R.G. N° 25/00682. Ordonnance de référé du 15 janvier 2026

N° RG 25/00682 – N° Portalis DBZI-W-B7J-E3YJ

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [B] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christophe TATTEVIN de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, substitué par M^e Antoine CARUEL, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

PRÉSIDENT : Mylène SANCHEZ, Juge des Contentieux de la protection

GREFFIER : Martine OLLIVIER

DÉBATS : A l’audience publique du 06 Novembre 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 15 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e TATTEVIN

Copie à : M. le Préfet du département

R.G. N° 25/00682. Ordonnance de référé du 15 janvier 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er février 2024, M. [B] [G] et Mme [A] [G] ont donné à bail à M. [H] [E] et Mme [D] [J] un logement d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 1140 euros.

Mme [J] a donné congé par courrier remis en main propre le 1er juillet 2024 à effet au 1er octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, M. [B] [G] et Mme [A] [G] ont fait notifier à M. [H] [E] un commandement de payer la somme de 4690,30 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, M. [B] [G] a fait assigner M. [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], saisi en référé, auquel il est demandé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,

— constater et prononcer la résiliation du bail à effet au 15 juillet 2025

— ordonner l’expulsion de M. [H] [E] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— condamner M. [H] [E], à titre provisionnel, à lui payer :

—  8123,78 euros selon décompte arrêté au mois d’août 2025, échéance d’août incluse,

— à compter du 1er septembre 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges, soit 1178,16 euros, indexée, jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner M. [H] [E] à lui régler 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, les dépens de la procédure et les émoluments éventuellement facturés par le commissaire de justice chargé de la procédure d’exécution par application des dispositions de l’article A444-32 du code de commerce.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 5 septembre 2024.

A l’audience du 6 novembre 2025, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de M. [H] [E] exposant que le locataire occupe seul le logement depuis le départ de sa compagne en janvier 2025 et y reçoit ses deux enfants une fin de semaine sur deux et la moitié des vacances scolaires ; qu’il est en arrêt maladie depuis 2020 et perçoit des indemnités journalières et une rente ; que ses revenus ne lui permettent pas d’assumer seul le paiement du loyer et qu’il est en recherche d’un nouveau logement ; qu’il doit déposer une demande de logement social et un recours Dalo.

Représenté par son Conseil, M. [B] [G] confirme ses demandes, actualisant le montant de la créance locative à la somme de 11947,82 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des seuls versements de la Caisse d’allocations familiales au titre de l’aide au logement.

Sur interrogation du juge, M. [B] [G] indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

R.G. N° 25/00682. Ordonnance de référé du 15 janvier 2026

Régulièrement assigné par remise de l’acte à sa personne, M. [H] [E] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur le référé et la recevabilité de l’action

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le juge des référés peut statuer sur une demande visant à déclarer acquise la clause résolutoire d’un bail d’habitation.

Au vu de l’importance des impayés de loyers, lesquels ne sont pas sérieusement contestés, il y a donc bien lieu à statuer en référé.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Si les bailleurs privés supportent les mêmes obligations, aucun délai n’est prévu, ni aucune sanction fixée en l’absence de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou d’information des organismes payeurs des aides au logement.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 30 mai 2025 est régulier puisqu’il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de six semaines pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai prévu, puisqu’à l’exception des virements opérés par la Caisse d’allocations familiales, aucun paiement utile n’a été effectué sur la période.

Le juge ne peut envisager d’octroyer, même d’office, des délais de paiement, qu’à la condition notamment que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

Il ne peut suspendre les effets de la clause résolutoire que si une telle demande est formulée à l’audience.

Il apparaît que M. [E] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et il n’a pas comparu à l’audience.

En outre, le bailleur a indiqué ne pas avoir connaissance d’une éventuelle procédure de surendettement.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 11 juillet 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire du logement, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [H] [E] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

M. [H] [E] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à M. [B] [G] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1178,16 euros.

Cette indemnité sera due, à titre de provision, à compter du 11 juillet 2025 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

M. [B] [G] sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Il résulte du bail et du décompte de l’assignation que les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés s’élèvent à la somme de 8123,78 euros, échéance d’août 2025 incluse.

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il incombe au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, M. [H] [E] n’a pas comparu pour contester le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [H] [E] à verser à M. [B] [G], à titre de provision, la somme de 8123,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 27 août 2025.

Sur les autres demandes

M. [H] [E], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [B] [G] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais prévus à l’article A444-32 du code de commerce.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 11 juillet 2025 ;

A défaut pour M. [H] [E] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNONS son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à la somme de 1178,16 euros, et ce, à compter du 11 juillet 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés;

CONDAMNONS M. [H] [E] à verser à M. [B] [G], à titre de provision, la somme de 8123,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 27 août 2025,

CONDAMNONS M. [H] [E] à payer à M. [B] [G], à titre de provision, ladite indemnité mensuelle d’occupation qui ne pourra être réclamée au surplus qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées,

DISONS que M. [B] [G] sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [H] [E] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNONS M. [H] [E] à verser à M. [B] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais prévus à l’article A444-32 du code de commerce ;

CONDAMNONS M. [H] [E] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE