1 CCC DOSSIER + 2 CCC expert + 1 CCFE et 1 CCC M^e LEPAUL + 1 CCC M^e LACROUTS + 1 CCC M^e MONDINI + 1 CCC M^e RAHBI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 22 JUILLET 2025

EXPERTISE

S.D.C. [Adresse 24]

c/

S.C.I. [Adresse 21], S.C.I. LA BELLE VUE, S.C.I. THASOR, S.A. GAN ASSURANCE

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00979 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QKA6

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 07 Juillet 2025

Nous, M. Alain MIELI, Juge du tribunal judiciaire de GRASSE, assisté de Madame Laura MOUGIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [Adresse 24]

C/o son syndic, Cabinet [M]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-yves LEPAUL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

S.C.I. [Adresse 21]

[Adresse 16]

[Localité 4]

S.C.I. LA BELLE VUE

[Adresse 16]

[Localité 4]

toutes deux représentées par M^e Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Marine FRELOT, avocat au barreau de GRASSE,

S.C.I. THASOR

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par M^e Alexandra MONDINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Marine FRELOT, avocat au barreau de GRASSE,

S.A. GAN ASSURANCE, assureur du syndicat des copropriétaires, contrat n°131228615 05

[Adresse 17]

[Localité 11]

représentée par M^e Firas RABHI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 07 Juillet 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 22 Juillet 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

L’immeuble dénommé « [Localité 22] de [Localité 28] », sis [Adresse 9] [Localité 28], classé monument remarquable, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La copropriété est composée de trois copropriétaires :

— la S.C.I. La Belle Vue, propriétaire des lots n°2, 7 et 8, situés au rez-de-chaussée et en rez-de-jardin ;

— la S.C.I. Thanor, propriétaire des lots n°6 et 9, situés au 1er étage ;

— la S.C.I. [Adresse 21], propriétaire des lots n°, 3, 4, 5 et 10 situés au 2e étage.

Les sociétés Chalet Ombreux et La Belle Vue, ayant pour gérant Monsieur [X] [U], disposent d’une majorité des tantièmes des voix.

Par ordonnance sur requête en date du 17 juillet 2023, Madame la présidente du tribunal judiciaire de Grasse, tenant compte du fait que l’assemblée générale n’a pu élire un syndic en dépit de l’organisation de deux assemblées générales, a désigné Maître [R] [C] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, avec les pouvoirs étendus prévus par les articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant résolutions en date du 14 mars 2025, la S.A.R.L. Cabinet [M] a été désigné en qualité de syndic pour une durée de trois ans à compter du 1er avril 2025, soit jusqu’au 31 mars 2028, et les travaux de réfection de toiture ont été approuvés.

Exposant que le refus des sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue de régler les appels de fonds afférents auxdits travaux entrave la mise en œuvre des mesures indispensables à l’entretien de l’immeuble, que les travaux qu’elles ont réalisés ont à l’origine de désordres, pour certains structurels, qui affectent les parties communes, et les parties privatives de la S.C.I. Thanor, et génèrent une situation de danger pour les biens et les personnes, que la réalité de cette situation ressort du procès-verbal de constat dressé le 21 mai 2025, et du rapport de diagnostic structurel établi le 28 mai 2025 par le bureau d’études Smart Conception qui impute les désordres auxdits travaux dont il préconise l’arrêt immédiat, et la mise en œuvre de mesures conservatoires, en soulignant que le bâtiment est en état limite de service dépassé, voire proche de l’état ultime sur certaines zones avec un risque de rupture brutale (effondrement partiel), et que les diligences qu’il a entreprises afin de remédier à l’amiable et en urgence à cette situation, constitutive d’un trouble manifestement illicite, étant demeurées vaines il n’a eu d’autre choix que de saisir la juridiction, autorisé à cette fin par ordonnance présidentielle du 16 juin 2025, par exploit en date du 18 juin 2025 le syndicat des copropriétaires (ci-après désigné SDC) de l’immeuble [Adresse 25], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet [M], a fait assigner en référé d’heure à heure la S.C.I. La Belle Vue, la S.C.I. Thanor, la S.C.I. [Adresse 21] et la S.A. Gan Assurances par-devant le Président près le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir ordonner l’arrêt des travaux diligentés par les sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue, sous astreinte, de voir ordonner une expertise judiciaire et réserver les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025.

*****

Le SDC [Adresse 23] [Localité 28] est en l’état de ses conclusions récapitulatives et en réplique, notifiées par RPVA le 2 juillet 2025 et soutenues à l’audience, aux termes desquelles il demande à la juridiction, de :

Vu l’article 114 du code de procédure civile :

— débouter les S.C.I. La Belle Vue et [Adresse 21] de leur demande aux fins de nullité de l’assignation introductive d’instance.

Vu l’article 64 du décret du 17 mars 1967, l’article 29-1 de la Loi du 10 juillet 1965, l’article 42-1 de la Loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par la Loi n° 2024-322 du 09 avril 2024 :

— débouter les S.C.I. La Belle Vue et [Adresse 21] de leur fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir du Cabinet [M], ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires [Adresse 25] ;

— les débouter de leur demande de désignation d’un administrateur provisoire.

Vu l’article 1353 du code civil :

— débouter les S.C.I. La Belle Vue et [Adresse 21] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

Vu les articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile :

— juger que la réalisation de travaux compromettant la structure du bâtiment par la S.C.I. La Belle Vue et la S.C.I. [Adresse 21] constitue un trouble manifestement illicite ;

— juger que l’obligation des S.C.I. La Belle Vue et [Adresse 21] de cesser tous travaux non autorisés menaçant la structure du bâtiment n’est pas sérieusement contestable ;

— juger que l’état de dangerosité du bâtiment pour la sécurité des personnes et des biens et le risque de son effondrement constitue une situation de péril imminent qu’il échet de prévenir ;

— juger qu’il y a urgence à faire cesser ces troubles ;

— faire interdiction à la S.C.I. Chalet Ombreux d’exécuter tous travaux de quelque nature que ce soit, tant en parties communes qu’en parties privatives de la copropriété [Adresse 25], à l’exception de ceux qui seront préconisés par l’Expert judiciaire, sous astreinte de 50.000 euros par infraction constatée ;

— faire interdiction à la S.C.I. La Belle Vue d’exécuter tous travaux de quelque nature que ce soit, tant en parties communes qu’en parties privatives de la copropriété [Adresse 25], à l’exception de ceux qui seront préconisés par l’Expert judiciaire, sous astreinte de 50.000 euros par infraction constatée ;

