vivre, ajoutant qu’il ne l’avait pas mise en location.

S’agissant de son préjudice de jouissance, il indique avoir dû vivre dans une maison avec une salle de bains dont les peintures étaient en mauvais état à la suite d’un dégât des eaux survenu avant son entré dans les lieux. Il ajoute que rien n’a été fait par le propriétaire pendant quatre ans malgré ses demandes réitérées et que les travaux réalisés finalement par Monsieur [Z] n’étaient pas de bonne qualité.

S’agissant de sa demande relative au remboursement du fioul resté dans la cuve, Monsieur [B] fait valoir qu’il a acquis 2500 litres de fioul le 1er septembre 2022 pour un montant de 3807,50 euros, soit au prix de 1,523 euros le litre ; qu’aucun relevé de la cuve n’a été fait lors de l’état des lieux de sortie contrairement à ce qui avait été indiqué par l’agence et qu’aucun remboursement n’est intervenu lors du décompte liquidatif. Il indique que le procès-verbal d’état des lieux de sortie montre un taux de remplissage de la cuve de 60%, et que l’agence a transmis un décompte pour un montant de 2137,50 euros correspondant à 1500 litres, soit 50% de la cuve, au prix de 1,425 euros le litre. Il ajoute que le défendeur a arbitrairement retenu un volume et un prix au litre différent de la réalité ; qu’en tout état de cause, aucune retenue liée à l’état du jardin ne saurait venir en compensation ce que reste lui devoir selon lui Monsieur [Z] au titre du fioul, l’état des lieux sortant ne faisant aucune mention d’un jardin dégradé et que l’état des lieux entrant démontre le mauvais état du jardin. Il justifie sa demande de 1200 euros par le préjudice financier lié au refus de remboursement et la mauvaise foi du bailleur.

Monsieur [R] [Z] a comparu, assisté de son conseil qui a déposé des conclusions et s’y référant, sollicite de voir juger le congé valable et régulier, de rejeter les demandes de Monsieur [X] [B] et de le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

S’agissant du congé, il fait valoir au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que la loi n’impose au propriétaire du bien ni un délai de reprise ni une durée minimum d’occupation après reprise et que Monsieur [B] est défaillant à démontrer qu’il n’aurait pas eu l’intention d’occuper le bien à titre de résidence principale. Il précise avoir emménagé, [Adresse 7], pendant un an puis avoir reloué le logement en janvier 2025 après avoir effectué des travaux.

S’agissant du préjudice de jouissance allégué par Monsieur [X] [B], Monsieur [Z] fait valoir que le dégât des eaux a été mentionné unilatéralement par le demandeur en 2022, soit quatre ans après son entrée dans les lieux ; que les photographies versées aux débats par le demandeur ne correspondent pas aux photographies de l’entrée dans les lieux en 2018 et que la dégradation des peintures qu’on y observe ne peut être de la résponsabilté du bailleur; que l’état des lieux entrant atteste du bon état de la salle de bain et que le demandeur n’a jamais fait de demande de remise en état. Il ajoute que ce n’est que dans un souci d’apaisement que Monsieur [Z] a changé la douche dans son intégralité et a repris la peinture de la salle de bain en novembre 2022.

S’agissant du fioul, il fait valoir qu’il n’avait aucune obligation légale de le racheter mais que par bonne volonté, il a accepté de payer la somme de 1.213,50 euros; que par ailleurs, une pompe à chaleur a été installée dans le logement et qu’il n’a donc eu aucune utilité du fioul laissé dans la cuve.

Il ajoute que Monsieur [X] [B] a décidé de partir dès le mois d’août sans attendre la fin du préavis et qu’il a unilatéralement décidé de ne pas payer le loyer dû pour le mois d’août 2023. Enfin, il explique que la retenue de la somme de 924 euros pour remise en état du jardin était légitime au vu de l’état des lieux de sortie. Il indique en tout état de cause que ces demandes sont tardives.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de dommages-intérêts pour congé frauduleux

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise , les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à cet article.

