TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 2025/491

AFFAIRE : N° RG 24/00188 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3JPX

Copie à :

Maître Frédéric CAUDRELIER

prefecture

Copie exécutoire à :

M^e Florent APPE

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Mai 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. STELLA

immatriculée au RCS sous le n° 895 117 745

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Florent APPE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [X]

née le 01 Mai 1980 à [Localité 5] (SENEGAL)

[Adresse 3]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-34032-2024-2882 du 28/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BEZIERS)

représentée par Maître Frédéric CAUDRELIER de la SCP CAUDRELIER ESTEVE, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 28 Mars 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 12 octobre 2017, Monsieur [Y] [W] a donné à bail à Madame [Z] [X] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour un loyer initial mensuel de 500,00 €, outre 70,00 € de provision sur charges.

En date du 21 février 2023, Monsieur [Y] [W] a fait délivrer un congé pour vente par acte de commissaire de justice à Madame [Z] [X].

La société civile immobilière, prise en la personne de son représentant légal en exercice (ci-après dénommée la SCI STELLA) a fait l’acquisition dudit bien immobilier en date du 05 septembre 2023.

Constatant le maintien dans les lieux de Madame [Z] [X], et ce, malgré le congé qui lui avait été délivré par l’ancien propriétaire, la SCI STELLA a fait délivrer à celle-ci une sommation de quitter les lieux par acte de commissaire de justice du 05 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI STELLA a assigné Madame [Z] [X] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS aux fins de voir :

*déclarer le congé valablement donné ;

*entendre prononcer l’expulsion de Madame [Z] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans la huitaine de la signification du jugement à intervenir, par tous moyens et voies de droits, manu militari si besoin est ;

*condamner Madame [Z] [X] au paiement de la somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Aucune enquête sociale de la préfecture de l’Hérault n’est parvenue au tribunal avant l’audience.

Par un jugement en date du 28 février 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin que la SCI STELLA produise les pièces figurant au bordereau de pièces de son acte introductif d’instance, outre l’acte d’achat dudit bien pour que celle-ci justifie de sa qualité à agir et a renvoyé l’affaire à l’audience du 28 mars 2025;

A l’audience du 28 mars 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI STELLA, représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes et dépose son dossier de plaidoirie. La SCI STELLA, soutient ses conclusions écrites aux termes desquelles elle maintient ses demandes formulées au titre de l’acte introductif d’instance.

Madame [Z] [X], représentée le jour de l’audience par son avocat, dépose son dossier de plaidoirie. Elle soutient ses conclusions écrites en défense aux termes desquelles elle sollicite un délai d’un an pour libérer les lieux à compter de la signification de la décision à intervenir, et enfin de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le bail, consenti à la locataire à compter du 5 novembre 2017 pour une durée de 3 ans, a été tacitement reconduit la dernière fois le 6 novembre 2020 pour expirer le 7 novembre 2023 à minuit, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur délivré le 21 février 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé, en outre, que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation de la part des preneurs, est bien régulier.

Madame [Z] [X], n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 12 octobre 2023.

Il est établi que Madame [Z] [X] qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 13 octobre 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [Z] [X] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts du propriétaire, il convient de dire que Madame [Z] [X] est redevable à l’égard de la SCI STELLA d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 octobre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant équivalent à celui du loyer actuel, outre les charges.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [Z] [X] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux.

Aucun arriéré locatif n’est à déplorer, elle justifie avoir fait une demande de logement social le 4 mai 2024 soit après que lui ait été signifié l’assignation aux fins d’expulsion le 16 avril 2024 En plus de deux ans, elle ne justifie pas avoir régulièrement candidaté à des offres de logement depuis la délivrance de son congé le 21 février 2023.

Enfin, Madame [Z] [X] justifie percevoir des ressources constituées des allocations familiales à hauteur de 1900 euros mensuels environ et déclare à charge 3 enfants. Elle dispose donc de revenus suffisants pour se reloger.

Eu égard à la situation de Madame [Z] [X], il convient de lui accorder un délai pour quitter les lieux d’une durée d'1 mois.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [X] partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance par application de l’article 696 du code de procédure civile.

La situation économique respective des parties justifie qu’il ne soit pas fait droit à la demande formée par la SCI STELLA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, s’agissant des décisions rendues en première instance et conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé pour vente délivré par la SCI STELLA à Madame [Z] [X] le 21 février 2023 à effet au 12 octobre 2023 à minuit,

CONSTATE en conséquence, que Madame [Z] [X] est occupante sans droit ni titre, depuis le 13 octobre 2023, du logement situé [Adresse 3] à [Localité 4],

ACCORDE à Madame [Z] [X] un délai d’UN (1) mois à compter du prononcé de la présente décision pour quitter les lieux et restituer les clés du logement soit jusqu’au 23 juin 2025,

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI STELLA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que les dispositions de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la trêve hivernale s’appliquent,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en tant que de besoin, Madame [Z] [X] au paiement des indemnités d’occupation dues depuis le 13 octobre 2023 en deniers et quittances, jusqu’au départ effectif des lieux matérialisée par la remise des clés,

DÉBOUTE la SCI STELLA de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [X] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffiere La juge des contentieux de la protection