— désigner tel expert judiciaire qu’il plaira au juge des référés de nommer avec la mission qu’il souhaite voir être confiée à l’expert ;

— juger qu’il forme protestations et réserves d’usage sur la demande d’extension de mission d’expertise judiciaire soutenue par la S.C.I. Thasor ;

— condamner in solidum les S.C.I. La Belle Vue et [Adresse 21] à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Il expose qu’il ressort du complément de rapport du bureau études Smart Conception en date du 30 juin 2025 que les désordres sont en cours d’évolution, que l’ampleur des fissures, structurelles et actives, est typique d’un effondrement partiel ou d’une perte de portance locale, que le locateur d’ouvrage mandaté par les sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue n’a ni l’indépendance requise, ni les compétences pour procéder à un diagnostic structurel ou assurer une mission de maîtrise d’œuvre, et enfin qu’il y a urgence à réaliser des travaux de mise en sécurité.

En réponse aux écritures adverses, il expose que :

— le moyen de nullité de l’assignation est inopérant, dès lors qu’elle a été régulièrement délivrée aux sièges sociaux respectifs des sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue, à savoir [Adresse 12] à [Localité 20], ainsi que sur le lieu réel de leur activité, au [Adresse 16] à [Localité 18], adresse que le gérant de ces sociétés avait indiquée au SDC pour toute communication concernant lesdites sociétés ; au surplus, les parties comparaissant, elles ont pu développer leurs moyens et assurer la défense de leurs droits, de sorte qu’aucun grief n’est démontré ;

— il est de même des fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir du syndic ; en effet :

— d’une part l’ordonnance sur requête du 17 juillet 2023 a été régulièrement notifiée aux sociétés requises à leur siège social, [Adresse 13] [Localité 20], par courriers RAR en date du 26 juillet 2023, retournés à l’expéditeur avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » ;

— d’autre part l’administrateur provisoire, étant investi des pouvoirs de l’assemblée générale en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, sa désignation d’un syndic et sa décision d’entreprendre des travaux de réfection de la toiture n’étaient pas subordonnées à une décision préalable d’une assemblée générale, la consultation du conseil syndical ayant été régulièrement effectuée le 10 mars 2025 ;

— enfin, les résolutions prises par l’administrateur provisoire, exécutoires par provision, non soumises à obligation de notification, ont été portées à la connaissance des copropriétaires par voie électronique au moyen de la mise en ligne sur l’espace extranet de la copropriété. Il n’y a donc pas lieu à désignation d’un administrateur provisoire ;

— les services municipaux, dont l’intervention est en cours, se heurtent au caractère fictif des sièges sociaux des sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue ;

— l’attestation versée aux débats par ces dernières est dépourvue de toute force probante dès lors qu’elle émane du locateur d’ouvrage chargé des travaux litigieux, dont la carence est clairement mise en exergue par le bureau études Smart Conception.

Vu les conclusions en défense de la S.C.I. [Adresse 21] et de la S.C.I. La Belle Vue, notifiées par RPVA le 28 juin 2025 et soutenues à l’audience, aux termes desquelles elles demandent à la juridiction, de :

À titre principal, vu l’article 690 du code de procédure civile :

— juger qu’elles n’ont jamais reçu la signification à leur siège social au [Adresse 14] [Localité 1] de l’ordonnance ayant désigné Maître [C] comme administrateur provisoire de la copropriété ;

— juger qu’elles n’ont jamais reçu la signification à leur siège social au [Adresse 14] [Localité 1] de la convocation et de l’ordre du jour de l’assemblée générale devant se tenir le 14 mars 2025 ;

— juger qu’elles n’ont jamais reçu la signification à leur siège social au [Adresse 12] à [Adresse 19] [Localité 1] du procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 14 mars 2025 ;

— juger que la désignation du Cabinet [M] en tant que syndic de l’immeuble [Localité 22] de [Localité 28] est irrégulière et leur est inopposable ;

— juger que le syndic Cabinet [M] est dépourvu du moindre pouvoir pour représenter en

justice le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 23] [Localité 28], et n’a pas qualité à cette fin ;

— juger nulle l’assignation du 18 juin 2025 ;

— désigner tel administrateur provisoire que de droit pour administrer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 25] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 22] de [Adresse 29] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— débouter la société Thasor de sa demande d’extension de mission.

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, et l’article 835 du code de procédure civile :

— juger qu’il n’est pas établi que les sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue aient causé le moindre trouble ou désordres aux parties communes ou aux parties privatives de l’immeuble [Adresse 25] ;

— juger que la commune d'[Localité 18] n’a pris aucun arrêté de péril depuis le 2 juin 2025, ni

aucun arrêté d’interdiction d’évoluer qu’elle soit totale ou partielle ;

— juger que les sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue ont pris toutes mesures utiles, sans aucune reconnaissance de responsabilité, en aménageant des étais à l’intérieur de l’immeuble ;

— juger que la société Real Pro Bat agissant sur demande des sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue a posé des poutrelles métalliques formant une structure stable, homogène et conforme aux normes en vigueur sous le plancher ;

— juger qu’il existe des contestations sérieuses s’opposant aux demandes syndicales ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 25] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— débouter la société Thasor de sa demande d’extension de mission ;

A titre subsidiaire :

— juger que les sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue formulent les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise judiciaire sans aucune reconnaissance de responsabilité ;

— juger, concernant les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 25] s’agissant de l’interdiction de réaliser des travaux :

— que pour ce qui concerne leurs parties privatives, les sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue ne pourront réaliser que des travaux qui ne présenteront aucune dangerosité au sujet desquels l’expert judiciaire donnera un simple avis, sur demande de toute partie intéressée et sans attendre le dépôt de son rapport définitif, sans que celui-ci soit considéré comme maître d’œuvre, ni qu’il ait une mission de bonne fin, toute demande de travaux devant être accompagnée d’une étude technique.

— concernant les parties communes :

— principalement, la demande est mal dirigée et il ne peut être interdit in futurum et à titre préventif aux sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue de porter atteinte à des parties communes, alors que cette atteinte n’est pas encore survenue ;

— subsidiairement, et moyennant un vote favorable préalable de l’assemblée

générale des copropriétaires, elles pourront réaliser tous travaux qui ne présenteront aucune dangerosité au sujet desquels l’expert judiciaire donnera un simple avis, sur demande de toute partie intéressée et sans attendre le dépôt de son rapport définitif, sans que celui-ci soit considéré comme maître d’œuvre, ni qu’il ait une mission de bonne fin, toute demande de travaux devant être accompagnée d’une étude technique ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 22] de [Localité 28] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 22] de [Localité 28] et la société Thasor à payer chacun une somme globale aux défenderesses de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance

— juger que les sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue seront dispensées dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de contribuer à la dépense commune en rapport avec la présente procédure.

Elles exposent que :

— la désignation de Maître [C] n’ayant pas été portée à leur connaissance, n’ayant pas été convoquées aux fins de désignation d’un syndic devant prendre sa suite, et le procès-verbal d’assemblée générale aux termes duquel le Cabinet [M] a été désigné en qualité de syndic ne leur ayant pas été notifié, sa désignation est irrégulière, et le SDC non valablement représenté ;

— elles n’ont pas été convoquées à l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la réalisation des travaux en toiture et en terrasse, objet de l’appel de provisions exceptionnels dont elles n’ont pas été destinataires ; il s’en infère que leur refus d’y consentir n’est pas démontré ;

— le lien causal entre leurs travaux et les désordres en parties privatives de la S.C.I. Thanor n’est pas démontré ;

— la mairie étant informée de la situation, l’absence d’arrêté de péril et d’interdiction d’accès aux lieux démontre que le diagnostic structurel produit au soutien de la demande est alarmiste, et orienté par l’acrimonie du copropriétaire minoritaire, qui instrumentalise, à des fins personnelles, la juridiction ;

— elles ont pris en charge l’installation d’étais dans leurs lots ; en outre, il ressort de l’attestation du locateur d’ouvrage en charge des travaux que ceux-ci, réalisés dans les règles de l’art conformément aux prescriptions techniques émises par l’ingénieur en charge de la mission de consolidation, sont achevés de sorte qu’aucune situation de danger n’est démontrée ;

— à titre subsidiaire, elles formulent toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise, et s’opposent à tout obstacle à l’exécution de travaux réalisés en parties privatives, sauf à les voir limiter à ceux qui ne présentent aucune dangerosité, au sujet desquels l’expert judiciaire donnera un simple avis, sur demande de tout intéressé.

Vu les conclusions aux fins d’extension de la mission de l’expert judiciaire de la S.C.I. Thasor, notifiées par RPVA le 25 juin 2025 et soutenues à l’audience, aux termes desquelles elle demande à la juridiction, au visa des dispositions des articles 145 du code de procédure civile, 10-1, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, et des pièces versées aux débats, de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en sa demande ;

— adjoindre à la mission de l’expert judiciaire sollicité par le syndicat des copropriétaires, la mission de recueillir et annexer au rapport les éléments des préjudices qu’elle allègue ;

— dire et juger que l’expert judiciaire devra dans son rapport :

— décrire les désordres affectant ses lots au 1er étage, notamment au travers des PV de constat des 24 et 29 octobre 2024, du 24 octobre 2024 et du 21 mai 2025 ;

— déterminer l’origine, la ou les causes des désordres :

— chiffrer le coût des travaux prompts à mettre un terme aux désordres dans les lots de la concluante et indiquer leur durée ;

— chiffrer le coût des travaux de remise en état dans les lots de la concluante et indiquer leur durée ;

— décrire et chiffrer ses préjudices tant matériels qu’immatériels à raison des dégradations et désordres à sa propriété ;

— donner tous éléments quant aux responsabilités encourues, et tout renseignement utile quant à la solution du litige ;

— dire et juger que l’expert judiciaire devra déposer à bref délai un compte rendu notamment si des mesures conservatoires doivent être prises dans l’urgence, après les avoir décrites et chiffrées ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Évoquant les difficultés de gestion de la copropriété, administrée par Maître [C] jusqu’au 1er avril 2025, date de la prise de fonction du cabinet [M] en qualité de syndic, elle expose que :

— son lot d’appartement n°9, situé à l’avant-dernière étage, est affecté depuis de nombreuses années par des infiltrations, vraisemblablement en provenance ces lots sus-jacents, propriété de la société [Adresse 21], la réalité desdits désordres ressortant des procès-verbaux dressés les 24 et 29 octobre 2024 ;

— en outre, les travaux diligentés par la société Belle Vue ont provoqué des fissures de structures sur plusieurs étages, à l’intérieur comme à l’extérieur du bâtiment ;

— elle s’associe à la demande du SDC d’arrêt des travaux entrepris, et de désignation d’un expert judiciaire, dont la mission devra être étendue à l’examen des désordres affectant ses lots.

La S.A. Gan Assurances a formulé oralement à l’audience toutes protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Remarque liminaire :

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des articles 4, 5, 31, 753 et 954 du code de procédure civile le juge, qui a pour mission de trancher un litige ou de concilier les parties, n’exerce aucun contrôle de légalité ou d’opportunité sur les demandes tendant à « constater », voir « donner acte » ou encore à voir « dire et juger » qui n’ont pas force exécutoire.

En effet, il ne s’agit pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, lesquelles s’entendent du résultat juridiquement recherché, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des rappels des moyens invoqués dans le cadre du litige qui oppose les parties.

Il ne lui appartient donc pas de les examiner ou d’y répondre et elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

I. Sur la nullité de l’assignation et la demande de désignation d’un administrateur judiciaire :

L’article 117 du code de procédure civile dispose que « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. ».

À l’appui de leur moyen de nullité de l’assignation qui leur a été délivrée 18 juin 2025, les sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue soutiennent que, pour avoir été écartée du processus de désignation de la société cabinet [M] ès-qualités de représentant du [Adresse 30] [Localité 28], celle-ci est irrégulière, de sorte que pour être dépourvu de syndic, le SDC n’est pas valablement représenté à l’instance.

Aux termes de l’article 29-1 alinéa I alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 « Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété. ».

Il ressort des éléments du dossier que, par ordonnance sur requête du 17 juillet 2023, Madame la présidente du tribunal judiciaire de Grasse, saisie à l’initiative de la société Thasor, a désigné Maître [R] [C] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, avec les pouvoirs étendus prévus par les articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, à savoir tous les pouvoirs du syndic, et ceux de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 et du conseil syndical.

Il est constant que la S.C.I. [Adresse 21] et la S.C.I. La Belle Vue ont le même siège social, sis [Adresse 15].

L’ordonnance sur requête du 17 juillet 2023 leur été notifiée, audit siège, suivant courriers recommandés avec avis de réception présentés le 2 août 2013, retournés à l’expéditeur avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Au surplus, il est généralement admis que l’absence de notification à un copropriétaire de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire, si elle a pour conséquence de ne pas faire courir le délai de recours, n’est pas sanctionnée par l’inopposabilité des actes de l’administrateur provisoire à l’égard de ce copropriétaire (Cass. civ. 3e, 24 septembre 2014, n° 13-20.169).

Il en résulte que l’administrateur provisoire peut commencer à exercer ses fonctions alors même que l’ordonnance n’aurait pas été notifiée aux copropriétaires.

Ce moyen est dès lors inopérant.

Suivant résolutions en date du 14 mars 2025, la S.A.R.L. Cabinet [M] a été désigné en qualité de syndic pour une durée de trois ans à compter du 1er avril 2025, soit jusqu’au 31 mars 2028, et les travaux de réfection de la toiture ont été approuvés.

Les sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue soutiennent l’irrégularité de la désignation du syndic, faute pour l’administrateur provisoire de les avoir convoquées à une assemblée générale des copropriétaires, appelée à se prononcer sur cette résolution, ainsi que celle afférente à la réalisation des travaux touchant aux parties communes.

L’article 62-7 alinéa 1er et 2 du décret du 17 mars 1967 dispose que « Lorsque l’administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire de tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale, il doit avant de prendre à ce titre les décisions qui lui paraissent nécessaires à l’accomplissement de sa mission, sauf urgence, recueillir l’avis du conseil syndical.

Il peut aussi convoquer les copropriétaires pour les informer et les entendre. ».

L’article 62-8 du même décret dispose que « Les décisions prises par l’administrateur provisoire sont mentionnées, à leur date, sur le registre des décisions prévu à l’article 17 du présent décret. »

Aux termes de L’article 62-9 du même décret « L’administrateur provisoire adresse copie aux copropriétaires de la ou des décisions prises et joint, s’il y a lieu, l’appel de fonds correspondant. ».

Il résulte de ces dispositions que si l’administrateur a pour obligation que de recueillir l’avis du conseil syndical, sa convocation des copropriétaires préalablement aux décisions qu’il est amené à prendre dans le cadre de sa mission n’est qu’une faculté.

Or, par courriers RAR en date du 8 août 2024, Maître [C], ès-qualités, a invité la S.C.I. [Adresse 21] et la S.C.I. La Belle Vue à présenter des candidatures de cabinet de syndic qu’elles souhaiteraient voir désigner, et à indiquer si elles souhaitaient être membres du conseil syndical ; lesdits courriers, adressés à leur siège social, lui ont été retournés avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » ; par courrier en date du 11 septembre 2024, ce dernier a réitéré leur invitation à proposer des candidatures de syndic, en vain ceux-ci étant revenus avec la mention suscitée.

Le conseil syndical a, lors d’une réunion tenue le 10 mars 2025, régulièrement été consulté notamment sur les travaux de toiture, pour lesquels il a émis un avis favorable, et retenu la proposition de l’entreprise CEG Toiture, et la validation des devis Degaine Engéniering (diagnostic amiante avant travaux et mission de Coordination Sécurité et Protection de la Santé CSPS), la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, et le devis de maîtrise d’œuvre de Monsieur [P] [F].

Il s’en infère que la société Cabinet [M] a régulièrement été désignée en qualité de syndic du [Adresse 30] [Localité 28], de sorte que, d’une part, bénéficiant à compter de sa désignation de la qualité pour représenter ce dernier en justice, le moyen de nullité de l’assignation sera rejetée, et, d’autre part, qu’il en sera de même de la demande de désignation d’un administrateur provisoire, devenue sans objet dès lors que la copropriété dispose d’un représentant légal régulièrement désigné.

S’agissant des résolutions afférentes aux travaux, les griefs formulés par les sociétés défenderesses sont inopérants.

En effet, il est constant que les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire qui a reçu les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux que la loi interdit au juge de lui confier.

En effet, ces décisions qui sont, en principe, prises par l’assemblée générale des copropriétaires, sont définitives et exécutoires de plein droit, dès lors qu’elles ont été prises par l’administrateur provisoire, chargé de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

La seule possibilité offerte aux copropriétaires étant d’en référer au président du tribunal judiciaire, pour mettre fin ou modifier la mission du mandataire de justice.

II. Sur la demande d’expertise judiciaire :

En application de l’article 145 du code de procédure civile, «s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé».

Il convient de rappeler que, hors le cas d’un obstacle manifeste et dirimant à l’action qui pourrait être intentée au fond, l’allégation ou l’existence de contestations sérieuses n’est pas de nature à faire échec à la mise en œuvre des mesures visées à l’article 145 du code de procédure civile.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la responsabilité éventuelle de la ou des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Ladite mesure doit être ordonnée dès lors qu’il est constaté qu’un tel procès est possible, qu’il aurait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée, et que cette dernière ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et liberté fondamentaux d’autrui.

Il convient de rappeler par ailleurs que les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats, et notamment du règlement de copropriété et des relevés de propriété des sociétés défenderesses, du procès-verbal de réunion du conseil syndical du 10 mars 2025, des résolutions du 14 mars 2025, des procès-verbaux de constat dressés les 24 et 29 octobre 2025, et 21 mai 2025, des diagnostics structurels dressés par le bureau d’études Smart Conception les 28 mai et 30 juin 2025 et de son complément de visite du 20 juin 2025, de l’attestation de bonne exécution des travaux établie par la société Real Pro Bat en date du 27 juin 2025, et des échanges entre les parties un motif légitime pour le requérant de faire établir, avant tout procès, la réalité, la nature et l’origine des désordres qu’il invoque à son préjudice.

Les contestations élevées par les sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue du chef de leur responsabilité relèvent d’un débat devant le Juge du fond, et il leur incombe d’appeler en cause les parties dont elles estiment la présence utile.

Notamment, excède l’évidence requise en référé d’apprécier, outre la réalité des désordres, tant en parties communes que privatives, que leur imputabilité aux travaux diligentés par ces dernières dans leurs parties privatives.

En outre, il ne saurait être fait grief au demandeur de sa carence probatoire, la charge de la preuve lui incombant consistant non à démontrer la réalité des désordres qu’il décrit au soutien de ses prétentions et leur causalité, mais celle d’un litige dont l’objet est suffisamment déterminé, et dont la solution dépend de la mesure d’expertise sollicitée sans qu’elle ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et liberté fondamentaux d’autrui.

