Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 01 Avril 2025

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ENTRE :

Monsieur [J] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Demandeur représenté par M^e Chloé RAJALU, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Société BORNEO

[Adresse 2]

[Localité 5]

Défenderesse représentée par M^e Florent LUCAS, selarl CVS, avocat au barreau de NANTES

S.A.S. CHARPENTE MENUISERIE BRETAGNE SLD

[Adresse 9]

[Localité 7]

S.A.R.L. MULTI BATI

[Adresse 1]

[Localité 6]

Défenderesses représentées par M^e Christelle GILLOT-GARNIER, selarl ARMEN, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 10 Novembre 2023

date des débats : 28 Janvier 2025

délibéré au : 01 Avril 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 23/02940 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MPYG

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 2 octobre 2020, [J] [S] a acquis auprès de la Société Civile de Construction Vente BORNEO (ci-après la SCCV BORNEO) un bien en état futur d’achèvement composé d’un appartement de type 3 et d’une place de stationnement (lots n°64 et 9) dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 8].

Le lot menuiseries extérieures alu a été confié à la SAS Charpente Menuiserie Bretagne Sud (ci-après la SAS CMBS) et le lot peinture a été confié à la SARL MULTI BATI.

Le 2 avril 2021 un état des lieux et de remise des clés a été dressé. Des réserves ont été consignées.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 mai 2022, [J] [S] a complété les réserves suite au rapport d’expertise amiable dressé le 22 avril 2022 dans le cadre de l’assistance de [J] [S] lors de la livraison.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 mars 2022, [J] [S] a mis en demeure la société BORNEO de lever les dernières réserves.

Suivant ordonnance en date du 22 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a ordonné une expertise judiciaire dont le rapport est en date du 30 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 septembre 2023, [J] [S] a fait assigner la SCCV BORNEO devant le tribunal judiciaire de Nantes.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, la SCCV BORNEO a fait assigner la SAS CMBS et la SARL MULTI BATI devant le tribunal judiciaire de Nantes.

Le 28 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Nantes a procédé à la jonction de la procédure RG n°24/2767 à la procédure RG n°23/2940.

Suivant ses dernières conclusions, [J] [S] demande au tribunal de débouter la société BORNEO, la société CMBS et la société MULTI BATI de toutes leurs demandes formulées à son encontre, de condamner la société BORNEO à lui payer les sommes de 250 euros pour la reprise de la peinture du radiateur (page 12 du rapport), 4 000 euros pour le préjudice de jouissance et 2 000 euros pour le préjudice moral.

[J] [S] demande également au tribunal de condamner in solidum la société BORNEO, la société CMBS et la société MULTI BATI à payer la somme de 3 660 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris ceux exposés en référé et d’expertise judiciaire et d’allouer à Maître Chloé Rajalu le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement des articles L.261-5 du code de la construction et de l’habitation et 1648 du code civil à titre principal, subsidiairement sur l’article 1792 du code civil et à titre infiniment subsidiaire sur l’article 1792-3 du code civil, [J] [S] fait valoir que lors de la remise des clés, tous les désordres n’ont pas pu être dénoncés au regard de l’état de l’appartement et l’ont été au fur et à mesure suivant l’expertise amiable d’assistance lors de la livraison. Les désordres ont également été relevés par l’expert judiciaire ce qui a permis la levée de la plupart des réserves. Il fait grief à la SCCV BORNEO de ne pas avoir assez pris en compte ses observations, sa demande de dédommagement et de ne pas avoir encore fait reprendre tous les désordres (fermeture du volet roulant, rayures sur les vitrages, les pieds d’huisseries et les rayures du parquet dans une chambre) ce qui lui a causé des préjudices dont il demande réparation.

Suivant ses dernières écritures, la SCCV BORNEO demande au tribunal de débouter [J] [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à titre principal et subsidiairement de condamner in solidum les sociétés CMBS et MULTI BATI à la garantir et relever de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de [J] [S] et ce tant en principal qu’intérêts et accessoires.

En tout état de cause, elle demande au tribunal de condamner les sociétés CMBS et MULTI BATI à lui payer chacune la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris ceux de référé et frais d’expertise et d’allouer à la SELARL CVS (Maître Florent Lucas) le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

En réplique, la SCCV BORNEO fait valoir que les désordres relatifs au volet roulant (tablier, joue du coffre) et de la baie coulissante ont été repris. Elle ajoute que certains désordres n’ont pas été retenus par l’expert judiciaire.