En l’espèce,Monsieur [B] verse aux débats :

— une attestation de témoin,

— des photographies de la boîte aux lettre sde Monsieur [R] [Z], [Adresse 9], en date du 18 avril 2024, de l’intérieur de la maison située au [Adresse 10] et notamment des travaux dans les combles datées du 10 août 2023, et du toit de la maison avec un velux n’apparaissant pas antérieurement sur la capture d’écran GOOGLE EARTH également produite,

— un acte de commissaire de Justice en date du 21 mai 2025, “intitulé acte constatant une difficulté”, selon lequel le commissaire de Justice n’a pas pu signifier l’assignation à Monsieur [R] [P] [Adresse 7], son nom n’apparaissant pas sur la boîte aux lettres,

Monsieur [Z] verse quant à lui aux débats :

— le congé signifié le 9 juin 2023 à Monsieur [B] mentionnant que Monsieur [Z] souhaitait reprendre sa maison suite à une baisse de revenus dû au décès de son épouse et au fait que sa résidence actuelle était trop grande,

— Une facture d’eau au nom de Monsieur [R] [Z] pour la résidence [Adresse 10] concernant la souscription d’un contrat au 22 septembre 2023,

— Des factures d’électricité au nom de Monsieur [R] [Z] pour la résidence [Adresse 10] concernant une consommation d’eau d’octobre 2023 à décembre 2024,

— Une facture concernant la rénovation de la maison située [Adresse 7], en date du 19 décembre 2023,

— la taxe d’habitation 2024 concernant la maison située [Adresse 8],

— une photographie de la maison située [Adresse 8],

— plusieurs attestations de témoins.

Il convient de rappeler que la loi prévoit que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise doit être justifié par le bailleur au moment où il donne congé à son locataire pour reprise.

Il résulte de la lecture du congé que la décision de reprise du logement loué était motivée par le fait que Monsieur [R] [Z] voulait quitter sa maison, [Adresse 8], à la suite d’une baisse de revenus due au décès de son épouse et par le fait que sa résidence actuelle était trop grande.

Le premier motif de la décision de reprise allégué par Monsieur [Z] pour donner congé à son locataire était donc d’ordre économique. Or, il ressort de la facture versée aux débats par le défendeur que celui-ci a, dès juin 2023 fait réaliser un devis pour la réalisation de travaux de rénovation pour un montant 43 828,55 euros et que ces travaux ont été réalisés de novembre à décembre 2023. Par ailleurs, il est constant que Monsieur [Z] n’a pas mis en vente ou en location sa maison située [Adresse 8], ce qui en toute logique aurait dû être le cas s’il avait eu à coeur d’avoir des revenus supplémentaires.

S’agissant du second motif lié à la taille de la maison, Monsieur [Z], ne justifie pas de la surface de sa maison située [Adresse 8] par rapport à celle située [Adresse 7]. Pour autant, il ressort de la photographie qu’il verse aux débats de sa maison [Adresse 8] que celle-ci n’est pas plus grande que celle donnée à bail à Monsieur [B] et force est de constater qu’elle est de plain pied avec une pelouse alors que la maison [Adresse 7] comporte plusieurs étages, et nécessite de monter des marches pour accéder à l’entrée et que le jardin est en mauvais état étant rappelé que Monsieur [Z] était âgé de 68 ans en 2023. Il se déduit également de la taxe d’habitation versée aux débats que les deux maisons ont une surface habitable équivalente, la valeur locative de la maison [Adresse 8] étant estimée par le services des finances publiques à un montant mensuel d’environ 1195 euros.

Par ailleurs, il ressort de la facture de l’entreprise ayant effectué les travaux de rénovation dans la maison [Adresse 7] sur devis réalisé en juin 2023, que ces travaux ont été réalisés pour “combles aménageables”. Il s’en déduit que Monsieur [Z] a, dès la délivrance du congé, eu la volonté d’agrandir la surface habitable de la maison qu’il avait donnée à bail, ce qui est confirmé par l’ajout d’un vélux dans le toit de la maison.

Enfin, il convient de relever que Monsieur [Z] est retourné vivre, seulement quelques mois après la réalisation des travaux, dans son ancienne maison [Adresse 8] dont la surface n’avait a priori pas diminué.

Les documents versés aux débats par Monsieur [Z] pour démontrer qu’il aurait résidé dans la maison [Adresse 7] après la réalisation des travaux (attestations de témoins, factures et taxe d’habitation ) ne sont pas suffisamment probants quant à sa volonté d’y établir réellement sa résidence principale, étant précisé que les deux maisons se trouvent dans la même commune, donc à une distance assez proche, que Monsieur [Z] indique avoir lui-même effectué des travaux dans la maison [Adresse 7], ce qui pouvait expliquer sa présence.

Il convient enfin de relever que Monsieur [Z] a remis son bien en location quelques mois après la fin des travaux pour finalement retourner vivre dans son ancien logement.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments, l’absence de caractère réel et sérieux de la décision de reprise de Monsieur [Z] et le congé délivré à Monsieur [B] l’a été en fraude de ses droits de locataire justifiant l’allocation de dommages-intérêts.

Monsieur [B] justifie avoir déboursé 1260 euros au titre de son déménagement, 983,10 euros au titre des frais d’agence immobilière et 69,50 euros au titre des frais de réexpédition, soit un préjudice matériel de 2312,60 euros.