Or, tel est précisément le cas en l’espèce les parties s’opposant tant sur la réalité des désordres que sur leur imputation aux travaux diligentés par ces dernières dans leurs parties privatives, étant observé qu’il ne peut être tiré aucune conclusion de l’absence alléguée de réaction des autorités d’urbanisme, qui au surplus est contredite par le courriel en date du 2 juillet 2025 démontrant que ces dernières, informées de la situation par le biais d’un signalement effectué par le syndic, ont cherché à entrer en contact avec le gérant desdites sociétés.

Ainsi, le succès de la demande n’étant pas subordonné à la preuve d’un désordre et de préjudices d’ores et déjà établis de manière certaine, il s’en infère que c’est vainement que les sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue font état de l’absence de démonstration de désordres, de préjudices et d’un lien de causal avec les travaux qu’elles ont entrepris.

Leur mise en cause dans l’expertise judiciaire à venir, légitime, ne préjudicie nullement à leur droit de soulever au fond tout moyen du chef de leur responsabilité.

Enfin, l’urgence n’est pas une condition du bien fondé de la demande formulée sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence, en application de l’article 145 susvisé, d’ordonner la mesure d’expertise qui est nécessaire en ce que d’une part elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et, d’autre part, se déroulera au contradictoire des requises dont les responsabilités et la garantie sont, en définitive, susceptibles d’être retenues.

Les modalités de cette expertise, qui sera ordonnée aux frais du syndicat des copropriétaires qui a principalement un intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance, en tenant compte de la demande de complément de mission formulée par la société Thasor, dès lors que, se fondant sur la description objective des désordres affectant ses lots que constitue le procès verbal de constat du 21 mai 2025, elle est favorable à la résolution du litige.

III. Sur la demande d’arrêt des travaux :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Aux termes de l’article 835 du même code, «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Ce dernier texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accéder à la demande sur ce fondement : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une telle contestation survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée ou l’obligation ordonnée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision ou d’exécution d’une obligation de faire est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Par ailleurs, l’article 9 I alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. ».

Le syndicat des copropriétaires est, aux termes des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, responsable de plein droit des dommages causés par un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, la victime n’ayant pas à établir de faute du syndicat. En effet, la responsabilité du syndicat est indépendante de faute.

Il est constant qu’il s’agit d’une responsabilité de plein dont il ne peut s’exonérer qu’en démontrant soit l’absence de tout lien de causalité entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué, soit une faute de la victime à l’origine des désordres, soit la faute d’un tiers, soit enfin l’existence d’un cas de force majeure.

Enfin l’article 6 du code de procédure civile « À l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder » et l’article 9 du même code ajoute que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la réalité des travaux entrepris par les sociétés dans leurs lots, situés pour rappel au rez-de-chaussée et au 2e étage de l’immeuble objet du litige, n’est pas contestée, les parties s’opposant sur leur imputabilité aux désordres, en parties communes déplorés par le SDC, et dans les lots de la société Thasor situés au 1er étage.

Aux termes de son procès verbal du 21 mai 2025, il est constaté :

« -les parties communes (hall d’entrée) sont encombrées par des matériaux de constructions et des bâches installées au sol et sur le garde-corps, et dégradées par une importante couche de poussière ;

— l’appartement situé au 1er étage (S.C.I. Thasot) est victime d’importants désordres :

— infiltrations en plafond ainsi que sur tous les murs périphériques : de l’eau perle au centre du plafond, les peintures sont écaillées aux murs et plafonds, le parquet au sol est détrempé et dégradé par des entrées d’eau ;

— lézardes :

— sur le mur extérieur en façade ouest : lézardes de plusieurs centimètres avec ouverture, certaines lézardes sont traversantes ;

— sur les murs séparatifs, avec arrachement d’enduit, -Fissures en plafond et verticales dans plusieurs pièces (cuisine, corniches périphériques, couloir, salle de douche) ;

— dégâts des eaux :

— dans la chambre nord-est : revêtement en plafond complètement dégradé, écaillé, avec traces de moisissures ; importantes entrées d’eau sur tout le mur angle nord-ouest avec revêtement dégradé, porte-fenêtre nord gonflée qui ne s’ouvre pas ;

— dans la chambre sud-ouest : importantes traces d’infiltrations avec dégradation du revêtement tissu, traces d’humidité et dégradations du revêtement peinture de la corniche en plafond ;

— infiltrations dans la salle de bains, revêtements peinture dégradés sur tout le mur séparatif avec la chambre, fissurations et dégradation du revêtement sur mur de façade ouest, faux plafond ouvert laissant apparaître la structure du plancher supérieur dont une partie est cassée, laissant un jour avec l’étage supérieur, passages de canalisation visibles dans le

plancher ;

— fissures en chambre sud-est avec salle de douche et dressing.

— dans le garage partie commune : il règne une forte odeur de fuel, deux rangées de 40 étais métalliques ont été installés au centre, présence d’une fissure sur la profondeur du plancher en voutins, un câble électrique parcourt les murs du garage, traverse la façade et se poursuit sans protection dans le jardin et en partie inférieure du terrain où le câble est enterré ;

— dans le local caves :

— le couloir d’accès aux caves et étayé sur toute sa longueur par sept étais ;

— la première cave à droite est étayée par huit étais, soutenant le plancher en voutins ;

— dans la cave sous entrée, des entrées d’eau sont visibles au niveau du plancher et particulièrement des poutres métalliques corrodées lesquelles suintent d’eau ; le sol est mouillé et il règne une forte odeur d’humidité ;

— dans le local chaufferie :

— il règne une forte odeur de fioul ;

— présence d’eau dans la partie basse du local ;

— la chaudière est hors de fonctionnement ;

— dans les lots situés au R0 (S.C.I. La Belle Vue) :

— la partie sous la terrasse de l’appartement du 1er étage est étayée ;

— le compteur d’eau tourne alors que la copropriété est inhabitée (fuite d’eau vraisemblable dans le réseau d’alimentation) ;

— le sol de la voie d’accès est gorgé d’eau sous les graviers. »

Il ressort du rapport de diagnostic structurel dressé le 28 mai 2025 par le bureau études Smart Conception, dont l’étude se situe au niveau du R+1 de la copropriété, les éléments suivants :

« -en façade extérieure avec colonnes et fissures lézardes autour des baies vitrées :

— fissure oblique traversant la corniche, poursuivie sur la façade au-dessus et autour de la baie vitrée droite ;

— traces de fissuration en périphérie de la baie gauche également ;

— une fissure longitudinale horizontale suit le linteau sur toute sa longueur ;

Ces fissures indiquent un mouvement différentiel vertical probable, suggérant un affaissement du plancher intermédiaire ou de la poutre de chaînage. Risque de rupture de continuité portante au-dessus des baies si les charges au-dessus ne sont pas correctement reprises.