Du reste, sur le fondement de l’article 1792-3 du code civil, la SCCV BORNEO estime que le désordre affectant le volet roulant relève de la responsabilité de la SAS CMBS au titre de la garantie de bon fonctionnement. En reprenant ces désordres, la SAS CMBS les a reconnus tout comme les désordres esthétiques. Ces derniers relèvent de la responsabilité contractuelle (article 1231-1 du code civil) qui vaut également s’agissant des reprises de peinture faites par la SARL MULTI BATI.

S’agissant des préjudices de [J] [S], la SCCV BORNEO les considère insuffisamment caractérisés dans leur matérialité et dans leur montant.

Suivant ses dernières conclusions, la SAS CMBS demande au tribunal de débouter la SCCV BORNEO ou toute autre partie de toute demande formée à son encontre en principal, frais et accessoires et de condamner la même et subsidiairement [J] [S] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle soutient avoir fait procéder aux reprises nécessaires du volet roulant au cours des opérations d’expertise judiciaire sans que cela ne vaille reconnaissance de responsabilité. Elle conclut qu’elle ne saurait être tenue d’une quelconque indemnisation au titre des préjudices invoqués par [J] [S].

Suivant ses dernières écritures, la SARL MULTI BATI demande au tribunal de débouter la SCCV BORNEO ou toute autre partie de toute demande formée à son encontre en principal, frais et accessoires et de condamner la même et subsidiairement [J] [S] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir que les réserves qui la concernaient ont été levées au cours des opérations d’expertises de sorte que sa responsabilité n’a pas lieu d’être engagée dans la présente procédure quel qu’en soit le fondement. Elle ajoute que les préjudices allégués par [J] [S] ne sont pas suffisamment caractérisés et ne lui sont pas imputables. S’agissant de la peinture du radiateur, la SARL MULTI BATI souligne que le désordre relève d’un choc qui ne peut être mis à sa charge.

Après plusieurs renvois à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 janvier 2025.

Lors des débats, les parties ont comparu représentées par leurs conseils respectifs.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la Présidente a avisé les parties que le prononcé du jugement aura lieu le 1er avril 2025, par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la reprise de la peinture du radiateur

L’article 1642-1, alinéa 1, du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En l’espèce, le désordre qui affecte la grille du radiateur a été relevé dans l’expertise amiable réalisée lors de la réunion de remise des clés et de recensement des réserves qui a eu lieu le 2 avril 2021. Pour autant, ce désordre n’est mentionné dans aucun rapport de réserve produit aux débats. Il est également mentionné dans le rapport d’expertise judiciaire qui souligne un choc sur la grille d’un radiateur justifiant la reprise de la peinture ou le changement de ladite grille, intervention évaluée à 250 euros TTC.

La caractérisation de ce désordre apparent est établie depuis la remise des clés et n’a jamais été repris depuis lors bien que porté à la connaissance de la SCCV BORNEO.

Par conséquent, la SCCV BORNEO sera condamnée à payer à [J] [S] la somme de 250 euros TTC au titre de la reprise de la peinture du radiateur.

2- Sur le préjudice de jouissance

Il est constant que la réparation d’un vice apparent au titre de l’article 1642-1 susvisé peut également donner lieu au dédommagement du préjudice de jouissance.

En l’espèce, des désordres persistants relevés par l’expertise judiciaire, seul celui relatif au blocage du volet roulant est désigné comme portant atteinte aux fonctions d’usage de protection et de confort attendu de ce dispositif.

Le dysfonctionnement du volet roulant a été relevé dès le 2 avril 2021 et n’a été levé que le 6 juillet 2023 par le remplacement du tablier.

Ainsi, le dysfonctionnement a perduré plus de deux ans.

Plus généralement, la chronologie des événements telle qu’elle résulte des pièces produites aux débats par les parties démontre que plusieurs réserves ont été faites le 2 avril 2021 et complétées le 10 mai 2021. En dépit de relances par courriels et de mises en demeure, seule la mise en œuvre d’une expertise judiciaire du 30 mai 2024 a permis la levée de la très grande majorité des réserves. La position de la SCCV BORNEO dans son mail du 8 avril 2022 selon laquelle toutes les réserves ont été levées est donc erronée.

