TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 06 OCTOBRE 2025

N° RG 25/01176 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2KV2

N° de minute :

Syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]” du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son Syndic, le Cabinet LAMY,

c/

S.A.R.L. BAALBECK

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]” du [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son Syndic, le Cabinet LAMY,

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : 0951

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BAALBECK

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 juillet 2025, avons mis au 25 septembre 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 juin 2000, le Syndicat des copropriétaires le ZODIAC du [Adresse 1] à [Localité 5] a consenti un bail commercial à la société MASSA sur un local portant le n°5, situé au niveau 1 d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Suivant acte de cession en date du 20 mars 2008, la société BAALBECK acquis le fonds de commerce de la société MASSA et par voie de conséquence le droit au bail.

Par acte du 09 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires le ZODIAC du [Adresse 1] à [Localité 5] a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 5124,78 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que la société BAALBECK n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, le Syndicat des copropriétaires le ZODIAC du [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic, la société LAMY, a, par acte de commissaire de justice du 08 avril 2025, assigné la société BAALBECK devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 5] l’expulsion immédiate de la société BAALBECK des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,Condamner la société BAALBECK au paiement de la somme provisionnelle de 6661,78 euros correspondant aux loyers et charges impayés, dus au 27 mars 2025,Condamner la société BAALBECK au paiement à titre de provision, d’une indemnité d’occupation fixée au montant de 572,40 euros correspondant au double du dernier loyer quittancé, jusqu’à la libération effective des lieux, conformément à la clause pénale insérée au bail,Condamner la société BAALBECK à payer une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société BAALBECK aux dépens, incluant le coût de la mise en demeure et du commandement de payer.

Lors de l’audience du 03 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires le ZODIAC du [Adresse 1] à [Localité 5] confirme les termes de ses demandes initiales.

En défense, régulièrement assignée à personne morale, la société BAALBECK n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, prenant effet deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant que le Syndicat des copropriétaires le ZODIAC du [Adresse 1] à [Localité 5] a fait signifier à la société BAALBECK un commandement d’avoir à payer la somme de 5124,78 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 09 juillet 2024.

La société BAALBECK n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 09 juillet 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 10 septembre 2024, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Dès lors, la société BAALBECK est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 10 septembre 2024, ce qui constitue pour le Syndicat des copropriétaires le ZODIAC du [Adresse 1] à [Localité 5] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux de la société BAALBECK causant un préjudice au Syndicat des copropriétaires le ZODIAC du [Adresse 1] à [Localité 5], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la provision au titre des loyers impayés

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, le Syndicat des copropriétaires le ZODIAC du [Adresse 1] à [Localité 5] produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6823,57 euros à la date du 08 avril 2025.

Néanmoins, ce décompte comptabilise le coût du commandement de payer à hauteur de 161,79 euros qui doit être intégré aux dépens et qu’il convient donc de déduire

Cette créance n’étant pas contestée, ni sérieusement contestable, la société BAALBECK sera donc condamnée au paiement de la somme de 6661,78 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 08 avril 2025 – échéance du second trimestre 2025 incluse. Cette somme portera intérêts de retard au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur le paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.

A cet égard, la majoration effectivement stipulée au contrat de bail s’assimile à une clause pénale, susceptible d’être modérée en son montant par le seul juge du fond, de sorte que le juge des référés n’a pas le pouvoir d’apprécier son application. Il s’ensuit qu’une telle demande en paiement formée à ce titre apparaît sérieusement contestable, et il convient donc de la rejeter.

Dès lors, la société BAALBECK sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer exigible (soit la somme de 97,08 € par mois) augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la société BAALBECK. Il conviendra néanmoins d’écarter le coût de la mise en demeure en date du 25 mars 2024, dont il n’est pas justifié la notification.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la société BAALBECK à verser au Syndicat des copropriétaires le ZODIAC du [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 1500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 10 septembre 2024 ;

CONDAMNONS la société BAALBECK à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 5] ;

AUTORISONS, à défaut pour la société BAALBECK d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation par mois égale au montant du dernier loyer exigible (soit la somme de 97,08 € par mois), augmenté des charges et taxes afférentes ;

CONDAMNONS la société BAALBECK à payer au Syndicat des copropriétaires le ZODIAC du [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 6661,78 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 08 avril 2025 (échéance du second trimestre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS la société BAALBECK à payer au Syndicat des copropriétaires le ZODIAC du [Adresse 1] à [Localité 5], à titre de provision, à compter du 1er juillet 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes du Syndicat des copropriétaires le ZODIAC du [Adresse 1] à [Localité 5] ;

CONDAMNONS la société BAALBECK aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DISONS qu’il y aura lieu d’écarter des dépens le coût de la mise en demeure du 25 mars 2024 ;

CONDAMNONS la société BAALBECK à payer au Syndicat des copropriétaires le ZODIAC du [Adresse 1] à [Localité 5] une indemnité de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

FAIT À NANTERRE, le 06 octobre 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président