— mur intérieur entre deux baies vitrées donnant sur la mer :

— fissure principale traversant le mur horizontalement entre les deux baies, avec propagation verticale dans les embrasures ;

— décollement en périphérie des dormants des menuiseries, indiquant que la structure s’est déformée au-delà de l’état limite de service ;

— le désalignement est suffisant pour compromettre :

— l’ouverture/fermeture normale des menuiseries ;

— l’étanchéité à l’air et à l’eau ;

— potentiellement la résistance mécanique à long terme des montants de baie.

Conclusion technique et interprétation :

Ces désordres témoignent clairement de mouvements structurels incompatibles avec un usage normal :

— le bâtiment est en état limite de service dépassé, voire proche de l’état limite ultime sur certaines zones, notamment au niveau des menuiseries et des linteaux ;

— ces mouvements verticaux différentiels sont typiques d’un affaissement de plancher ou de la suppression d’un élément porteur en dessous (rez-de-chaussée ou plancher intermédiaire). -cela corrobore pleinement l’hypothèse d’un affaiblissement structurel lié aux travaux au rez-de-chaussée.

Recommandations immédiates :

— mettre en place un confortement provisoire d’urgence au rez-de-chaussée (étaiement linteaux, appuis temporaires sous poutres) ;

— faire stopper immédiatement les travaux en sous-œuvre s’ils sont en cours sans encadrement technique.

L’expert constate que « le mur est totalement ouvert sur environ plus de 8 mètres linéaires de long sans confortement ou renforcement provisoire. »

Rappelant que les lézardes sont des fissures larges, profondes et continues, généralement supérieures à 2 mm d’ouverture affectant soit les murs porteurs, soit les façades en maçonnerie ou encore les structures plancher/murs, il indique que « les lézardes sont généralement structurelles (à la différence des microfissures) et sont potentiellement dangereuses. Elles traduisent une rupture de l’équilibre mécanique, souvent irréversible sans confortement. En bâti ancien, elles peuvent résulter :

— de travaux récents (comme c’est les cas dans notre situation) ;

— ou d’une défaillance progressive d’un élément porteur (plancher bas, mur en moellon..etc) ».

Niveau inférieur : travaux en cours :

— plafond largement ouvert, avec des dalles/entrevoux visibles (probablement en plancher à poutrelles métalliques) ;

— présence de tour d’étaiement sous les planchers existants, mais aucune poutre métallique de confortement ou étaiement horizontal sous les murs porteurs ou les linteaux supérieurs. ».

— le mur supérieur fissuré (visible dans les photos récentes) surplombe directement au-dessus de cette zone ouverte, sans reprise de charge apparente.

Diagnostic structurel immédiat :

Il s’agit d’une intervention en sous œuvre dangereuse : un mur porteur ou une façade est partielle déconnecté de son appui, sans report de charges.

L’absence de poutre HEA/IPN provisoires ou de linteau de reprise rend possible :

— un affaissement progressif ;

— une rupture brutale (effondrement partiel) ;

— ou la transmission de charges sur d’autres zone fragiles (menuiseries, linteaux

secondaires …).

La fissuration au niveau R+1 est une conséquence directe de cette démolition non maîtrisée. Cette situation présente un caractère de dangerosité avéré. Il faut immédiatement faire stopper les travaux dans cette zone. Il est impératif de mettre en œuvre un confortement structurel avec poutres métalliques solidement appuyées sur étais lourds (type Acrow, H20 ou similaires), pour reprendre les charges verticales.

Cette intervention devrait être supervisée par un bureau d’étude structure ou un ingénieur habilité, avec note de calcul à l’appui.

Aucune demande d’autorisation préalable n’a été soumise en assemblée générale avec présentation des confortements méthodologie et étude préalable.

Implantation non autorisée d’étais dans une zone privative (garages) : présence d’un confortement provisoire par étaiement métallique mis en œuvre dans une zone (garages) qui n’appartient pas à l’emprise directe des travaux réalisés au rez-de-chaussée.

La zone de garages objet de cet étaiement est une partie commune affectée au stationnement à usage de l’ensemble des copropriétaires.

Ces étaiements empiètent donc sur une partie commune de l’immeuble, sans autorisation du syndicat des copropriétaires, dont la structure est endommagée par le maître d’ouvrage de travaux non autorisés.

Ce dispositif, bien que justifié dans une logique de reprise temporaire de charges, a été implanté de manière unilatérale, sans accord du propriétaire concerné ou du syndic.

Infiltration des eaux dans l’appartement du R+1 (S.C.I. Thasor) :

— constat d’une infiltration des eaux de la terrasse du R+2 (S.C.I. [Adresse 21]), l’étanchéité de ces terrasses ne jouant pas son rôle, entraîne une infiltration des eaux, laissant des traces d’humidité, dégradant le bois au niveau du faux plafond ainsi que la peinture murale.

Constat de graves infiltrations d’eaux sur le plafond ainsi que ses conséquences sur le plancher de type ossature profilé métallique et voutain en briques. L’appartement n’est plus hors d’eau/hors d’air.

— origines : l’infiltration a été causé par une fuite dans l’étanchéité de la terrasse ou une mauvaise réalisation non conforme sans relevés d’étanchéité (hypothèse à vérifier).

L’affaissement du mur porteur a pu également engendrer des zones d’infiltrations entre la jonction du mur et du plancher.

— dangerosités structurelles : l’infiltration et la pénétration des eaux pluviales à l’intérieur du bâti ont pour conséquences :

— les taches de moisissures ;

— affaissement et décollement des revêtements de sol, de peinture ou de crépi extérieur ;

— oxydation des structures métalliques (armatures) ;

— pourrissement du bois (charpente, plancher) ;

— aggravation de l’affaissement du mur sur le long terme sans confortement d’urgence.

