TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 16 Mars 2026

N° RG 25/03139 – N° Portalis DB3R-W-B7J-262M

N°de minute :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Localité 1][L], représenté par son syndic, la société GESTION IMMOBILIERE DE BECON

c/

[N], [Y] [B] [U], divorcée [M]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société GESTION IMMOBILIERE DE BECON

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

DEFENDERESSE

Madame [N], [Y] [B] [U], divorcée [M]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputée contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 21 Janvier 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 09 mars 2026 et prorogé à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [D] est propriétaire du lot n°10 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 06 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [N] [D] de régler ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 3804,46 euros, évoquant le montant des charges de copropriété dues aux 1er et 2ème trimestres 2025.

Se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, le syndicat des copropriétaires a, par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, assigné Madame [N] [D] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond, pour l’audience du 21 janvier 2026, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  6883,48 euros au titre de sa quote-part de charges de copropriété et travaux impayés du 4ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus et des provisions sur charges et travaux non encore échus jusqu’au 4ème trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme supplémentaire de 1434,10 euros à compter de la mise en demeure du 06 juin 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus, et capitalisation des intérêts,

—  340 euros au titre des frais engagés nécessaires au recouvrement conformément à l’article 10-1 1° de la loi du 10 juillet 1965,

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

A l’audience du 21 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a indiqué que sa créance avait été ramenée à la somme de 2356,19 € au titre des charges de copropriété restant dues. Elle maintenait ses demandes en paiement à titre de dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée en étude, Madame [N] [D] n’a pas comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment la matrice cadastrale et l’acte de vente du bien à la défenderesse en date du 13 octobre 1998, les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2023, 14 mai 2024 et 02 juin 2025 approuvant les dépenses des exercices allant du 1er janvier au 31 décembre 2022, du 1er janvier au 31 décembre 2023 et du 1er janvier au 31 décembre 2024, ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices du 1er janvier au 31 décembre 2025 et du 1er janvier au 31 décembre 2026, les attestations de non-recours des assemblées générales des 14 mai 2024 et 02 juin 2025, les appels de charges et de travaux et le décompte des sommes dues au 31 décembre 2025 que les défendeurs sont redevables d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il résulte de ces éléments que Madame [N] [D] ne s’est pas acquittée de la totalité des charges depuis plus d’une année. De plus, elle ne s’est pas acquittée de la provision échue dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 06 juin 2025 de sorte que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir de l’exercice 2026 devenues exigibles.

En considération des versements effectués par la défenderesse entre l’assignation et l’audience de comparution, Madame [N] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 2356,19 euros au titre des charges de copropriété à échoir sur l’année 2026, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 17 juin 2025, date de la réception de la mise en demeure du 06 juin 2025.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

En dernier lieu, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Aux termes de son assignation, le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés à hauteur de 340 euros, se décomposant comme suit :

—  90 € correspondant aux honoraires du syndic en raison des lettres adressées par celui-ci au copropriétaire défaillant,

—  130 € correspondant aux honoraires du syndic dans le cadre de la remise du dossier contentieux à l’avocat,

—  120 € correspondant aux honoraires du syndic dans le cadre du suivi du dossier transmis à l’avocat,

Suivant l’article 9-1 du contrat de syndic produit aux débats, les tarifs sont fixés à hauteur de :

—  45 € TTC pour les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception

—  15 € TTC pour les lettres de relance

Selon ce même article, pour La constitution du dossier transmis à l’avocat et le suivi de celui-ci par cet auxiliaire de justice, les honoraires du syndic sont facturés au temps passé, soit 130 € par heure TTC.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une lettre de relance en date du 17 février 2025 et d’une mise en demeure du 14 mars 2025. Il est constant par ailleurs que ce contentieux a été transmis à un avocat, lequel a établi la mise en demeure du 06 juin 2025.

Par conséquent, le demandeur peut se prévaloir d’une créance de 320 euros à laquelle sera condamnée en quittances et deniers Madame [N] [D].

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

La mauvaise foi de la défenderesse est caractérisée en l’espèce puisqu’il apparaît des décomptes produits que ces manquements sont répétés et anciens, que Madame [N] [D] n’avait plus payé ses charges de copropriété depuis plus d’une année. Il convient néanmoins de tenir compte qu’elle a fait des efforts de paiement depuis l’introduction de cette instance

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [N] [D], qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Madame [N] [D] à lui payer la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons Madame [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société GESTION IMMOBILIERE DE BECON, la somme de 2356,19 euros au titre des provisions trimestrielles à échoir en 2026, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 17 juin 2025 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Condamnons Madame [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société GESTION IMMOBILIERE DE BECON, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Madame [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société GESTION IMMOBILIERE DE BECON, la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Madame [N] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelons que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 4], le 16 Mars 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT

Philippe GOUTON, Greffier

François PRADIER, 1er Vice-président