TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03458 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID3A

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 13/02/2026

S.A. VILOGIA, Société [Adresse 2]

C/

Madame [S] [B]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Sophie MATEOS

— [S] [B]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA, Société Anonyme d’HLM

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [B]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Mme [X] [A] (Soeur) munie d’un pouvoir spécial

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2018, la SA [Adresse 6] VILOGIA a loué à Madame [S] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 498,62 € charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, la SA D’HLM VILOGIA a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3 498,75 € au titre des loyers et charges arrêté au 11 février 2025 et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 18 février 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, la SA [Adresse 8] a fait assigner Madame [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner la locataire à payer la somme de 4 943,59 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 9 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3 498,75 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,laisser la possibilité au bailleur de procéder à la régularisation de charge,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 433,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la notification CCAPEX,

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 18 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la SA [Adresse 8], représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 511,03 €, au titre des loyers et charges échus au 30 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. La demanderesse précise qu’il y a une reprise du paiement intégral des loyers par la locataire mais que celle-ci n’a toujours pas justifié avoir souscrit une assurance dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer. Elle ajoute ne pas s’opposer à ce que la locataire reste dans le logement uniquement si cette dernière justifiait en cours de délibéré d’une assurance habitation souscrite dans un délai d’un mois suivant le commandement de payer. Elle s’en rapporte quant à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Madame [S] [B] ne comparait pas. Mme [X] [A], sa sœur, comparait munie d’un pouvoir pour la représenter ainsi que de sa pièce d’identité. Elle fait savoir que sa soeur ne conteste pas la demande et sollicite l’octroi de délais de paiement pour pouvoir rester dans le logement. Elle propose d’apurer sa dette par des versements de 500 euros par mois.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026.

La défenderesse a été autorisée à justifier, avant le 20 décembre 2025, de la souscription d’une assurance habitation dans les délais requis. A ce jour, le tribunal n’a été destinataire d’aucune pièce.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à « laisser la possibilité au bailleur de procéder à la régularisation de charge» ne constituent pas des demandes en justice au sens de l’article 4 du code de procédure civil visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens de sorte que le tribunal n’y répondra pas.

I. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA D’HLM VILOGIA verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 30 novembre 2025, la dette locative de Madame [S] [B] s’élève à la somme de 7 152,06 € (soit la somme de 7 511,03 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 358,97 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 17 février 2025 pour la somme de 3 498,75 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement de Madame [S] [B]

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la défenderesse justifie avoir repris le paiement intégral des loyers courants.

Compte tenu de ces éléments, il convient de faire droit à sa demande et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 14 mensualités de 500 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 15 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour Madame [S] [B] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus, la créance de la SA VILOGIA sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article Article 6 « la clause résolutoire » qu’à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Il est établi que la locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 17 février 2025 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Aucune disposition légale ne permet de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire lorsque celle-ci est acquise en raison de l’absence de souscription d’une assurance habitation. La demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la défenderesse sera donc rejetée.

Sur l’expulsion

L’expulsion de Madame [S] [B] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [S] [B] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [B] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 8] et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [S] [B] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [S] [B] à verser à la SA D’HLM VILOGIA la somme de 7 152,06 € (décompte arrêté au 30 novembre 2025, mois de novembre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 sur la somme de 3 498,75 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [S] [B] à s’acquitter de cette somme en 14 mensualités de 500 € chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 septembre 2018 entre la SA D’HLM VILOGIA, d’une part, et Madame [S] [B], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] à [Localité 5] sont réunies à la date du 18 mars 2025 ;

DEBOUTE Madame [S] [B] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [B] à verser à la SA D’HLM VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 8] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [S] [B] à verser à la SA D’HLM VILOGIA une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, et de l’assignation, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.