— solutions : afin de préserver la rigidité structurelle de l’ouvrage :

— refaire toute l’étanchéité au niveau de la terrasse ;

— refaire le faux plafond et remplacer le bois pourris. Un renforcement structurel est à prévoir pour ce genre de fissure :

— réalisation des confortements en toutes urgences afin de stopper l’affaissement, – -réaliser des saignées à cœur de mur à l’endroit des fissures ;

— réaliser des saignées traversantes avec retours pour positionnement des agrafes, -pliages des tors métalliques devenant agrafes et positionnement à cœur de saignées ;

— mouillage des saignées, -Remplissage des saignées au mortier à faible retrait compensé ;

— faire un enduit de façade.

Affaissement du plancher :

— constat : un affaissement du plancher haut du niveau R+1 a été relevé sur cette zone n’étant plus hors d’eau, on peut supposer un début de dégradation en cours.

Beaucoup de travaux sont en cours sur l’appartement du dessous dont des modifications structurelles de l’ouvrage.

— origines en hypothèse : cet affaissement est causé par les travaux effectués par des copropriétaires. La suppression ou modification d’un élément porteur peut fragiliser l’ouvrage et entraîner une instabilité pouvant provoquer son affaissement progressif si des mesures de précaution ne sont pas prises dans un bref délai.

L’expert n’a pas pu accéder à cette zone et n’a pu constater les travaux réalisés par les S.C.I. Chalet Ombreux et La Belle Vue.

Les infiltrations d’eaux peuvent contribuer à fragiliser le plancher sur cette zone.

— solutions :

— faire une étude de renforcement en dessous du plancher affaissé à l’aide de profilés métalliques ;

— faire une analyse approfondie de la structure existante en vue de mettre en œuvre

des solutions adéquates visant à remédier à l’état actuel et garantir la stabilité structurelle du bâtiment si nécessaire.

Conclusions : L’ensemble des constats relevés lors de notre mission au sein de la copropriété du [Localité 22] de [Localité 27] met en lumière une situation de désordre structurel majeur, aux conséquences potentiellement dangereuses pour la sécurité des personnes et la stabilité du bâtiment.

Les fissures de type lézardes observées au R+1, notamment en façade sud, traduisent des mouvements verticaux différentiels anormaux, typiquement causés par une perte d’appui ou la suppression d’un élément porteur au niveau inférieur. Ces fissures, d’une largeur supérieure à 2mm, traversant la maçonnerie et atteignant les linteaux et baies vitrées, sont caractéristiques d’un état de limite de service dépassé, voire d’un proche franchissement de l’état limite ultime.

Le confortement insuffisant ou inexistant des ouvertures créées au rez-de-chaussée constaté par l’absence de poutres métalliques ou de reprise de charge correcte, renforce l’hypothèse d’une intervention en sous œuvre dangereuse, réalisée sans encadrement technique et sans autorisation préalable au sein d’une copropriété.

Par ailleurs, l’implantation d’étais métalliques dans une zone privative du R+2 (en réalité : R+1 : S.C.I. Thasor) sans l’accord de son propriétaire, en dehors du périmètre des travaux autorisés, constitue une occupation abusive et potentiellement préjudiciable tant d’un point de vue juridique mais va dans le sens de la sécurité structurel pour les travaux. Une simple demande aurait un avis favorable à mon sens.

S’ajoutent à ces désordres une série d’infiltrations importantes, provenant de la terrasse du R+2 ainsi qu’une toiture en état de vétusté avancée, comme confirmé par le diagnostic spécialisé de l’entreprise CEG Toiture. Des réparations ponctuelles hétérogènes ont été relevées sur la couverture, traduisant une tentative incomplète de résolution, sans traitement du problème structurel de fond.

Enfin, des affaissements localisés des planchers intermédiaires, aggravés par l’humidité, fragilisent davantage les structures, notamment dans les zones où les planchers reposent sur des murs en moellons anciens ou des structures métalliques oxydées.

Préconisations prioritaires : pour préserver l’intégrité de l’ouvrage et sécuriser les occupants :

1°) mise en sécurité immédiate par confortement de toutes les zones ouvertes ou fragilisées (poutres métalliques et étais sous charges) ;

2°) suspension immédiate des travaux au rez-de-chaussée tant qu’une étude de structure complète avec méthodologie de renforcement n’a pas été valisée et à faire de toutes urgences ;

3°) réfection totale de la couverture, dans le respect des normes et des matériaux compatibles avec le statut patrimonial du bâtiment ;

4°) réfection de l’étanchéité de la terrasse R+2, dont les infiltrations participent à la dégradation structurelle ;

5°) réhabilitation complète des zones humides, faux plafonds, planchers et bois dégradés ;

6°) réparation structurelle des fissures par couture avec agrafes métalliques selon le protocole décrit ;

7°) engagement d’une expertise contradictoire et signalement aux autorités compétentes en cas de non-respect des procédures en copropriété ;

8°) visite en rez-de-chaussée pour évaluer tous les changements ou modificatifs structurels ;

9°) remise en état de l’appartement (R+1 : S.C.I. Thasor). ».

Les sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue contestent cette analyse sur la base de l’attestation établie par le Directeur Général de la société Real Pro Bat), certifiant la bonne exécution des travaux de gros œuvre, achevés en date du 26 juin 2025, et exécutés conformément aux prescriptions techniques émises par l’ingénieur en charge de la mission de consolidation.

Toutefois, cette attestation est insuffisamment probante dès lors qu’elle procède de la société qui a réalisé les travaux litigieux, et elle n’est pas étayée par lesdites prescriptions techniques que les parties défenderesses ne produisent pas aux débats.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments concordants, que la réalité des désordres, leur gravité dès lors qu’ils induisent des conséquences potentiellement dangereuses pour la sécurité des personnes et la stabilité du bâtiment, et leur imputabilité aux travaux entrepris par les sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue dans leurs lots privatifs qui, en l’état, apparaît manifeste dans les conclusions du bureau d’études structures qui ne sont pas utilement contredites, sont établis avec l’évidence requise en référé.

Lesdits travaux caractérisent dès lors une situation d’urgence, et un trouble manifestement illicite, au sens des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile suscités, que le juge des référés a le pouvoir de faire cesser par des mesures adaptées dès lors que la demande lui en est faite.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une obligation non sérieusement contestable pesant sur les sociétés [Adresse 21] et La Belle Vue d’avoir à suspendre leurs travaux en parties privatives.

Cette demande est légitime puisqu’il est constant qu’elle n’a ni pour objet, ni pour effet, de priver les sociétés défenderesses de leur droit de jouissance, mais seulement de rendre leurs usages conformes aux dispositions du règlement de copropriété.