Il convient également de relever que suivant l’acte authentique du 2 octobre 2020, la livraison devait intervenir le 28 février 2021 « au plus tard » néanmoins avec une tolérance de trois mois. S’il apparaît que [J] [S] a pu entrer dans les lieux au mois de mai 2021, une première tentative de réception des travaux a échoué le 26 mars 2021 puis, ainsi qu’il a été mentionné en amont, les réserves n’ont été levées dans leur majorité qu’au cours de l’expertise judiciaire dont le rapport a été définitivement rendu le 30 mai 2024.

Ainsi, [J] [S] a nécessairement occupé un logement pendant plusieurs mois qui présentait des désordres dont la reprise a été fastidieuse à mettre en œuvre et sans que la SCCV BORNEO justifie d’avoir fait le nécessaire pour la reprise de ces désordres avant la réalisation de l’expertise judiciaire.

Par conséquent, la SCCV BORNEO sera condamnée à payer à [J] [S] la somme de 2 500 euros au titre du préjudice de jouissance.

3- Sur le préjudice moral

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, [J] [S] justifie que l’introduction d’une instance en référé et la mise en œuvre d’une expertise judiciaire ont été nécessaires pour permettre la reprise de la plupart des désordres sur le bien ce qui démontre l’incapacité de la SCCV BORNEO à répondre à ses obligations de manière amiable.

Il s’en évince un préjudice pour [J] [S] qui pouvait légitimement envisager de prendre possession de son logement neuf sans avoir recours à une procédure judiciaire.

Par conséquent, la SCCV BORNEO sera condamnée à payer à [J] [S] la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

4- Sur les appels en garantie

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil susmentionné, la SCCV BORNEO peut rechercher la garantie de la SARL MULTI BATI.

Cependant, la faute de cette dernière s’agissant du lot peinture en général n’est pas établie puisqu’il ne persiste plus de désordre dans ce domaine et s’agissant spécifiquement de la grille du radiateur, rien n’établit que la reprise en incombe à la SARL MULTI BATI.

La SCCV BORNEO s’appuie sur l’article 1792-3 du code civil pour solliciter la garantie de la SAS CMBS.

Toutefois, il est avéré que les réserves ont finalement été levées et les réparations effectuées s’agissant des volets roulants et de la porte coulissante. Si les désordres n’ont pas été repris plus tôt qu’au cours des opérations d’expertise judiciaire, la faute en incombe à la SCCV BORNEO qui avait la charge de la coordination des sociétés intervenantes sur le chantier et qui possédait les clés du bien de [J] [S].

Par conséquent, la SCCV BORNEO sera déboutée de ses appels en garantie formés contre les sociétés CMBS et MULTI BATI.

5- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCCV BORNEO qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de référé et tenue de verser à [J] [S] la somme de 3 000 euros, à la SAS MULTI BATI la somme de 2 000 euros et à la SARL CMBS la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

[J] [S] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles à l’égard de la SAS CMBS et de la SARL MULTI BATI.

La SCCV BORNEO sera déboutée de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile formée par le Conseil de [J] [S] et de la SCCV BORNEO sera rejetée dès lors que ces dispositions ne sont applicables que dans les procédures où le ministère d’avocat est obligatoire.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe,

CONDAMNE la SCCV BORNEO à payer à [J] [S] les sommes de :

250,00 euros TTC au titre de la reprise de la peinture du radiateur

2 500,00 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

2 000,00 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

DEBOUTE la SCCV BORNEO de sa demande en garantie formée contre la SAS Charpente Menuiserie Bretagne Sud et la SARL MULTI BATI ;

CONDAMNE la SCCV BORNEO à payer à [J] [S] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV BORNEO à payer à la SAS Charpente Menuiserie Bretagne Sud la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV BORNEO à payer à la SARL MULTI BATI la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE [J] [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de la SAS Charpente Menuiserie Bretagne Sud et de la SARL MULTI BATI ;

DEBOUTE la SCCV BORNEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV BORNEO aux dépens en ce compris les frais de procédure de référé et d’expertise judiciaire ;

REJETTE la demande de Maître Chloé Rajalu et de Maître Florent Lucas du bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

N, DEPIERROIS C, DESMORAT