Il n’est par ailleurs pas contestable que le déménagement d’une maison nécessite du temps et des démarches qui doivent s’analyser en un préjudice moral qu’il convient de réparer à hauteur de 1000 euros.

En conséquence, Monsieur [R] [Z] sera condamné à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 3 312,60 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Aux termes de l’article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…). Le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, Monsieur [X] [B] verse aux débats notamment :

— Les états des lieux entrant et sortant,

— Des échanges de mails avec l’agence de gestion du bien

— Des photographies de la salle de bain, non datées

Il convient de constater que l’examen de l’état des lieux d’entrée ne correspond pas aux dires de Monsieur [B] qui prétend que les murs de la salle de bains étaient très dégradés et les photographies qu’il verse aux débats à ce sujet ne sont pas datées, ne permettant donc pas d’étayer ses allégations.

Par ailleurs, contrairement à ce que celui-ci indique, son premier courriel sollicitant des travaux dans la salle de bains date du 23 août 2022 et le courriel auquel il fait référence qui daterait du 2 février 2018 et dans lequel il aurait réclamé des réparations n’est pas produit. Il est par ailleurs constant qu’à la suite de ces échanges du 23 août 2022, Monsieur [R] [Z] a effectué lui-même des travaux de raîchissement de peinture dans la salle de bains. Il s’en déduit que le bailleur a répondu dans un délai raisonnable aux sollicitations de Monsieur [B].

Enfin, les éléments présentés par le demandeur ne permettent pas d’établir que ces travaux auraient été de mauvaise qualité.

Monsieur [B], défaillant à rapporter la preuve d’avoir subi un trouble de jouissance, ayant entraîné une privation effective ou significative de l’usage normal du bien, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Sur la demande de remboursement du fioul

sur la prescription de la demande en paiement

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Monsieur [B] ayant quitté la maison le 14 août 2023 et l’assignation étant du 21 mai 2025, sa demande en paiement n’est pas prescrite et doit donc être déclarée recevable.

Sur le fond

L’article 1100-1 du code civil dispose que les actes juridiques sont des manifestations de volonté destinées à produire des effets de droit. Ils peuvent être conventionnels ou unilatéraux.

Ils obéissent, en tant que de raison, pour leur validité et leurs effets, aux règles qui gouvernent les contrats.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [B] ne démontre pas qu’il y ait eu un accord avec Monsieur [Z] pour un remboursement du fioul resté dans la cuve à hauteur de 3.377,40 euros étant précisé qu’aucune obligation légale n’est imposée au bailleur quant au remboursement du combustible.

En revanche, il ressort du compte liquidatif délivré par l’agence gestionnaire du bien, mandataire de Monsieur [Z], en date du 13 septembre 2023 que celui-ci s’est engagé à payer à Monsieur [B] la somme de 2137,50 euros au titre du fioul resté dans la cuve, correspondant à 1500 litres de fioul, soit 50% de la cuve, au prix de 1,425 euros le litre.

Il convient de relever que depuis l’assignation, Monsieur [Z] a versé la somme de 1213,50 euros au titre du fioul resté dans la cuve.

Il en résulte que Monsieur [Z] doit être condamné à payer le solde du prix auquel il s’était unilatéralement engagé, s’agissant du fioul resté dans la cuve, à savoir la somme de 924 euros,avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025, date de l’assignation.

Sur la demande en paiement de la somme de 1200 euros à titre de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [B] se voyant attribuer par la présente décision des intérêts moratoires à compter de l’assignation, faute de produire une mise en demeure initiale, relative à la condamnation au paiement du fioul, il n’y a pas lieu de lui attribuer des dommages-intérêts distincts, celui-ci ne démontrant pas avoir subi un préjudice financier indépendant de ce retard.

Il sera par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [Z], partie perdante sera tenue aux entiers dépens.

Il sera en outre condamné à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, étant précisé que celui-ci n’était pas représenté à l’audience.

La présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de Saint-Germain-en-Laye, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande en paiement du fioul de Monsieur [X] [B],

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer à Monsieur [X] [B] les sommes suivantes :

—  3.312,60 euros à titre de dommages-intérêts pour congé frauduleux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

—  924 euros à titre de dommages-intérêts pour le fioul, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025,

-500 euros au titre des frais irrépétibles

DEBOUTE Monsieur [X] [B] de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE Monsieur [X] [B] de sa demande de dommages-intérêts liée au délai relatif au remboursement du fioul,

DEBOUTE Monsieur [R] [Z] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Pauline MONDAN, cadre greffier.

La cadre greffier Le juge des contentieux de la protection