L’existence dudit trouble étant établie, et la seule mesure adéquate étant l’arrêt des travaux, il convient en conséquence de faire droit à la demande, et de condamner les S.C.I. [Adresse 21] et La Belle Vue à stopper leurs travaux respectifs réalisés dans leurs lots, qui, en l’état de la gravité manifeste de la situation et de la situation conflictuelle des parties obérant le fonctionnement normal de la copropriété, ne pourront être repris qu’à l’issue du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, à la seule exception de ceux qui seront préconisés par l’expert judiciaire.

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des dispositions des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

IV. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 25], au bénéfice duquel la présente ordonnance est rendue, supportera les dépens de l’instance de référé.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente action ; il convient en conséquence de faire droit à sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de condamner in solidum

la S.C.I. [Adresse 21] et la S.C.I. La Belle Vue à lui verser la somme de 5.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Alain MIELI, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire exécutoire immédiatement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties étant réservés, au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dés à présent, en application des dispositions des articles 117, 145, 834 et 835, 491 du code de procédure civile, 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, et L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Rejetons le moyen de nullité de l’assignation délivrée le 18 juin 2025.

Donnons acte à la S.C.I. Thasor et la S.A. Gan Assurances de leurs protestations et réserves d’usage.

Faisons interdiction à la S.C.I. [Adresse 21] d’exécuter tous travaux de quelque nature que ce soit, tant en parties communes de la copropriété [Adresse 25] que dans ses parties privatives, à l’exception de ceux qui seraient préconisés par l’expert judiciaire.

Faisons interdiction à la S.C.I. La Belle Vue d’exécuter tous travaux de quelque nature que ce soit, tant en parties communes de la copropriété [Adresse 25] que dans ses parties privatives, à l’exception de ceux qui seraient préconisés par l’expert judiciaire.

Assortissons ces interdictions d’une astreinte de 50.000 euros par infraction constatée.

Ordonnons une expertise.

Désignons à cet effet :

Monsieur [J] [G]

ECI [Adresse 8]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX02]

Fax : 04.97.21.96.07

Port. : 06.63.53.12.62

Courriel : [Courriel 26]

en qualité d’expert, qui pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix, avec pour mission de :

1°) se rendre sur les lieux, en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec avis de réception ;

2°) se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission, et entendre, si besoin est, tous sachants ; notamment prendre connaissance du règlement de copropriété et des relevés de propriété des sociétés défenderesses, du procès-verbal de réunion du conseil syndical du 10 mars 2025, des résolutions du 14 mars 2025, des procès-verbaux de constat dressés les 24 et 29 octobre 2025, et 21 mai 2025, des diagnostics structurels dressés par le bureau d’études Smart Conception les 28 mai et 30 juin 2025 et de son complément de visite du 20 juin 2025, et de l’attestation de bonne exécution des travaux établie par la société Real Pro Bat en date du 27 juin 2025 ;

3°) vérifier la réalité des désordres allégués, d’une part par le requérant et d’autre part par la S.C.I. Thasor, dans l’assignation introductive d’instance et les pièces versées aux débats ; les décrire et en déterminer la date d’apparition ;

4°) rechercher et indiquer la ou les causes des désordres, en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d’investigation employés ;

5°) décrire les travaux et installations réalisés par la S.C.I. [Adresse 21] et la S.C.I. La Belle Vue ;

6°) préciser si lesdits travaux et installations compromettent la solidité de l’ouvrage, et/ou s’ils sont en lien causal avec les désordres constatés ;

7°) fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire si les désordres proviennent d’une erreur de conception, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, ou de toutes autres causes ;

8°) préciser si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, et le rendent impropre à sa destination ;

9°) donner son avis, d’une part, sur les moyens et travaux nécessaires pour y remédier en faisant produire par les parties des devis qu’il appréciera et annexera au rapport et, d’autre part, sur le coût et la durée des travaux ;

À défaut de production de devis par les parties, dresser le devis descriptif et estimatif des travaux propres à remédier aux désordres ;

10°) fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

11°) fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels allégués, et donner son avis en les chiffrant ;

12°) en cas d’urgence avérée relevée, en faire rapport aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises, en préconisant toutes mesures conservatoires ;

13°) s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

Disons que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à l’ensemble de leurs derniers dires récapitulatifs conformément aux nouvelles dispositions de l’article 276 du code de procédure civile.

Disons que pour l’exécution de sa mission, l’expert commis s’entourera de tous renseignements utiles à charge d’en indiquer l’origine, recueillera toutes informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à préciser dans son rapport leurs noms, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, en collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles et qu’il pourra éventuellement recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne.

Disons que l’expert commis devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle des mesures d’instruction, le tenir averti de la date de son premier accedit et informé de l’état de ses opérations.

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ce juge.

Disons que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Château de Juan-les-Pins, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet [M], devra consigner auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de Grasse, dans les deux mois suivant l’invitation qui lui en sera faite conformément à l’article 270 du code de procédure civile, la somme de 3.000 (trois mille) euros destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général.

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le Juge, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité.

Disons qu’en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l’autre partie pourra consigner en ses lieux et places.

Disons que, conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il détermine et qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état.

Disons que l’expert devra déposer son rapport au service expertise du greffe dans les 12 mois de sa saisine, à moins qu’il ne refuse sa mission.

Disons qu’il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant, en exposant les motifs de sa demande.

Disons que l’expert désigné devra rendre compte pour cette date et par écrit du degré d’avancement de la mesure, si cette mesure est toujours en vigueur.

Disons que les parties pour cette date pourront faire parvenir au juge en charge de cette expertise leurs observations écrites.

Informons l’expert que les dossiers des parties sont remis aux avocats postulants de celles-ci.

Disons que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle.

Disons qu’à défaut de pré-rapport, il organisera, à la fin de ses opérations, « un accedit de clôture » où il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d’expertise.

Disons que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l’original.

Disons qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires et débours, en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée aux parties

Disons que, conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception et disons que, s''il y a lieu, celles-ci adresseront à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception.

Disons que, passé le délai imparti aux parties par l’article 282 précité pour présenter leurs observations, le juge fixera la rémunération de l’expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni.

Disons que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe.

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 25], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet [M], aux dépens.

Condamnons in solidum la S.C.I. [Adresse 21] et la S.C.I. La Belle Vue à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 25], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet [M], la somme de 5.000 (cinq mille) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse.

Le Greffier Le Juge des référés